建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),營策中心,了解建筑知識(shí)是為了什么？,1、掌握市場(chǎng)中的項(xiàng)目都在賣什么？ 2、掌握別人在賣的東西有什么優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。 3、了解自己項(xiàng)目的基本條件。 4、指導(dǎo)自己項(xiàng)目該去做什么，賣什么。,1、搜索里的問題,如何看項(xiàng)目？,我們通過網(wǎng)站、宣傳冊(cè)等方式了解的相關(guān)產(chǎn)品類的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。,例如：北京搜房網(wǎng),打開界面如下：,1,2,3,4,5、產(chǎn)品,名詞解釋：1.建筑類別,住宅,按高度（層數(shù)）區(qū)分： 低層住宅（13層）； 多層住宅（46層）； 中高層住宅（79層）； 高層住宅（10層及以上）。 在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)高層住宅還有小高層、高層的劃分， 小高層：一般在10-17層； 高層：18-33層 超高層：

2、過百米建筑，34層以上。,1.建筑類別,住宅,按照建筑長(zhǎng)短邊比例劃分： 點(diǎn)（塔）式建筑：指各面長(zhǎng)高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊。 板式建筑：指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以上時(shí)，其主要朝向的建筑外墻稱長(zhǎng)邊，次要朝向的建筑外墻稱短邊。,板式建筑： 有利于日照、自然采光和通風(fēng)； 總體密度（容積率）比較低，可以建造高檔住宅； 區(qū)域布局需要下功夫；比較費(fèi)地。,點(diǎn)（塔）式建筑： 總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅； 各戶住宅的自然采光、日照和通風(fēng)需要下功夫進(jìn)行設(shè)計(jì)； 平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。,1.建筑

3、類別,點(diǎn)（塔）式建筑： 總體密度（容積率）比較高，適合于在繁華地區(qū)建造住宅； 各戶住宅的自然采光、日照和通風(fēng)需要下功夫進(jìn)行設(shè)計(jì)； 平面布局活躍，可以靈活布置各種不同功能的用地。,1.建筑類別,板式建筑： 有利于日照、自然采光和通風(fēng)； 總體密度（容積率）比較低，可以建造高檔住宅； 區(qū)域布局需要下功夫；比較費(fèi)地。,1.建筑類別,板塔結(jié)合： 經(jīng)濟(jì)、節(jié)約、提高土地的使用效率； 保證戶型的日照、通風(fēng)等舒適度的同時(shí)，盡可能多的建筑面積。 目前較多使用的一種形式。,1.建筑類別,低層及多層建筑在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)按形態(tài)劃分為： 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊拼 花園洋房。,住宅,【英譯】HOUSE，Villa。,

4、【特征】私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。,獨(dú)棟別墅,【定義】 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。,1.建筑類別,住宅,聯(lián)排別墅,【定義】 有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，一般還有地下室。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。,【英譯】 TOWNHOUSE，縮寫TH。,雙拼別墅,它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單

5、棟別墅。,【定義】,雙拼別墅基本是三面采光，但由于其價(jià)格比聯(lián)排高，居住感受類似聯(lián)排邊單元，因此目前在市場(chǎng)中接受度相對(duì)較低。,【特征】,1.建筑類別,花園洋房 主要指以4層為主，4-6層的板樓。 它強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，一般首層送地下室及南北花園，頂層送露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)較高的附加值，同時(shí)2-5層有退臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)更高的價(jià)格及居住舒適度。 一般4層的花園洋房不設(shè)置電梯，6層洋房為提高其價(jià)值感及居住的便捷度一般都設(shè)置電梯。 隨著用地的緊缺，建筑的容積率越來越高，因此，花園洋房的稀缺性也日益突出，同時(shí)其能夠?qū)崿F(xiàn)居住的舒適度，也成為很多項(xiàng)目主打的宣傳點(diǎn)。,住宅,疊拼別墅 一躍二，送花園，獨(dú)立入戶 三躍四、送頂層露臺(tái)

6、,1.建筑類別,花園洋房,按退臺(tái)劃分,按躍層劃分,無錫。金科東方王謝,中式原創(chuàng)，5+1洋房。 150-180-230平米組合。,首層下躍地下一層 171平米四居 入戶花園，前后花園，陽光室、下沉庭院，多種附加值，提高居住品質(zhì)。,二層躍地下一層 182平米四居 入戶花園，景觀露臺(tái)，贈(zèng)送地下一層，提高二層附加值。,三層、四層約150平米，四層戶型由于立面設(shè)計(jì)中退臺(tái)限制，附加值最少，一般售價(jià)最低。,五層躍六層 231平米四居 入戶花園，觀景露臺(tái)，頂層超大露臺(tái)及豪華主臥套，居住品質(zhì)與別墅類似。,2.裝修狀況,精裝修、毛坯 一般在城市中心稀缺地段的豪宅項(xiàng)目中采用精裝修的項(xiàng)目較多，一是保證項(xiàng)目品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)，

7、打造奢華的形象特質(zhì)，同時(shí)也能帶來一部分利潤(rùn)。 精裝的內(nèi)容包括： 硬裝部分：墻、地、頂?shù)牟馁|(zhì)選用及造型處理； 廚衛(wèi)部分：潔具、灶具等的品牌、檔次選擇； 設(shè)備設(shè)施：水、暖、強(qiáng)弱電等 家居智能化 普通住宅類的項(xiàng)目普遍采用毛坯交房。 但如萬科長(zhǎng)陽半島等新城項(xiàng)目，一是有成熟的產(chǎn)品線體系，二是能夠?yàn)轫?xiàng)目提供一部分利潤(rùn)，同時(shí)為較遠(yuǎn)區(qū)的客戶免去裝修的繁瑣步驟，即買即住。,3、容積率,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：,另：建筑

8、密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：,例：萬科長(zhǎng)陽半島,建設(shè)用地面積： 276237 容積率為：1.85 總建筑面積=276237*1.85=511038平米,注：用地面積為建設(shè)用地面積，與占地面積的區(qū)別。 占地面積中含： 1）建設(shè)用地建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。 建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 （2）代征市政用地由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部

9、門進(jìn)行管理的規(guī)劃市政、道路用地。 （3）代征綠化用地交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 （4） 其它代征用地等 查詢土地信息登陸北京市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站,4.綠化率,小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與小區(qū)用地面積的比值。 綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線范圍內(nèi)的綠地），不包括屋頂、露臺(tái)的人工綠地。 一般住宅的綠化率不得低于30%。,5.產(chǎn)品,規(guī)劃 規(guī)劃形態(tài) 景觀空間 日照 車位配比 交通組織 戶型： 一梯幾戶 戶型面積 進(jìn)深、面寬 建筑面積 套內(nèi)建筑 實(shí)用率 立面 園林

10、 設(shè)備設(shè)施,關(guān)注什么？,1、日照間距,規(guī)劃中用到的名詞,日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時(shí)（或大寒日兩小時(shí)）的滿窗日照而保持的最小間隔距離。,2、建筑間距系數(shù),規(guī)劃中用到的名詞,板式居住建筑的長(zhǎng)邊平行相對(duì)布置時(shí)，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，長(zhǎng)邊之間的建筑間距系數(shù)不得小于下表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。,一般指在正南北或正東西方向上出現(xiàn)重疊的建筑之間，遮擋建筑與被遮擋建筑在正南北或正東西方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。,群體布置時(shí)板式居住建筑的間距系數(shù),根據(jù)地區(qū)差異，有的地區(qū)是建筑間距與日照同時(shí)控制，有的可以按單控其一，視具體地區(qū)而定。,規(guī)劃,典型

11、的行列式，正南正北，適用于北方，有利于采光、通風(fēng)。，但園林空間有限，多部分景觀位于建筑的日照陰影中。,大景觀空間的設(shè)計(jì)，點(diǎn)式建筑形成中心的大景觀空間，景觀成為項(xiàng)目的重心，多見于，對(duì)日照要求不高的南方設(shè)計(jì)中。,規(guī)劃,用地不規(guī)則，建筑沿用地邊界分布，充分利用板樓、塔樓建筑間距的差異性，節(jié)約用地。 同時(shí)設(shè)置中心點(diǎn)式高層景觀大宅，為社區(qū)提供良好的景觀空間，保證建筑的景觀均好性。 盡可能的做到人車分流，減少車輛對(duì)社區(qū)內(nèi)部的噪音干擾以及人員安全。,規(guī)劃,車位配比一般在1:0.51:2之間，根據(jù)不同物業(yè)類別采用不同指標(biāo)。 地下車庫宜集中設(shè)置，一般地下車位面積占到總車位面積的80%。 地下車庫宜結(jié)合地上建筑，

12、達(dá)到停車電梯入戶，提高地下車庫的使用率。,地下車庫示意,產(chǎn)品,相關(guān)的名詞解釋,套內(nèi)面積,（1）套內(nèi)使用面積： A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。 （2）套內(nèi)墻體面積： （3）陽臺(tái)建筑面積：,套內(nèi)面積= 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)使用面積陽臺(tái)面積,產(chǎn)品,相關(guān)的名詞解釋,銷售建筑面積,銷售建筑面積= 套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,公攤面積公攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 影響公攤面積的因素： 1、同一單元里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的影響，

13、點(diǎn)式和板式樓不同。 2、戶型面積大，公攤就大、 3、有無電梯、公共走廊等面積等都會(huì)影響公攤系數(shù)的大小。 普通住宅的一般公攤比例： 多層：8%15% 小高層： 10%20% 高層：15%30%,公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)= 套內(nèi)建筑面積之和可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和,公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),產(chǎn)品,相關(guān)的名詞解釋,幾梯幾戶 “梯：建筑中是指樓梯，一般一個(gè)單元住宅只配置一部樓梯，18層以上住宅需配置剪刀梯一部，因此在建筑中一般都以一梯幾戶來表述。 銷售中“梯”逐漸表達(dá)為“電梯”，由于單層服務(wù)面積及建筑層數(shù)的規(guī)范要求，配置電梯的數(shù)量不同，因此銷售中常用兩梯三戶，四梯八戶等多種方式表示。,產(chǎn)品,兩梯四戶,一梯兩戶,產(chǎn)品,面寬： 面寬也可以稱為“采光面寬”，是指可用于采光的外墻面的長(zhǎng)度。 對(duì)于一個(gè)房間來說，面寬是指房間的寬度，也叫開間。 進(jìn)深 和面寬相對(duì)應(yīng)的房間的長(zhǎng)度叫進(jìn)深。 一般認(rèn)為房間的進(jìn)深面寬比例是6:4.即進(jìn)深如果是6米，面寬4米就是比較舒適的房間尺度。,產(chǎn)品,面寬24.3米，進(jìn)深20.2米。,立面,風(fēng)格類別 中式風(fēng)格、新古典風(fēng)格、英式、法式、地中海風(fēng)格等。,建筑風(fēng)格的結(jié)合,兩種風(fēng)格可以互相結(jié)合，如歐式地中海風(fēng)格。,景觀園林,景觀風(fēng)格,以“景觀最大化”的原則布局建筑、組織功能。,主入口景觀在此設(shè)置具有標(biāo)識(shí)性的小區(qū)級(jí)中、大型集中式景觀，如：雕塑、噴泉等，可結(jié)合