房地產(chǎn)區(qū)域管理公司運營模式及管理制度

1、區(qū)域管理公司運營模式及管理制度,南山房地產(chǎn)公司 2011.10,2,公司組織架構(gòu),1,人員崗位分配,2,績效考核制度,3,公司管理制度,4,CONTENTS,目錄,3,公司組織架構(gòu),1,人員崗位分配,2,績效考核制度,3,公司管理制度,4,公司組織架構(gòu),4,5,公司組織架構(gòu),區(qū)域管理公司與龍口置業(yè)的關(guān)系,各區(qū)域管理公司隸屬于龍口置業(yè)，市場管理總公司為其直接上級監(jiān)管單位，市場管理總公司負責(zé)人由龍口置業(yè)總經(jīng)理兼任。,6,公司組織架構(gòu),區(qū)域管理公司與合作開發(fā)企業(yè)的關(guān)系,各區(qū)域管理公司在當(dāng)?shù)剡M行工商注冊，名稱為煙臺?；脴I(yè)駐XX辦事處?？蔀楦骱献鞯貕K開發(fā)企業(yè)提供區(qū)域代理商渠道和市場監(jiān)管服務(wù)。,7,公司

2、組織架構(gòu),區(qū)域管理公司的工作職能,各區(qū)域管理公司工作內(nèi)容：1、開發(fā)拓展代理商渠道2、市場維護，市場規(guī)范管理3、代理商服務(wù)和售后服務(wù)工作。,8,公司組織架構(gòu),人員崗位分配,2,績效考核制度,3,公司管理制度,4,1,人員崗位分配,9,區(qū)域公司總經(jīng)理 定崗1人 工作職責(zé)：負責(zé)區(qū)域公司的全面管理工作，完成市場開拓任務(wù)及銷售和回款任務(wù)；,人員崗位分配,10,區(qū)域經(jīng)理（以地級市為單位，進行人員配備） 工作職責(zé)：負責(zé)市場開拓、維護、廣告推廣、代理商人員培訓(xùn)、開展推介會、組織發(fā)團及與各公司對接等工作； 駐場專員 定崗1名 常駐南山，負責(zé)參加各種營銷會議，及時傳達公司政策信息，和代理商發(fā)團的銷售現(xiàn)場對接工作。

3、,人員崗位分配,11,區(qū)域經(jīng)理（以地級市為單位，進行人員配備） 工作職責(zé)：負責(zé)市場開拓、維護、廣告推廣、代理商人員培訓(xùn)、開展推介會、組織發(fā)團及與各公司對接等工作。 駐場專員 定崗1名 常駐東海，負責(zé)參加各種營銷會議，及時傳達公司政策信息，和代理商發(fā)團的銷售現(xiàn)場對接工作。 ；,人員崗位分配,12,售后工作人員 定崗2人 工作職責(zé)：客戶問題處理、與各合作開發(fā)問題對接等工作。,人員崗位分配,13,辦公文員 定崗1人 工作職責(zé)：負責(zé)考勤、費用報銷、車輛管理、代理合同管理、保管、衛(wèi)生等行政管理工作。 司機 定崗1人 工作職責(zé)：公司用車駕駛。,14,公司組織架構(gòu),1,人員崗位分配,2,績效考核制度,3,公

4、司管理制度,4,CONTENTS,15,市場開發(fā)與維護任務(wù) 市場開發(fā)與維護任務(wù)考核要點為新代理商開拓數(shù)量、老代理商維護保持、代理商投訴、代理商實力結(jié)構(gòu)、代理商穩(wěn)定程度、銷售信息傳達效率、增值服務(wù)水平、傭金結(jié)算效率等。,績效考核制度,16,銷售任務(wù) 銷售任務(wù)考核要點為年度、季度、月度銷售數(shù)量指標(biāo)、總銷售款額度指標(biāo)、銷售回款指標(biāo)等。,績效考核制度,17,公司組織架構(gòu),1,人員崗位分配,2,績效考核制度,3,公司管理制度,4,CONTENTS,18,公司管理制度,管理制度目錄,一、公司會議制度 二、人事管理制度 三、財務(wù)管理制度 四、宿舍管理制度 五、工作匯報制度 六、工作巡查監(jiān)督制度 七、代理商培

5、訓(xùn)制度 八、市場推介會管理制度 九、代理商發(fā)團管理制度 十、按揭貸款管理制度 十一、售后服務(wù)管理制度 十二、市場開發(fā)計劃和銷售任務(wù)指標(biāo)管理制度 十三、合作開發(fā)地塊項目發(fā)包管理制度 十四、標(biāo)準(zhǔn)化硬件配備,19,1、區(qū)域總經(jīng)理每月25日回總公司開月度工作會議，匯報本月工作情況及下月工作計劃，聽取公司最新政策； 2、區(qū)域總經(jīng)理在回區(qū)域公司三日內(nèi)召開各區(qū)域經(jīng)理及代理商月度會議，傳達公司政策及工作計劃和任務(wù)； 3、區(qū)域經(jīng)理每周一召開區(qū)域代理商會議； 4、臨時會議由通知確定； 5、區(qū)域會議紀(jì)要報區(qū)域管理公司，區(qū)域管理公司會議紀(jì)要報市場管理公司。,公司管理制度,一、公司會議制度,20,1、人員以本地招聘和公

6、司指派兩種方式； 2、人員招聘流程： 1）區(qū)域總經(jīng)理負責(zé)在當(dāng)?shù)剡M行人員招聘及面試； 2）新入職員工到公司總部進行員工登記，簽訂勞動合同及保密協(xié)議； 3）新入職員工在本部進行為期1-2周培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗； 3、人員考核：實行任務(wù)考核制度，辦公室對勞動紀(jì)律進行監(jiān)督。 4、公司本地招聘員工到本部進行為期1-2周培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗；代理商員工由區(qū)域經(jīng)理培訓(xùn)，培訓(xùn)考核合格后發(fā)放證書方可上崗，代理商員工離職后不得到我公司其他代理商處工作。,公司管理制度,二、人事管理制度,21,1、區(qū)域管理公司成本費用包含：公司租辦公場所費用、員工宿舍費用（三室）、辦公水電費、物業(yè)費、暖氣費、電話費、上網(wǎng)費，辦公室裝

7、修，辦公家具設(shè)施費用，住宅所需用床、家具，員工基本工資、銷售提成、差旅費、瑞風(fēng)商務(wù)車一輛及車輛維修、加油等。 2、員工工資待遇 工資組成=基本工資+銷售提成+外派人員補貼（本部派駐人員） 3、差旅費補貼標(biāo)準(zhǔn) 交通費用實行實報實銷； 4、外派人員補貼，公司派駐人員每天補貼15元（含通訊費、市內(nèi)交通費、伙食費等）。,公司管理制度,三、財務(wù)管理制度,22,1、公司租賃宿舍每一間住宿2人； 2、住宿人員必須遵守公司宿舍管理規(guī)定； 3、辦公室對宿舍進行管理，對費用指標(biāo)負責(zé)。 附件：宿舍管理規(guī)定,公司管理制度,四、宿舍管理制度,23,附件：宿舍管理規(guī)定,1、住宿人員應(yīng)嚴(yán)格按辦公室安排的房間、床號住宿，不得

8、隨意調(diào)換。禁止在宿舍內(nèi) 聚眾喝酒、喧嘩打鬧，以免影響他人休息。 2、住宿人員晚10點30分前必須熄燈休息。在公司規(guī)定的熄燈時間內(nèi)未按時返回的， 第一次罰款50元，第二次罰款100元。 3、未經(jīng)辦公室批準(zhǔn)同意，宿舍內(nèi)不得留宿外人。異性不允許進入宿舍，更不允許留 宿過夜。 4、宿舍負責(zé)人應(yīng)加強宿舍衛(wèi)生管理，宿舍物品必須擺放整齊，床面、地面保持清潔 平整，被子要求疊成方形統(tǒng)一置于各自床的北方，室內(nèi)空氣保持清新，垃圾清倒及時。 5、宿舍內(nèi)不允許存放貴重物品或大宗現(xiàn)金，如有丟失后果自負。 6、住宿人員要節(jié)約用電，不得浪費，要做到人走燈滅、門窗關(guān)閉。不準(zhǔn)使用大功率 電器（電爐子、電暖氣等），禁止私拉電線。

9、 7、物品損壞必須及時上報公司辦公室，由辦公室負責(zé)聯(lián)系維修、更換，費用自付。 8、住宿人員搬離宿舍需告知宿舍負責(zé)人或辦公室人員，由辦公室人員陪同搬離宿舍， 否則在此期間損失物品由搬離人員負責(zé)賠償。 9、以上規(guī)定如有違反，每次處以20100元罰款(第二條除外)。嚴(yán)重者宿舍一切費用 自行承擔(dān)。,24,1、區(qū)域管理公司每日進行當(dāng)天工作匯總，報公司辦公室；每周做出中心工作總結(jié)和下周工作計劃安排，報總經(jīng)理、公司辦公室； 2、區(qū)域管理公司總經(jīng)理每月回公司向市場管理公司總經(jīng)理匯報工作開展情況，同銷售現(xiàn)場、策劃部、信息中心、售后服務(wù)中心等部門進行工作溝通，包含市場開發(fā)、宣傳推廣、代理商渠道規(guī)范管理、提供增值服

10、務(wù)和售后服務(wù)等方面內(nèi)容。 3、各區(qū)域經(jīng)理每半月到所屬區(qū)域管理公司進行工作匯報和相關(guān)政策了解，并對當(dāng)月情況進行匯總分析，涵蓋所屬城市房價水平、居民消費水平、代理商發(fā)團情況、售后服務(wù)情況等方面。,公司管理制度,五、工作匯報制度,25,1、工作巡查監(jiān)督制度分為市場管理公司領(lǐng)導(dǎo)巡視、區(qū)域管理公司內(nèi)部檢查制度、代理商意見反饋表監(jiān)督制度三個層級。 2、市場管理公司作為各區(qū)域管理公司的直接上級監(jiān)管單位，市場管理公司總經(jīng)理不定期對各區(qū)域管理公司進行工作巡視，督促各區(qū)域管理公司開展工作，及時發(fā)現(xiàn)所存在的問題，并提出限期整改意見。區(qū)域管理公司總經(jīng)理作為第一責(zé)任人，必須明確責(zé)任，落實到人，拿出具體改進措施，并認(rèn)真執(zhí)

11、行。 3、區(qū)域管理公司辦公室對各城市區(qū)域經(jīng)理每周進行工作檢查，按照公司統(tǒng)一的日常管理制度進行考核，對違反公司制度的個人和行為嚴(yán)厲查處，絕不姑息。 4、區(qū)域經(jīng)理每周將代理商意見反饋表及時發(fā)放到代理商手中，代理商根據(jù)區(qū)域經(jīng)理的具體工作表現(xiàn)進行評分、評價，簽名確認(rèn)后匯總到區(qū)域管理公司，區(qū)域管理公司以此作為對區(qū)域經(jīng)理工作考核的重要依據(jù)。對在意見反饋表中出現(xiàn)的弄虛作假行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理區(qū)域經(jīng)理或代理商相關(guān)責(zé)任人。,公司管理制度,六、工作巡查監(jiān)督制度,26,1、區(qū)域管理公司以半月為時間階段對代理商提供統(tǒng)一專業(yè)培訓(xùn)，涵蓋項目信息、推介會活動信息、置業(yè)顧問營銷知識培訓(xùn)、公司新代理商政策或現(xiàn)場促銷政策講解

12、等。 2、各簽約代理商，其業(yè)務(wù)員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，方能上崗進行項目推介和客戶接待工作，未通過考核的業(yè)務(wù)員不得進行客戶接待工作。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域管理公司有權(quán)終止代理商協(xié)議，取消其授權(quán)資格。 3、區(qū)域經(jīng)理負責(zé)規(guī)范代理商業(yè)務(wù)人員統(tǒng)一著裝，門頭設(shè)計、店內(nèi)布置需符合我公司模板要求。 4、區(qū)域經(jīng)理每周一制定本周工作計劃，每周五進行代理商客戶匯總，統(tǒng)一發(fā)團。每周三或周四至少安排一次區(qū)域內(nèi)代理商業(yè)務(wù)員培訓(xùn)。,公司管理制度,七、代理商培訓(xùn)制度,27,1、每月25日區(qū)域管理公司總經(jīng)理回總部進行工作述職時，及時與代理商溝通，制定下月份市場推介會工作計劃上報市場管理公司總經(jīng)理，明確具體推介會時間、場地、到場人

13、員、推介主題等事項，按照2萬元/場次的費用預(yù)算進行現(xiàn)場布置、禮品贈送、廣告宣傳和銷售物料提供。 2、推介會所需設(shè)計印刷物料，統(tǒng)一由公司物資部對當(dāng)?shù)赜∷⒐具M行招標(biāo)，實現(xiàn)當(dāng)?shù)赜≈?，減少公司費用支出。,公司管理制度,八、市場推介會管理制度,28,1、區(qū)域經(jīng)理制定所在城市發(fā)團費用標(biāo)準(zhǔn)、看房費收取標(biāo)準(zhǔn)、費用報銷標(biāo)準(zhǔn)，每次城市發(fā)團費用預(yù)算不得超出本城市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場行情，每半年可調(diào)整一次，需報區(qū)域管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn)方可實施。 2、區(qū)域管理公司組織的統(tǒng)一發(fā)團，每年10月15日下年3月20日市場淡季期間，可由區(qū)域管理公司承擔(dān)發(fā)團費用，不從成交代理商傭金中扣除。市場淡季之外時間的發(fā)團，發(fā)團費用由區(qū)域

14、管理公司先行承擔(dān)，待客戶成交后從代理商傭金中予以扣除。具體安排根據(jù)市場情況進行調(diào)整。 3、區(qū)域經(jīng)理每周五進行代理商客戶匯總，進行統(tǒng)一發(fā)團，將客戶來團確認(rèn)表傳真到總公司銷售現(xiàn)場，銷售現(xiàn)場經(jīng)理根據(jù)客戶情況安排好現(xiàn)場接待工作。,公司管理制度,九、代理商發(fā)團管理制度,29,1、集中辦理時間：每月兩次（月中和月末）。 2、辦理方法： 客戶少的話可隨看房車（費用自理）到總公司辦理，或隨區(qū)域管理公司總經(jīng)理回總公司述職時稍帶辦理。 客戶多的話需要提前和總公司匯報，然后由客服部協(xié)調(diào)按揭室、擔(dān)保公司出差到區(qū)域管理公司統(tǒng)一辦理。 3、具體操作： （1）由區(qū)域管理公司總經(jīng)理根據(jù)實際情況安排，如需現(xiàn)場辦理貸款可提前書面

15、申請到總公司。 （2）區(qū)域總經(jīng)理負責(zé)和代理商提前溝通，關(guān)于辦理貸款所需要的相關(guān)證件和費用、辦理時間等。 （3）安排工作人員（最好是售后服務(wù)部人員）做好現(xiàn)場客戶的指引、證件復(fù)印、問題解答等。,公司管理制度,十、按揭貸款管理制度,30,1、公司內(nèi)部：區(qū)域管理公司設(shè)立售后服務(wù)組，專人負責(zé)，公司統(tǒng)一編制售后服務(wù)手冊和代理商公約。服務(wù)工作組同認(rèn)購室聯(lián)系，建立成交客戶檔案，接待客戶洽談，處理客戶投訴。售后工作組將客戶投訴反應(yīng)的問題，以表格形式上報公司售后服務(wù)中心，東海、南山售后服務(wù)中心主任專門進行對接，在2個工作日內(nèi)將公司處理意見或方案反饋給管理中心服務(wù)工作組，售后服務(wù)組將處理意見和結(jié)果反饋給客戶。 2、

16、合作地塊：根據(jù)南山東海片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商公約要求，合作地塊開發(fā)商指派專人與區(qū)域管理公司售后服務(wù)組進行對接，做好合作開發(fā)商通訊錄便于工作聯(lián)系開展。售后服務(wù)組接到客戶投訴后，將客戶信息、投訴內(nèi)容以表格形式提供給合作地塊開發(fā)商，其在2個工作日內(nèi)將本公司處理意見反饋給售后服務(wù)組。售后服務(wù)組做好信息登記，及時通知購房客戶，并提供合作開發(fā)商通訊錄信息，便于客戶直接聯(lián)系。,公司管理制度,十一、售后服務(wù)管理制度,31,1、每年12月25日前，區(qū)域管理公司總經(jīng)理負責(zé)制定年度市場開發(fā)和銷售任務(wù)指標(biāo)計劃，報市場管理公司總經(jīng)理、南山房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、東海房地產(chǎn)公司總經(jīng)理進行簽字確認(rèn)，作為該區(qū)域管理公司考核標(biāo)準(zhǔn)。 2、區(qū)

17、域管理公司總經(jīng)理將年度目標(biāo)進行任務(wù)分解，落實到南山組、東海組，各組按照總體目標(biāo)確定每季度、每月工作任務(wù)。各區(qū)域經(jīng)理制定月度工作計劃安排開展工作。 3、市場開發(fā)必須實現(xiàn)地級市重點代理商3家，縣級市重點代理商1-2家。,公司管理制度,十二、市場開發(fā)計劃和銷售任務(wù)指標(biāo)管理制度,32,1、合作地塊開發(fā)商可以通過區(qū)域管理公司尋找代理商資源，進行項目合作。區(qū)域管理公司組織本區(qū)域內(nèi)簽約代理商，召開合作地塊項目推介會，詳細介紹合作地塊項目信息和代理商傭金政策等，現(xiàn)場進行項目發(fā)包，愿意代理該地塊項目的代理商進行當(dāng)場簽約，并在區(qū)域管理公司進行備案。區(qū)域管理公司負責(zé)該合作地塊的市場管理工作，根據(jù)簽約代理商業(yè)績從合作地塊開發(fā)商手中提取一定額度的市場管理和渠道使用費用。 2、合作地塊開發(fā)商不通過區(qū)域管理公司，在該市場區(qū)域內(nèi)自行尋找