第九章-房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施.ppt

1、第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施,第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理 第三節(jié) 工程索賠管理 第四節(jié) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式,參與者： a、自行建設(shè)管理：開發(fā)商、承包商 b、委托建設(shè)管理：開發(fā)商、承包商、監(jiān)理商 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理任務(wù)通過(guò)招標(biāo)（協(xié)商）等辦法委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢服務(wù)公司完成監(jiān)理企業(yè)。 模式：平行承發(fā)包管理、總承包委托建設(shè)管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo),“三控”目標(biāo)：進(jìn)度控制、投資控制、質(zhì)量控制 “兩管”：合同管理、安全管理 “一協(xié)調(diào)”：組織協(xié)調(diào),三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控

2、制,進(jìn)度控制是以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間管理，確保項(xiàng)目工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。,（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要內(nèi)容,編制實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃 編制工程進(jìn)度計(jì)劃：總進(jìn)度計(jì)劃、年度計(jì)劃 核準(zhǔn)施工進(jìn)度計(jì)劃 編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃 督促監(jiān)理工程師 檢查與糾偏進(jìn)度計(jì)劃,工程進(jìn)度計(jì)劃的編制（WBS方法）,將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序 統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量 估算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示 按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后順序 根據(jù)總進(jìn)度綱要的總體部署要求，做適當(dāng)完善 報(bào)請(qǐng)公司項(xiàng)目經(jīng)理層批準(zhǔn),編制其他配

3、套進(jìn)度計(jì)劃,材料供應(yīng)、設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃 設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃 臨時(shí)工程計(jì)劃,進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素,材料、設(shè)備的供應(yīng)情況 設(shè)計(jì)變更 勞動(dòng)力的安排情況 氣象條件,（二）進(jìn)度計(jì)劃的編制方法,1、表格法 表格法是用表格的形式表明單位工程的數(shù)量和開竣工日期，主要用于總進(jìn)度控制和里程碑事件時(shí)間的標(biāo)示。它內(nèi)容單一，信息量少，主要在企業(yè)高層使用。,2、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程內(nèi)容進(jìn)度的方法,3、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系，可找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督。,四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控

4、制是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將成本控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。,（一）編制投資計(jì)劃,編制投資計(jì)劃必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目總投資進(jìn)行分解。投資的分解方法有按投資構(gòu)成、按照子項(xiàng)目、按照時(shí)間三種。 投資計(jì)劃的表示方法有時(shí)間投資使用計(jì)劃、S形累計(jì)曲線和投資計(jì)劃表，也可使用時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃對(duì)投資直接進(jìn)行標(biāo)注。,時(shí)間投資使用計(jì)劃,時(shí)間資金的S形累計(jì)曲線,（二）支付工程款及方式,工程款的種類：工程預(yù)付款 工程進(jìn)度款 支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次付清和分段支付,（三）投資約束,采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費(fèi)用 符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 不影

5、響開發(fā)項(xiàng)目的主要功能基礎(chǔ)上，刪減項(xiàng)目任務(wù) 控制工程變更的數(shù)量 更加嚴(yán)格的管理措施，責(zé)任到人,五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制,質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)督與管理行為。,（一）主要質(zhì)量控制要點(diǎn),審核施工組織設(shè)計(jì) 對(duì)原材料的檢驗(yàn) 對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) 控制混凝土質(zhì)量 隱蔽工程驗(yàn)收,（二）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度,為了便于信息隨時(shí)調(diào)用，應(yīng)匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括承包商（分包商）在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則，進(jìn)行分類管理，定期歸檔。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全健康管理和環(huán)境管理,安全健康管理的

6、主要任務(wù)是保證建設(shè)工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三者的安全。 環(huán)境管理是指保護(hù)生態(tài)環(huán)境，如控制現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對(duì)環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費(fèi)等。,七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)調(diào),（一）項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)：人際關(guān)系、組織關(guān)系、需求關(guān)系,（二）項(xiàng)目系統(tǒng)與近遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào),（二）項(xiàng)目系統(tǒng)與近遠(yuǎn)外層關(guān)系的協(xié)調(diào),開發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招投標(biāo)階段的協(xié)調(diào)、施工準(zhǔn)備階段的協(xié)調(diào)、施工階段的協(xié)調(diào)管理，交工驗(yàn)收階段的協(xié)調(diào)管理，協(xié)調(diào)總包與分包商的關(guān)系。 協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位的關(guān)系：尊重設(shè)計(jì)單位的意見；主動(dòng)向設(shè)計(jì)單位介紹工程進(jìn)度情況，以便促使他們按合同規(guī)定出圖；有條件的話，促進(jìn)設(shè)計(jì)施工單位組成聯(lián)合體進(jìn)行設(shè)

7、計(jì)施工總承包。 協(xié)調(diào)與遠(yuǎn)外層的關(guān)系：與政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、與社會(huì)團(tuán)體關(guān)系的協(xié)調(diào)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理,確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)、是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù) 規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段,一、合同管理的作用,履行合同、按合同辦事是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同簽署后成為法律文件，具有法律約束力 一個(gè)項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)該項(xiàng)目的控制 是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù),二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系,開發(fā)商的主要合同

8、關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。 承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購(gòu)）合同、運(yùn)輸合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。,三、合同管理的主要任務(wù),（一）合同策劃,合同策劃是指開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究、劃分合同界面、合同實(shí)施的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分為幾個(gè)獨(dú)立的合同、每個(gè)合同有多大工程范圍、合同之間的關(guān)系、合同委托的方式、合同的主要條件。,（二）合同簽訂,1、合同形式 按計(jì)價(jià)方式不

9、同劃分：總價(jià)合同（固定總價(jià)合同和可調(diào)總價(jià)合同）、單價(jià)合同（純單價(jià)合同、估算工程量單價(jià)合同、單價(jià)與包干混合式合同）和成本加酬金合同（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、成本加浮動(dòng)酬金）三類。,按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨(dú)立承包合同、直接發(fā)包的專業(yè)承包合同、總承包合同。 按是否包料劃分：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同即勞務(wù)合同。,2、施工合同要點(diǎn),工期：開工日期、竣工日期、工期天數(shù) 合同價(jià)款：開發(fā)企業(yè)接受的合同價(jià)款、追加合同價(jià)款、合同的計(jì)價(jià)方式 對(duì)雙方有約束力的合同文件：施工合同協(xié)議書、標(biāo)書、合同條款、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、 工程量清單和工程報(bào)價(jià)單等

10、。 開發(fā)商和承包人的工作,（三）合同分析,界定承包人和開發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù) 合同的價(jià)格分析 合同工期的分析 違約責(zé)任的理解 驗(yàn)收責(zé)任的理解,（四）合同變更,合同變更是指合同實(shí)施過(guò)程中由于各種原因引起的設(shè)計(jì)變更。合同變更包括工程量變更、工程項(xiàng)目的變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更以及新增工程等。 合同變更的方式：必須獲得監(jiān)理工程師批準(zhǔn) 合同變更的程序,（五）合同評(píng)價(jià),合同簽訂情況評(píng)價(jià) 合同執(zhí)行情況評(píng)價(jià) 合同管理工作評(píng)價(jià),第三節(jié) 工程索賠管理,工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)企業(yè)和承包商在履行合同過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過(guò)錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的

11、實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆?工程索賠包括施工索賠和反索賠兩個(gè)方面,一、索賠的概念 （一）基本概念,（二）索賠的特征,索賠是雙向的 開發(fā)企業(yè)的相對(duì)有利地位 只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，受損方才能向?qū)Ψ剿髻r 索賠是一種未經(jīng)對(duì)方確認(rèn)的單方行為,（三）索賠的分類,按索賠事件的影響分類：工期拖延索賠；不可預(yù)見的外部障礙或條件索賠；工程變更索賠；工程終止索賠；其他索賠。 按索賠要求分類：工期索賠、費(fèi)用索賠,二、索賠的程序,（一）承包商的索賠程序 發(fā)出索賠意向通知書：承包商在索賠事件發(fā)生28天內(nèi)，向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書 向監(jiān)理工程師提出索賠報(bào)告及有關(guān)資料 監(jiān)理工程師在收到承包商資料后

12、，在28天內(nèi)給予回復(fù)或要求承包商進(jìn)一步補(bǔ)充索賠理由和證據(jù) 監(jiān)理工程師在28天內(nèi)未給予答復(fù)或未對(duì)承包方作進(jìn)一步要求，視為該項(xiàng)索賠已認(rèn)可,（二）索賠計(jì)算,費(fèi)用索賠：一般包括人工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、保函手續(xù)費(fèi)、貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、管理費(fèi)。計(jì)算方法：一般多采用實(shí)際費(fèi)用法和修正的總費(fèi)用法。 工期索賠,（三）監(jiān)理工程師對(duì)索賠報(bào)告的審查,監(jiān)理工程師判定索賠成立的條件： 與合同對(duì)照，事件已造成承包商成本的額外支出或直接工期損失 造成損失的原因，按合同約定不屬于承包商應(yīng)承擔(dān)的行為責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 承包商按合同規(guī)定程序，提交了索賠意向通知書和索賠報(bào)告,三、索賠的管理,（一）反索賠 工期延誤反索賠 施工缺陷反索賠

13、 對(duì)超額利潤(rùn)的索賠 開發(fā)企業(yè)合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠 工傷事故造成的人身或財(cái)產(chǎn)損失的索賠 對(duì)指定分包商的付款索賠,（二）索賠的預(yù)防,注重合同的簽訂 嚴(yán)格控制圖紙質(zhì)量 做好材料設(shè)備驗(yàn)收采購(gòu)及保管 抓好施工的過(guò)程控制,第四節(jié) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是指建設(shè)單位在單位工程驗(yàn)收和專業(yè)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上邀請(qǐng)有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及公共安全和公共利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建設(shè)等情況的核定。,一、竣工驗(yàn)收應(yīng)滿足的條件,完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容 施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，并提出工程竣工報(bào)告 監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 勘察、設(shè)計(jì)單位檢查后提出質(zhì)量檢查報(bào)告 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料,有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款