2010年沈陽(yáng)濱河美食街項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告(終稿)

1、,沈陽(yáng)市 濱河美食街影城項(xiàng)目評(píng) 估 報(bào) 告,北區(qū)何生組：姜洪社 2010/12/12,沈陽(yáng)城市介紹,沈陽(yáng)，遼寧省省會(huì)，中國(guó)十大城市之一，中國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，中國(guó)特大城市，東北地區(qū)最大的國(guó)際大都市，東北地區(qū)政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同時(shí)也是我國(guó)最重要重工業(yè)基地，素有“東方魯爾”的美譽(yù)。沈陽(yáng)位于中國(guó)東北地區(qū)南部，遼寧省中部。 共轄10個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。沈陽(yáng)市市區(qū)面積3945平方公里，建成區(qū)面積793平方公里，人口1202.6萬(wàn)（包括外地來(lái)沈人員以及各個(gè)縣市），全市戶籍人口986萬(wàn)人，市轄區(qū)戶籍人口613.5萬(wàn)（2009年沈陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)

2、展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。,沈陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2009年）,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4359.2億元。 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3676億元，比上年增長(zhǎng)22.2%。2009年城建投資360.4億元，比上年增長(zhǎng)26.5% 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1778.6億元，比上年增長(zhǎng)18.1%。 全年進(jìn)出口總額65.7億美元，比上年下降7.7%。 城市居民人均可支配收入18560元，增長(zhǎng)9.1%；人均消費(fèi)支出16447.79元，增長(zhǎng)12.1%。農(nóng)民人均純收入8752.87元，增長(zhǎng)9.0%；人均生活消費(fèi)支出4807.73元，增長(zhǎng)7.0%。 全年地方財(cái)政一般預(yù)算收入320.2億元，比上年增長(zhǎng)10.0%。,城市區(qū)位,距離

3、北京600公里 距離大連350公里,項(xiàng)目所在區(qū)域,濱河美食街項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市和平區(qū)。坐落于沈陽(yáng)市長(zhǎng)白島濱堤路（渾河南側(cè)沈陽(yáng)萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)）,濱 河 美 食 街,長(zhǎng)白島,項(xiàng)目所在區(qū)域,濱河美食街項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市和平區(qū)。坐落于沈陽(yáng)市長(zhǎng)白島濱堤路（渾河南側(cè)沈陽(yáng)萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)）,濱河美食街項(xiàng)目概況,濱河美食街項(xiàng)目總建面45000平米。由多個(gè)二、三層獨(dú)棟組成。定位于沈陽(yáng)最具品質(zhì)的餐飲休閑中心。 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰沈陽(yáng)最大的長(zhǎng)白島森林公園。 項(xiàng)目南側(cè)東側(cè)為沈陽(yáng)地產(chǎn)標(biāo)王之一沈陽(yáng)萬(wàn)科城社區(qū),濱河美食街項(xiàng)目概況,濱河美食街項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已完工。影城項(xiàng)目由一棟二層樓和三層樓組成，需改造。 濱河美食街招商工作正在進(jìn)行中，餐飲客

4、戶已正餐為主。 濱河美食街項(xiàng)目計(jì)劃2011年10月統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。,影城,項(xiàng)目5公里高端社區(qū),項(xiàng)目5公里常住人口,濱河美食街項(xiàng)目核心商圈為長(zhǎng)白島區(qū)域，約75000人，政府規(guī)劃區(qū)域人口為15萬(wàn)。 濱河美食街項(xiàng)目5公里常住人口超過(guò)25萬(wàn)。,項(xiàng)目周邊商圈,項(xiàng)目動(dòng)線,項(xiàng)目周邊電影院,華臣,鐵西萬(wàn)達(dá),太原街萬(wàn)達(dá)、 百老匯、新東北,泛華廣場(chǎng)金逸,影院規(guī)劃,影城4個(gè)廳（三個(gè)中廳、一個(gè)小廳)，446座 影城使用面積1692，建筑面積2540平米。,一層,影院規(guī)劃,票房收益測(cè)評(píng)及投資建議,影院票房收益測(cè)評(píng)： 沈陽(yáng)濱河美食街項(xiàng)目約2011年10月開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目租賃面積：2540平方米，4個(gè)廳，446個(gè)座位。 1、年度票房

5、= 446座* 40元（平均票價(jià)）*5場(chǎng)*365天*18%上座率 = 586 萬(wàn)元 2、年度票房= 446座* 1.16萬(wàn)元/座（年座位產(chǎn)值） = 517萬(wàn)元 注釋：1.15萬(wàn)元/座=華臣影城1.92萬(wàn)元/座*60%（修正值） 影院投資建議： 3、建議投資影院類型：社區(qū)型豪華影院 4、建議投資總額：500萬(wàn)元 5、票房預(yù)估：520萬(wàn),影城項(xiàng)目投資預(yù)算表,因總免租期為12個(gè)月，裝修期為4個(gè)月，自開(kāi)業(yè)期計(jì)算第一年免租為8個(gè)月。,影城商務(wù)條款,濱河美食街項(xiàng)目租賃面積2531平米，15年租期。 租金內(nèi)含物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)為0.35元每天每平米。免租期1年。 押三付一。 改造費(fèi)用由甲方承擔(dān),改造工程條款,14.1本合同的具體交房標(biāo)準(zhǔn)以及工程改造事宜，由雙方另行簽署工程改造補(bǔ)充協(xié)議確定。甲方將承租商鋪交付給乙方后，以乙方的名義進(jìn)行所有與后期結(jié)構(gòu)改造相關(guān)的手續(xù)報(bào)批、委托設(shè)計(jì)、工程發(fā)包等工作，上述工作的具體實(shí)施由甲方負(fù)責(zé)。上述工作的具體費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 14.2甲乙雙方應(yīng)于本合同簽署30日內(nèi)簽署工程改造補(bǔ)充協(xié)。工程改造補(bǔ)充協(xié)包括但不限于以下內(nèi)容： A.工