市場調研報告范本

1、金華市房地產市場調研報告,第一部分 宏觀背景篇 第二部分 市場分析篇 第三部分 地塊狀況,報告框架,第一部分 宏觀背景篇,金華概況 經濟環(huán)境 城市規(guī)劃,宏觀背景 金華概況,金華市為省轄地級城市，以境內金華山得名。金華市東西直線距離為151千米南北直線距離為129千米，城市面積為10918平方千米。下轄“二區(qū)三縣四市”，分別為婺城區(qū)、金東區(qū)、義烏市、永康市、東陽市、蘭溪市、武義縣、浦江縣及磐安縣 金華市位于浙江省中部，東銜滬甬溫三個港口城市，西臨浙江西部及閩贛皖三省，地理位置優(yōu)越。,金華市,區(qū)域位置,人文底蘊,金華市歷史悠久，人文氣息濃厚，自然風光優(yōu)美，是一個宜居城市。正因為其人文及自然因素，金

2、華市被評為中國最佳居住城市之一。,對內交通,金華市區(qū)交通網絡完善趨于完善，城市規(guī)劃區(qū)內與規(guī)劃區(qū)外交通便捷性加強，帶動了城市規(guī)劃區(qū)外房地產市場的快速發(fā)展。,交通設施,對外交通,金華交通便利,歷來就有“四省省衢”之稱，作為浙中交通樞紐，境內浙贛橫穿東西 ，金溫、金千鐵路縱貫南北 ，330國道、03省道、45省道在城區(qū)交匯，地理位置的重要性使金華成為東部與江西等中西部重要連接點，起到承東接西作用。,人口狀況,金華市人口增長緩慢，而金華市區(qū)人口增長更低，甚至出現負增長，主 要是因為金華市區(qū)經濟發(fā)展對外部吸引力不大，外來人口少。 金華市人口只占整個浙江省的10.01%，比重較低；而金華市區(qū)人口只占金華市

3、的18.9%，低于義烏市人口。 婺城區(qū)及金東區(qū)作為金華中心區(qū)域，人口數量有限，低于義烏、永康、東陽等縣市，對金華市區(qū)房地產市場發(fā)展帶來了障礙。,金華市GDP總值發(fā)展較快，增幅保持在10%以上，表明金華市經濟發(fā)展迅速。但05年后整體增長速度放慢。 人均GDP值增長曲線與全市GDP發(fā)展類似，到06年底，人均GDP達到了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢 金華經濟平穩(wěn)增長，為當地房地產市場業(yè)健康發(fā)展提供了良好的經濟環(huán)境，購買能力得到增強。,宏觀背景 經濟環(huán)境,GDP總值及人均GDP,人均可支配收入發(fā)展,人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潛在消費能力得到增強，對房地產市場而言將

4、是有利因素。 人均可支配收入發(fā)展看，發(fā)展速度起伏不斷，0204年呈持續(xù)增速趨勢，而05年有一定幅度下降，到06年又有較大幅度的上升。從發(fā)展看，基本保持較快的發(fā)展速度。,三產結構發(fā)展,第一產業(yè)比重逐年減小，第三產業(yè)增加值增速明顯高于第二產業(yè)，第二產業(yè)增加值對金華經濟發(fā)展影響縮小，三大產業(yè)比重表明金華整體的城市化發(fā)展速度較慢。 第一產業(yè)在GDP的比重逐年下降，但其06年仍達到了5.5%，第一產業(yè)所占比重過大影響到金華經濟的快速發(fā)展；第二產業(yè)所占比重在05年有較大的下降，而后逐步緩慢上升；第三產業(yè)所占比重逐年上升。雖然第三產業(yè)比重上升，但由于第一產業(yè)所占比重太大，且二產發(fā)展緩慢，表明金華工業(yè)經濟發(fā)展

5、較慢，影響到金華整體經濟的發(fā)展速度。,金華市與周邊主要城市比較,通過比較,可看出金華市在浙江全省而言,城市化水平較低,就全省而言,處于中等偏下水平,但從其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度發(fā)展?jié)摿^大,消費潛力較大.,市區(qū)與周邊主要縣市比較,義烏市整體經濟發(fā)展最快，其不管GDP生產總值、人均GDP生產總值還是人均可支配收入均是最高的。 金華市區(qū)雖然GDP總值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDP值最低，而且從金華市全市人均GDP值看，市區(qū)低于全市水平，表明市區(qū)經濟發(fā)展在全市經濟中仍處于一個偏低水平。,宏觀背景 規(guī)劃發(fā)展,金華城市發(fā)展以南北為主對本項目十分利好，對于城北以浙師大、體育

6、會展中心為特色的綜合區(qū)發(fā)展方向以及周邊地塊和交通規(guī)劃對本項目有很大的提升作用,第二部分 市場分析篇,一級市場分析 二級市場分析,市場分析 一級市場,土地供應,06年金華市區(qū)土地出讓相比05年有所增加。從市區(qū)各區(qū)域土地出讓看，城市規(guī)劃區(qū)內土地出讓有所減少，而城市規(guī)劃區(qū)外土地出讓有大幅度增加，金華市區(qū)外括速度比較快。從土地性質看，商業(yè)土地出讓基本維持原狀，而住宅類土地出讓增加，其中以容積率1.0以上的地塊增加最多。,（容積率1.0以下土地主要是指以別墅產品為主，容積率1.0以上土地主要是以公寓產品為主）,土地開發(fā),06年金華市土地開發(fā)以城市規(guī)劃區(qū)外發(fā)展最快，而城市規(guī)劃區(qū)內土地開發(fā) 速度相對放慢。從

7、住宅用地看，由于容積率1.0以下供應量小，該類土地基 本開發(fā)完畢。,（容積率1.0以下土地主要是指以別墅產品為主，容積率1.0以上土地主要是以公寓產品為主）,土地市場判斷,金華市區(qū)城市外擴速度提高，城市規(guī)劃區(qū)外的土地供應和開發(fā)量體都大幅度增加。,金華市區(qū)土地供應主要是以公寓類產品用地為主，其次是商業(yè)類用地，別墅產品 用地近兩年幾乎無供應量體入市，市場中別墅用地較稀缺。,金華市區(qū)近兩年未開發(fā)土地量達到58.99萬，其中公寓產品用地達到了45.11萬 ，占到未開發(fā)土地量的76.5%，其余未開發(fā)土地主要是商業(yè)用地，可見金華市 區(qū)房地產市場中未來公寓產品競爭將會異常激烈，而別墅產品由于量體有限，將 是

8、市場受歡迎產品。,市場分析 二級市場宏觀面,固產及房產投資額及變化曲線,固產及房產投資額及變化曲線,固產投資與房產投資,金華市固定資產投資在04、05年達到高峰，但其發(fā)展速度最快出現在03年。 金華市房地產投資在04、05年達到最大，而后有所降低，從其發(fā)展速度看01年的增幅最大，在02-04年整體增幅保持較穩(wěn)定。 05年后，金華市的固定資產投資及房地產開發(fā)投資速度逐步放慢。,從金華市的商品房的施工面積可以看出，在02-04年之間是金華市房地產發(fā)展最快的期間。 金華市區(qū)在06年達到了商品房銷售最大，有力的去化了市場中的產品量。 03-04年金華市區(qū)商品房的銷售量體位于近5年的前兩位，說明了在03

9、-04年 之間金華市區(qū)市場供求都比較活躍。,供應與需求,空置面積,由于在03-04年，市場活躍，所以金華市區(qū)空置面積在04年達到最低，而后隨著市場的 發(fā)展緩慢，土地的大量供應，05年金華市區(qū)空置面積大幅度上升，金華市區(qū)商品房存量 較大，市場壓力較大。 與周邊縣市比較看，金華市區(qū)空置面積較高，近兩年空置面積只比武義縣少，但遠遠 高于義烏市和永康市，表明金華市區(qū)房地產市場發(fā)展相比義烏、永康兩市有所落后。,市場分析 二級市場微觀面,根據金華市區(qū)房地產市場的發(fā)展情況，可以將金華市區(qū)劃分為三大板塊：江北板塊；江南板塊；金東板塊、仙源風景區(qū)板塊、城北板塊。,江北板塊：主要是指金華江、義烏江以北區(qū)域,往北到

10、環(huán)城北路，東到二環(huán)路 江南板塊：主要是指金華江以北，武義江以西等區(qū)域 金東板塊：主要是指金東新城區(qū)及金東經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍 仙源風景區(qū)板塊：主要是指仙源風景區(qū)范圍， 城北板塊：主要是指環(huán)城北路外圍區(qū)域，北到浙江師范大學,江北板塊,江南板塊,金東板塊,仙源風景區(qū)板塊,金華江,義烏江,武義江,城北板塊,板塊劃分,江北板塊 (3200),金東板塊 (3400),江南板塊 (3500),仙源風景區(qū)板塊,城北板塊 (2500),江北板塊,板塊介紹 江北板塊包括了金華市老城區(qū)范圍及其延伸區(qū)域，該板塊是金華市發(fā)展最早同時 也是發(fā)展最成熟的二大板塊之一。該板塊主要依托老城區(qū)的商業(yè)、生活、交通等條件 配套而發(fā)展

11、，加上金華江的優(yōu)勢，使得該區(qū)域市場發(fā)展較快，客戶接受度也較高。,產品形態(tài) 本板塊產品主要以公寓產品形式出現，基本為多層和高層產品，另外還有部分的聯排、疊加排屋和獨棟別墅存在。板塊內無純別墅樓盤，多為混合性小區(qū)。,主力面積 由于受區(qū)域市場價格的影響，板塊內公寓產品的面積主要以中大面積段產品為主 小面積段產品相對較少，產品面積主要130-140為主。對于聯排以360 左右為主，疊加排屋而言以200-260 為主，獨棟別墅面積在400 以上。,價格水平 本板塊是金華市發(fā)展最早也是最成熟的板塊之一，加上其生活、商業(yè)配套齊全，所以板塊的價格相比而言較高。公寓產品的整體價格水平達到3200左右，而板塊內公

12、寓產品的最高價格達到了7000元/ 。另外板塊內的疊加及聯排產品價格在3500-4500元/ 。而獨棟產品價格最高，在7000-8000元/ 左右。,板塊總結,銷售狀況 板塊內產品中，公寓產品整體的去化速度相對別墅產品而言去化較快。但從板塊爭議看，去化速度一般。這主要和金華整體市場有關，由于市場在03-04年左右發(fā)展很快，使得市場飽和度較高，所以使得產品的去化速度逐步放慢。別墅由于市區(qū)客源的有限，必須對外區(qū)域產生吸引，所以整體去化也很慢。,客源狀況 板塊內公寓產品的客源主要是金華市區(qū)的工薪階層為主，一些高檔公寓產品的客源主要是金華市區(qū)的公務員、事業(yè)單位人員等，另外還有部分武義，衢州的客戶。對于

13、別墅產品的客源中，疊加及聯排產品中金華市區(qū)客戶較多，另外還有部分義烏和永康，而獨棟別墅產品則義烏、永康等地客戶居多，還有部分金華當地的老板。,重點個案,時代花園（怡和雅苑）,開發(fā)商：浙江金華時代置業(yè)有限公司 地理位置：金華市八一街、中山路， 產品形態(tài):高層 建筑面積：150000 開盤時間：怡和雅苑：2006年3月 交房時間：2007-12 面積范圍：115-214 公寓均價：景觀房：7000元/ 非景觀房：5000元/ 銷售率：47%,該個案由于其面江而建，地理位置是金華市區(qū)獨有的，加上其位于金華市老城區(qū)中心位置，周邊存在著大賣場、購物中心、公園等，而且其交通便利，所以個案是金華市高檔公寓產

14、品的典型代表。,江南板塊,板塊介紹 江南板塊與江北板塊一樣，是金華市發(fā)展最成熟的板塊之一，同時現在也是金華市 樓盤相對集中的板塊。該板塊主要是依托金華新城區(qū)發(fā)展而成，是金華市新城區(qū)中心范 圍。板塊內房地產發(fā)展水平基本是金華市現在發(fā)展最高的區(qū)域。,板塊總結,產品形態(tài) 本板塊產品與江北半卡相似，主要以公寓產品為主，基本為多層和高層產品，另外還有部分的聯排、疊加排屋和獨棟別墅存在。板塊內僅有一個純別墅樓盤,主力面積 該板塊后于江北板塊的發(fā)展，是隨著金華市江南新城區(qū)的發(fā)展而形成的，板塊內產品面積控制相對江北板塊較小，公寓產品主要集中在110-120；板塊內獨棟別墅產品為380-430 。,價格水平 本

15、板塊是金華市發(fā)展最成熟的板塊之一，其生活、商業(yè)配套齊全，板塊的價格相比而言較高。公寓產品的整體價格水平達到3500左右，另外板塊內的疊加及聯排產品價格在3500-4500元/ 。而獨棟產品價格最高，在10000元/ 左右。,銷售狀況 板塊內產品的整體銷售速度是金華市區(qū)各板塊中銷售速度最快的一個板塊，其產品在市場中的接受程度很高，這是因為板塊位于金華新城市中心，商業(yè)、交通、生活等各方面配套齊全，加上產品性價比高。板塊內公寓及別墅產品的速度均較快。,客源狀況 該板塊是隨著新的城市中心形成而形成的，板塊內產品的性價比高。其公寓產品客源主要是金華市區(qū)的首次購房的年輕人和二次置業(yè)這，以公務員、私營業(yè)主等

16、為主，同時，板塊內投資客相比其他板塊而言較多。別墅產品主要是以金華市的私營業(yè)主為主，包括義烏、永康等地的客戶。,重點個案,保集半島,開發(fā)商：浙江保集房地產開發(fā)有限公司 地理位置：金華市八一南街1566號 產品形態(tài): 小高層 建筑面積：200000 開盤時間：2002年 交房時間：已交 面積范圍：120-130 公寓均價：3600元/ 銷售率：92%,該個案位于金華市南北向交通主干道八一街上，交通便利，而且周邊的配套相對齊全。該樓盤產品的性價比高，加上整個項目規(guī)劃設計合理，充分利用水資源，使得項目景觀設計吸引力大。該項目在金華市場中口碑效應較強。,新世紀美墅園,開發(fā)商：浙江保集房地產開發(fā)有限公司

17、 地理位置：金華市李漁路、義烏街 產品形態(tài): 獨棟 建筑面積：18000 開盤時間：2006.7 交房時間：已交 面積范圍：381-438 總 價：400萬/套-500萬/套 銷售率：89%,該個案是金華市區(qū)僅有的幾個純別墅樓盤之一，也是江南板塊唯一的純別墅樓盤。由于個案位于市區(qū)，靠近市中心，配套設施完善，加上項目靠近武義江，地理位置較好。另外由于整個金華市區(qū)獨棟別墅產品較少，市場的稀缺性大，所以產品在市場中受歡迎。,金東板塊,板塊介紹 金東板塊是金華市新崛起的一個板塊，也是金華市現在發(fā)展較快的一個板塊。該板塊主要是依托金東新城區(qū)及金東經濟開發(fā)區(qū)而形成。隨著經濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展，板塊人口增加，經濟

18、已逐步發(fā)展，所以板塊內的房地產市場也隨之發(fā)展起來。,板塊總結,產品形態(tài) 板塊內產品形態(tài)多樣 ，多層、小高層、高層、疊加及聯體別墅都存在。各樓盤基本都是混合性小區(qū)。板塊內無純別墅樓盤。,主力面積 該板塊是新崛起板塊，其產品面積段變化較大。公寓產品中有中小面積產品，也有大面積段產品，中小面積段產品集中在65-110 ，大面積段產品集中120-150 ；疊加及聯排別墅產品則集中在200-215 。,價格水平 本板塊 是金華市區(qū)各板塊中發(fā)展速度最快的板塊，隨著金東經濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域市場已形成，市場需求存在。而且板塊各中生活等配套逐步完善，加上區(qū)域整體規(guī)劃合理，所以板塊的整體價格水平較高，公寓產品價

19、格達到3400元/左右，疊加及聯體別墅產品價格在4000元/ 。,銷售狀況 由于發(fā)展時間的限制，加上市場競爭激烈。板塊內產品的整體去化速度一般，比江南板塊產品的去化速度慢。,客源狀況 該板塊是新崛起的，所以板塊內客源主要是經濟開發(fā)區(qū)內的公務員等事業(yè)單位人員，還有部分義烏等地客戶，同時隨著企業(yè)的入住，板塊內工薪階層也是板塊內的主要客源。另外，還有一部分金華市的私營老板及個體經營者。,重點個案,三江國際花園,開發(fā)商：金華科信房地產開發(fā)有限公司 地理位置：金東區(qū)李漁大橋東 產品形態(tài): 聯體、小高層、高層 建筑面積：200000 開盤時間：2007.1 交房時間：2009初 面積范圍：聯排：183-2

20、00 小高層：68-105 多層：225-269 均 價：小高層：3670 聯排：6000 多層：3650 銷售率：37%,該個案位于武義江東，天然的水景觀是其優(yōu)勢所在，另外個案整個小區(qū)的規(guī)劃合理，產品設計合理，加上低密度，使得其整個產品性價比高。由于區(qū)域中低端市場競爭激烈，影響到了該個案的整體去化速度。,城北板塊,板塊介紹 該板塊位于金華市環(huán)城路以外。離市區(qū)較遠，靠近浙江師范大學。板塊發(fā)展時間較短，在金華市場中地位相對不高。板塊優(yōu)勢在于其離金華市北部風景區(qū)較近，而且對外的高速公路就在其板塊內，交通相對便利。,板塊總結,產品形態(tài) 板塊內存在多鐘形態(tài)的產品，包括多層、高層、疊加、聯體及獨棟別墅產

21、品。整體而言，板塊內公寓產品在數量居多。板塊內存在一個聯體、疊加別墅社區(qū)。,主力面積 板塊內產品面積變化較大，公寓產品中，多種面積段存在，中小面積段主要集中在90-110 ，大面積段產品集中在120-170 ；疊加別墅在260 左右，聯體別墅在300-340 左右，獨棟別墅在460 左右。,價格水平 由于區(qū)域位置、配套的限制，板塊內的公寓產品的價格并不高，價格水平在2500元/ 左右，別墅產品中疊加在3600元/ 左右，聯體在4500元/ ，而獨棟在7500元/ 左右。,銷售狀況 板塊內產品的整體銷售速度相比其他各板塊而言較慢，這主要是因為該板塊距離市區(qū)相對較遠，周邊配套不完善，對于公寓產品而

22、言是一個巨大抗性所在。從板塊內各產品的去化看，別墅產品的去化快與公寓產品。,客源狀況 公寓產品主要是當地工薪階層及老師等消化，對于別墅產品中，疊加及聯體別墅主要是醫(yī)生、老師、公務員等階層去化，獨棟基本為私營業(yè)主等階層去化。,重點個案,開發(fā)商：金華市銀廈房地產有限公司 地理位置：市區(qū)北二環(huán)路以北，玉壺街以東，冰壺街以南 產品形態(tài): 多層、高層、疊加、聯體、獨棟 建筑面積：90000 開盤時間：2006.12 交房時間：2008.6 面積范圍：獨棟：466 雙拼：342 聯排：300疊加：260多層：106-125 均 價：獨棟7500元/ 聯排4500元/ 疊加3600元/ 多層2200元/ 銷

23、售率：89%,該個案位于二環(huán)路以外，東西兩邊為城市生態(tài)花園，地處公園中心，是元寶型的丘陵地帶 ，所以其景觀設計在金華市區(qū)而言具有特色，加上項目離金華對外的交通樞紐的附近，交通便利性較強。對于別墅產品而言具有較大的競爭力。,銀廈翠竹庭院,仙源風景區(qū)板塊,板塊介紹 該板塊位于江南板塊南面，是依靠仙源風景區(qū)發(fā)展起來的板塊。現在板塊內樓盤數量不多，僅有一個項目，為別墅產品。該板塊由于位于金華市城南風景區(qū)范圍，是未來金華市別墅產品的主要區(qū)域。同時該板塊的別墅產品對于金華市風景區(qū)的開發(fā)帶有參考意義。,重點個案,開發(fā)商：浙江三勝置業(yè)有限公司 地理位置：金華市南安地鎮(zhèn) 產品形態(tài): 雙拼、獨棟 建筑面積：124

24、000 開盤時間：2006.11 交房時間：2008.6 面積范圍：320-420 總 價：160-350萬/套 銷售率：82%,該個案位于金華市南仙源風景區(qū)內，項目前面是天然的水景資源及山色資源，這是該個案的最大優(yōu)勢，作為別墅項目，其景觀及環(huán)境得到了最大的發(fā)揮，加上該項目受到政府的大力支持，所以其在市場中取得了不俗的成績。,仙源歐境,市場總結,金華市場中公寓類產品市場價格較低，在別墅類產品中，疊加及聯排別墅產品在市場中的價格不高，僅稍比公寓類產品高，只有獨棟別墅有較高的價位。,金華市的公寓市場發(fā)展較早，在2003年左右其發(fā)展最快，隨后由于市場中公寓產品逐步飽和，對公寓需求降低，市場去化速度下降。,別墅市場發(fā)展較晚，市場中純別墅項目較少，市場正處于興起階段。另外，由于區(qū)域認識的不同，疊加及聯排別墅在金華市場中不作為別墅產品。,第三部分 地塊狀況篇,地塊狀況 區(qū)域規(guī)劃,總體規(guī)劃：“一片綠心，兩大區(qū)塊”,綠心,西片區(qū),東片區(qū),地塊狀況 區(qū)域規(guī)劃,“一片綠心”：規(guī)劃為金華山游樂園為基礎,“西片區(qū)”：發(fā)展為中高檔住宅、農民安置、休閑購物、特色餐飲等功能,“東片區(qū)”：發(fā)展為景觀度假基地、星級酒店、旅游接待中心、休閑娛樂、商業(yè)購 物、高檔住宅、度假住宅等功能,地塊狀況 地塊位置,1,2,地塊所在位置,金 羅 路,金蘭北線,迎賓路,環(huán)景路,東：迎賓大道