最新攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓可行性研究報(bào)告

1、攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：鳳凰城區(qū)文化廣場(chǎng)二期園區(qū)2、承包商概覽：四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是攀枝花市專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，近年來(lái)，攀枝花市公司房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成功開發(fā)了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目。其他開發(fā)項(xiàng)目投入巨額資金，該項(xiàng)目因大量工程而建設(shè)周期長(zhǎng)。泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，決定與中國(guó)19例攀枝花分公司共同建立控股公司，共同開發(fā)這項(xiàng)事業(yè)。攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是在市政府同意下成立的。集團(tuán)注冊(cè)資本金為1.5億韓元，是攀枝花市專業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的主力軍，是資產(chǎn)管理和管理、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、建

2、設(shè)融為一體的大型民間團(tuán)體。3、可行性研究報(bào)告編寫標(biāo)準(zhǔn)：(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2) 攀枝花市規(guī)劃管理?xiàng)l例和技術(shù)規(guī)定(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5) 住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范二、項(xiàng)目概述1、宗地位置：項(xiàng)目概述：四川省攀枝花市大袞房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議項(xiàng)目為攀枝花市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究所，建議文化廣場(chǎng)地面22層，地下2層框架剪力墻結(jié)構(gòu)園區(qū)，建議場(chǎng)地為金沙江南岸，西臨盆之花大階梯2、建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)：攀枝花市土地范圍是四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議的項(xiàng)目是攀枝花市

3、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究所，建議的文化廣場(chǎng)市地面22層，地下2層框架剪力墻結(jié)構(gòu)園區(qū)。3、周邊環(huán)境和設(shè)施(1)建筑物和建筑物的突出部分，距離東面大通道的邊緣超過(guò)7米。(2)建筑和建筑物的突出部分必須低于人民街中心線20米(3)東南角應(yīng)適當(dāng)轉(zhuǎn)讓建筑物。(4)建筑和建筑物的突出部分向北后退了3米以上。(4、項(xiàng)目投資資金和收益項(xiàng)目總投資：1967.7萬(wàn)元自有資金投入：1240萬(wàn)元房屋售價(jià)：2000元/平方米項(xiàng)目銷售收入：5904萬(wàn)元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：1127萬(wàn)14000元項(xiàng)目總利潤(rùn)運(yùn)行：27.28%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39%三、項(xiàng)目建設(shè)的原因1、市場(chǎng)分析隨著國(guó)家福利廢除住房政策的出臺(tái)，人們生活水平的提高，一

4、度停滯的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始暴漲，住房銷售再次出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購(gòu)房客戶的主體從集團(tuán)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年住宅商品房需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)，進(jìn)入順利發(fā)展階段。改革開放以來(lái)，中高收入階層逐漸崛起，在南京消費(fèi)群中占了很大份額，對(duì)環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量?jī)?yōu)良的中高檔住宅的消費(fèi)需求增加了。從目前的情況來(lái)看，南京房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)總體上具有基本供求平衡，但交通便利，配套設(shè)計(jì)優(yōu)秀，合理價(jià)格的商品住宅在地區(qū)銷售火爆。開發(fā)人員往往將這些市場(chǎng)需求確定為項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)。2、項(xiàng)目建設(shè)有利于我們公司在攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開發(fā)和發(fā)展依靠昌開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，自成立以來(lái)，堅(jiān)持“追求卓越，盡力”的企業(yè)理念?；诒行膮^(qū)、輻射東部、西部、

5、仁河等。通過(guò)該項(xiàng)目的開發(fā)，占領(lǐng)鳳凰地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)公司實(shí)力，進(jìn)一步鞏固攀枝花房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)形象。3、我市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的必要性房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)特別是城市住宅和土地綜合開發(fā)和管理的，城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九”計(jì)劃和2010年長(zhǎng)期愿景對(duì)象綱要精神，從“九”開始，房地產(chǎn)業(yè)被列為重點(diǎn)培育產(chǎn)業(yè)。按照市委和市政府提出的“一年初的可視效果，三年一次的面貌變化，五年躍升到新階段”的要求，我市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在“九”期間充分發(fā)揮先發(fā)制人產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布

6、局、綜合開發(fā)、復(fù)合建設(shè)”的原則本工程對(duì)于進(jìn)一步加快中低檔住宅建設(shè)項(xiàng)目我市住宅建設(shè)，滿足逐漸富裕的人們對(duì)中檔住宅的消費(fèi)需求，提高人們的生活質(zhì)量，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，具有十分積極的意義。4、項(xiàng)目建設(shè)符合攀枝花市的區(qū)建設(shè)精神國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期待的盈利能力將進(jìn)一步提高。國(guó)家取消對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的銀行限制，解除對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的禁令，進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。攀枝花市政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資。每年投資10億元建設(shè)60萬(wàn)平方米，5年建設(shè)300萬(wàn)平方米，5年解決3萬(wàn)居民住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常明顯。形成了第二次和第三

7、次市場(chǎng)聯(lián)系效應(yīng)。攀枝花市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加上廣泛的宣傳指南，市場(chǎng)運(yùn)行逐步緩解條件，市民購(gòu)買舊住房新、二級(jí)住房產(chǎn)業(yè)的積極性逐步調(diào)動(dòng)和再生，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政和企業(yè)事業(yè)單位已經(jīng)進(jìn)入住房貨幣分配階段，住房改造前的好條件逐步消化，然后轉(zhuǎn)入個(gè)人住房購(gòu)買，可以刺激住房有效需求，形成住房多層次消費(fèi)。因此，我們公司決定在該地區(qū)內(nèi)尋找合適的地區(qū)進(jìn)行投資，建設(shè)高質(zhì)量的商品住宅小區(qū)。由于本地區(qū)內(nèi)土地的不足和我們公司的資金暫時(shí)不足，我們決定將中國(guó)19例攀枝花分公司選定為戰(zhàn)略伙伴，雙方協(xié)商共同開發(fā)攀枝花市文化廣場(chǎng)第二階段園區(qū)。具體的合作方式在籌資部分詳細(xì)

8、說(shuō)明。5、由于城市地區(qū)的可開發(fā)土地不足，雙方共同開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目符合我們公司的投資開發(fā)戰(zhàn)略從土地供應(yīng)的角度來(lái)看，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定和90年代中期以來(lái)攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，攀枝花市土地資源越來(lái)越少，城市地區(qū)土地供應(yīng)的絕對(duì)數(shù)量必然減少。由于該項(xiàng)目的開發(fā)，100多畝大規(guī)模住宅區(qū)不足的土地，土地資源寶貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范，為了合理利用城市土地資源，土地收購(gòu)方法已經(jīng)從過(guò)去的分配、協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕馁u、投標(biāo)方式為主。此后，兩種方式必然會(huì)使土地收購(gòu)成本上升，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)不利。該項(xiàng)目計(jì)劃了攀枝花市電影院公司紅線范圍的定點(diǎn)建筑面積，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)率和項(xiàng)目建設(shè)收益創(chuàng)造了良好條件。同時(shí)

9、確保具有大規(guī)模開發(fā)潛力的地塊，有助于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，在攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不少見。項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)提高了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)潛在價(jià)值。6、項(xiàng)目開發(fā)的好處四川省攀枝花市泰國(guó)錢錕房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)市電影院公司的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和擁有足夠的土地四、市場(chǎng)分析1、攀枝花概覽攀枝花市是四川省六大中心城市之一。1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，攀枝花名列第21位。2001年攀枝花市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，以可比價(jià)格比2000年增長(zhǎng)了12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)150.18億元，同比增

10、長(zhǎng)21.8%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重11.1%。1992年以來(lái)，攀枝花經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了快車道，全市GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，高于全國(guó)、地方平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率顯著提高，人民生活水平繼續(xù)提高，各種社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的良好開放。經(jīng)過(guò)千年的開拓染色，創(chuàng)造了光輝的物質(zhì)文明和精神文明的獨(dú)特地理環(huán)境，為攀枝花的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。攀枝花自成立以來(lái)幾十年發(fā)展起來(lái)的攀枝花，已經(jīng)是以鋼鐵為主的產(chǎn)業(yè)基地、西南中國(guó)的對(duì)內(nèi)外貿(mào)易中心、中國(guó)西南最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)以上的城市中，攀枝花的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第21位，是中國(guó)的大中心城市之一。改革開放以來(lái)，攀枝花的投資“低

11、濕地效應(yīng)”，是目前中國(guó)中西部大都市中第一個(gè)利用外資，實(shí)際利用外資13.7億美元，在全球5個(gè)大洲10多個(gè)國(guó)家或地區(qū)處使用外資。2、兵草崗房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析(1)鳳凰城區(qū)概況四川省攀枝花市開發(fā)的“鳳凰區(qū)”二期工程是該市2001年的大規(guī)模投資項(xiàng)目，市政府作為第一個(gè)智能示范住宅示范項(xiàng)目，位于政治經(jīng)濟(jì)文化中心的攀枝花市冰川江。開發(fā)的鳳凰城地區(qū)第二階段將由具備歐式建筑風(fēng)格的23套住宅小區(qū)組成?？偯娣e2公頃，二期總土地近120畝，總建筑規(guī)模近18萬(wàn)平方米。金沙江邊、離散近水、幽靜的環(huán)境、交通發(fā)達(dá)，距攀枝花機(jī)場(chǎng)20公里，距攀枝花站15公里，旅行很方便。(2)建筑類型攀枝花市住宅建筑類型現(xiàn)狀：多層。作為最常見的

12、建筑形式，多層住宅仍然是市場(chǎng)供給的主體，這在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤為突出。現(xiàn)在市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“離開市中心”的傾向。小高層?，F(xiàn)在高層的最大特點(diǎn)是把“莊園”擴(kuò)大到郊區(qū)。小高層建筑也擺脫了“村脈”的市中心，出現(xiàn)在遠(yuǎn)離市中心的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于攀枝花3號(hào)的第一階段項(xiàng)目展示了3個(gè)有電梯的小高層建筑和公寓單元的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映很好。高層。目前攀枝花市高層房地產(chǎn)驚慌的現(xiàn)狀正被市中心日益增加的下一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市內(nèi)一些高層建筑上市了，給高層房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了幾分亮麗的色彩。上?；▓@、陽(yáng)光怡景花園等樓群相繼推出，高質(zhì)量塑造了江城樓最高級(jí)別墅的形象，改變了高層建筑的現(xiàn)狀。五、全球總

13、體規(guī)劃：(1)常規(guī)布局住宅是多層水溫藥層住宅，可以結(jié)合徐璐其他單位，根據(jù)攀枝花地區(qū)的地理緯度和地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)丈夫東、西南偏宅，在不影響日照的情況下改善居住區(qū)的空間景觀效果，避免一般地區(qū)兵營(yíng)熱的單調(diào)布置。還可以增加集團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)改變了整個(gè)區(qū)域的設(shè)計(jì)集中，改變了地塊大規(guī)模綠地的形態(tài)，在確保集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)了群體綠地，使每個(gè)家庭擁有更好的景觀。根據(jù)場(chǎng)地情況，該地區(qū)的道路根據(jù)山的自由布局，兩個(gè)主要入口分別放置在東部國(guó)民路和泰國(guó)3路、千元路的交點(diǎn)。入口處設(shè)置了小區(qū)中央廣場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)沿大梯路布置了商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)太沿著你的路安排幼兒園和小學(xué)。綠色街道鄭源、老人活動(dòng)場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)、

14、體育健身場(chǎng)等綠化休養(yǎng)地。按建筑組自然布置。古瀨車站內(nèi)停車根據(jù)場(chǎng)地情況，將路邊港口式停車和地下集中車庫(kù)結(jié)合起來(lái)。住宅采用庭院式布置，保證小區(qū)有比較寬敞的中心休閑空間。庭院之間將設(shè)置綠地、晨練、兒童游戲等鄰里交往空間。該地區(qū)的公路將整個(gè)場(chǎng)地分為a、b、c和d四個(gè)區(qū)域。其中，a區(qū)向小區(qū)西北方向按地形布置了一群2 3層的別墅。b、c區(qū)為公寓小區(qū)東側(cè)較平的區(qū)域，配有水溫藥層多層公寓；d區(qū)為區(qū)域土地西南部布置一般多層公寓。小區(qū)道路自由布局，延伸到了各個(gè)住宅群。主干道寬度7米，車公路寬4米，支路寬2米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目測(cè)量結(jié)果值(%)占地面積379.0畝家具數(shù)3200戶居住人員11200人平均人口3.

15、5人僅總建筑面積M2 35.37 100.0僅住宅建筑面積M2 32.13 90.8其中，施工面積為1萬(wàn)M2 3.24 9.2平方米住宅平均層數(shù)4.20米計(jì)劃人口總密度人/ha 443容積率1.4建筑密度： 40%(2)土木零件(a)建筑住宅區(qū)的規(guī)劃布局要處理好網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、建筑布局和空間、環(huán)境的內(nèi)部連接，在調(diào)整中尋找變化，重點(diǎn)關(guān)注住宅環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。在單體設(shè)計(jì)中，調(diào)整空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件遮擋屋頂，屋頂高低不平，平坡結(jié)合，變化很多。根據(jù)人力車基本轉(zhuǎn)換原則，進(jìn)行小區(qū)道路網(wǎng)、停車設(shè)施計(jì)劃。停車位汽車為0.7輛/家庭，自行車為1.8輛/家庭考慮。園區(qū)在布局上稀釋喬丹，強(qiáng)調(diào)花園，通過(guò)中央綠

16、地，通過(guò)綠色走廊，經(jīng)過(guò)整個(gè)地球各個(gè)區(qū)域。住宅綠化系統(tǒng)是中央綠地、景觀綠色走廊、庭院綠地、建筑外觀、上面的植物形成虛線、徐璐滲透的三維綠化景觀。小區(qū)公共建筑被安排在小區(qū)東側(cè)，沿著普通公路安排中心俱樂部、農(nóng)民市場(chǎng)、超市、小學(xué)、幼兒園。住宅設(shè)計(jì)從人類行為科學(xué)開始，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成的需要，廣泛使用新材料、新技術(shù)，提高居住功能。住宅在庭院樣式的布置，各建筑周圍合成了相對(duì)獨(dú)立的庭院空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)“以人為本”的指導(dǎo)思想，根據(jù)現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)則和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，利用新技術(shù)實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、智能等新材料設(shè)備和節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全要求。(b)套裝一套水下樓層多層住房面積每套100-200平方米，以高收入層為目標(biāo)的建筑以庭院方式自由布置。通常多層住宅面積為每建60-150平方米，以中等收入人群為對(duì)象，建筑物沿丘陵網(wǎng)自由布置成庭院。以4 6層水溫型、現(xiàn)有f型、a型、c型為主，將增加200平方米左右面積的水溫藥層公寓。其中f型為4層的水溫藥層公寓面積為160平方米，占30%。a型為6層的水溫藥層公寓面積為165平方米，南口占20%，北口占20%。6層單層公寓c型142平方米，占10%。面積系數(shù)：1、客廳：水溫藥層35 45平方米；單層25 35平方米，3.5 4.2平方米；2、廚房加餐廳：15 20平方