【網(wǎng)尚VIP分享版本】 2015南京樓市回顧與展望(外發(fā)稿)

1、南京樓市2015年回顧 與2016年展望,基于數(shù)據(jù)挖掘的市場(chǎng)分享 2020年6月25日,2020年6月25日,2,關(guān)于我們-機(jī)構(gòu)背景,網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)，是“三六五網(wǎng)”（股票代碼：300295）全資子公司， 密植長(zhǎng)三角，穩(wěn)步進(jìn)軍全國(guó)的最具權(quán)威和影響力的專業(yè)地產(chǎn)研究顧問(wèn)咨詢機(jī)構(gòu)。,國(guó)內(nèi)A股網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷服務(wù)企業(yè)先行者。 2013、2014年福布斯中文版中國(guó)潛力企業(yè)榜年度榜單第22位。 2015年01月入選福布斯中文版年度首份榜單中國(guó)潛力企業(yè)榜100強(qiáng)榜單。,2020年6月25日,3,關(guān)于我們-服務(wù)內(nèi)容,GIS 系 統(tǒng) 數(shù) 據(jù) 維 護(hù),數(shù)據(jù)服務(wù),會(huì)員服務(wù),市場(chǎng)監(jiān)測(cè),增值服務(wù),項(xiàng)目前策,取地、住宅、綜合體、產(chǎn)業(yè)

2、地產(chǎn)等項(xiàng)目前策等,實(shí)時(shí)跟蹤和更新市場(chǎng)及競(jìng)品， 提供周月報(bào)服務(wù)等,提供豐富、精準(zhǔn)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)， 并提供定制表單服務(wù)等,論壇/沙龍類 政府/企業(yè)土地推介區(qū)域炒作等,市場(chǎng)炒作,2020年6月25日,4,2015年南京樓市回顧,前瞻指標(biāo)：房地產(chǎn)投資指標(biāo) 土地市場(chǎng)：2015年成交特征（地王等） 住宅市場(chǎng)：2015年量?jī)r(jià)、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP10項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 別墅市場(chǎng)：2015年量?jī)r(jià)、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP5項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 商業(yè)市場(chǎng)：2015年量?jī)r(jià)、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP5項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),2016年南京樓市展望,政策環(huán)境：2015年政策回顧 存量特征：分板塊供銷比及地價(jià)特征 潛在供給：分板

3、塊潛在上市特征及熱點(diǎn)區(qū)域 土地市場(chǎng)：房?jī)r(jià)地價(jià)比及可開(kāi)發(fā)存量特征 二手房沖擊：市場(chǎng)份額變動(dòng)特征,目 錄,2020年6月25日,5,PART1 2015年南京樓市回顧,前瞻指標(biāo) / 土地 / 住宅 / 別墅 / 商業(yè),2020年6月25日,6,2015年南京樓市回顧,【前瞻指標(biāo)】房企投資信心較好，潛在供應(yīng)維持高位【土地市場(chǎng)】土地市場(chǎng)價(jià)升量跌，江寧建鄴持續(xù)活躍【拿地策略】十家房企搶走四成，外來(lái)房企狂飆突進(jìn)【地王頻現(xiàn)】地價(jià)超房?jī)r(jià)成常態(tài)，片區(qū)房?jī)r(jià)將被刷新【商品房市場(chǎng)】住宅勢(shì)猛別墅溫吞，商辦市場(chǎng)表現(xiàn)平平,【年度走勢(shì)】地價(jià)助推政策鼓勵(lì)，容量劇增改善爆發(fā)【量?jī)r(jià)表現(xiàn)】三高并存行情火爆，官方出手強(qiáng)控房?jī)r(jià)【區(qū)域分化

4、】浦口城南城北領(lǐng)漲，河西城中價(jià)值領(lǐng)先 【總價(jià)特征】?jī)砂偃f(wàn)以下為主流，區(qū)域分化總價(jià)為主 【面積特征】改善潛在需求旺盛，產(chǎn)品兼顧功能舒適 【存量特征】庫(kù)存去化周期偏低，房荒并非空穴來(lái)風(fēng)【 TOP10 】規(guī)劃配套利好突出，相對(duì)低價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯,【年度走勢(shì)】市場(chǎng)容量攀至新高，價(jià)格受個(gè)案影響大【量?jī)r(jià)特征】現(xiàn)有存量快速去化，產(chǎn)品稀缺供貨不足【區(qū)域分化】主城供貨不及兩江，城東城南價(jià)格高漲【產(chǎn)品特征】第一居所更受歡迎，八百萬(wàn)以下為主流【存量特征】喜新厭舊態(tài)勢(shì)明顯，800萬(wàn)極度稀缺【 TOP5 】城市別墅更獲青睞，高性價(jià)比成為首選,【年度走勢(shì)】供過(guò)于求表現(xiàn)欠佳，第四季度成交翹尾【量?jī)r(jià)特征】成交套均面積增加，成交量升

5、成交價(jià)落【區(qū)域分化】城東仙林底商較好，河西個(gè)案拉低均價(jià)【總價(jià)特征】三百萬(wàn)以內(nèi)為主力，相對(duì)低價(jià)更具優(yōu)勢(shì)【存量特征】 60 去化尚可，河西仙林風(fēng)險(xiǎn)最低【 TOP5 】高能級(jí)產(chǎn)品表現(xiàn)佳，市場(chǎng)主流相對(duì)低價(jià),別墅市場(chǎng),銷售型商業(yè),商品住宅,整體市場(chǎng),2020年6月25日,7,房地產(chǎn)投資前瞻指標(biāo),南京市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積,前瞻指標(biāo)：房企投資信心較好，潛在供應(yīng)維持高位。,市場(chǎng)容量：前11月新開(kāi)工面積累計(jì)1430.14萬(wàn)，同比增幅23%。 2016年南京市商品房供應(yīng)水平仍占高位。,南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,2014年8月為分水嶺，南京與全國(guó)指標(biāo)表現(xiàn)顯著背離，逆勢(shì)增長(zhǎng)； 前11月投資額累計(jì) 1345.38億元，同比

6、增幅27.9%。,2020年6月25日,8,土地市場(chǎng),市場(chǎng)表現(xiàn)：土地市場(chǎng)價(jià)升量跌，江寧建鄴持續(xù)活躍。,整體市場(chǎng)： 2015年累計(jì)成交62宗，計(jì)容總建超900萬(wàn)。 含住類用地樓面價(jià)上漲72%，遠(yuǎn)高于商辦類用地水平。 分區(qū)屬看： 江寧活躍較高，浦口成交下降明顯。 建鄴、鼓樓成交宗數(shù)增加。,2020年6月25日,9,土地市場(chǎng),拿地策略：十家房企搶走四成，外來(lái)房企狂飆突進(jìn)。,地塊編號(hào)/板塊 容積率/計(jì)容總建 樓面地價(jià)/溢價(jià)率,地王項(xiàng)目,2015年南京房企拿地宗數(shù)排名,弘陽(yáng)地產(chǎn)15年全城剛需產(chǎn)品布局，拿地策略跟隨市場(chǎng)熱度，嚴(yán)格控制土地溢價(jià)。 萬(wàn)科、中海、新城深耕區(qū)域，刷新片區(qū)地價(jià)，拉高片區(qū)房?jī)r(jià)。新城強(qiáng)功

7、能產(chǎn)品105四房三廳3衛(wèi)復(fù)式（一梯兩戶、送25）。,陽(yáng)光城 聯(lián)發(fā) 海亮 合肥華邦 重慶同遠(yuǎn) 景瑞 中駿 經(jīng)城眾合 美的 江豪 中國(guó)新城鎮(zhèn) 華宇,14家成功進(jìn)入南京新房企,華僑城 魯能 和昌 新加坡勝科 北辰 葛洲壩 中銳 中建東孚 金輝 金茂 遠(yuǎn)洋 東原 融創(chuàng) 碧桂園,12家舉牌未拿地房企,2020年6月25日,10,土地市場(chǎng),地王頻現(xiàn)：地價(jià)超房?jī)r(jià)成常態(tài)，片區(qū)房?jī)r(jià)將被刷新。,江寧城北2015年市場(chǎng)活躍度較高，仙林、浦口、城北地塊溢價(jià)較高，城北、仙林地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)。,2020年6月25日,11,商品房市場(chǎng),2015年南京商品房市場(chǎng)成交特征,2015年商品住宅成交 套數(shù)：111408 面積：1190

8、萬(wàn) 同比：+56% 均價(jià)：14887 同比：+14%,2015年別墅成交 套數(shù)：1164 面積：33.19萬(wàn) 同比：-8% 均價(jià)：19658 同比：+0.1%,2015年銷售型商業(yè)成交 套數(shù)：4695 面積：49萬(wàn) 同比：+4% 均價(jià)：19011 同比：+9%,2015年銷售型辦公成交 套數(shù)：8846 面積：74萬(wàn) 同比：+35% 均價(jià)：14508 同比：+3%,2015年南京二手房成交 套數(shù)：94746 面積：819萬(wàn) 同比：+70% 均價(jià)：14030 同比：+9%,成交特征：住宅勢(shì)猛別墅溫吞，商辦市場(chǎng)表現(xiàn)平平。,2020年6月25日,12,商品住宅市場(chǎng),年度行情：地價(jià)助推政策鼓勵(lì)，容量劇增

9、改善爆發(fā)。,市場(chǎng)容量：前三年平均600萬(wàn)，近三年1000萬(wàn)； 價(jià)格增幅：價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，近六年復(fù)合約7.8%。,市場(chǎng)熱度：二季度起，搶地頻現(xiàn)，供銷量?jī)r(jià)持續(xù)攀升； 價(jià)格增幅：江北規(guī)劃、河西城中改善釋放，推動(dòng)整體均價(jià)上行。,2020年6月25日,13,商品住宅市場(chǎng),量?jī)r(jià)表現(xiàn)：三高并存行情火爆，官方出手強(qiáng)控房?jī)r(jià)。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2015年12月25日,2020年6月25日,14,商品住宅市場(chǎng),區(qū)域分化：浦口城南城北領(lǐng)漲，河西城中價(jià)值領(lǐng)先。,-15%,17%,20%,17%,8%,7%,單位：萬(wàn),2020年6月25日,15,商品住宅市場(chǎng),總價(jià)特征：兩百萬(wàn)以下為主流，區(qū)域分化總價(jià)為王。,控 總 價(jià) 是

10、 王 道,2020年6月25日,16,商品住宅市場(chǎng),面積特征：改善潛在需求旺盛，產(chǎn)品兼顧功能舒適。,130-144 19%,180-200 17%,200-250 10%,80-90 25%,90-100 14%,130-144 11%,80-90 33%,90-100 17%,80-90 29%,90-100 14%,90-100 14%,80-90 31%,90-100 23%,80-90 28%,90-100 16%,80-90 35%,90-100 12%,90-100 23%,130-144 12%,130-144 25%,120-130 14%,130-144 10%,70-80

11、12%,70-80 15%,130-144 20%,120-130 16%,80-90 25%,90-100 19%,110-120 13%,110-120 14%,2020年6月25日,17,商品住宅市場(chǎng),存量特征：庫(kù)存去化周期偏低，“房荒”并非空穴來(lái)風(fēng)。,全市各板塊庫(kù)存套數(shù)及去化周期,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2015年12月25日,2020年6月25日,18,商品住宅市場(chǎng),TOP10：規(guī)劃配套利好突出，相對(duì)低價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。,2020年6月25日,19,別墅市場(chǎng),年度行情：市場(chǎng)容量攀至新高，價(jià)格受個(gè)案影響大。,市場(chǎng)容量：前三年40萬(wàn)，近三年60萬(wàn)； 價(jià)格增幅：近六年平均復(fù)合增長(zhǎng)約9.9%。,市場(chǎng)熱度

12、：緊隨大市，二季度起，供銷持續(xù)攀升。 價(jià)格增幅：別墅價(jià)格受個(gè)案影響較大，價(jià)格波動(dòng)主要由個(gè)案改變。,近5年全市別墅供銷量?jī)r(jià),R=9.9%,2020年6月25日,20,別墅市場(chǎng),量?jī)r(jià)特征：現(xiàn)有存量快速去化，產(chǎn)品稀缺供貨不足。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2015年12月25日,2020年6月25日,21,別墅市場(chǎng),區(qū)域分化：主城供貨不及兩江，城東城南價(jià)格高漲。,28%,22%,-24%,-16%,2%,2020年6月25日,22,別墅市場(chǎng),產(chǎn)品特征：第一居所更受歡迎，八百萬(wàn)以下為主流。,2020年6月25日,23,別墅市場(chǎng),存量特征：喜新厭舊態(tài)勢(shì)明顯，800萬(wàn)極度稀缺。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2016年1月21

13、日,2020年6月25日,24,別墅市場(chǎng),TOP5：城市別墅更獲青睞，高性價(jià)比成為首選。,2020年6月25日,25,銷售型商業(yè),年度行情：供過(guò)于求表現(xiàn)欠佳，第四季度成交翹尾。,市場(chǎng)容量：近五年均成交44萬(wàn)，未突破50萬(wàn)。 價(jià)格增幅：價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，近六年均復(fù)合增長(zhǎng)約6.5%。,市場(chǎng)熱度：前三季度持續(xù)低位，四季度集中上市，成交有所上揚(yáng)。 價(jià)格增幅：四季度多個(gè)集中式商業(yè)入市，拉低商業(yè)均價(jià)。,R=6.5%,近5年全市銷售型商業(yè)供銷量?jī)r(jià),近13個(gè)月全市銷售型商業(yè)供銷量?jī)r(jià),2020年6月25日,26,銷售型商業(yè),量?jī)r(jià)特征：成交套均面積增加，成交量升成交價(jià)落。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2015年12月25日,2

14、020年6月25日,27,銷售型商業(yè),區(qū)域分化：城東仙林底商較好，河西個(gè)案拉低均價(jià),22%,18%,-34%,2020年6月25日,28,銷售型商業(yè),總價(jià)特征：三百萬(wàn)以內(nèi)為主力，相對(duì)低價(jià)更具優(yōu)勢(shì)。,120-150萬(wàn) 29%,60-80萬(wàn) 25%,150-200萬(wàn) 8%,150-200萬(wàn) 19%,250-300萬(wàn) 15%,200-250萬(wàn) 11%,60-80萬(wàn) 12%,100-120萬(wàn) 11%,120-150萬(wàn) 19%,150-200萬(wàn) 15%,200-250萬(wàn) 19%,150-200萬(wàn) 21%,250-300萬(wàn) 18%,80-100萬(wàn) 25%,150-200萬(wàn) 14%,150-200萬(wàn) 18%

15、,200-250萬(wàn) 13%,40-60萬(wàn) 15%,150-200萬(wàn) 10%,150-200萬(wàn) 20%,120-150萬(wàn) 13%,300-350萬(wàn) 14%,120-150萬(wàn) 13%,250-300萬(wàn) 14%,60-80萬(wàn) 14%,80-100萬(wàn) 12%,40-60 42%,40萬(wàn)以下 29%,60-80萬(wàn) 9%,250-300萬(wàn) 11%,2020年6月25日,29,銷售型商業(yè),存量特征：60去化尚可，河西仙林風(fēng)險(xiǎn)最低。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2015年12月25日,2020年6月25日,30,商業(yè)市場(chǎng),TOP5：高能級(jí)產(chǎn)品表現(xiàn)佳，市場(chǎng)主流相對(duì)低價(jià)。,2020年6月25日,31,PART2 2016年

16、南京樓市展望,政策風(fēng)向/市場(chǎng)預(yù)判/取地建議/南京十三五目標(biāo),2020年6月25日,32,2016年南京樓市展望,【政策回顧】政策基調(diào)維持寬松，支柱地位不可動(dòng)搖 【政策展望】首引供需兩端發(fā)力，去庫(kù)存仍是主基調(diào) 【庫(kù)存周期】庫(kù)存周期持續(xù)下降，板塊之間分化較大 【潛在供給】市場(chǎng)供給持續(xù)高位，結(jié)構(gòu)推升成交價(jià)格 【成交預(yù)判】當(dāng)前成交持續(xù)高位，市場(chǎng)面臨縮量壓力 【周期預(yù)測(cè)】市場(chǎng)周期性較明顯，四季度拐點(diǎn)或到來(lái) 【存量沖擊】市場(chǎng)面臨雙重截流，外擴(kuò)更須精準(zhǔn)定位 【地價(jià)比較】土地成本大幅抬升，主城潛在利潤(rùn)可觀,政策風(fēng)向,市場(chǎng)預(yù)判,取地建議,【城市格局】一核兩翼三極四城+五片區(qū),【交通出行】建成長(zhǎng)江五橋、6條地鐵線

17、,南京十三五目標(biāo),2020年6月25日,33,政策風(fēng)向,政策回顧：政策基調(diào)維持寬松，支柱地位不可動(dòng)搖。,可售統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2016年1月12日,2016年,2011,限購(gòu)開(kāi)啟 “新國(guó)8條”,2012,鞏固調(diào)控 促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸,2013,“新國(guó)五條” 上調(diào)二套房首付比例,2014,限購(gòu)放開(kāi) “930”新政,2015,“330”新政 二套房手法降低,2020年6月25日,34,政策風(fēng)向,政策展望：首引供需兩端發(fā)力，去庫(kù)存仍是主基調(diào)。,2020年6月25日,35,市場(chǎng)預(yù)判,庫(kù)存周期：庫(kù)存周期持續(xù)下降，板塊之間分化較大。,南京市商品住宅分板塊存量特征,2020年6月25日,36,市場(chǎng)預(yù)判,潛在供給：市場(chǎng)

18、供給持續(xù)高位，結(jié)構(gòu)推升成交價(jià)格。,1000萬(wàn)m2，160個(gè)樓盤，10萬(wàn)套新房,河西：中部，高端改善盤亮相（保利、海玥等） 城北：濱江+邁皋橋，品牌爭(zhēng)霸（中海、中冶等） 城南：南站+小行，舒適產(chǎn)品入市（萬(wàn)科、中南等） 城東：馬群片區(qū)，低總價(jià)主導(dǎo)（中垠、佳源等） 城中：南片獨(dú)熱，10萬(wàn)級(jí)豪宅加推（泰禾、萬(wàn)科等） 仙林：金馬路+仙林湖，低密度產(chǎn)品（新城、高科等） 江北：多處熱點(diǎn)，隧道口獨(dú)占鰲頭（正榮、中建等） 江寧：兩湖兩山交鋒，上坊祿口發(fā)力（景楓、萬(wàn)科等）,新項(xiàng)目普遍瞄準(zhǔn)中高端市場(chǎng)， 制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升， 推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。,2013年-2015年12月南京普通商品住宅成

19、交面積及供銷比情況,市場(chǎng)預(yù)判,成交預(yù)測(cè)：當(dāng)前成交持續(xù)高位，市場(chǎng)面臨縮量壓力。,寬松貨幣及政策環(huán)境，刺激銷售量?jī)r(jià)； 行情好于預(yù)期，加速投資和改善需求入市； 2016年持續(xù)高位供應(yīng)，市場(chǎng)選擇面增大。,成交持續(xù)高位：,面臨縮量壓力：,需求集中釋放，新增需求累積需要周期； 價(jià)格持續(xù)攀升，量?jī)r(jià)升幅將有所抑制； M1、M2及匯率壓力，是最大不確定性； 2015年土地供應(yīng)有限，后期新房銷量受限。,2020/6/25,38,2008年6月-2015年南京商品住宅（含別墅）成交面積（除保障房外）及趨勢(shì)預(yù)測(cè),周期I 20個(gè)月,周期II 22個(gè)月,周期III 23個(gè)月,周期IV預(yù)測(cè) 20-23個(gè)月,銷售面積同比,周期趨勢(shì),市場(chǎng)預(yù)判,周期預(yù)測(cè)：市場(chǎng)周期性較明顯，四季度拐點(diǎn)或到來(lái)。,南