天津ABC新天地房地產前期成本估算報告2006.10.30.ppt

1、ABC新天地 方 案 估 算 報 告,xxxxxx市內分部 2005-10-21,ABC新天地方案估算,第一部分 新方案造價估算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第一章 項目概況,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,項目簡介,ABC新天地項目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。 本地塊內現有5座租界時期法式建筑，均為磚木結構，多為坡屋頂，但在等級上有所不同，四坡頂的A座等級最高，兩坡頂的B、C、D座次之，平頂C座級別最低。本地塊內還有若干簡易居民用房，規(guī)劃將其拆除。 按照方案規(guī)劃，新建后的ABC新天地將以商業(yè)娛樂功能為主?？傮w風格將

2、保持原建筑物的風格，保留沿赤峰道一側的立面形式，建筑內部將進行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分為9個單體，分別為A#I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設計建筑。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第二章 編制依據及研究重點,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,投資估算編制依據 天津ABC項目概念設計（2005-9-21） 天津ABC項目概念設計任務書 建設項目經濟評價方法和參數 天津市頒布各項有關政策規(guī)定 天津

3、市建筑工程預算基價（2004年） 天津市設備安裝工程預算基價。 天津市房屋修繕工程預算基價。 天津市近期材料人工機械單價。 天津市類似項目相關數據,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,投資估算編制說明 本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費用、前期費用、建安成本、市政配套工程費 用、不可預見費用。其中：室內的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點，其 他費用主要根據天津市各項政策規(guī)定、及我們掌握的當前可操作的數據而定。 建安成本中主要包括以下幾個部分： 一、拆除工程費用 二、加固工程費用 三、新建土建費用 四、新建安裝費用 五、門窗及裝飾費用 說明：在設備及材料的選取

4、上，價格基本為中檔水平。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點之一：拆除加固工程,拆除工程： 編制依據：天津市修繕定額結合市場行情。 取 費：本估算中計取費用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進行施工，此部分費用可以不計取。 加固部分： 編制依據：參照天津市類似項目數據（交通飯店、粵味鮮改造工程） 取 費：本估算中加固部分取費為180萬元，每平方米 加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程） 工藝簡介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護，在內部結構施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進行水平

5、連接。,ABC新天地方案估算,xxxxx工程咨詢有限公司,研究重點之二：空調的采購及安裝 空調設備的方案考慮幾種方案，按照項目運營的管理模式，可選擇中央空調，家庭戶式中央空調、單戶式分體空調。其中第二、三種方案造價相對較低，但對項目整體外檐景觀上比較難以把握。現比較了中央空調的兩種可選方案：,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點之三：外檐裝飾工程,外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿。 玻璃幕墻 玻璃幕墻的安裝方式有：隱框幕墻，駁接式玻璃幕墻、無外框架玻璃幕墻、點連接式玻璃幕墻。根據該項目實際情況，根據方案一的效果圖分析，應該是安全明框玻璃異形幕墻

6、。結構形式內部為金屬鋼架支撐系統(tǒng)，鋁合金明框（從效果圖看大部分為明框，有部分為隱框），安全異形玻璃。 作為商業(yè)外檐采用了大面積的玻璃幕墻，首先應考慮安全問題，然后考慮節(jié)能問題。如此大面積的玻璃幕墻建議采用溫屏異形玻璃，這種玻璃可以大幅度的節(jié)約能源，提高室內空間的舒適度。此種玻璃幕墻的形式，造價應該在700元/平方米800元/平方米。 為降低造價，也可考慮普通安全玻璃，整體上為多邊折線效果，每平米造價為600元/平方米700元/平方米。 本估算中異形玻璃按700元/平方米計算，普通安全玻璃按600元/平方米計算 外墻 根據效果圖看，為了維持原有建筑物的風格，應采用與磚同等規(guī)格尺寸的外檐面磚，如仿

7、舊劈開磚，材料的市場價格應該在70-80元/平方米。考慮到外墻保溫系統(tǒng)，外墻的保溫加貼磚的施工費用在100-110元/平方米左右。 外檐窗 根據建筑物風格及節(jié)能要求，采用斷橋鋁合金窗普通雙層中空玻璃，價格約500元/平方米，采用溫屏玻璃，價格約800-1000元/平方米，采用鋁木復合型材窗，造價為1200元/平方米,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點之四：電梯,數量 共7部，其中：3層3站1臺，4層4站1臺，6層6站1臺，7層7站2臺，自動扶梯2 臺。 品牌：按照項目的定位及檔次，電梯的品牌應該采用東芝、三菱等知名品牌，電梯 的內檐裝飾應適應商業(yè)環(huán)境，采用豪華裝修。 造價

8、：采用有機房電梯電梯總造價應在100-120萬元左右。 為滿足項目外檐立面效果，低于7層的電梯可以采用無機房電梯。電 梯總造價應在120-140萬元左右。 本估算中7部電梯按總價120萬元計算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點之五：綠化工程,主要包括兩部分：園林綠化、屋頂花園 屋頂花園部分： 方法：用少量基質栽培或無土草皮來綠化屋頂的施工法，施工簡便技術要求不嚴格，適合在承載力較 弱，事前沒有綠化設計的輕型屋頂。多層復合固化模板施工法，施工過程稍復雜，適合絕大部分屋頂，由于有一部分建筑元素因此有 較好的保溫效果。組合式屋頂綠化法，主要在屋頂四角和承重墻邊用盆栽或較大容器

9、栽植喬灌木來布置的綠化方法。花園式屋頂綠化法，是復式立體花園式結構運用多種植物（喬木、灌木、地被、草花等）進行搭配的綠化方法，本法只適合在屋頂承載力教大的屋面施工。 造價：價格較高的位1000元/平方米左右，根據施工方案可以達到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米計算 園林景觀部分： 方法：該方案的環(huán)境布置主要是硬地鋪裝以及綠植，硬地鋪裝至少應該是花崗巖，還有局部的水景，木質構架等， 造價：綠化景觀施工價格應該是110-200元/地面積。估算中按110元/地面積計算。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,綜合上述研究比較，現將建安及室外工程費用估算如下： 注：此建安工程費

10、中不含監(jiān)理、預算編制、沉測觀降，人防督察四項的費用。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第三章：項目整體成本測算數據,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,成 本 測 算 總 表,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,序號,單體名稱,合計,備 注,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,其中：土建安裝成本（含土建監(jiān)理等費用）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,其中：市政基礎設施費,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第四章 項目單體成本測算數據,ABC新天地方案估算,XXXX工程

11、咨詢有限公司,關于估算單體的劃分：,根據項目單體的具體情況，在方案中我們將單體估算劃分為三組。 第一組包括A#、B#、C#、D#、E#單體，其特點均為改建單體。 第二組包括G#、H#單體，其特點為小于四層，外墻面以貼磚為主。 第三組包括F#、I#單體，其特點為多層建筑，外檐以玻璃幕墻為主。 說明：1、單體測算不包括原建筑的拆除、加固費用。 2、屋頂花園費用在屋面裝修分項中計取。 3、F#單體屋頂游泳池費用在屋面結構分項中計取。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一組單體建安成本方案 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二組單體建安

12、成本方案（G#、H#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第三組單體建安成本方案（F#、I#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二部分 方案造價估算對比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一章 方案的主要差異,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,方案的主要差異有以下幾點： 1、總體建筑面積的差異：新方案比原方案減少了218平方米。 2、單體數量上的差異:新方案中的新建單體數量上比原方案少了一個。 3、兩個方案中改建的單體（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五個單

13、體的建筑面積比原方案增加了112平方米。 4、原方案中的G、H兩個單體在新方案中體現為一個單體，對應的單體為G。電梯的數量也由原來的2部改為1部 5、原方案中的I單體在新方案中建筑高度由4層改為3層，建筑面積減少了439.5平方米。對應的單體為H。 6、原方案中的J單體在新方案中的變化比較大，建筑高度由6層改為7層，建筑面積增加了171平方米。外檐設計中玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米。對應的單體為I。 7、原方案中電梯的總數量為8部，新方案中為7部。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二章 方案差異對造價的影響,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,全部測算數據

14、方案造價對比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,全部單體建安成本及室外工程方案造價對比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一組單體建安成本方案造價對比 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二組單體建安成本方案造價對比 （新方案G#、H#、原方案G#、H#、I#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第三組單體建安成本方案造價對比 （新方案F#、I#、原方案F#、J#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價咨詢有限公司市內分部,第三章 方案造價差異的分析,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,一

15、、兩個方案在總造價上差異不大，新方案比原方案減少了48萬元。占測算總投資的比例為4.38 。在我們重點分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案減少了32.4萬元。占測算總投資的比例為2.8 。由于原方案比新方案的建筑面積多217平方米，如果可售面積按200平方米計算，每平方米售價按1.5萬元計算，則在銷售收入上則增加300萬元。所以在其他條件允許的條件下，更多地爭取可售面積的增加，對投資方來講，是最好的選擇。 二、新方案的單方造價比原方案高114元，其中土地和配套的單方造價增加了98元，建安單方造價增加了17元。由于項目的土地和拆遷費用總價不變，在總建筑面積減少的前提下重新折算，使新方案比原

16、方案的單方造價有所增加；建安工程中由于幕墻面積的增加(主要是I#單體)，使單方造價有所增加。在我們的測算中，除土地和拆遷費用，前期和配套設施費達到了713元/每平方米，為有效地控制成本，除了在今后的設計和施工中降低建安及室外工程的成本外，能夠合理地爭取前期及配套的最低也是投資方降低成本的重要途徑。 三、在第一組的單體造價分析中，總的建筑面積增加了112.8平方米，總造價增加了26.8萬元，單方造價增加了12.3元。為保持建筑的原貌，方案不可能有太多的變化，除幕墻面積有所增加使單方造價增加了12元外（主要是D#單體），其他的單方造價沒有太大變化。建筑面積的增加使第一組的總造價有所增加。 四、第二

17、組單體形式變化比較大，建筑面積減少了575.7平方米，總造價減少了136.4萬元，單方造價減少了42.5元。單方造價的減少的原因之一是電梯少了一部，之二是屋面平臺復雜程度降低，之三是玻璃幕墻面積有所減少。 五、第三組單體的建筑面積增加了244平方米，總造價增加了77萬元，單方造價增加了45.6元，造價的增加主要是玻璃幕墻面積的增加，由于I#單體外檐設計的變化，使這個單體玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米，對總體造價有較大的影響。,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價咨詢有限公司市內分部,第三部分 方案設計優(yōu)化建議,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價咨詢有限公司市內分部,通過對現有資料的認真研究，在滿足各種主客觀條件的前提下，我們認為可以在以下幾個方面對方案的設計加以重新考慮： 一、關于I#單體建筑形式的設計，是否可以考慮減少玻璃幕墻的使用，新方案中I#單體的玻璃幕墻的使用面積約2000平方米，在原方案中約1000平方米，如果在新方案中能夠使用幕墻和貼磚結合的外檐形式，則這一單項就可節(jié)約70-80萬元。 二、關于G#單體屋面建筑形式的設計，屋頂綠化是否可以考慮設計為簡單的綠化形式，綠化本身的費用是一個方面，形式復雜的屋頂花園將影響屋頂及建筑結構中鋼筋及商品砼的使用量，將對整體造價有一定的影響?？紤]到北方的氣候，冬季的