百貨商業(yè)模式定位的可行性報(bào)告.ppt

1、關(guān)于調(diào)整XX百貨商業(yè)模式定位的可行性報(bào)告,調(diào)整,二O一四五月十四日,核心問題,1、如何減少成本虧損 2、商場的路在何方 3、如何實(shí)現(xiàn)品牌與利潤的共贏,報(bào)告框架 第一部分 調(diào)整依據(jù) 第二部分 市場分析 第三部分 SWOT分析 第四部分 定位構(gòu)想 第五部分 運(yùn)營模式 第六部分 收支預(yù)估 第七部分 招商安排,一、商場采用了五年反租形式，時(shí)間較長的培育期選擇聯(lián)營扣點(diǎn)方式于公司不利； 二、目前所經(jīng)營的中高端品牌在并不為XX人民所認(rèn)可（與消費(fèi)習(xí)慣及購買力低下有關(guān)）； 三、4000平方米（建筑面積）做綜合百貨有點(diǎn)牽強(qiáng)，無法滿足百貨業(yè)態(tài)的部局，一般綜合百貨 至少要求5000-8000平米以起； 四、從2012

2、年末起，商業(yè)，尤其是服裝行業(yè)大環(huán)境不景氣； 五、目前正處于合同期末，近乎六成商家提出撤場申請。 六、2014年起將面臨更多同行的競爭，除開依源百貨、地下廣場、仍將面臨目前正在籌備開業(yè)的美華國際廣場、鑫隆國際廣場、明珠國貿(mào)等重多同類百貨的競爭。,調(diào)整依據(jù),一、運(yùn)營模式：取消營聯(lián)扣點(diǎn)模式，建議采用A、租金方式 或 B、租金+扣點(diǎn)方式，如假設(shè)預(yù)計(jì)租100元/平方米，同時(shí)可采考慮采用70元/平方米加扣6-8個(gè)點(diǎn)的扣點(diǎn)。 二、商業(yè)定位 1、依據(jù)商場的面積、地段、配套設(shè)施、市調(diào)報(bào)告等綜合數(shù)據(jù)分析，建議商場定位方案有二： A、繼續(xù)做百貨商場，但不能做大綜合百貨，可考慮主題性百貨或主題大賣場（如服裝城、蘇寧商

3、城）除外必須更改場內(nèi)高端品牌，招結(jié)合XX消費(fèi)力的品牌，迎合大眾消費(fèi)。 B、重新洗牌，做特色商場，比如電腦城、娛樂城。若是B，個(gè)人建議為綜性的數(shù)碼電器城（含手機(jī)、各類家電、數(shù)碼產(chǎn)品及其他電子產(chǎn)品、附屬品等） 注：兩套方案的各自風(fēng)險(xiǎn)評估將于后面提及。,調(diào)整方向,市場分析,SWOT分析,定位構(gòu)想,運(yùn)營模式,招商安排,宏觀背景 2013XX經(jīng)濟(jì)指數(shù) 項(xiàng)目屬性 XX各主要商業(yè)體概況 關(guān)于電腦城的市場調(diào)查情況及 意見分析,調(diào)整方向,調(diào)整依據(jù),XX宏觀背景,XX縣是XX唯一下轄的1個(gè)縣，并賦予經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)管理； 2014年XX常住人口約為110萬人； XX縣位于XX壯族自治區(qū)XX市，縣歷史文化悠久，具有較深

4、的文化底韻。從XX縣歷經(jīng)幾千年的變遷與發(fā)展至今，已發(fā)展成XX市唯一的多民族大縣，有28個(gè)民族；是“海上絲綢之路” 的起始港。,XX縣位于XX壯族自治區(qū)南端， 北部灣東北岸，背靠大西南，面向 東南亞，是全國沿海開放城市XX 市下轄的唯一一個(gè)縣。全縣陸地面 積2380平方公里，海岸線長308公里 ，現(xiàn)轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、245個(gè)行政村、 ，2014年末總?cè)丝诩s110萬人。 漢族為主，有壯、瑤等少數(shù)民族。,近年XX縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2013年XX縣GDP總量168億元。 XX縣主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，處于“工業(yè)化進(jìn)程”狀態(tài)，2013年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值128.1億元，增長16.7%；。 近幾年XX固定資產(chǎn)投資

5、增長始終保持在30%左右，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。 第二產(chǎn)業(yè)主要有石油、礦產(chǎn)、電力、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。,XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析,數(shù)據(jù)來源：XX統(tǒng)計(jì)局,XX2007年-2013年人均GDP增長情況統(tǒng)計(jì)分析,小結(jié)： XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP總值位于內(nèi)地縣域城市的前列； 2013年，XX城鎮(zhèn)居民人均純收入22806元，達(dá)國際中等偏上水平。,注：根據(jù)2010年世界銀行對不同國家收入水平的分組標(biāo)準(zhǔn)：按人均GNI(國民總收入)計(jì)算，1005美元以下是低收入國家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上為富裕國家.,XX消費(fèi)品零售統(tǒng)計(jì)分析,XX2009年-20

6、13年社會消費(fèi)品零售總額增長情況統(tǒng)計(jì)分析,小結(jié)： 1、XX近三年零售總額增長速度較快； 2、XX縣的零售行業(yè)具有巨大的市場空，商業(yè)市場仍有開發(fā)潛力。,根據(jù)我們對XX縣商業(yè)的實(shí)地調(diào)查得出，我們將XX縣城區(qū)的商圈細(xì)分為以下幾個(gè)：美人魚廣場商圈、還珠廣場商圈、客運(yùn)車站商圈、中心市場商圈。XX縣目前商業(yè)形態(tài)主要有賣場、步行街，以經(jīng)營中低檔商品為主，步行街主要經(jīng)營手機(jī)數(shù)碼、服裝。 XX百貨位于XX縣城美人魚圈的黃金地段，是XX四大商圈中最有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘χ弧Ｕ蝽?xiàng)目占據(jù)優(yōu)越的地理位置及日益發(fā)展的成熟商圈，加上交通出行便利條件（定海中路、還珠大道中、還珠中路西段交匯處為中心），4000平方米的業(yè)態(tài)規(guī)

7、劃較為適合經(jīng)營主題性百貨（主題商城、服裝城、數(shù)碼城、蘇寧電器城等）或購物中心。,項(xiàng)目屬性,XX各主要商業(yè)體概況,XX各主要商業(yè)體概況（續(xù)表）,綜合項(xiàng)目周邊市場競爭態(tài)勢，并結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，初步估計(jì)項(xiàng)目的預(yù)期租金水平為：,70110元/,主要區(qū)別：商業(yè)公攤率高，街鋪明顯有優(yōu)勢，且我們以是建筑面積計(jì)算租金，這個(gè)較格較為合理。,關(guān)于電腦城的市場調(diào)查情況及意見分析,個(gè)人建議：A、不贊成商場經(jīng)營類似Xx，主要原因有三：A、縣城經(jīng)營電腦城風(fēng)險(xiǎn)太大（人口基數(shù)小，非生活必需品、耐用特點(diǎn)）；B、XX距離XX太近，約三十分鐘車程；C、XX的電腦店主要以維修為主，且需要面積小，單招難度大。 建議可做綜合性的數(shù)碼電

8、器城，以手機(jī)店為主打（暴利、租金高），家電與其他電子產(chǎn)品為輔，并適當(dāng)增加健身器材等相關(guān)品類，擴(kuò)大招商范圍，降低招商難點(diǎn)，重點(diǎn)要是能將解放路手機(jī)城的六成商戶引進(jìn)商場勢必事半功倍，但這需要準(zhǔn)確的市調(diào)及信息收集方能操作（主要競爭優(yōu)勢為租金優(yōu)勢，難點(diǎn)：商戶的裝修及合同期限、品牌凝聚力、知名度），否則招商難度及調(diào)整的時(shí)間跨度將大大提升。因此，這塊的市調(diào)信息缺乏，需要花時(shí)間及專業(yè)的人才來運(yùn)作。,市場分析,SWOT分析,定位構(gòu)想,運(yùn)營模式,招商安排,調(diào)整方向,調(diào)整依據(jù),1、優(yōu)勢（strength） 2、劣勢（weakness） 3、機(jī)會（opportunity） 4、威脅（threats）,1、地段就是金錢

9、，優(yōu)越的地理位置與成熟的商業(yè)氛圍； 2、商業(yè)配套優(yōu)勢：擁有大地影院、盛世百匯超市、歌匯KTV、地下停車位等配套； 3、在XX的品牌影響力及項(xiàng)目知名度。,S-優(yōu)勢（strength）,1、建立了XX首家中高端百貨商場，但商端消費(fèi)市場并不成熟，縣城購買力有限； 2、統(tǒng)一收銀的的扣點(diǎn)模式在縣城難以生存，將一二線城市的商業(yè)模式生搬硬拉行不通； 3、縣城人口少，離XX市區(qū)車程僅為30分鐘； 4、缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理人才； 5、商場采用返租形式經(jīng)營； 6、人流導(dǎo)向不足，電梯設(shè)置的不合理化等因素,W-劣勢（weakness）,1、新場有容易調(diào)整及重新定位的可操作性； 2、XX縣城缺乏類似配套齊全的百貨商城，潛

10、在可開發(fā)市場； 3、更加成熟的美人魚商業(yè)圈正逐漸形成。,O-機(jī)會（opportunity）,1、還珠廣場商圈、中心市場、客運(yùn)中心、各大商業(yè)步行街的崛起；地下商場等同行的競爭將導(dǎo)致業(yè)績的分流下降； 2、消費(fèi)習(xí)慣的改變及渠道的多元化沖擊，尤其是網(wǎng)店對實(shí)體百貨的巨大影響； 3、目前百貨，特別是服裝行業(yè)大環(huán)境的不景氣，導(dǎo)致廠家開始大范圍的縮小市場份額，阻礙經(jīng)銷商開拓市場前進(jìn)的步伐。,T-威脅threats,市場分析,SWOT分析,定位構(gòu)想,運(yùn)營模式,招商安排,調(diào)整方向,調(diào)整依據(jù),1、商業(yè)模式定位 2、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì),商業(yè)模式定位,招商之前，首先，要確定的商業(yè)模式，以及商業(yè)主體業(yè)態(tài)類型。目前，在我國商業(yè)模

11、式一般有三種： A、主題商業(yè)模式：這種商業(yè)模式是通過打造一定的主體來營造商業(yè)環(huán)境。 B、休閑商業(yè)模式：這類商業(yè)營運(yùn)模式往往是和旅游地產(chǎn)緊密結(jié)合在一起的，以旅游地產(chǎn)為載體的商業(yè)營運(yùn)模式。 C、城市綜合體商業(yè)模式：城市綜合體商業(yè)模式一般為單體建筑或建筑群，城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括購物中心，電影城，娛樂中心，健身中心，大型中式酒樓，特色餐飲美食廣場，美容美發(fā)等。如萬象城、萬達(dá)廣場。,定位方向：XX廣場為單體建筑，根據(jù)這種建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議將XX廣場商業(yè)模式定位為城市綜合體商業(yè)營運(yùn)模式，將XX廣場打造成為一種“shoping mall” 的模式。但目前二、三樓為大型超市，基本滿足購物功能的需求，

12、四樓為大地影院及KTV，可滿足人們娛樂、休閑的需要，結(jié)合商場定位的基本要求（綜合型百貨商場需要5000平方米以上）以及現(xiàn)已經(jīng)加盟商家的狀況，我司4000平方米建筑面積商場，公攤后的實(shí)用面積計(jì)算，建議一樓商場可作為主題性百貨或特點(diǎn)明顯的大賣場，但必須強(qiáng)調(diào)特色，與其他同類商場區(qū)分。比如：主題性百貨、家電數(shù)碼等指向性強(qiáng)的專業(yè)商場。下面是個(gè)人對商場調(diào)整二套方案的設(shè)想：,一、綜合百貨 主要調(diào)整方向： 1、目前規(guī)劃的經(jīng)營品類分布不變，降低品牌要求，招商主要 范圍：手機(jī)、品牌男裝、女裝、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)裝、化妝 品、鞋類、箱包、飾品、冷飲水吧、美容、美發(fā)美甲等； （業(yè)態(tài)分布圖略） 2、珠寶、眼鏡店暫時(shí)不動(dòng)； 3、

13、取消中庭化裝品專柜，保證商場的通透性； 4、打通才子、勁霸做為街鋪，提高商場整體形像； 5、場內(nèi)部分專柜面積過大，減少規(guī)劃面積，有利于商戶成本 考慮，也有助于招商。 備注：預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)25%，主要因素為A、大部分現(xiàn)有商戶 提出撤場申請；B、服裝行業(yè)近年生意不好。,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)-只是個(gè)人用于 兩套方案的難度對比數(shù)， 沒有特別意義。,二、數(shù)碼城 1、主要招商方向：銀行、手機(jī)、電腦、家電、攝相機(jī)、監(jiān)控及其他電子產(chǎn)品； 2、以手機(jī)體驗(yàn)店為主，電腦、家電、健身器械及其他電子產(chǎn)品為輔； 3、全面洗牌，重新制定商場的品類分布及商場動(dòng)線。 備注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)預(yù)評估：35%。主要原因?yàn)閄X當(dāng)?shù)仉娮赢a(chǎn)品要求面積較小，且X

14、X當(dāng)?shù)爻y行、手機(jī)等品類外，其他電器城租金較低，特別是電腦產(chǎn)品；且XX中心市場已有穩(wěn)定集中的手機(jī)城，電器市場國美、蘇寧兩大牌子已經(jīng)進(jìn)駐附近商場，美人魚商場的電器專賣店較多且競爭較大。預(yù)估招商難度系數(shù)稍比百貨大，需對招商對象進(jìn)行意向聯(lián)系方能掌握實(shí)際訊息。,市場分析,SWOT分析,定位構(gòu)想,運(yùn)營模式,招商安排,調(diào)整方向,調(diào)整依據(jù),1、租金 2、租金+扣點(diǎn) 3、運(yùn)營建議 4、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),一、租金定價(jià)：A、街鋪150元/平方起（含管理費(fèi)）逐年遞增10%、內(nèi)鋪80元/平方起（含管理費(fèi)），逐年遞增5-8%。 二、租金+扣點(diǎn)條件要求：內(nèi)鋪65元/平方加扣6個(gè)點(diǎn)的營業(yè)額（優(yōu)勢：減少商戶租金成本擔(dān)憂；不足：增加我司人力成本）,內(nèi)鋪80元/平方 共計(jì)2711.7平方米,街鋪遞增10%,三、運(yùn)營建議 1、鑒于商場是5年反租合同，建議主推租金方式以減少成本虧損，但為方便招商工作，可考慮租金+扣點(diǎn)形式；且裝修期可免1-2個(gè)月的免租期； 2、建議在招商完成之后與商方協(xié)商和平解除合同協(xié)議，交由自主經(jīng)營，減少不必要的開支； 3、考慮商業(yè)與物業(yè)公司合并，進(jìn)行資源整合及人員重