房地產(chǎn)金融總論.ppt

1、房地產(chǎn)金融，教材：房地產(chǎn)金融新編，曹建元編著，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009，第一版。Questions，1)whatisrealestate？howtomakeproitsinrealestateindustry？2)whoistheparticipantinvlvedinrrealestateindustry？3)howaboutyourchoiceifyouneedalodge？4)anny ycommensonrealestate？本論，本章簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)業(yè)及其資金運(yùn)營(yíng)，定義了房地產(chǎn)金融的概念，概述了我國(guó)房地產(chǎn)金融的主要發(fā)展過程，分析了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，說明了房地產(chǎn)金融學(xué)的研究對(duì)

2、象和內(nèi)容。第一章總論，第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)及其資金運(yùn)用1，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)(1)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)不僅包括土地和土地落地，還包括由此產(chǎn)生的各種所有權(quán)關(guān)系。是以住宅和土地這種事物的存在為前提的財(cái)產(chǎn)形態(tài)土地和附著在土地上的住宅等建筑和結(jié)構(gòu)的物質(zhì)形態(tài)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，是房屋和土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，還涉及所有權(quán)關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的形成、轉(zhuǎn)換、抵押、租賃等是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要內(nèi)容。(b)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1。房地產(chǎn)物質(zhì)特性方面的特征(1)固定性(2)多樣性(3)耐久性(4)體積2。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性(1)房地產(chǎn)所在的地理位置對(duì)其價(jià)格影響很大。(2)房地產(chǎn)的單一性使房地產(chǎn)估價(jià)越來(lái)越重要。(3)房

3、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是可分割的，投資者可以通過銷售或租賃找到投資收益。(4)房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，(3)房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)組織、房地產(chǎn)估價(jià)公司、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各經(jīng)濟(jì)單位的總和。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涵蓋金融、保險(xiǎn)、建設(shè)、法律等領(lǐng)域。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)資金及其運(yùn)營(yíng)(a)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)資金分類(1)資金來(lái)源渠道分割，資金，(2)資金實(shí)物和價(jià)值轉(zhuǎn)移方法，(2)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)，貨幣、土地購(gòu)買，機(jī)器材料購(gòu)買，建設(shè)中，商品房，3、資金運(yùn)營(yíng)受到地理影響很大。4、房地產(chǎn)資金的增值。

4、第二節(jié)房地產(chǎn)金融的概念1，金融是貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用相關(guān)的所有活動(dòng)。與貨幣發(fā)行、流通和回收、存款吸收和提取、貸款發(fā)行和回收、金銀和外匯交易、股票、債券發(fā)行和流通、信托、保險(xiǎn)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。金融機(jī)構(gòu)：專門從事貨幣資金業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、金融公司、信用合作社等。第二，房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中通過貨幣流通和信用渠道進(jìn)行籌集、融資和相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)金融事業(yè)的主要內(nèi)容是吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，進(jìn)行住宅儲(chǔ)蓄，進(jìn)行房地產(chǎn)貸款，特別是房地產(chǎn)抵押貸款，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，信托，保險(xiǎn)，當(dāng)鋪及貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)有價(jià)證券發(fā)行及代

5、理發(fā)行和交易等。第三，房地產(chǎn)金融的發(fā)展(a)初期和創(chuàng)業(yè)時(shí)期(1840-1949年)，1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，房地產(chǎn)金融事業(yè)在上海、天津、漢口等城市相繼與房地產(chǎn)業(yè)一起成長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)各殖民主義國(guó)家找中國(guó)開拓外國(guó)市場(chǎng)，成立房地產(chǎn)公司，依靠特權(quán)牟取暴利。1897年中國(guó)通商銀行成立。第一次世界大戰(zhàn)以來(lái)，中國(guó)民族主義工商業(yè)發(fā)展了，建立了多個(gè)商業(yè)銀行，開始以投資、抵押、信托等形式參加房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)外銀行在1930年，1931年參與房地產(chǎn)投資和買賣事業(yè)，達(dá)到了頂峰。在上海和天津等城市，外國(guó)銀行的抵押中，以房地產(chǎn)為擔(dān)保通常占一半以上。其中最大的銀行 HSBC不僅利用抵押貸款操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)，還大量購(gòu)買各房地產(chǎn)公司的股票

6、和債券，成為“房地產(chǎn)王國(guó)”。1931年浙江興業(yè)銀行賬簿房地產(chǎn)購(gòu)買額也達(dá)到了880多萬(wàn)韓元。眾所周知的上海南京路、外灘、西部一帶的大廈都是在這個(gè)時(shí)期各銀行投資建設(shè)的。銀行投資房地產(chǎn)是建立銀行形象、吸引客戶存款的重要手段，例如“北沙行”在上海投資，起到建設(shè)國(guó)際酒店大廈的作用；浙江興業(yè)銀行1930年設(shè)立了信托部，開展了房地產(chǎn)租賃銷售、房地產(chǎn)抵押貸款等項(xiàng)目。(b)過渡，委員會(huì)(1949-1978)謹(jǐn)慎建國(guó)初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制實(shí)施，盡管房地產(chǎn)擁有和金融制度的改革，城市房地產(chǎn)仍然允許買賣和當(dāng)鋪、贈(zèng)與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與了房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)事業(yè)。1956年，國(guó)家實(shí)行了自建工程組和職工個(gè)人住房建設(shè)鼓勵(lì)政策

7、，建設(shè)銀行在遼寧、內(nèi)蒙古等18個(gè)城市試行了一年共400萬(wàn)元的建設(shè)住房貸款。1956年底工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成后，城市房地產(chǎn)進(jìn)入非經(jīng)營(yíng)階段，金融業(yè)沒有直接投資房地產(chǎn)，但財(cái)政分配的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金也由專門銀行代理分配，監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理職責(zé)。此后在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，城市住宅建設(shè)由國(guó)家投資，住宅實(shí)行供給制，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在，房地產(chǎn)金融事業(yè)也失蹤了。(c)恢復(fù)、發(fā)展時(shí)期(1978-1986)，1978年城市住房制度開始改革，提出了住房商品化的概念。1980年，中國(guó)國(guó)際信托投資公司規(guī)劃了自己的資金投資，開發(fā)了北京建國(guó)門外街的國(guó)際大廈。1981年建設(shè)銀行成立了中國(guó)住宅開發(fā)公司，開發(fā)了房地

8、產(chǎn)項(xiàng)目。從1982年開始試行了住房?jī)?chǔ)蓄貸款項(xiàng)目。1984年國(guó)務(wù)院提議成立房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行了綜合開發(fā)。1986年，隨著“租賃補(bǔ)貼”的住房改造，團(tuán)和蚌埠建立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，負(fù)責(zé)住房改造金融項(xiàng)目。(4)調(diào)整、發(fā)展時(shí)期(1987-1993)，1988年，國(guó)發(fā)198811號(hào)門在全國(guó)城市提出了分房制度改革。政府明確表示，可以委托銀行專門處理住房生產(chǎn)、消費(fèi)者金采購(gòu)、融通、信用結(jié)算等業(yè)務(wù)。1993年第三次全國(guó)城市住房制度改革工作會(huì)議上，提出了福建公積金制、住房金融發(fā)展等住房改造指導(dǎo)思想，強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)住房公積金制度。開設(shè)住房?jī)?chǔ)蓄、住房抵押貸款、分期付款、住房保險(xiǎn)等，構(gòu)建政策和商業(yè)共存的住房信用

9、體系。(5)規(guī)范開發(fā)時(shí)期(1994 - ) 1994年12月政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定，1995年7月商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定初步規(guī)范了政策住宅金融事業(yè)和商業(yè)住宅金融事業(yè)。1995年商業(yè)銀行法，擔(dān)保法，貸款通則頒布。1997年個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法。1998年修訂了試行辦法。1999年，中央銀行宣布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定。建設(shè)部在2000年與中央銀行一起公布了住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法，規(guī)范了擔(dān)保公司的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也豐富了住房貸款擔(dān)保的主體。2001年中央銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知明確規(guī)定了商業(yè)銀行為履行住房金融業(yè)務(wù)必須一起遵守的相關(guān)規(guī)定。第四，房地產(chǎn)金融發(fā)展前景1

10、。房地產(chǎn)金融的經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平有望提高。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品將呈現(xiàn)多種發(fā)展模式。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新：個(gè)人抵押品種的精細(xì)化和完善；進(jìn)一步開發(fā)住房改造保險(xiǎn)、銷售住房保險(xiǎn)購(gòu)買、住房抵押貸款保障保險(xiǎn)、住房?jī)r(jià)值保險(xiǎn)等。房地產(chǎn)信托理財(cái)品種開始增加。商業(yè)銀行，保險(xiǎn)公司，信托投資公司，證券公司，當(dāng)鋪，3 .房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系逐步完善。一級(jí)金融機(jī)構(gòu)：政策與商業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)展；第二金融機(jī)構(gòu)：預(yù)計(jì)將運(yùn)用房地產(chǎn)證券化，特別是住宅擔(dān)保貸款證券化。4.網(wǎng)上房地產(chǎn)金融事業(yè)將成為房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要方面。包括住房貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)。在線服務(wù)功能：通過在線

11、申請(qǐng)、實(shí)時(shí)審查、實(shí)時(shí)認(rèn)證、在線結(jié)算，客戶可以獲得24小時(shí)周到方便的服務(wù)。第三節(jié)房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系1，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求是金融業(yè)的支持(1)房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要金融業(yè)的協(xié)助(2)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的支持(3)房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要資金籌措以外的其他金融工具的服務(wù)。結(jié)算，信托，保險(xiǎn)，有價(jià)證券發(fā)行代理等。第二，金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)事業(yè)的擴(kuò)展(a)為了金融業(yè)的發(fā)展，需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)事業(yè)。(二)金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域的更多應(yīng)用和傳播；(三)金融業(yè)要在房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張金融服務(wù)內(nèi)容保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中開設(shè)住房質(zhì)量保險(xiǎn)、住房抵押貸款保險(xiǎn)等新品種；信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)租賃管理，代理房地產(chǎn)投資或

12、銷售，房地產(chǎn)咨詢工作。第四節(jié)房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象及內(nèi)容1，房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象房地產(chǎn)金融是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)領(lǐng)域，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法等領(lǐng)域之間的異化學(xué)科。房地產(chǎn)金融學(xué)是專門研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律的科學(xué)。本研究的目的是通過闡明法律，運(yùn)用有效的金融手段，尋求房地產(chǎn)資金融資融通，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。研究對(duì)象主要包括以下方面：1 .研究如何構(gòu)建房地產(chǎn)金融組織系統(tǒng)和管理運(yùn)營(yíng)。2.研究如何擴(kuò)大房地產(chǎn)資金運(yùn)用渠道，通過資金融通和其他金融服務(wù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。3.研究房地產(chǎn)金融如何配合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)住房目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方案。第二，房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，以金融和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等為中心，主要提供銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域單位或