第六章不動產(chǎn)評估

1、第六章 不動產(chǎn)評估,主要內(nèi)容,第一節(jié) 不動產(chǎn)評估概述,1.,2.,3.,4.,不動產(chǎn)的概念及其特性,不動產(chǎn)價格的種類及特點,不動產(chǎn)評估的原則,不動產(chǎn)評估的程序,一、不動產(chǎn)的概念、特點,（一）不動產(chǎn)的概念：,根據(jù)2008年7月1日實施的資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。 不動產(chǎn)的評估對象有三種： （1）單純的土地的評估，即地產(chǎn)評估； （2）單純的建筑物的評估，即房產(chǎn)評估； （3）土地和建筑物合成體的評估，即不動產(chǎn)評估。 當(dāng)然，在不動產(chǎn)評估實務(wù)中，單純的建筑物評估比較少見，這里我們以土地的評估和不動產(chǎn)評估為重點內(nèi)容。,不動產(chǎn)的評估對象,

2、不動產(chǎn),土地,建筑物,土地、建筑物 合成體,二、土地與土地權(quán)利,（一）土地的概念,土地一般是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，即由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。,自然供給,經(jīng)濟供給,土地供給,（二）土地的特征,自然特征,經(jīng)濟特征,1、位置的固定性 2、質(zhì)量的差異性 3、不可再生性 4、效用永續(xù)性,1、供給的稀缺性 2、可壟斷性 3、利用多方向性 4、效益級差性,（三）土地權(quán)利,土地權(quán)利,土地所有權(quán),土地使用權(quán),其他權(quán)利,城市土地 農(nóng)村和城郊土地,國家所有,集體所有,租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等,土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)出租,土地使用權(quán)抵押,土地使用權(quán),

3、不動產(chǎn)的運用方式,居住用地：70年； 工業(yè)用地：50年； 文教科衛(wèi)育：50年； 商、旅、娛樂：40年； 綜合或其他：50年。,拍賣 招標 協(xié)議,建筑物的特點,不能脫離土地獨立存在,使用壽命是有限的,屬于可再生社會資源,（三）不動產(chǎn),位置固定性,供求區(qū)域性,長期使用性,大量投資性,不 動 產(chǎn) 特 征,保值增值性,投資風(fēng)險性,難以變現(xiàn)性,政策限制性,二、不動產(chǎn)評估的原則,三、不動產(chǎn)評估的程序,不動產(chǎn)評估一般應(yīng)依照以下程序進行：明確評估基本事項、簽訂評估合同、制訂工作計劃、實施勘察與收集資料、測算被估不動產(chǎn)的價值、確定評估結(jié)果和撰寫評估報告。,不動產(chǎn)價格的種類,根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用

4、權(quán)價格、其他權(quán)利價格,按不動產(chǎn)價格表示單位，可分為總價格、單位價格、樓面地價，其他價格，包括公告地價和申報地價,按價格形成方式可分為市場交易價格、評估價格和理論價格,按不動產(chǎn)的實物形態(tài)，可分為土地價格、建筑物價格和不動產(chǎn)價格,第二節(jié) 不動產(chǎn)價格的種類及影響因素,容積率=建筑總面積/土地總面積 容積率是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。 樓面地價=土地總價格/建筑總面積 =（土地單價土地總面積）/建筑總面積 =土地單價/容積率 建筑密度（建筑物底層面積土地總面積）100,與不動產(chǎn)評估相關(guān)的幾個指標,土地總面積,建筑總面積,容積率增加,容積率=建筑總面積/土地總面積,土地總價=土地單價土地

5、總面積,樓面地價=土地總價/建筑總面積 =土地單價土地總面積/建筑總面積 =土地單價/容積率,（二）不動產(chǎn)價格的特點,一般商品的價格由其生產(chǎn)成本、供給和需求等因素決定，其價格一般并不因使用狀況不同而產(chǎn)生差別。但是，同樣一宗不動產(chǎn)在不同的用途下產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關(guān)性極大。,1.不動產(chǎn)價格是權(quán)益價格,2.不動產(chǎn)價格與用途有關(guān),由于不動產(chǎn)位置不可移動，因此不動產(chǎn)買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的物質(zhì)實體本身，而是轉(zhuǎn)移與不動產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。不動產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟行為的不動產(chǎn)

6、轉(zhuǎn)移方式不同，形成的不動產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價格也不相同。,3.不動產(chǎn)價格具有個別性,由于不動產(chǎn)的個別性，沒有兩宗不動產(chǎn)條件完全一致。同時不動產(chǎn)價格形成中，交易主體之間的個別因素也很容易起作用。因此，不動產(chǎn)價格形成具有個別性。不動產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。不動產(chǎn)不像一般商品可以開展樣品交易、批量交易，每一宗不動產(chǎn)交易都具有個別性。,4不動產(chǎn)價格具有可比性,不動產(chǎn)價格盡管具有與一般商品不同的許多特性，但并不意味著其價格之間互不聯(lián)系。事實上，人們可以根據(jù)不動產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響不動產(chǎn)價格的因素進行比較，從而能夠比較不動產(chǎn)的價格。,不動產(chǎn)價格的影響因素,一 一般因素,（一）一般因素概念： 指影響

7、不動產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個不動產(chǎn)市場產(chǎn)生全面的影響，從而成為影響不動產(chǎn)價格的基本因素。 （二）一般因素的分類 1、社會因素； 2、經(jīng)濟因素； 3、政策因素。,二 區(qū)域因素,（一）區(qū)域因素的概念： 區(qū)域因素是指不動產(chǎn)所在區(qū)域的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特征對不動產(chǎn)價格水平的影響因素。 （二）影響區(qū)域因素的條件： 1商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度； 2道路通達度； 3交通便捷度； 4設(shè)施完備度； 5環(huán)境質(zhì)量狀況。,（一）個別因素的概念： 個別因素是指不動產(chǎn)的個別性對不動產(chǎn)個別價格的影響因素，它是決定相同區(qū)域不動產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的因素，包括土地個別因素和房屋建筑物個別因

8、素兩個方面。 （二）個別因素包括： 1、土地個別因素：（1）位置、面積、地勢、地質(zhì)；（2）形狀、寬度、深度；（3）臨街狀況；（4）規(guī)劃用途、容積率、使用年限；（5）生熟程度。 2、房屋建筑物個別因素：（1）面積、構(gòu)造、材料等；（2）設(shè)計、設(shè)備；（3）施工質(zhì)量；（4）樓層、朝向；（5）政府各種法規(guī)的限制；（6）新舊程度。,三 個別因素,第三節(jié) 不動產(chǎn)評估的收益法,一、基本思路 收益法是指將被評估不動產(chǎn)未來預(yù)期收益折現(xiàn)來判斷其價值的一種方法。具體步驟： （1）搜集相關(guān)不動產(chǎn)的收入和費用資料； （2）預(yù)測不動產(chǎn)客觀總收益； （3）估測不動產(chǎn)客觀總費用； （4）測算不動產(chǎn)的凈收益； （5）估測并選擇適

9、當(dāng)?shù)馁Y本化率； （6）選擇恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)估測不動產(chǎn)價值。,（一）收益為無限年期的不動產(chǎn)價值 計算公式為： 不動產(chǎn)價格=凈收益/資本化率 這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提： （1）凈收益每年不變； （2）資本化率固定； （3）收益為無限年期。,（二）收益為有限年期的不動產(chǎn)價值 計算公式為：,成立條件為： （1）凈收益每年不變； （2）資本化率固定且大于零； （3）收益年期有限為n。,（三）以上思路的具體運用 收益法評估不動產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么啦粍赢a(chǎn)的價值。,二、適用范圍 收益法適用于有收益的不動產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、

10、旅館、公寓等；不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性不動產(chǎn)價值評估。,三、凈收益的確定,（一）凈收益 1.定義 凈收益是指歸屬于不動產(chǎn)的總收益除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 2.在確定凈收益時，必須注意不動產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。 實際凈收益 是指在現(xiàn)狀下被估不動產(chǎn)實際取得的凈收益。 由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。,客觀凈收益 含義 不動產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀凈收益。,3.客觀凈收益的計算公式 凈收益=客觀總收益-客觀總費用,只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。,（

11、二）客觀總收益 1.含義 總收益是指以收益為目的的不動產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。即被估不動產(chǎn)在一年內(nèi)取得的所有收益。 2.計算時注意以下問題 求總收益時，以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。 在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，不動產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。,（三）客觀總費用 1.定義 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。,(四)不同類型的不動產(chǎn)凈收益的估算 不同類型的不動產(chǎn)凈收益的具體估算并不相同，主要有以

12、下幾種可供參考。 1出租型不動產(chǎn)正常收益的估測 正常收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃代理費 租賃收入具體包括有效毛租金、租賃保證金、押金等的利息收入。 有效毛租金=毛租金-空置損失-損失租金,2直接經(jīng)營性不動產(chǎn)正常收益的估測 直接經(jīng)營性不動產(chǎn)通常是指不動產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，不動產(chǎn)租金與不動產(chǎn)經(jīng)營者利潤沒有分開。直接經(jīng)營性不動產(chǎn)的正常收益實際上就是該不動產(chǎn)純租金。 正常收益=銷售收入-銷售成本-銷售費用-銷售稅金及其附加-管理費用-財務(wù)費用-經(jīng)營利潤,四、資本化率 又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵因素。 （一）資本化率的實質(zhì) 1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收

13、益率； 2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的； 3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，不 動產(chǎn)價值越低。,（二）資本化率的種類,1.綜合資本化率 定義 將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。 適用對象及純收益的范圍內(nèi)涵 評估的是不動產(chǎn)整體的價值，采用的純收益也是房地合一的純收益。,2.建筑物資本化率 適用對象 建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。 純收益的范圍內(nèi)涵 采用的純收益是建筑物自身所產(chǎn)生的純收益，把不動產(chǎn)整體收益中的土地純收益排除在外。 3.土地資本化率 適用對象 土地資本化率用于求取土地自身的價值。 純收益的范圍內(nèi)涵 采用的純收益是土

14、地自身的純收益，把不動產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外。,4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的 關(guān)系 房地合一的純收益=土地純收益+建筑物純收益 房地合一的純收益=房地合一的價值（L+B）房地合一的年收益率（即綜合資本化率r） 土地純收益=土地價值（L）土地的年收益率（r1） 建筑物純收益=建筑物價值（B）建筑物的年收益率（r2）,式中： r-綜合資本化率；r1-土地資本化率； r2-建筑物資本化率；L-土地價值； B-建筑物價值,五、 收益期限的確定,不動產(chǎn)收益期限要根據(jù)不同的評估對象、評估對象的壽命以及評估時采用的假設(shè)條件等來確定。 （1）對于單獨的土地和單純的建筑物，應(yīng)該分

15、別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的期限。 （2）而對于合成體，如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或者等于土地使用權(quán)年限，則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來的可獲收益的期限；如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限，則先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的期限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余年限確定未來可獲收益的期限。,六、計算公式,（一）評估房地合一的不動產(chǎn)價值 不動產(chǎn)價值=不動產(chǎn)純收益/綜合資本化率 不動產(chǎn)純收益=不動產(chǎn)總收益-不動產(chǎn)總費用 不動產(chǎn)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金,（二）單獨評估土地的價值 1.由土地收益評估土地價值 土地價值=土地純收益/土地資

16、本化率 土地純收益=土地總收益-土地總費用 土地總費用=管理費+維護費+稅金,2.由不動產(chǎn)收益評估土地價值 （1）方法一（建筑物價值扣除法） 土地價值=不動產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額已使用年數(shù) 當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)剩余年限時， 年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限 當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)剩余年限時， 年貶值額=建筑物重置成本/土地使用權(quán)剩余年限 注意：這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)剩余年限中取短。,（2）方法二 土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 （三）單獨評估建筑物的

17、價值 1、建筑物價值=不動產(chǎn)價值-土地價值 土地的價值必須采用收益法以外的方法確定，一般采用市場法。 2、建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率,應(yīng)用舉例,案例62 某房地產(chǎn)公司于2010年2月以有償出讓方式取得一塊土地的50年使用權(quán)，并于2012年2月在此地塊上建成一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3 800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4 200元。該大樓總建筑面積為5 000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率在10左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的35，維修費為建筑物重置價

18、的15，房產(chǎn)稅為租金收入的12，其他稅為租金收入的6，保險費為建筑物重置價的02，資本化率確定為8。試根據(jù)以上資料評估該不動產(chǎn)在2015年2月的價格。,解： (1)估算年有效毛收入 年有效毛收入=23655 000(1-10)=3 285000(元) (2)估算年營運費用 管理費：年管理費=3 285 00035=114 975(元) 維修費：年維修費=4 2005 00015=315000(元) 保險費：年保險費=4 2005 00002=42 000(元) 稅金：年稅金=3 285 000(12+6)=591 300(元) 年營運費用：年營運費用=114975+315000+42000+5

19、91300=1 063 275(元),(3)估算凈收益 年凈收益等于年有效毛收入減去年營運費用， 即：年凈收益=3 285 0001 063 275 =2 221 725(元) (4)計算不動產(chǎn)價格 不動產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：不動產(chǎn)價格 =2 221 725 81-1(1+8) 45 26 901 538(元) (5)評估結(jié)果 經(jīng)評估，該不動產(chǎn)在2015年2月的價格為26 901 538元，單價為每平方米5 380元。,例3某不動產(chǎn)開發(fā)公司于2011年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2013年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用

20、年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2015年3月的土地使用權(quán)價值。,解： 1.選定評估方法 該宗不動產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采

21、用收益法。 2.計算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益=5012900（1-10%）=486000（元） 3.計算總費用。 （1）年管理費=4860003.5%=17010（元） （2）年維修費=25009001.5%=33750（元） （3）年稅金=20900=18000（元） （4）年保險費=25009000.2%=4500（元） 年總費用=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.計算不動產(chǎn)純收益。 年不動產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用=486000-73260 =412740（元）,5.計算房屋純收益。 （1）計算年貶值額 年貶值額本來是應(yīng)該

22、根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不動產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48年，并且不計算殘值。本例中，不動產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。 年貶值額=建筑物重置價/使用年限=（2500900）/48 =46875（元） （2）計算房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額已使用年數(shù)（2013-2015） =2500900-468752=2156250（元） （3）計算房屋純收益。 房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本化率=20625008%=172500（元）,6.計算土地純收益。 土地年純收益=年不動產(chǎn)純收益-房屋年純收益=412740-1

23、72500=240240（元） 7.計算土地使用權(quán)價值。 土地使用權(quán)在2015年11月的剩余使用年期為50-4=46（年）。,單價=3279281/500=6558.56（元）,8.評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在2015年11月的土地使用權(quán)價值為3279281元，單價為每平方米6558.56元。,第四節(jié) 不動產(chǎn)評估的市場法,一、基本思路,市場法評估的基本思路：在求取一宗被估不動產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、不動產(chǎn)狀況等因素修正，得出被評估不動產(chǎn)在評估基準日的價值。,二、適用范圍,只要有適合的類似不動產(chǎn)交易實例(參照物)即可應(yīng)用

24、。,不適用市場法的情況：,1.沒有發(fā)生不動產(chǎn)交易或不動產(chǎn)交易發(fā)生較少地區(qū)的不動產(chǎn),2.某些類型很少見的不動產(chǎn)或交易實例很少的不動產(chǎn)，如古建筑,3.很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟等。,4.風(fēng)景名勝區(qū)土地。,5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。,三、市場法的計算公式,待估不動產(chǎn)價格=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)不動產(chǎn)狀況修正系數(shù),四、操作步驟 （一）收集交易資料 （二）確定可比交易案例 （三）因素修正 1.交易情況修正 （1）需要修正的情形 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易； 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型； 買方或賣方不了解市場行情，往往使不動產(chǎn)交易價

25、格偏高或偏低； 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方； 特殊的交易方式。如拍賣、招標等。 不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。,內(nèi)容：不動產(chǎn)位置、用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、 裝修、使用狀況、環(huán)境、交通、權(quán)利。 注意：客觀、真實、近期,可比性：用途、區(qū)位、評估目的與價值、類型、結(jié)構(gòu)、交易情況等。,例1：為評估某宗地甲的地產(chǎn)價格，選取了乙、丙兩個參照地塊交易實例。已知乙地塊的交易雙方具有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，其土地使用權(quán)交易價格為6800元/平方米，丙地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價格為9000元/平方米，經(jīng)分析乙地塊比正常情況低了10%，而丙地塊比正常情況高出16%，試修正乙、丙

26、兩地塊的價格。,解： 乙地塊交易情況修正后的地價=6800100/（100-10） =6800111.0%=7554.8（元/平方米）,丙地塊交易情況修正后的地價=9000100/(100+16) =900086.2%=7758(元/平方米）,2.交易日期修正 不動產(chǎn)價格的變動率一般用不動產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：,例2現(xiàn)選取一可比不動產(chǎn)實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類不動產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類不動產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正

27、后2008年1月的不動產(chǎn)價格為： 解： P=6000（1+1%）12（1-0.2%）6=60001.1270.988 =6681（元/平方米）,3.容積率修正,經(jīng)容積率修正后可比實例價格 =可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）,注意：容積率因素修正系數(shù)不是容積率的比， 而是容積率修正系數(shù)的比。,例3某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見下。,如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下： 解：經(jīng)容積率修正后可比實例價格=800容積率因素修正系數(shù) =8001.6/1.9=673.7（元/平方米）,容積率

28、修正系數(shù)表,4.土地使用年期修正,土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：,式中： K-將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)； r-資本化率； m-被估對象的使用年期； n-可比實例的使用年期。,例 4有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：,表中成交價的單位為：元 /平方米。,該城市2007年的地價指數(shù)表為：,另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.5時的地價增加3%。對交易

29、情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。,1.求容積率修正系數(shù),解答,2.因素修正計算,3.評估結(jié)果 案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。 因此，待估宗地G的評估結(jié)果為： （620+627+623+638+633）5=628（元/平方米）,例（5）有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表： 表中交易情況

30、、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結(jié)果以元為單位，取整),第五節(jié) 不動產(chǎn)評估的成本法,一、基本思路 建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估不動產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估不動產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估不動產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的不動產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估不動產(chǎn)價值。 評估對象：新開發(fā)的土地，新建的不

31、動產(chǎn)，舊的建筑物。,二、適用范圍 一般適用于 無收益（不能使用收益法），不動產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。 注：單純的建筑物評估經(jīng)常采用市場法。,三、土地評估的成本法操作步驟,（一）計算待開發(fā)土地取得費用 1.土地取得費 為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標準也不一樣。,3.購買和征用城市舊有土地的費用 購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。,2.征用集體土地的費用 安置補助費： 土地補償費： 附著物和青苗補償費： 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家規(guī)

32、定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。,（二）計算土地開發(fā)費,土地開發(fā)費主要包括： 1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費 各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。 2.公共事業(yè)建設(shè)配套費 根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標準確定。 3.小區(qū)開發(fā)配套費 應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。,（三）計算投資利息 投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值；主要包括： (1)土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。 (2)土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金

33、投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。這里應(yīng)該包含整個銷售期的。,計算利息時要注意的問題： (1)不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。 (2)關(guān)于計息期。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。 期初一次性投入：全期計息。 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半。 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為投入當(dāng)年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。 利息的計算采用復(fù)利，而不是單利。,（四）計算投資利潤和稅費 1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。 2.投資利潤計算：通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算。 3.稅費。取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用。 （五）計算土地增值收益 1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 2.土地增值收益計算方法 以前四項之和為基數(shù)，乘以土地增值收益率（通常為10%25%）。,四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟,新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+開發(fā)利潤+管理費用+ 投資利息+銷售稅費+正常利潤,（一）土地取得費用 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等； 2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取得費用； 3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金。 （