物業(yè)權(quán)力清單解讀課件

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利表的解讀、房屋的門窗、門窗的把手壞了、水龍頭壞了、開關(guān)壞了、電源短路、座箱的浮球不好用、室內(nèi)的墻壁剝落等，這些個(gè)分戶內(nèi)業(yè)主的個(gè)人部分、維護(hù)、更換都是業(yè)主在先、房屋的所有權(quán)是政府或所有權(quán)單位，這些個(gè)全部由政府或所有權(quán)單位管理，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是所有者，所有權(quán)內(nèi)的事(共享部位和共享設(shè)施除外)全部由所有者自己管理。 這些個(gè)也可以委托給房地產(chǎn)公司，但不屬于房地產(chǎn)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。 這些個(gè)是指業(yè)主本身，保證期間以及保證期間內(nèi)無法修理的房屋裂縫、房屋寒冷、排煙道冒煙、墻面、屋頂防水、衛(wèi)生間及廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任，與房地產(chǎn)公司無關(guān)。 由于新建住宅區(qū)的房地產(chǎn)公司大部

2、分屬于開發(fā)商，很多業(yè)主把開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的問題記錄在房地產(chǎn)公司的記賬本上，認(rèn)為缺乏物業(yè)管理服務(wù)。 其實(shí)，開發(fā)者將房屋出售給所有者后，房屋所有權(quán)屬于所有者，不屬于開發(fā)者。 是選擇開發(fā)者所屬的房地產(chǎn)公司，還是選擇其他房地產(chǎn)公司，由業(yè)主在業(yè)主會(huì)議上決定。 換句話說，不管是開發(fā)者所屬的房地產(chǎn)公司，還是其他的房地產(chǎn)公司，開發(fā)者都不承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這些個(gè)指的是開發(fā)者，指的是業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)，調(diào)整房地產(chǎn)不符點(diǎn)糾紛，業(yè)主的房子被盜，處理違章建筑，裝修住宅，業(yè)主占有綠地和道路等，而不是房地產(chǎn)公司。 關(guān)于這些個(gè)的事情，也有與房地產(chǎn)公司沒有直接關(guān)系的，一些房地產(chǎn)公司有協(xié)助有關(guān)部門工作的責(zé)任，一些房地

3、產(chǎn)公司有監(jiān)督、制止或者向主管部門報(bào)告的責(zé)任。這些個(gè)是指有關(guān)部門，業(yè)主家在供水、供電、供氣、采暖、電話、網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)、電纜電視等方面的問題，由社會(huì)公共項(xiàng)目企業(yè)和運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決，也不是房地產(chǎn)公司。 物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、電纜電視等機(jī)構(gòu)要向最終用戶收取費(fèi)用?！?、這些個(gè)是指有關(guān)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的管理服務(wù)范圍是什么？物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)按照房地產(chǎn)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋和配套設(shè)施和有關(guān)場(chǎng)所進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和有關(guān)秩序的活動(dòng)。 也就是說，房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)合同約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)

4、主提供符合質(zhì)量?jī)r(jià)格的服務(wù)。 因?yàn)檫@些個(gè)才是房地產(chǎn)公司，王老師說，他家的紗窗壞了近兩個(gè)月，多次找房地產(chǎn)的修理，對(duì)方總是沒有明確的回答。 他甚至為此堵住房地產(chǎn)的入口，可是對(duì)方還是拖著拖著。 “我住在這個(gè)小區(qū)已經(jīng)兩年了。 東西壞了。 不管怎么找房地產(chǎn)，對(duì)方都沒有修理。 這次因?yàn)榧喆翱驂牧?，關(guān)上窗戶家里進(jìn)了蚊子，真的不能過普通的生活，所以我不得不多次去找房地產(chǎn)。 ”“這是一個(gè)很好的例子?！?王老師越來越生氣，說他今年快七十歲了，房地產(chǎn)應(yīng)該合理地給自各兒換紗窗。 對(duì)此，該小區(qū)的房地產(chǎn)商表示，小區(qū)內(nèi)的紗窗已經(jīng)超過質(zhì)量保證期間，不能對(duì)現(xiàn)在成為問題的房地產(chǎn)負(fù)責(zé)修理。 但是，考慮到業(yè)主的實(shí)際情況，最近為了統(tǒng)一檢

5、查維護(hù)，要讓王老師等有會(huì)兒。 案例1 :自家紗窗破損要求更換不動(dòng)產(chǎn)，解答：窗紗、水管等設(shè)備，在交付房屋時(shí)簽訂合同規(guī)定相應(yīng)的質(zhì)量保證期間。 如果在質(zhì)量保證期間內(nèi)，這些個(gè)設(shè)備損壞超過開發(fā)者免費(fèi)修理的質(zhì)量保證期間，則由所有者自行修理，在修理的整個(gè)過程中，不動(dòng)產(chǎn)不負(fù)責(zé)免費(fèi)修理。判例1 :家里的紗窗壞了，要求更換房地產(chǎn)。 “我們小區(qū)的自動(dòng)電梯不好，經(jīng)常發(fā)生問題，有時(shí)不能關(guān)門。 這關(guān)系到業(yè)主的安全，房地產(chǎn)必須重視。 真的不能交換。 ”“這是一個(gè)很好的例子?！?鄭先生說，她多次向房地產(chǎn)反映情況，渴望換新的自動(dòng)電梯。 鄭先生說，該小區(qū)的自動(dòng)電梯上個(gè)月也發(fā)生過“關(guān)小盆友”，兩人的小盆友在里面困了10分鐘以上，心

6、里忐忑不安。 “自動(dòng)電梯每月檢查，沒有嚴(yán)重的問題，各測(cè)試正常，鄭先生反映的困難人的事件也沒有確認(rèn)。 ”該小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商說，交換自動(dòng)電梯并非小事，只能聽鄭先生的話。 因此鄭先生和房地產(chǎn)爭(zhēng)論了好幾次，現(xiàn)在還沒有結(jié)果。 案例2 :自動(dòng)電梯時(shí)不好，修理責(zé)任由誰承擔(dān)，解答：自動(dòng)電梯的使用、檢查、修理分別屬于住房局、質(zhì)監(jiān)局、不動(dòng)產(chǎn)。 鄭先生面臨的故障問題，首先需要由質(zhì)量監(jiān)督局進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果良好，可以繼續(xù)使用的質(zhì)量問題發(fā)現(xiàn)后反映在房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)聯(lián)系修理公司進(jìn)行修理，修理后也有安全問題后協(xié)商更換。 因此，在該小區(qū)電梯的質(zhì)量檢查結(jié)果良好的狀態(tài)下，房地產(chǎn)只進(jìn)行日常的維護(hù)即可。 情況2 :自動(dòng)電梯時(shí)不

7、好，修理責(zé)任由誰承擔(dān)，趙老太爺今年70歲，前幾天晚上出去散步，被小區(qū)門口破損的供水井絆倒了。 因此，給小區(qū)更換新的井蓋成為他的心事，小區(qū)的房地產(chǎn)跑了好幾次，但房地產(chǎn)說他們沒有更換權(quán)。 “那個(gè)破損的供水井蓋在入口處，凹凸不平，老人上了年紀(jì)，腳丫子不高，容易被絆倒。 萬一有什么事，誰來負(fù)責(zé)？ ”“這是一個(gè)很好的例子?！?趙老太爺說他現(xiàn)在膝蓋還疼，但不知房地產(chǎn)為什么不肯換供水井的蓋子。 案例3 :門口的供水井瓶蓋破損，老人是夜行絆倒，案例3 :門口的供水井瓶蓋破損，老人是夜行絆倒，解答：小區(qū)內(nèi)的供水井瓶蓋一般分為自來水供水井的瓶蓋和臟供水井的瓶蓋，哪一方，不動(dòng)產(chǎn)不負(fù)責(zé)更換。 所有者將此問題反映到自來

8、水公司和環(huán)衛(wèi)所，由部門檢驗(yàn)該小區(qū)是否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)移交，移交時(shí)由部門負(fù)責(zé)交換，不移交時(shí)由開發(fā)者交換。 案例4 :墻裂了，房地產(chǎn)沒有修好，張先生的新房子剛剛裝修了兩個(gè)月，原來家里人都住在新房子里，墻裂了的兩個(gè)縫隙，使她怎么也不高興。 “這是新房子。 現(xiàn)在就有裂縫。 房子的質(zhì)量有這么大的問題。 不動(dòng)產(chǎn)也來看了。 為什么不給我修理呢？ 這樣的房子怎么能讓老板住得平平穩(wěn)穩(wěn)的？ ”張先生生氣了，她很擔(dān)心，說日子一長(zhǎng)這兩個(gè)裂縫就會(huì)成為大會(huì)的危險(xiǎn)。 對(duì)此，該園區(qū)的房地產(chǎn)已將此事通知開發(fā)人員，并表示對(duì)方近期將來修理，但房地產(chǎn)對(duì)房屋質(zhì)量不負(fù)責(zé)。 案例4 :墻裂，房地產(chǎn)不修理，解答：張先生剛裝修房子，房子裂縫的原因可

9、能是房子的質(zhì)量問題，也可能是裝飾造成的。 如果張先生樓下的住戶的家也有龜裂，基本上判斷為品質(zhì)問題，開發(fā)商修理。 如果只是那樣的話，可能是由于室內(nèi)裝修造成的。 業(yè)主親自修理。三級(jí)管理各自負(fù)責(zé)，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督指導(dǎo)，組織社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主及有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的管理組合。 對(duì)設(shè)立的管理組合物業(yè)管理區(qū)域和項(xiàng)目工程進(jìn)行指導(dǎo)和管理轄區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)公安等部門，加強(qiáng)轄區(qū)的物業(yè)管理秩序維護(hù)業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查。三級(jí)管理各自負(fù)責(zé)，社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的管理組合，組織物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和管理組合履行業(yè)主

10、規(guī)約和業(yè)主大會(huì)章程，業(yè)主和房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)正確行使權(quán)力， 指導(dǎo)負(fù)責(zé)監(jiān)督義務(wù)的管理組合選定房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)不進(jìn)行調(diào)解不符點(diǎn)糾紛物業(yè)管理的居住小區(qū)，進(jìn)行自治管理。三級(jí)管理分別負(fù)責(zé)，縣(市、區(qū))住建部門依法負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。 監(jiān)督管理房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律規(guī)范、政策；負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目工程招標(biāo)工作的實(shí)施和招標(biāo)項(xiàng)目工程審批等物業(yè)管理相關(guān)工作。 各部門對(duì)一盞茶發(fā)揮作用，市住房局加強(qiáng)對(duì)縣(市、區(qū))物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，進(jìn)行全市行業(yè)管理。 對(duì)于修訂計(jì)劃承認(rèn)、單元內(nèi)輔助設(shè)施修訂計(jì)劃等問題

11、，對(duì)云同步作出了新的規(guī)定。 修訂部門批準(zhǔn)新單元格時(shí)，按規(guī)定設(shè)定修訂條件。 公共輔助建筑、綠地、活動(dòng)場(chǎng)所、停車區(qū)、公共設(shè)施設(shè)備等不符合修訂設(shè)計(jì)修訂條件要求的，驗(yàn)收合格。 各級(jí)修訂、城管部門應(yīng)按照職責(zé)分工，在園區(qū)內(nèi)擅自變更建筑物、配套設(shè)施的修訂，私人建設(shè)，占領(lǐng)公共用地和綠地，加強(qiáng)屋頂建設(shè)、辦公樓阻斷等行為的檢查和管理，物價(jià)部門負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，以費(fèi)用糾紛為中介， 調(diào)查違章收費(fèi)各部門對(duì)一盞茶發(fā)揮作用，公安部門負(fù)責(zé)園區(qū)的社會(huì)治安管理，檢查日常治安防范，對(duì)房地產(chǎn)公司加強(qiáng)園區(qū)秩序管理，定期開展消防監(jiān)督檢查，指導(dǎo)消除安全隱患的質(zhì)檢部門負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)特殊設(shè)備的安全管理，超期未檢自動(dòng)電梯、鍋爐等

12、特殊設(shè)備的安全城管、畜牧、衛(wèi)生防疫、社區(qū)居民委員會(huì)等部門和機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽等行為依法進(jìn)行了調(diào)查，以創(chuàng)造健康、優(yōu)美、清潔的居住環(huán)境。因地制宜地管理，新建居住小區(qū)。 修訂、居住建設(shè)等部門各部門職責(zé)，要搞好新建居住小區(qū)的修訂、施工建設(shè)、物業(yè)管理三個(gè)部門。 開發(fā)承建單位必須嚴(yán)格按照修訂建議，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住安全等要求建設(shè)居住小區(qū)的新建居住小區(qū)在管理組合成立前，必須實(shí)施前期的物業(yè)管理。 開發(fā)建設(shè)公司在銷售商社時(shí)，按照規(guī)定選擇采用具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。 開發(fā)承建單位應(yīng)當(dāng)實(shí)行驗(yàn)收制度，辦理與設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)所、房間共享有關(guān)資料的交接工作。 管理組合成立后，研發(fā)建

13、設(shè)單位、前期房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)、管理組合三者按規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換聯(lián)絡(luò)工作。 應(yīng)該因地制宜，不實(shí)施物業(yè)管理的舊居住小區(qū)。 對(duì)于小區(qū)中存在的管網(wǎng)老化、道路難行、綠化不足、亂停亂放、私用亂造等問題，應(yīng)進(jìn)行地產(chǎn)地整備改造。 2年內(nèi)未列入改造范圍的居住小區(qū)，由園區(qū)所在地縣(市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，由鎮(zhèn)內(nèi)事務(wù)所(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)具體組織實(shí)施，對(duì)園區(qū)房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行整改，達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。因地制宜管理改造的老居住小區(qū)，可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施等實(shí)際情況實(shí)施不同模式的管理。 專業(yè)化物業(yè)管理，按照普計(jì)程儀計(jì)劃設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉管理組合，選擇合格的物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理； 后勤式管理由房屋管理(

14、財(cái)產(chǎn)權(quán))單位的后勤部門負(fù)責(zé)，對(duì)本公司家屬院(大廈、區(qū))實(shí)施過渡管理。引導(dǎo)和鼓勵(lì)住房管理(財(cái)產(chǎn)權(quán))機(jī)構(gòu)，通過體制改革和反應(yīng)歷程創(chuàng)新，引入房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)。 基礎(chǔ)服務(wù)。 對(duì)于暫時(shí)沒有專業(yè)化管理?xiàng)l件、沒有建立管理組合的居住小區(qū)，社區(qū)居民委員會(huì)的組織力為居民提供基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù). 對(duì)無主管樓院、零星住房和小規(guī)模住房地轄區(qū)，由城鎮(zhèn)辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)實(shí)施區(qū)域整合，選擇社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)駐專業(yè)公司、個(gè)體化委托服務(wù)、組織區(qū)域內(nèi)人員從事服務(wù)等方式，為園區(qū)提供基礎(chǔ)服務(wù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任、房地產(chǎn)共享部位和共享設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)公共綠化維護(hù)公共區(qū)域的維護(hù)公共區(qū)域的維護(hù)、安全防止

15、等事項(xiàng)的配合管理服務(wù)房地產(chǎn)使用中的禁止行為的告知、阻止、報(bào)告等義務(wù)房地產(chǎn)的修理、更新、改造費(fèi)用的會(huì)訂管理物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)文件的保管物業(yè)服務(wù)合同約定小區(qū)設(shè)施的責(zé)任區(qū)分，由業(yè)主親自維護(hù)養(yǎng)護(hù)。 包括所有者擁有的專有財(cái)產(chǎn)，例如房屋的室內(nèi)部分，即戶內(nèi)的部位和設(shè)備、水、電、瓦斯氣體(以補(bǔ)正量裝置或入戶通訊端口為界)表內(nèi)的輸油管道和私人陽臺(tái)等。 所有者也可委托房地產(chǎn)公司或其他專業(yè)服務(wù)員代修。 費(fèi)用所有者自己出，沒有以物業(yè)費(fèi)出。 市政公共事業(yè)單位負(fù)責(zé)維護(hù)。 對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的水、電、天瓦斯氣體、暖等校準(zhǔn)裝置和入戶通訊端口以外的線路的維修保養(yǎng)，由相關(guān)供水、供電、供氣、供暖機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，也支付保養(yǎng)費(fèi)。 通訊網(wǎng)由通

16、訊機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用也要支付。 小區(qū)設(shè)施責(zé)任劃分，房地產(chǎn)公司維護(hù)養(yǎng)護(hù)。 房屋共享部位和共享設(shè)施設(shè)備由所有者委托房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由征收的物業(yè)費(fèi)列支敦士登、維修、維修事項(xiàng)的維修費(fèi)用由整個(gè)住宅所有者提交的住宅專業(yè)維修資金列支敦士登支付。 (共有部位主要包括住宅基礎(chǔ)、承重壁體、柱、南朝梁、地板、屋頂及室外墻面、大廳、樓梯間、走廊等共有設(shè)施設(shè)備主要包括自動(dòng)電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、排水溝、池、非營(yíng)利車場(chǎng)停車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等)、部門管理責(zé)任部分質(zhì)量保證期間內(nèi)的房屋質(zhì)量問題由開發(fā)承建單位承擔(dān)，辦理批量建設(shè)手續(xù)的屬地住建局負(fù)責(zé)催促開發(fā)承建單位履行保證責(zé)任。 自動(dòng)電梯運(yùn)行不正常。 市住房局負(fù)責(zé)加強(qiáng)自動(dòng)電梯安裝環(huán)節(jié)質(zhì)量管理的市質(zhì)量監(jiān)察局負(fù)責(zé)自動(dòng)電梯的登記使用、定期安全檢查的市房管中心負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司與自動(dòng)電梯供應(yīng)商或維護(hù)機(jī)構(gòu)合作負(fù)責(zé)具體維修。 小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營(yíng)問題、噪音騷擾民問題。 由市城管執(zhí)法局和“三區(qū)”城