舊城改造與保護(hù)案例——上海新天地.ppt

1、,舊城改造與保護(hù)案例,改造中的新天地,項(xiàng)目簡介,上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，是太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的項(xiàng)目之一。 新天地的改造是舊城改造與保護(hù)的成功案例。改造后的新天地成為了上海的新地標(biāo)，是領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場所之一,因?yàn)樾绿斓厥翘綐蚋脑祉?xiàng)目的一部分，我簡單介紹一下太平橋改造項(xiàng)目,新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南。,太平橋改造項(xiàng)目,總體規(guī)劃,項(xiàng)目總占地：52公頃 ，其中新天地占地3萬平方米，建筑面積6萬平方米。 總建筑面積：

2、116.3萬平方米 總體規(guī)劃顧問： 開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán) 前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣 人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬人,功能結(jié)構(gòu)分析圖,總平面,A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀,B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里,E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑,D企業(yè)天地，甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬,C翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，總建面68萬,規(guī)劃布局,新天地分為南里和北里兩個(gè)部分 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔； 北里以保留石庫門舊建筑為主。 從而形成南北新舊對(duì)話，交相輝映的格局。,南里和北里,建筑的保護(hù)與改造石庫門,石庫門

3、,改 造,滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”后又訛作“石庫門”。,石庫門的發(fā)展歷程,早期的石庫門產(chǎn)生于19世紀(jì)70年代初，源于江南民居的住宅形式。 在20世紀(jì)10年代以后，老式石庫門逐漸被新式石庫門取代。 20世紀(jì)20年代盛行，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40的城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。 到了30年代中期，隨著新式里弄和花園里弄的興起，石庫門就風(fēng)光不再了。 然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，改造前的石庫門外部表面及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪，不僅對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅，也破

4、壞了城市的肌理、面貌。改造迫在眉睫,石庫門的建筑布局,石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲。外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。,改造前總平面圖,改造后總平面圖,核心區(qū)改造前后總平面圖對(duì)比 改造期1996-2000年 改造前為高密度舊宅區(qū) 改造后成為上海時(shí)尚休閑文化娛樂中心和城市新地標(biāo)，吸引大量游客。,由于改造后建筑需要兼顧演出和餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空

5、間和供舞臺(tái)演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部需要重新建造。外墻有些部分則進(jìn)行修補(bǔ)與加固。,舊居改造前后對(duì)比 主要保留了建筑外墻，重建建筑內(nèi)部 將居住功能改為商業(yè)用途,改造中舊居,改造后建筑,外觀修復(fù),外部修復(fù)：由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建?，F(xiàn)在，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。,內(nèi)部改造： 為了配合外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以

6、保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。,內(nèi)部改造,外部修復(fù),整個(gè)修復(fù)過程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡單復(fù)舊，而是一個(gè)更高層次的改造工程。,1997年 規(guī)劃構(gòu)想 1998年 拿地 1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工 2001年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工 2002年 新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，銷售

7、率100（翠湖天地雅苑： 建筑面積約4.9萬平方米，包括3幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供283個(gè)單位，單位面積由105至500平方米，均價(jià)16000元/平米） 寫字樓一期完工，銷售率90以上 2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面積約13.6 萬平方米，包括17幢小高層住宅和高層住宅大樓， 提供645個(gè)單位，單位面積從93到660平方米，均價(jià)60000元/平米 ） 2008年 住宅三期開盤（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的兩房兩廳，230平方米的三房兩廳以及少量324平方米的四房兩廳和90平方米的一房兩廳，參考價(jià)為7萬7.5萬元平方米。,2003

8、年進(jìn)度 住宅、寫字樓一期,2002年進(jìn)度 新天地南里（商業(yè)、公寓）,2001年進(jìn)度 新天地北里（商業(yè)） 綠地、人工湖,改造歷程,第一階段：綜合性時(shí)尚場所,第二階段：鎖定主題“都市旅游景點(diǎn)”,第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌,上海不僅僅是中國的上海，將來更會(huì)是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。第三階段要使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。,石庫門與生俱來的獨(dú)特魅力，自然就為項(xiàng)目鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海

9、的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。,第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價(jià)值，但至少明確了一個(gè)大方向，即做一個(gè)綜合性的商業(yè)場所。,總結(jié),觀念的進(jìn)步 以往社會(huì)大眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其實(shí)新天地的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)的開發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來的商業(yè)利益，也是因?yàn)檫@樣的考慮，帶來了歷史建筑保護(hù)的機(jī)會(huì)。從傳統(tǒng)建筑保護(hù)的概念與方法看，新天地是一個(gè)特殊的例子，它帶動(dòng)了地區(qū)的開發(fā)熱潮與歷史保護(hù)新點(diǎn)子。 手法的創(chuàng)新 瑞安集團(tuán)獨(dú)具慧眼，掌握了契機(jī)，采用的作法是保留建筑物的表層，改變內(nèi)部的結(jié)構(gòu)與使用機(jī)能，類似法國巴黎對(duì)于城市舊建筑的做法。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。 優(yōu)越的區(qū)位 不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，便于集聚城市中最有活力的人群。 統(tǒng)一的開發(fā) 統(tǒng)一的開發(fā)主體保證開發(fā)理念的全面貫徹和實(shí)施。,瑞安集團(tuán)因?yàn)楸Ａ糁泄驳谝粫?huì)址和大片舊里弄住宅，有更好的利基與政府商議， 要求給予更好的投資條件，不管是增加容