商業(yè)地產(chǎn)踩穩(wěn)生態(tài)平衡木

1、商業(yè)地產(chǎn)踩穩(wěn)生態(tài)平衡木商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商要想成功，就必須考慮開(kāi)發(fā)建設(shè)中存在的四種權(quán)益關(guān)系，這四種權(quán)益關(guān)系包括開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者的權(quán)益，這四種權(quán)益關(guān)系與與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不可分。商業(yè)地產(chǎn)四種開(kāi)發(fā)模式縱觀目前全國(guó)火熱的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總結(jié)起來(lái)主要有四種開(kāi)發(fā)模式。第一種是不租不售。這種模式的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商把四種權(quán)益集于一身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最終的使用端是商業(yè)企業(yè) ,而這一模式就是地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)完商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不租不售， 而是自己繼續(xù)跟進(jìn)， 從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第二種是只租不售。 就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)物業(yè)只采取出租形式，且租期較長(zhǎng)。例如在城郊結(jié)合部的周邊居民基本上達(dá)到 20

2、萬(wàn)人，就可以選擇一個(gè)大型的商業(yè)企業(yè)作為承租方，來(lái)長(zhǎng)期進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但開(kāi)發(fā)商只把商鋪出租而不考慮出售。第三種只售不租。就是開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營(yíng)和管理。這種開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低，但與前幾種開(kāi)發(fā)模式相比，缺點(diǎn)是失去了更大收益前景的可能性，且商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。第四種模式是又租又售。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者根據(jù)市場(chǎng)的情況把商業(yè)物業(yè)分割成銷售和租賃兩部分，為售而租，為租而售，租售結(jié)合。這種模式雖然規(guī)避了前三種模式的弊端，但涉及到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中四種權(quán)益關(guān)系最多，也最難以平衡，需要恰當(dāng)處理。此種模式是四種開(kāi)發(fā)模式中最為復(fù)雜的一種開(kāi)發(fā)模式，一旦操作不當(dāng)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)受到損失，目前國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商

3、受到資金的限制，在采取此模式上壓力很大。由于這種模式與前三種相比，相對(duì)合理，所以呼和浩特市首府廣場(chǎng)憑借豐厚的管理經(jīng)驗(yàn)采用了這種獲利模式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要生態(tài)平衡四種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中有一個(gè)共同之處，就是都存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)鏈，這種生態(tài)鏈有橫向的，有縱向的，錯(cuò)綜交叉。其中縱向生態(tài)鏈包括一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市，一個(gè)地區(qū)要有中檔、高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，有經(jīng)濟(jì)適用房，有商品房，而橫向生態(tài)平衡指的就是各方權(quán)益關(guān)系的處理問(wèn)題，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容，可以概括為開(kāi)發(fā)者的 “天、地、人 ”?！疤臁笔菄?guó)家的宏觀調(diào)控、行業(yè)的法規(guī)政策、政府的城市規(guī)劃，作為任何一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然也包括其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都應(yīng)該及時(shí)跟蹤國(guó)家

4、宏觀政策、行業(yè)政策走向，以及不同城市的城市規(guī)劃；生態(tài)鏈中的“地 ”是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中能夠取得盈利最扎1 / 4實(shí)的基礎(chǔ)，是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)有一個(gè)特殊性，就是由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商鋪投資者、品牌經(jīng)營(yíng)者和商場(chǎng)管理者等不同的角色組成。市場(chǎng)消費(fèi)者是任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)，因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要得地利必須格外重視商鋪投資者、品牌經(jīng)營(yíng)者和商場(chǎng)管理者。生態(tài)鏈中所指的 “人”是指以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的廣告人、建筑人、設(shè)計(jì)人、物業(yè)管理人、銷售代理人、店鋪投資人、品牌經(jīng)營(yíng)人和商場(chǎng)管理人等。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何協(xié)調(diào)四者關(guān)系至關(guān)重要。它要求開(kāi)發(fā)商要用前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，以差異化定位滿足市

5、場(chǎng)需求，細(xì)致調(diào)研，謹(jǐn)慎立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)市場(chǎng)生命力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。呼和浩特市場(chǎng)前景廣闊如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)如火如荼， 那么像呼和浩特這樣的二線城市還只是剛剛起步， 從大的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看還存在這樣那樣的不足，但也正是由于這些不足的存在，才為眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們留下了極具潛力的市場(chǎng)空間。從 2002 年開(kāi)始，呼和浩特市商業(yè)格局，面臨重新整合，各商圈的市場(chǎng)定位正在發(fā)生變化，加上呼市舊城改造項(xiàng)目眾多，規(guī)模擴(kuò)大，時(shí)間集中，商圈之間、商業(yè)企業(yè)之間和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的鮮明特點(diǎn)，首先為加快城市商業(yè)升級(jí)速度，政府積極對(duì)外招商引資，大量退出商業(yè)項(xiàng)目，并

6、在政府商業(yè)規(guī)劃中，將呼和浩特市中山路確定為 “青城第一街 ”，穩(wěn)固了中山路商圈的核心地位； 其次，呼市整體商業(yè)規(guī)劃尚未完善，布局零亂，商業(yè)區(qū)域的市政設(shè)施比較落后，缺乏現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境配套，新型商業(yè)業(yè)態(tài)和外來(lái)商業(yè)企業(yè)偏少，大部分商業(yè)企業(yè)市場(chǎng)定位模糊，市場(chǎng)細(xì)化程度低；呼市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還處于較低的層次，特別是營(yíng)銷手段單一，商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理水平較低，除維多利和首府廣場(chǎng)聘用專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)以外，呼市還沒(méi)有其他的開(kāi)發(fā)商或商業(yè)企業(yè)引進(jìn)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的概念。因此呼市的商業(yè)地產(chǎn)極具潛力，有廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，不是發(fā)展障礙，重要的是要有鮮明的特點(diǎn)、良好的發(fā)展趨勢(shì)。從以上對(duì)于呼市商業(yè)現(xiàn)狀的分析可以判斷出呼

7、市的市場(chǎng)正在逐漸進(jìn)入良性發(fā)展的軌道：第一，大賣場(chǎng)將成為呼市商業(yè)發(fā)展的主流業(yè)態(tài)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)連鎖品牌企業(yè)跑馬圈地的速度正在加快，像北京華聯(lián)已經(jīng)在呼市南、北、中三面布陣，天津家世界也在東部?jī)商幍胤礁畹貫橥?，而沃爾瑪、普爾斯馬特、易初蓮花等國(guó)際巨頭，也正在研究進(jìn)入呼和浩特的戰(zhàn)略步驟；第二，大型購(gòu)物中心在市場(chǎng)當(dāng)中占主導(dǎo)地位，連鎖品牌經(jīng)營(yíng)逐步引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，專業(yè)店發(fā)展速度進(jìn)一步加快，總量大幅度增加，且更加專業(yè)化；第三，百貨業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額逐漸下降， 新興的大型居住小區(qū)和城市東擴(kuò)南移等使呼市形成城市次中2 / 4心從而建成新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主的商業(yè)次中心。深入調(diào)研把方向首府廣場(chǎng)之所以敢在呼市首開(kāi)先河不做百貨概念，

8、也正是因?yàn)閷?duì)于整個(gè)呼和浩特市場(chǎng)特點(diǎn)的了解和對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的正確判斷。2002 年 10 月份，首府廣場(chǎng)的籌備人員來(lái)到呼市，用 8 天時(shí)間調(diào)查了呼市所有的住宅小區(qū)和商業(yè)辦公樓，寫(xiě)下了 12 萬(wàn)字的關(guān)于呼和浩特市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的調(diào)研報(bào)告，為董事會(huì)就是否購(gòu)買中山路原 “四毛 ”的地塊提出意見(jiàn)。調(diào)研期間調(diào)研組調(diào)查的不僅僅是商業(yè)，因?yàn)檫@塊地做什么當(dāng)初沒(méi)有明確的概念，所以對(duì)住宅、寫(xiě)字樓全部進(jìn)行分析，最后終于找準(zhǔn)了定位， 對(duì)其中的商業(yè)部分做出明確判斷并把引入連鎖經(jīng)營(yíng)品牌作為招商的主流目標(biāo)。在整個(gè)首府廣場(chǎng)項(xiàng)目的構(gòu)架上，開(kāi)發(fā)商耗費(fèi)心機(jī)，首先是把寫(xiě)字樓部分置于新華廣場(chǎng)的一端，然后把有兩條斑馬線交叉的地方做了兩個(gè)入口

9、，以吸引兩條路上每天10 至12 萬(wàn)左右的人流量， 從而使中山路和錫林路形成整個(gè)商業(yè)圈的主通道和次通道。首府廣場(chǎng)的百貨區(qū)主通道為什么設(shè)在與維多利間隔不到30 米的中山西路，也頗有用心，把主通道路口放在中山西路與錫林路交界處的正中央，把大賣場(chǎng)的通道次路口設(shè)計(jì)在離新華廣場(chǎng)過(guò)來(lái)比較接近的通道上，目的就是能更大限度的吸引潛在客流。因?yàn)槭赘畯V場(chǎng)屬于商業(yè)地產(chǎn)，所以在方案建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，就要充分考慮到購(gòu)物環(huán)境的舒適性，因此首府廣場(chǎng)提出了“室內(nèi)空間室外化 ”設(shè)計(jì)理念，并在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，在每個(gè)平面大約 1 萬(wàn)平方米面積中， 拿出 20作為公共的享受空間， 并在不同區(qū)域設(shè)置了三個(gè) 1 至 6 層的挑空中庭， 以求

10、提高整個(gè)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)空間室外化和整個(gè)購(gòu)物環(huán)境的生態(tài)化。滿足需求爭(zhēng)取四方共贏首府廣場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，采取的又是第四種開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商必須考慮在這一項(xiàng)目中幾種權(quán)益關(guān)系的平衡問(wèn)題。因此，在開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的過(guò)程中，不論是前期尋求商業(yè)顧問(wèn)公司， 還是后期尋求緊密性合作的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，都堅(jiān)持以開(kāi)放性的眼光尋求合作伙伴。在整個(gè)項(xiàng)目定位和規(guī)劃過(guò)程當(dāng)中，最大限度的考慮商業(yè)需求，銅鑼灣集團(tuán)與首府廣場(chǎng)合作以后，幾乎對(duì)首府廣場(chǎng)原有的商業(yè)規(guī)劃不做任何修改就能夠進(jìn)行商業(yè)管理，這得益于前期的商業(yè)定位和對(duì)理念的堅(jiān)持。如果要達(dá)到共贏， 就必須維持橫向生態(tài)鏈長(zhǎng)久平衡，開(kāi)發(fā)商一定要以做品牌的心態(tài)3 / 4作項(xiàng)目，以忠誠(chéng)服務(wù)的理念對(duì)待客戶。首府廣場(chǎng)和業(yè)主的關(guān)系處理得非常好，之所以能建立這種友好關(guān)系，與建設(shè)過(guò)程中的調(diào)整是分不開(kāi)的，包括根據(jù)投資者的要求在規(guī)劃上所做的改動(dòng)，事實(shí)證明正是這種良好的客戶關(guān)系為整個(gè)首府廣場(chǎng)成功打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。從首府廣場(chǎng)的成功中，從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀