邢臺萬正項目整體定位及發(fā)展建議初探.ppt

1、項目整體定位及發(fā)展建議初探,目錄,項目開發(fā)背景,項目開發(fā)目標,整體項目定位,項目開發(fā)策略,2020/9/11,基于城市的視角看區(qū)域區(qū)域價值 基于案例和本體匹配度確定發(fā)展模式土地如何增值 基于發(fā)展模式下如何使土地增值更快、更高 基于價值模式指導規(guī)劃設計理念 基于現(xiàn)實與愿景下的開發(fā)策略,區(qū)域開發(fā)非傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式，其開發(fā)的盈利模式來源于土地的增值而非直接的住宅銷售，因此區(qū)域開發(fā)中需要重點考慮五大問題,2020/9/11,開發(fā)背景,開發(fā)目標,開發(fā)策略,整體定位,項目面臨怎樣的 發(fā)展機遇,項目達到怎樣的 開發(fā)目標,項目將實現(xiàn)怎樣的 市場形象,項目定位如何 落實,項目的本體條件,看城市,找契機,本項目

2、發(fā)展目標建議,案例借鑒,整體定位,規(guī)劃要點建議,整體開發(fā)策略,報 告 思 維 導 圖,本項目位于邢臺市正南偏東方向，隸屬橋東區(qū)，距市中心僅2公里，交通通達性良好。,本案,邢臺市中心商業(yè)圈,橋東區(qū)域,橋西區(qū)域,項 目 本 體 分 析,2020/9/11,直接利好因素,本案,1、道路體系完善，對外交通便利。環(huán)城快速路雙向6車道，北線直通地塊。京珠高速處在地塊東南部。開車十分鐘即可到達。 2、本案所處地塊近臨兩所中學，橋東區(qū)第二中學（據(jù)說建成后將改為馬路街小學），追光中學，教育配套相對完善。 3、緊臨七里河生態(tài)，休閑，宜居新區(qū)，未來周邊環(huán)境資源豐富。,七里河生態(tài)休閑區(qū),七里河實景圖,七里河實景圖,項

3、 目 本 體 分 析,2020/9/11,項 目 劣勢 因 素,1、本項目目前屬于城市的邊緣舊城村落，城市意象較弱，現(xiàn)階段周邊環(huán)境差，存在一定的認知抗性。 2、基地內部大部分為村民住宅，拆遷任務重。 3、受規(guī)劃道路的影響，用地零散。,項 目 本 體 分 析,2020/9/11,項 目 本 體 分 析,受規(guī)劃道路的影響，本項目由A、B、C、D、E、F、G七個單獨的地塊組成，較為分散，從而大社區(qū)的完整性會相對較弱，但具備一定綜合體的特征，為本區(qū)域乃至邢臺市內大盤項目。,總體指標 總建筑用地面積： 57萬平方米 總地上建筑面積： 約130萬平方米,2020/9/11,看城市 找契機,站在更高的視角上

4、看區(qū)域,土地一級開發(fā)利潤,城市研究：城市現(xiàn)狀,土 地 增 值,項目契機研究：城市定位、產業(yè)格局及城市格局的發(fā)展,房地產項目開發(fā)利潤,可能性自營性物業(yè)的經營性收入,發(fā)展方向研究,2020/9/11,看城市 找契機,基于城市的現(xiàn)狀分析城市發(fā)展中面臨的問題,邢臺城市總體經濟發(fā)展水平同比河北省其它城市經濟發(fā)展較為落后，處于中下游,二產仍是其邢臺的支柱產業(yè)，每年增長速度較快，城市仍處于工業(yè)化帶動城市化的階段,人均可支配收入相對河北省其它城市相對較低，大量人口外溢至鄰近大城市工作,城市化率落后全國平均水平，城市地位及價值受到嚴重影響,2020/9/11,看城市 找契機,城市現(xiàn)狀小結：城弱、業(yè)弱,2020/

5、9/11,看城市 找契機,現(xiàn)有市場分析： 通過近年來國家出臺調整房地產的金融政策，提高按揭首付比例和住房貸款利率，地方政府也出臺了相關的房地產宏觀調控政策，邢臺房地產市場已經過了“過熱”的時期，逐步向理智的“平穩(wěn)發(fā)展”期邁進。 邢臺房地產分為橋東橋西兩大板塊，整體呈現(xiàn)東貧西貴的格局，西北部價格較高，東南房價較低。 目前，邢臺市商業(yè)布局基本形成了以中興大街為城市核心，往北輻射順德路精品購物街，新華北路機電專業(yè)市場、北二環(huán)機動車交易市場、北部批發(fā)集散市場為中心五大商圈的城市商業(yè)布局體系。,2020/9/11,橋西版塊土地資源日趨稀缺，外延項目整體配套較弱。 橋東-老城區(qū)正在走向改變城市形象的舞臺上

6、,看城市 找契機,本案,橋東區(qū)域,今日橋東印象： 較橋西區(qū)發(fā)展緩慢 三年大變樣工程使得拆遷面積較大 城市配套老舊不堪 區(qū)域內多遍布低端住宅區(qū),未來橋東印象： 規(guī)劃未來生態(tài)居住板塊 多條道路修建交通日益完善 七里河，大型公建設施等市政項目推動區(qū)域發(fā)展日益純熟,2020/9/11,看城市 找契機,本項目處于城市區(qū)重要的發(fā)展方向上，所占土地版塊較大，且同時擁有橋東發(fā)展所占比重較大的兩種資源。 順德路精品商業(yè)街南延商業(yè)版塊 七里河生態(tài)、休閑、宜居生活版塊,2020/9/11,本項目發(fā)展模式建議,全部物業(yè)盡量變現(xiàn)，快速收益 全部產品盡量實現(xiàn)銷售，收益以變現(xiàn)為主,2020/9/11,房地產不是建造單純的商

7、業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動，包括生活、工作、學習、休閑、運動、保健、會展網絡的場所,多元化發(fā)展的城市新區(qū)，老城新區(qū)都市生活領航者,整 體 項 目 定 位,2020/9/11,商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅,項目以四種物業(yè)模式為主,整 體 項 目 定 位,商業(yè)部分為本項目提供完善的生活配套，同時也是本項目利潤的重要來源，以商業(yè)的不斷完善來提升項目價值；公寓和寫字樓產品主要承擔平衡商業(yè)面積的功能，同時借助公寓產品保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求；借助商業(yè)、寫字樓和公寓的帶動，最終實現(xiàn)住宅產品利潤最大化。,2020/9/11,整 體 項 目 定 位,建議物業(yè)類型分部 A地塊 商業(yè)+公寓+

8、高層住宅 B+C地塊 回遷區(qū)產品安置 D地塊 小高層洋房+高層住宅，南端可以考慮寫字樓產品 E+F地塊 多層洋房+高層品質住宅 D+E地塊局部可以考慮商業(yè),2020/9/11,規(guī)劃建議原則,原則一：考慮商業(yè)盡快變現(xiàn)的需求；,原則二：商業(yè)價值最大化挖掘；,原則三：整體容積率的平衡使用；,規(guī)劃設計要點建議,2020/9/11,邢臺住宅市場研究,以小高層為主的高板、短單元、點式住宅、高低錯落布置 營造核心中央景觀區(qū)、景觀帶、景觀軸、景觀組團 圍合或半圍合式設計 在核心景觀區(qū)盡可能的多布置單元，使景觀價值最大化 應避免兵營式行列布局 以環(huán)境和景觀為核心資源構建項目價值,規(guī)劃設計要點建議,2020/9/

9、11, 邢臺人有較為明顯的地域情結； 對景觀、戶型設計以致周邊環(huán)境的要求在不斷提高，看重生活舒適度，這也是 西北區(qū)域發(fā)展成為高端住宅區(qū)的一個重要原因； 對戶型面積的要求主要集中在80130平方米之間，戶型結構上對緊湊型三室 最傾向; 受到經濟危機和房地產重度調控的影響，消費者對性價比和投資的安全性關注 前所未有的增強，即開始更重視開發(fā)商的品牌，資金雄厚，手續(xù)正規(guī)，工程進 度有保障的項目銷售速度明顯高于其他項目，所以本案在前期要注重品牌效 應，給邢臺客戶一個好的印象； 現(xiàn)購房目的多為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，其次是為子女等購房，少量投資性質。,邢臺樓市消費者特征：消費特征,規(guī)劃設計要點建議,2020/9

10、/11,邢臺樓市消費者特征：暢銷產品特征,規(guī)劃設計要點建議, 最暢銷面積區(qū)間為90平米-130平米左右 最暢銷戶型結構是三室二廳二/一衛(wèi)，其次是二室二廳一衛(wèi) 南北通透，緊湊型布局，結構清晰 逐漸重視實用空間的設置：儲物間和封閉工作陽臺，尤其針對中小戶型而言這部分空間更為重要,2020/9/11,城市界面上的品質社區(qū),規(guī)劃設計要點建議,有視覺沖擊力的整體規(guī)劃 品質感的立面形象 主題性的景觀園林,用戶界面上的品質建筑,舒適性 性價比 社區(qū)形象標簽 亮點配套,本項目社區(qū)整體意向設計建議：,震撼性以具有儀式感的建筑形象、大尺度視覺空間、豐富的天際線，展現(xiàn)項目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象； 品質性以高聳挺

11、拔的建筑立面、大氣尊貴的建筑風格，結合高品質外立面材料，展現(xiàn)項目尊貴感、穩(wěn)重感、都市感的高品質形象； 創(chuàng)新性采用主題性的園林風格在市場上形成創(chuàng)新，產生話題效應，提升項目價值。,2020/9/11,規(guī)劃設計要點建議,有視覺沖擊力的整體規(guī)劃：具有儀式感、大尺度視覺空間豐富的天際線，展現(xiàn)項目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象,整體規(guī)劃建議： 儀式感：高聳挺拔的建筑體坐落于城市核心地段，具有強烈的儀式感，形成城市地標性建筑形象； 大尺度：大尺度樓體施展，開闊的視覺空間，展現(xiàn)項目大氣、穩(wěn)重、尊貴的高端形象； 天際線：在色彩和外觀上進行的統(tǒng)一布局，使得各種高層建筑錯落有致，形成豐富美麗的天際線，既不重復單調也不顯

12、得雜亂；,2020/9/11,規(guī)劃設計要點建議,品質感立面形象：建筑風格具有尊貴感、都市感，呈現(xiàn)高品質感的高端住宅形象,總體建筑風格顯示高貴、大氣、品質感； 風格不要過于現(xiàn)代，建議采用簡歐風格，其強調建筑物的高聳、挺拔，具有強烈的視覺沖擊力，與周圍建筑形成強烈鮮明的對比；,2020/9/11,規(guī)劃設計要點建議,主題化、精細化園林，突出生態(tài)感、情趣感和立體感，全面超越市場平均水平，以環(huán)境優(yōu)勢吸引客戶置業(yè),社區(qū)設置主題化、精細化的園林，突出生態(tài)感、標示感、情趣感和立體感。 注重微地形的處理和園林小品的打造，更增 社區(qū)情趣；,2020/9/11,規(guī)劃設計要點建議,入口體現(xiàn)高品質社區(qū)意向,2020/9

13、/11,規(guī)劃設計要點建議,交通組織建議做到人車分流,本項目交通建議： 行人入口和車行入口分開，使得人車能夠自然地各行其道，這樣既保證了安全，又節(jié)省并整齊劃分了公共空間，便于小區(qū)的規(guī)范化管理。 社區(qū)車行交通組織采用外環(huán)式，社區(qū)內部盡量人車分流，增加社區(qū)的安全感，減少車行對生活的干擾。 高層區(qū)通過外部環(huán)路進入地下停車解決停車和車行入戶的問題，減少社區(qū)內部的車流。,2020/9/11,規(guī)劃設計要點建議,DIS標識系統(tǒng)：社區(qū)外圍專屬感的營造,通過DIS（District Identifications System）標識系統(tǒng)，建立邊界感和領地感； 豪宅領地專屬感必不可少，需要與外部地塊產生區(qū)隔，以保證

14、業(yè)主對私密性、專屬感的要求； 建議在社區(qū)邊界用草坡、綠植和欄桿進行區(qū)隔。統(tǒng)一綠植，通過內外植被變化來標識界限。,2020/9/11,整 體 開 發(fā) 策 略,邢臺在售項目在示范區(qū)、樣板間、售樓處、形象包裝等方面學習一線城市成功模式。房地產營銷推廣方面已經非常成熟，由此可見市場競爭非常激烈。 在營銷方面既有主打異域風情的，也有主打中式大宅、運動社區(qū)等概念，概念化、主題式的營銷方式已經非常普遍。,成熟的房地產市場營銷,2020/9/11,邢臺房地產的發(fā)展已經超越了同質化初級競爭階段，進入以產品創(chuàng)新、差異化定位為主要特征的發(fā)展階段。 成功的房地產項目非常注重對項目整體規(guī)劃設計的研究，規(guī)劃設計理念幾乎同

15、步一線、二線城市，在規(guī)劃設計品質上達到了發(fā)達城市的標準。 項目整體規(guī)劃設計水平的提高，引領了邢臺住宅消費的升級。,開發(fā)商非常重視項目整體規(guī)劃設計品質，規(guī)劃設計理念先進,整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,邢臺房地產項目在環(huán)境價值提升上不遺余力 社區(qū)水景是必不可少，大面積中央景觀組團、起伏坡地等 如 陽光巴厘島、燕云臺、天一城、七十九號院、國際新城等。 邢臺自古有百泉之城的稱謂，人們對水景有著共同的期待。,對項目環(huán)境價值的提升是共同的選擇,整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,邢臺樓市消費者特征：消費人群,主力消費群為行政機關事業(yè)單位職工、高級白領、私企業(yè)主、個體工商戶、一部分相對

16、收入較高的工薪階層；,41.2%為國有企業(yè)，13.2%為集體企業(yè)，工作比較穩(wěn)定，有一定經濟基礎；另外有23.7%的私營企業(yè)和6.1%的外資企業(yè)，此類人群的后期經濟增長較快，潛力巨大。 這部分消費群體，對住所的環(huán)境、物業(yè)、配套，對房間的朝向、戶型，對居住的舒適度、安全性都有要求。,整 體 開 發(fā) 策 略,2020/9/11,如何給與受眾信心,整 體 開 發(fā) 策 略,信心來源,經濟形勢好轉 政府政策保障 行業(yè)政策保障 工程進度保障 銷售投資保障 品牌信譽保障 產品品質保障,不可控 不可控 有可操作性 可把握 可操作 可提升 可推廣,可控,2020/9/11,針對朋介,針對路過,針對媒體,更好的老帶新優(yōu)惠