新型房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、,201905,房地產(chǎn)項目開發(fā)流程,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,配套商品房模式,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,一航XX模式,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式,出售 土地,獲取 土地,開發(fā)商面臨的尷尬：賣地比賣房子更賺錢,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式其他模式,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售/租賃,項目 改造,獲取 房產(chǎn),賣金融 產(chǎn)品,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程,

2、項目定位,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,以土地資源為核心的項目公司開發(fā)模式,土地獲取,土地獲取,如果有選擇，買什么樣的地？,1、土地為什么會增值？ （成都城市花園大二期土地被政府收回） 2、地價占總成本的比例意味著什么？ 3、地價的付款節(jié)奏意味著什么？,為什么測算總是不準的？宏觀經(jīng)濟環(huán)境與宏觀行業(yè)趨勢的影響力到底有多大？（東海岸XX地產(chǎn)的滑鐵盧？） 從商品角度出發(fā)，什么樣的商品屬性？ 測算結(jié)果與市場價格之間的關系？如何看待土地的客觀價值？,項目定位,項目運營計劃,產(chǎn)品設計,一期范圍及產(chǎn)品、示范區(qū)及流線、情景洋房、送面積、結(jié)構(gòu)（成本）優(yōu)化、審圖、目標成本指導書、物業(yè)管

3、理方案（前期物業(yè)管理招投標）,產(chǎn)品設計萬惡之源,項目經(jīng)理部： 圖紙老是出不來，老給我分層出圖； 總包招標質(zhì)量不高，因此造成施工過程中困難重重，管理難度很大； 銷售中心： 樣板房和售樓處的計劃缺少主責部門； 規(guī)劃階段的樓號棟號和后期派出所的編號總是不一致； 實樓與合同附圖不符，實樓和樣板房不符的問題屢次出現(xiàn)； 成本部： “電子版圖紙”和“招標圖”缺乏嚴格的審核，質(zhì)量不高，不能用于招標； 部品材料做法缺少同時的施工技術(shù)規(guī)范，降低工作效率 采購管理部： 精裝修的材料部品選型流程不清，往往造成管理失控，或決策反復； 市政配套（供水/電力）施工單位的選擇責任不清，會影響決策效率； 工程管理部： 市政輸入

4、條件及策劃介入較晚，缺乏對規(guī)劃設計的指導，因此造成很多技術(shù)難題；（土方平衡、管線路由）,項目建造,費率與工程量清單招標、標段、甲供材、部品定樣、分包、施工組織設計、土方與圍墻、提前開工（無證開工）、標準做法、變更與簽證、搶工、園建,項目銷售,客戶積累（產(chǎn)品說明會、活動、登記、認籌）、開放（概念/交付標準/工藝工法示范單位）、定價、銷售承諾、合同附圖、風險指引、開盤（排隊、抽簽）、認購,交樓物管,業(yè)主開放日、模擬驗收、開荒、交付、面積差、返修,以土地為核心的開發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列,土地屬性特征：位于城市近郊/城郊結(jié)合部；與城市 中心距離較近，交通配套少，是1 3年內(nèi)城市擴張的主要方向；周邊有

5、中低檔生活配套,但不完善。 客戶特征：復合客戶群。以青年之家、小太陽、孩 子三代為主，少量青年持家。以自住需 求為主。 產(chǎn)品： 成熟產(chǎn)品/標準化產(chǎn)品 單價比： 0.88-1.49,平均1.03，中檔,深圳 四季花城 XX城 上海 四季花城 無錫 魅力之城 。,市區(qū)邊緣：城市花園產(chǎn)品系列,土地屬性特征：位于市區(qū)的成熟區(qū)域，是其中的 “安靜區(qū)” ，周邊交通及配套完 善，但以滿足生活需要為主。 客戶特征： 復合客戶群。以富貴之家1、青年 之家、孩子三代、小太陽為主。以 自住需求為主。 產(chǎn)品：成熟產(chǎn)品/標準化產(chǎn)品 單價比：1.12-1.53,平均1.37，中高檔,深圳 溫馨家園 上海 朗潤園 天津 水

6、晶城 。,以土地為核心的開發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列,副中心區(qū)：金色家園產(chǎn)品系列,土地屬性特征：位于市區(qū)的成熟區(qū)域，地塊與城 市聯(lián)系緊密，周邊交通及生活配 套十分完善。 客戶特征： 復合客戶群。以青年之家、小太 陽為主。對投資客戶有一定吸引 力。 產(chǎn)品： 成熟產(chǎn)品/標準化產(chǎn)品 單價比：1.00-1.86,平均1.33，中高檔,深圳 金域蘭灣 金色家園 南京 金色家園 沈陽 金色家園 。,以土地為核心的開發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程,項目定位,產(chǎn)品 設計,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,獲取 土地,以客戶為導向的房地產(chǎn)開發(fā)流程,XX新流程,拿地,定位,設計,土地屬性 清單,市場細分

7、 客戶描述,七對眼睛 (產(chǎn)品建議),七對眼睛 (項目定位),城市地圖,交樓物管,項目 銷售,項目 建造,小常識房地產(chǎn)開發(fā)“五證”,國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房銷售許可證,國有土地使用證,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,建設用地規(guī)劃許可證,建設用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。 沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建設工程規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建設工程施工許可證,建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法