2019武漢美高大橋新區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告105P(1)

1、美高大橋新區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告,城市概況,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,項(xiàng)目分析定位,營(yíng)銷策略,目 錄,項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議,1,Chapter,武漢城市概況,武漢城市概況,Chapter 1,地位與發(fā)展,城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī),經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),交通環(huán)境,人口與面積,武漢位于中國(guó)中部，是湖北省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，同時(shí)也是長(zhǎng)江中游的商貿(mào)金融中心，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧?得中的地理優(yōu)勢(shì)，被不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心”。交通四通八達(dá)，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。,地位與發(fā)展,地位及發(fā)展,武漢市面積8466平方公里，三環(huán)以內(nèi)主城區(qū)面積6

2、84平方公里，2009年武漢常住人口達(dá)940萬，城區(qū)面積和常住人口都排在全國(guó)前列。,人口與面積,*武漢是全國(guó)鐵路主樞紐之一，位于多條鐵路交匯處，新開通的武廣高鐵進(jìn)一步提升武漢的客運(yùn)能力。 *多條國(guó)道及高速公路匯集于武漢。 *武漢是華中地區(qū)航空中心，有武漢天河機(jī)場(chǎng)，武漢航空客運(yùn)量居全國(guó)第9位。 *武漢港是我國(guó)內(nèi)河最大的港口之一，貨運(yùn)量居長(zhǎng)江內(nèi)河港口第3位，客運(yùn)量居首位。,交通環(huán)境,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),*武漢是華中地區(qū)最大的工商業(yè)城市，也是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市，擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥等完整的工業(yè)體系。 *現(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)中部地區(qū)最大的城市和內(nèi)外貿(mào)商埠和工業(yè)、金融、商業(yè)、科

3、學(xué)、文化教育中心 *隨著長(zhǎng)江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的國(guó)際性城市。,根據(jù)城市圈五個(gè)“一體化”的定位，構(gòu)建以武漢為中心，與周邊8城市的“一小時(shí)交通圈”，將形成緊密的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” （武漢一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圖說）。 隨著城市圈的擴(kuò)大發(fā)展，武漢在體制機(jī)制上與國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)行接軌，成為中國(guó)總部發(fā)展的領(lǐng)軍人物。同時(shí)隨著交通不斷的發(fā)展，地鐵與高鐵的加入，對(duì)于武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常有力巨大的推動(dòng)性。 隨著城市圈的擴(kuò)展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，給武漢商業(yè)繁榮帶來必然性。,濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的城市規(guī)劃，蘊(yùn)含巨大商機(jī),城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī),城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī)

4、,完善的城市軌道交通規(guī)劃，將緩解城市擁堵，節(jié)省武漢市民大量通勤時(shí)間，積極帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。,2,Chapter,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,Chapter 2,人均GDP,武漢人民生活概況,三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),歷年生產(chǎn)總值及增幅,社會(huì)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì),武漢新增企業(yè),一、武漢市20192009年人均GDP,2009年武漢的人均GDP超過6400美元，這意味著武漢人均生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。,在固定資產(chǎn)投資方面連續(xù)兩年增幅達(dá)到30%以上，且2019年上半年全市固定資產(chǎn)投資同比增幅達(dá)27%，達(dá)到2009年全年投資總額的53%，說明武漢市正處于一個(gè)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。,二、社會(huì)固定

5、資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì),數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站,近幾年武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持15%以上的速度快速增長(zhǎng)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)武漢2009年GDP達(dá)4620億元，接近全省4成，副省級(jí)城市列第五。,三、武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅,四、武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)有所下降，第二產(chǎn)業(yè)呈上升趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)的提升推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表明城市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，城鎮(zhèn)正逐步向城市化邁進(jìn)。,五、武漢市人民生活概況,武漢居民的月收入和消費(fèi)支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟(jì)水平上升，居民消費(fèi)能力提升，可以有力的帶動(dòng)武漢市商業(yè)發(fā)展。,居民月消費(fèi)支出,0,200,400,600,800,1000,1200,消費(fèi)支出（元）,消費(fèi)支

6、出,604.28,649.39,686.21,765.17,883.33,952.75,2019,2019,2019,2019,2019,2019,城市居民月人均可支配收入1532元，比上年增長(zhǎng)10%,人均月消費(fèi)支出952.75元，增長(zhǎng)7.9%,城市居民月可支配收入,0,500,1000,1500,2000,2019,2019,2019,2019,2019,2009,城市居民月可支配收入（元）,武漢市人民消費(fèi)概況,居民家庭八大類消費(fèi)性支出呈“六升二降”態(tài)勢(shì)，其中：食品所占比重最大達(dá)42.69，增幅為11.77，其次是衣著消費(fèi)，占比重達(dá)12.3，增幅為8.5；居民飲食娛樂消費(fèi)傾向性較強(qiáng)。醫(yī)療保健

7、服務(wù)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增幅。,用品及服務(wù),信,娛樂服務(wù),和服務(wù),消費(fèi)性支出比例表明武漢居民對(duì)生活品質(zhì)的追求隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而逐步提高，也意味著將來對(duì)商業(yè)服務(wù)的需求和要求也越來越高。,據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 武漢全市2019年末批發(fā)企業(yè)、零售企業(yè)、星級(jí)住宿企業(yè)、餐飲業(yè)相比07年增幅分別為：57.2%、73.9%、21.4%、139.8%，限額以上工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)近40%。 2009年末新增企業(yè)2.16萬戶、個(gè)體工商戶7.04萬戶。,說明武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)十足。,六、2009年武漢新增企業(yè),小 結(jié),武漢整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健。 武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，工商業(yè)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)化向城市化穩(wěn)步發(fā)展。 8+1城市規(guī)劃

8、利好，城市范圍擴(kuò)大增容，將積極帶動(dòng)武漢工商業(yè)的發(fā)展，鞏固并提升武漢市在華中地區(qū)的商業(yè)核心地位。 軌道交通的規(guī)劃建設(shè)將積極帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 武漢市人均收入穩(wěn)步提高，可支配收入的增加，會(huì)促使商業(yè)場(chǎng)景整體進(jìn)步與商業(yè)格局變化。,3,Chapter,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,Chapter 3,政策解析,商業(yè)市場(chǎng)分析,寫字樓市場(chǎng)分析,住宅供應(yīng)及成交分析,土地成交分析,2009-02-10,2009-05-21,2009-05-25,2009-05-27,2009-10-16,2009-12-9,2009-12-14,2009-12-17,2019-1-10,2019-3-18,20

9、19-4-14,2019-4-18,金融政策,稅收政策,行政手段,國(guó)務(wù)院宣布保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例20%其它30%。,國(guó)務(wù)院總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值管理。,國(guó)務(wù)院將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2的恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。,四大國(guó)有商業(yè)銀行房貸政策購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠。,發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。,住建部發(fā)布可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。,國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)四條”以遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。,五部委將開發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。,國(guó)務(wù)院規(guī)定二套房貸款首付比例不得

10、低于40%。,國(guó)務(wù)院強(qiáng)令除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78戶不以房地產(chǎn)為主的央企進(jìn)行重組。,國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，另外，對(duì)購買首套住房且套型面積在90平米以上的家庭，貸款首會(huì)比例不得低于30%。,國(guó)務(wù)院發(fā)布可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)房購買第三配套及以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。,房地產(chǎn)相關(guān)政策經(jīng)09年上半年的寬松政策后，09年下半年至今多為從緊住房政策，抑制住房市場(chǎng)的過熱，打壓住宅投機(jī)炒作行為。預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間及執(zhí)行力度較08年將會(huì)有過之而無不及。將給武漢住宅

11、市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的銷售壓力。,2019-6-30,武房規(guī)（2019）2號(hào)。 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品房預(yù)售管理工作的通知。,一、政策解析,政策解析,政策解析,政策解析,除08年市場(chǎng)環(huán)境惡劣導(dǎo)致大量流標(biāo)外，其他各年度掛牌土地基本全數(shù)成交，表明武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好。 09年武漢市土地市場(chǎng)首次將幾個(gè)近遠(yuǎn)郊區(qū)的土地統(tǒng)一掛牌出讓，土地供應(yīng)量超過07年，2019年土地供應(yīng)量第一季度就達(dá)到1052萬方，且成交率100%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勁。,二、武漢近年土地成交情況,武漢近年土地成交情況,2009年1-7月及2019年1-7月土地成交宗數(shù)成交面積對(duì)比：,2009年1-7月及2019年1-7月最高樓面地價(jià)對(duì)

12、比：,2019年同比2009年1-7月，土地市場(chǎng)無論是從成交宗數(shù)、成交總面積還是單宗土地成交樓面地價(jià)來看，均有較大增幅，一方面與2009年市場(chǎng)樂觀發(fā)展商手頭資金充裕有關(guān)，另一方面，新政過后，房?jī)r(jià)降幅有限也是發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)仍然抱樂觀態(tài)度的原因之一。,20092019年上半年武漢住宅新增供應(yīng),2019年1-6月，武漢商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)面積611.31萬平方米，已經(jīng)超過了去年。并在4月和6月形成兩個(gè)上市高峰，這兩個(gè)月的新增供應(yīng)面積都超過了150萬方，創(chuàng)下了2019年以來單月供應(yīng)面積的新高。全年的供應(yīng)總量，同比增長(zhǎng)219.99%。,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),三、武漢新近

13、供應(yīng)及成交分析,在09年市場(chǎng)的刺激下，去年年底開工項(xiàng)目于今年二季度起陸續(xù)開始上升，連續(xù)兩月市場(chǎng)供應(yīng)量過百萬方。根據(jù)土地成交情況，預(yù)計(jì)10年月均新增供應(yīng)量在100萬方左右。,政策調(diào)控效果初見成效，但在兩個(gè)月左右的沉寂后，市場(chǎng)成交開始出現(xiàn)回暖，價(jià)格依然保持微弱上行趨勢(shì)，有的區(qū)域?yàn)槠椒€(wěn)前行，但成交量開始回升。,住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 銷售壓力逐步加大。,武漢新近供應(yīng)及成交分析,從上圖可獲知，近一年來武漢的房?jī)r(jià)始終保持上行趨勢(shì)，即使在樓市新政頻頻調(diào)控的基礎(chǔ)上，依然只是出現(xiàn)量跌價(jià)未跌的勢(shì)頭。,武漢09-10年6月住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表,近一年來市場(chǎng)成交分析,2019年8月第四周全市主城區(qū)在售樓盤344個(gè)，成交均價(jià)6

14、603.32元/平方米，較前一周價(jià)格水平下跌7.09元/平方米，樓市價(jià)格跌幅0.11%，與去年同期相比增幅12.41%。本周主城區(qū)銷售套數(shù)1036套，較前一周增加418套，增幅67.64%，平均每天銷量為148套;與去年同期相比減少54.9%。,8月市場(chǎng)成交分析,數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng),武漢主城區(qū)商品住宅成交情況,武漢遠(yuǎn)城區(qū)在售樓盤208個(gè)，成交均價(jià)3676.92元/平方米，較前一周價(jià)格水平下降13.13元/平方米，樓市價(jià)格降幅0.36%。本周遠(yuǎn)城區(qū)銷售套數(shù)325套，較前一周增加37套，增幅12.85%，平均每天銷量為46套。,8月市場(chǎng)成交分析,數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng),武漢遠(yuǎn)城區(qū)住宅成交情況,中心區(qū)指武昌、漢

15、口、漢陽中心區(qū);遠(yuǎn)城區(qū)指武漢市二環(huán)線以外區(qū)域 ； 價(jià)格整體走勢(shì)平穩(wěn)，沒有大幅的波動(dòng)。,8月市場(chǎng)成交分析,數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng),遠(yuǎn)城區(qū)與中心城區(qū)成交均價(jià)比較圖,從成交均價(jià)來看，有些片區(qū)有微幅的下調(diào)，但比例并不大，成交量卻有明顯的上長(zhǎng)，尤其是武昌中心區(qū)的表現(xiàn)比較亮眼。,8月市場(chǎng)成交分析,數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng),主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價(jià)比較圖,主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖,本周主城區(qū)樓盤成交均價(jià)主要集中在8000元/平方米以上，占到了整體成交量的44.02%，較上周增加10.20%;其次是6000-8000元/平方米，占總成交量28.86%，較上周減少2.85%;5000-6000元/平方米，占總成交量的

16、15.93%，較上周減少5.92%;4000-5000元/平方米，占總成交量的8.88%，較上周減少1.80%;4000元/平方米以下，占總成交量2.32%，較上周增加0.37%,8月市場(chǎng)成交分析,數(shù)據(jù)來自億房網(wǎng),主城區(qū)不同價(jià)格區(qū)間商品住宅銷售情況,主城區(qū)不同面積商品住宅銷售情況,本周商品住宅成交的戶型面積主要集中在90-120平方米戶型，占到了整體成交量41.31%，較上周增加2.96%;90平方米以下戶型占到28.57%，較上周減少1.85%;120-140平方米中大戶型成交量占到總量的19.79%，較上周增加1.66%;140平方米以上的成交量占總量的10.33%，較上周減少2.78%。

17、,武漢新近供應(yīng)及成交分析,江漢區(qū)做為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，成交套數(shù)及成交均價(jià)均保持最高水平，黃坡區(qū)也以其相對(duì)較的價(jià)格創(chuàng)造了較高的成交量。,武漢新近供應(yīng)及成交分析,武漢新近供應(yīng)及成交分析,2009年武漢辦公市場(chǎng)儼然同住宅市場(chǎng)截然相反，成交量16.68 萬平方米，環(huán)比08年下降了18.6%；總成交金額11.05億元，與去年基本持平；全年成交均價(jià)為 6604 元/平方米。,武漢2009的辦公樓成交量?jī)r(jià),從成交區(qū)域上和價(jià)格上來看： 漢口三大區(qū)由于地處傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，深得投資者親睞，價(jià)格位列三甲。 武昌三大區(qū)中東湖高新以價(jià)格優(yōu)勢(shì)，銷量位列第一，武昌以中南商圈新時(shí)代商務(wù)中心、嘉園大廈等高檔辦公樓共同維持銷量，銷量位

18、列全市第三。,四、武漢寫字樓市場(chǎng)分析,2020/9/4,2019年1-5月寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì),武漢寫字樓市場(chǎng)4、5月持續(xù)平穩(wěn)，略有下降，從成交均價(jià)及供銷比我們可以看出武漢的寫字樓市場(chǎng)存在較大的銷售壓力。,武漢寫字樓市場(chǎng)分析,2020/9/4,寫字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀,如圖所示：武漢市寫字樓租賃市場(chǎng)旺盛，但是除建設(shè)大道寫字樓外，其余大部分區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁S持在30-50元的較低水平之間，使得投資回報(bào)難以得到保證。,武漢寫字樓市場(chǎng)分析,住宅樓辦公說明,從辦公租房出租信息情況分析，由于商住樓租金與成本較低，在整個(gè)武漢住宅辦公比例相對(duì)較大。,分析結(jié)論：武漢市住宅樓、商住樓是影響武漢寫字樓發(fā)展的重要因素之一， 為寫

19、字樓的價(jià)值提升以及銷售產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊憽?武漢寫字樓市場(chǎng)分析,自4月17日房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，大型開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市商業(yè)項(xiàng)目在售待售總面積達(dá)248萬m2，未來新增商業(yè)供應(yīng)面積約280萬平方米（多集中在中環(huán)兩側(cè)，各區(qū)核心地段）。,武漢商業(yè)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì),武漢市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，城市核心商圈價(jià)值得以鞏固和發(fā)展。,五、武漢商業(yè)市場(chǎng)分析,2020/9/4,據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，2019年上半年，武漢市在純商業(yè)項(xiàng)目有16個(gè)，而含商鋪出售的樓盤超過70個(gè)。 在全市銷售排行榜上，萬達(dá)菱角湖廣場(chǎng)取得銷售套數(shù)和銷售金額兩項(xiàng)第一，充分體現(xiàn)出以萬達(dá)為代表的第三代商業(yè)綜合體模式的投資吸引力，而網(wǎng)上多項(xiàng)調(diào)查

20、顯示，53.38%的市民有投資商業(yè)地產(chǎn)意愿。 搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有6成商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)，售價(jià)漲幅最高為25%，漲價(jià)金額最高為5000元/平米。其中武昌片區(qū)和漢陽片區(qū)售價(jià)漲勢(shì)顯著，郊區(qū)片區(qū)售價(jià)波動(dòng)細(xì)微，而漢口片區(qū)售價(jià)基本平穩(wěn)，部分下跌。 據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，抽樣調(diào)查的78個(gè)在售在租活躍商鋪寫字樓中，共有11個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格發(fā)生變動(dòng)，其中7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，占變價(jià)項(xiàng)目總數(shù)的63.64%，最高漲幅為25%；4個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌，占變價(jià)項(xiàng)目總數(shù)的36.36%，最大跌幅為28.57%。,武漢商業(yè)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計(jì),受大環(huán)境影響，商業(yè)價(jià)格整體獲得提升， 品牌商家開發(fā)的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目最

21、受投資客戶追捧。,武漢商業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì),小 結(jié),土地成交活躍，未來房產(chǎn)供應(yīng)量充足； 受政策調(diào)控影響，商業(yè)投資開發(fā)獲得追捧，商業(yè)價(jià)值獲得提升； 武漢市存在明顯的商住倒置現(xiàn)象，導(dǎo)致寫字樓價(jià)值難以提升； 住宅供應(yīng)量的擠壓、商業(yè)項(xiàng)目集中放量供應(yīng)，為武漢市未來房地產(chǎn)銷售帶來巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力； 從部分商業(yè)樓盤銷售情況初步分析，品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的綜合體項(xiàng)目更被投資客戶青睞。,*目前武漢已經(jīng)或正在形成了11個(gè) 大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū)。 *11個(gè)大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近350萬，涵蓋了武漢絕大部分的商業(yè)形態(tài)。 *武漢商圈數(shù)量在短短幾年增加數(shù)個(gè)，武漢市的商業(yè)發(fā)展十分迅速。,成熟商圈,

22、起步中商圈,發(fā)展中商圈,武漢商圈分布統(tǒng)計(jì),如圖所示：說明武漢政府對(duì)武漢商業(yè)開發(fā)實(shí)行以中環(huán)為核心，其他商圈穩(wěn)步發(fā)展，逐步完善小區(qū)域自身配套商業(yè)的發(fā)展理念進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展。 其次，武漢市場(chǎng)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目多為綜合體項(xiàng)目 ，由品牌發(fā)展商開發(fā)為主。武漢商業(yè)格局進(jìn)入快速發(fā)展更新階段。,武漢商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,武漢商物業(yè)開發(fā)中存在問題,住宅社區(qū)底商林立,品牌連鎖商家較少,商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理不完善,同質(zhì)化嚴(yán)重,政府規(guī)劃目光短視 無宏觀長(zhǎng)遠(yuǎn)觀念,擴(kuò)張迅猛,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,商場(chǎng)三層以上運(yùn)營(yíng)難,商業(yè)物業(yè)開發(fā)中 存在的問題,4,Chapter,調(diào)研數(shù)據(jù)分析,調(diào)研數(shù)據(jù)分析,Chapter 4,商業(yè)客戶群分析,公寓客戶群分析,武漢市民消

23、費(fèi)習(xí)慣分析,受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計(jì),調(diào)查綜述： 本次市場(chǎng)調(diào)研共分9個(gè)區(qū)域，問卷總量為2419份，各區(qū)域調(diào)研比例相對(duì)平均，武昌各區(qū)域調(diào)研相對(duì)偏多，主要考慮本項(xiàng)目區(qū)域未來的住宅客戶群體的構(gòu)成及本項(xiàng)目商業(yè)未來的輻射能力。 說明：無效問卷之確定：整份問卷空置答案超過3題，且電話抽查與問卷不符的。,問卷總量（商業(yè)、公寓2份問卷合計(jì)1份）,一、商業(yè)客戶群分析,按居住區(qū)域分類：,受訪客戶分類統(tǒng)計(jì),考慮項(xiàng)目的地理位置因素，本次市場(chǎng)調(diào)研的重心以武昌為主。,調(diào)查綜述,受訪客戶身份統(tǒng)計(jì)：,本次采訪男女比例相對(duì)均等，受訪客戶群體以普通工人、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為主，均擁有一定的投資消費(fèi)能力，可以起到代表的作用。對(duì)數(shù)據(jù)的可參考

24、性，提供了保障。,受訪客戶分類統(tǒng)計(jì),調(diào)查綜述,受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：武漢市家庭的平均月收入水平基本維持在1500-6000元之間，6000元以上的收入占比僅為12%。全市居民家庭收入水平以中低收入為主，其中以1500-3500元占比最大，約54%。,受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：,商鋪客戶群體分析,受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：,全市的居民收入水平相對(duì)平均，武昌區(qū)中高收入群體較多，漢口區(qū)的貧富差距明顯，江夏區(qū)整體收入水平低于其他三個(gè)區(qū)域，結(jié)合江夏受訪群體的身份，表明江夏商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處在一個(gè)較低的水平。,各區(qū)家庭經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：,商鋪客戶群體分析,受訪客戶投資狀況統(tǒng)計(jì),從武漢市民的對(duì)投資渠道的選擇

25、可以判斷出房地產(chǎn)市場(chǎng)是目前武漢市民最熱衷的投資產(chǎn)品，占投資渠道總比的45%，且商鋪投資是武漢投資客戶的首選。 從受訪群體回答體現(xiàn)，其中約28%的客戶有投資商鋪的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合家庭月均收入水平在5000元以上受訪客戶占比約22%進(jìn)行分析，武漢市商鋪的投資環(huán)境相對(duì)較好。,商鋪客戶群體分析,從受訪群眾的未來投資需求回答，我們可以看出武漢中高端收入水平客戶的投資、創(chuàng)業(yè)意識(shí)較強(qiáng)。從區(qū)域上劃分，江夏、武昌、漢口居民投資意識(shí)相當(dāng)，漢陽區(qū)客戶投資意識(shí)最弱。,受訪客戶投資狀況統(tǒng)計(jì),商鋪客戶群體分析,商業(yè)需求情況統(tǒng)計(jì),通過問卷反饋，街鋪為武漢市民的投資首選，從自營(yíng)占比我們可以看出武漢商鋪的租賃需求旺盛。,商鋪客戶群體

26、分析,投資商鋪的關(guān)注因素,通過問卷反饋： 商鋪的地理位置、升值潛力是武漢市投資客戶主要關(guān)注因素，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)地段、人氣的要求，我們不難得出武漢市民非常注重投資風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)選擇較為成熟或核心的地段進(jìn)行商鋪投資。除此，可以通過價(jià)格和品牌吸引客戶，從而實(shí)現(xiàn)商鋪的銷售。,商鋪客戶群體分析,商業(yè)投資的面積結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì),如圖所示： 40平方米以下的商鋪?zhàn)钊菀妆晃錆h市民接受，且對(duì)商鋪的格局要求方正，開間和進(jìn)深比維持在1：3之內(nèi)，表明武漢商鋪投資客戶對(duì)商鋪投資有一定認(rèn)識(shí)。,商鋪客戶群體分析,商業(yè)投資的價(jià)格承受力分析,如圖所示：武漢普通市民能夠接受的商鋪總價(jià)多為60萬以下，江夏投資客戶對(duì)商鋪的意向總價(jià)在30萬以內(nèi)

27、，單價(jià)在2萬以下，結(jié)合面積需求分析，預(yù)計(jì)15-35平方米小面積商鋪比較容易實(shí)現(xiàn)銷售。,商鋪客戶群體分析,小結(jié),1、全市居民的家庭月收入水平以中低收入為主，以1500-3500元/月占比最大； 2、江夏居民的家庭月收入水平較低，基本在3000元/月以下。結(jié)合江夏受訪群體多為私營(yíng)業(yè)主的情況，表明江夏商業(yè)處在一個(gè)較低的水平； 3、商鋪投資是武漢市民首選的投資渠道，且武漢市民投資商鋪的意向比較強(qiáng)； 4、武漢市民非常注重投資風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)選擇較為成熟或核心的地段進(jìn)行商鋪投資； 5、武漢市民普遍認(rèn)為總價(jià)60萬以下（江夏30萬以內(nèi)）， 面積40平方米以下的商鋪?zhàn)钊菀妆唤邮堋?武漢市民的消費(fèi)習(xí)慣統(tǒng)計(jì),武昌區(qū)客戶

28、首選商圈,武昌區(qū)商圈客戶統(tǒng)計(jì),如表所示： 武昌居民一般選擇就近消費(fèi)，街道口、中南、光谷是其首選的購物商圈。 武昌商圈除區(qū)域內(nèi)客戶以外可以吸納少量的漢口區(qū)居民。且江漢路步行街擁有吸納武昌客戶消費(fèi)的能力。,二、武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,漢口區(qū)客戶首選商圈,漢口區(qū)商圈客戶統(tǒng)計(jì),如表所示： 漢口居民一般選擇就近消費(fèi)，江漢路步行街是其首選的購物商圈。 江漢區(qū)商圈在武漢三鎮(zhèn)中吸納外部區(qū)域的客戶能力最強(qiáng)。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,漢陽區(qū)客戶首選商圈,如表所示： 漢陽區(qū)客戶消費(fèi)最為分散，超過55%以上客戶被外區(qū)商圈分流，其中以江漢路步行街為主。從根本上看，還是有明顯的就近消費(fèi)習(xí)慣。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,江夏區(qū)客戶

29、首選商圈,江夏區(qū)商圈客戶統(tǒng)計(jì),如表所示： 武昌區(qū)三大商圈是江夏居民購物的首選商圈，主要原因是距離最近，商業(yè)集中。 同時(shí)江夏老城區(qū)商業(yè)可以吸納少量的武昌區(qū)客戶為主。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,通過以上四個(gè)區(qū)域購物選址及商圈客戶歸屬區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析， 武漢市民的商業(yè)消費(fèi)存在很明顯的區(qū)域性，多選擇大規(guī)模或商業(yè)集中、休閑購物環(huán)境好的商圈進(jìn)行消費(fèi)。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,如圖所示：武漢市民有逛街休閑的習(xí)慣，且以朋友聚會(huì)或團(tuán)體行動(dòng)為主，客觀分析表明休閑娛樂、餐飲業(yè)存在很好的發(fā)展空間。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,通過消費(fèi)排名，我們可以看出品牌服裝、餐飲、娛樂是武漢市民的主要消費(fèi)產(chǎn)品，也是最具發(fā)展?jié)摿途劭湍芰Φ纳虡I(yè)。,

30、武漢市民對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí),武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,個(gè)人消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)：,通過單品的心理消費(fèi)價(jià)位統(tǒng)計(jì)，表明武漢市民的整體消費(fèi)處于中低檔水平。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,如圖所示：品牌專業(yè)市場(chǎng)是武漢市民消費(fèi)選擇的主要因素。,武漢市民消費(fèi)習(xí)慣分析,最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：,武漢市民普遍認(rèn)為百貨、餐飲、超市、娛樂是最適合大橋新區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。,武漢市民對(duì)大橋新區(qū)的商業(yè)概念,最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：,江夏居民認(rèn)為百貨、餐飲、娛樂、品牌服飾、家居建材市場(chǎng)是最適合大橋新區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，表明江夏居民在這些方面存在較大的需求。,江夏居民對(duì)大橋新區(qū)的商業(yè)概念,抵達(dá)消費(fèi)的可能性統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：大橋新區(qū)的商業(yè)有一定的吸納外部客戶的能

31、力，該批客戶主要集中在武昌片區(qū)。,大橋新區(qū)商業(yè)外來消費(fèi)統(tǒng)計(jì),抵達(dá)消費(fèi)的可能性客戶分類統(tǒng)計(jì)：,如表所示：該批客戶以普通工人、企業(yè)白領(lǐng)為主，其次是學(xué)生；從家庭月收入分析，以中低消費(fèi)客戶群體為主。,大橋新區(qū)商業(yè)外來消費(fèi)統(tǒng)計(jì),小結(jié),1、武漢市民的商業(yè)消費(fèi)存在很明顯的區(qū)域性，多選擇大規(guī)?；蛏虡I(yè)集中、休閑購物環(huán)境好的商圈進(jìn)行消費(fèi)。 2、江夏區(qū)商業(yè)吸納周邊區(qū)域客戶的能力有限，多為本區(qū)域內(nèi)客戶；江夏居民日常休閑消費(fèi)外溢現(xiàn)象較少。 3、武漢市民有逛街休閑的習(xí)慣，且以朋友聚會(huì)或團(tuán)體形式為主。 4、中低價(jià)位水平的品牌服裝、餐飲、休閑娛樂是武漢市民的主要消費(fèi)產(chǎn)品。 5、武漢市民購買大型家電的品牌意識(shí)較強(qiáng)，多選擇專業(yè)市

32、場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。 6、江夏居民對(duì)百貨、餐飲、娛樂、品牌服飾、家居建材存在較大的需求。 7、武昌片區(qū)客戶有至大橋新區(qū)消費(fèi)的可能，主要以普通工人、企業(yè)白領(lǐng)為主的中低收入客戶群體為主，其次是學(xué)生。,公寓客戶群體分析,武漢市民置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：影響武漢市民購買住宅的主要因素是價(jià)格、交通，其次才是區(qū)域位置，對(duì)風(fēng)水影響不太重視。 基于價(jià)格的考慮以中低樓層住宅為武漢市民的置業(yè)首選。,三、公寓客戶群分析,受訪客戶住房情況統(tǒng)計(jì)：,從采訪統(tǒng)計(jì)的住房情況分析，武漢目前的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在較大的租賃需求和發(fā)展空間，同時(shí)也表明武漢外來人口較多。,公寓客戶群體分析,各區(qū)受訪客戶住房情況統(tǒng)計(jì)：,從各區(qū)圖表顯示，武昌

33、、江夏的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)比較活躍。,公寓客戶群體分析,武漢市民選擇租賃房屋的主要考慮因素,如圖所示：價(jià)格、交通和環(huán)境是客戶選擇租賃物業(yè)的三大首要條件。,公寓客戶群體分析,武漢市民對(duì)公寓的認(rèn)知度統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：武漢市民對(duì)公寓缺乏了解，主要是對(duì)公寓和住宅的區(qū)別認(rèn)識(shí)不夠（包括使用年限、性質(zhì)、銀行按揭等方面）。,公寓客戶群體分析,各區(qū)公寓投資意識(shí)統(tǒng)計(jì)：,入圖所示：江夏區(qū)居民的公寓投資意向比較強(qiáng)烈，通過了解，主要原因有以下幾點(diǎn)：1、江夏目前的房?jī)r(jià)相對(duì)較低；2、對(duì)未來發(fā)展有一定的信心；3、區(qū)域租賃市場(chǎng)供應(yīng)有限，且租金合適。,公寓客戶群體分析,武漢市投資公寓過渡需求統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：在受訪客戶群體當(dāng)中，有1

34、7%的市民表示有購買公寓過渡的需求，結(jié)合41.82%的受訪者為租房客戶進(jìn)行推算，購買公寓投資過渡的需求比例達(dá)到41%，說明武漢的公寓市場(chǎng)存在一定的發(fā)展空間。,公寓客戶群體分析,各區(qū)購買公寓過渡客戶意向統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：購買公寓投資過渡的客戶主要以武昌、漢口為主，江夏區(qū)域該類型客戶較少，說明江夏區(qū)小面積公寓的開發(fā)主要客戶群體將以純粹的投資客戶為主。,公寓問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì),如表所示：武漢市民普遍認(rèn)為武昌、洪山、江漢、東湖開發(fā)區(qū)是最適合公寓投資區(qū)域。主要是因?yàn)楦叩仍盒＜?、工商業(yè)集中。,武漢市民公寓投資區(qū)域選擇,公寓客戶群體分析,武漢市民投資公寓的關(guān)注因素：,74%的市民選擇帶裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為既省事

35、又無須再次投入裝修成本即可出租收益是最理想的投資選擇。,武漢市民投資公寓關(guān)注最多的是價(jià)格、交通、升值空間，租金回報(bào)注重較少，觀反應(yīng)出武漢投資客戶的短線投資傾向。,公寓客戶群體分析,武漢市民理想中的公寓：,武漢市民在投資公寓方面受傳統(tǒng)住宅的思想影響，主要選擇60-70平的二房為主，認(rèn)為最容易接受的總價(jià)在50萬以內(nèi)。,公寓客戶群體分析,江夏居民理想中的公寓：,江夏居民在投資公寓方面以30-50平、60-70平的一房一廳和二房為主，認(rèn)為最容易接受的總價(jià)在30萬以內(nèi)。,公寓客戶群體分析,公寓市場(chǎng)的租金水平,如圖所示：武漢市民對(duì)公寓的市場(chǎng)租金認(rèn)識(shí)大部分在800-1200元之間，客觀反應(yīng)了武漢市的公寓租金水平。,公寓客戶群體分析,受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計(jì)：,如圖所示：武漢房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)以一室一廳、二室為主，月租金在1000元以內(nèi)的房屋是武漢租賃客戶的首選。,公寓客戶群體分析,如圖所示：江夏區(qū)住房租賃市場(chǎng)基本以小面積公寓為主，客戶承租水平與全市水平基本持平，從獲取總價(jià)和投資回報(bào)分析，更具有投資價(jià)值。,受訪客戶的房屋租賃情況統(tǒng)計(jì)：,公寓客戶群體分析,月供承受力調(diào)研統(tǒng)計(jì),如圖所示：武漢市民大部分可以承受1000-2000元的月供金額，表明了武漢市民精明消費(fèi)的特色，客觀反應(yīng)了武漢市民在購房、