房產(chǎn)中介新人培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(精).ppt

1、主講：易房大師,專業(yè)知識(shí)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn),房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),什么是房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性.,房地產(chǎn)的特性,房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)社會(huì)特性,房地產(chǎn)的自然特性,不可移動(dòng)性。多樣性。稀缺性，土地既不能再生又無(wú)法替代.體積龐大，消耗材料多耐久性.,房地產(chǎn)社會(huì)特性,周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大開(kāi)發(fā)條件差、涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難保值、增值性,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利.,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配

2、的權(quán)利。中華人民共和國(guó)民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。,他項(xiàng)權(quán)利證,預(yù)告登記證明,土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。,房地產(chǎn)證,是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。,土地類型,通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜

3、合或其他用地。,中國(guó)的土地出讓使用年限,*住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用地）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。*工業(yè)用地（也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。*商、娛、旅等盈利性項(xiàng)目用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。其他綜合類性質(zhì)用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。,什么是房屋?,一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.8米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯

4、洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。,房屋的分類,按性質(zhì)分類按檔次分類按結(jié)構(gòu)分類按樓層分類,按性質(zhì)分類,商品房:是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.經(jīng)濟(jì)適用房:是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。已購(gòu)公房(又稱房改房)：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸

5、職工個(gè)人所有。,*經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件,A、擁有北京戶口；B、現(xiàn)住房家庭人均面積不足14平方米；C、年人均收入不足6萬(wàn)。(1)最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為一人戶年收入22700元以下(2)最高標(biāo)準(zhǔn)則為5人及以上戶家庭年收入60000元以下。(3)最為普遍的3口之家要想購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，家庭年收入需低于45300元。以上條件須都符合才可購(gòu)買。,補(bǔ)充,【廉租房】廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等?！舅椒俊克椒恳卜Q私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)

6、住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。,*按檔次分類,非普通住宅(高檔住宅)：住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=容積率)單套建筑面積在140(含)平方米以上;實(shí)際成交價(jià)高于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍。滿足以上3項(xiàng)中的其中任何一項(xiàng)均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個(gè)條件均不符合的房屋。,按結(jié)構(gòu)分類,(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生

7、產(chǎn)。它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性?？晒?jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單。磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。,(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。,房屋質(zhì)量保證年限,A、磚木混合：10年。（但是并不代表十年后就拆除，例如故宮，也是磚木混合?？墒?，銀行卻不與貸款，因?yàn)楸Ｙ|(zhì)期太短，這就是買

8、賣平房銀行不與貸款的主要原因.）B、磚混：50年。C、鋼混：70年。,對(duì)比記憶,房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年B、磚混：50年C、鋼混：70年,土地出讓使用年限A、住宅用地:70年B、工業(yè)用地:50年C、商業(yè)用地:40年,交友會(huì),我是一個(gè)的人。我們愛(ài)你！我希望成為一個(gè)的人。我們支持您！這次培訓(xùn)我希望收獲到。您真棒了！我因?yàn)榧尤肭系禺a(chǎn)。你真有眼光！我相信我在千氏地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)。您一定行！,樓層一般分類,板樓塔樓塔樓一般是指高層建筑,板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。,新華聯(lián)家園板樓,怡佳家園塔樓,板樓四大優(yōu)點(diǎn),1.南北通透，便于采光通風(fēng):板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便

9、于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。2.板樓均好性強(qiáng)一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。,3.管理成本不高通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。4.住戶使用率很高板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)買建

10、筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。,板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn),1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。2.戶型格局不宜改造板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。,塔樓的四大優(yōu)勢(shì),1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆

11、改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。,3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。,塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn),1.均好性差，居住密度高塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2.使用率不高，存在灰色空間塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通

12、風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。,房屋面積,1、使用面積：每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。通用數(shù)據(jù):板樓為1.33塔樓為1.442、建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。,房屋的八大要素,(1)位置(2)朝向(3)樓層(4)面積居室(5)房屋性質(zhì)(6)建筑年代(7)房屋價(jià)位(8)房本年代,一些基本概念,開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，作宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮

13、到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深：指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高：指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高=層高-樓板厚度.,套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。走廊：指住宅套外使用的水平交通空間。,地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的

14、位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?躍層式住宅：一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性，擴(kuò)大了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。,復(fù)式住宅：根據(jù)每套住宅內(nèi)各功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用的高度，上層與下層作宅空間互相借用，達(dá)到在建筑面積不變情況下增加使用面積，或在住宅體量不變情況下增加內(nèi)部住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。,會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件