四平市區(qū)基于人口因素的房地產(chǎn)市場需求分析

1、基于人口因素的四平市房地產(chǎn)市場需求分析人口變動對經(jīng)濟發(fā)展的重要影響已不言而喻。同時，市場營銷學也強調(diào)“市場 = 人口 + 購買力 + 購買欲望” ,把人口因素作為市場細分的一個變量。因此，本文試圖探究人口因素（包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量、城市化等)對四平市房地產(chǎn)市場需求的影響。一、 四平市的人口現(xiàn)狀1、四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況四平市市區(qū)人口接近 60 萬人，說明四平市為典型的中等規(guī)模城市， 城市發(fā)展還有較大的空間。四平市平均每戶 2.7 個人口的家庭結(jié)構(gòu)，反映在購房需求上主要以 中小戶型（即小于等于90 平方米） 的戶型結(jié)構(gòu)為主。戶數(shù)人口數(shù)平均家庭戶規(guī)模（人 /合計家庭

2、戶集體戶合計家庭戶集體戶戶）鐵西區(qū)100861956335228278741255816229252.67鐵東區(qū)122876121718115833488432624386412.68總計223737217351638661362558205931566注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。表 1四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況2、四平市市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)四平市市區(qū)60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過14%，說明四平市區(qū)已經(jīng)進入了老齡化社會。另外，25 歲到 34 歲適婚年齡人口占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，25 歲-45 歲的主要購房人口占總?cè)丝诘谋壤秊?32%。7000060000500004

3、0000系列1300002000010000014192429343944495459646974798489- 4-9-上-15-20-25-30-35-40-45-50-55-60-65-70-75-80-85-以0510-及90歲注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。圖 1四平市市區(qū)人口年齡構(gòu)成圖3、四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量情況四平市市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎亟咏?0%，主要集中在平西鄉(xiāng)、山門鎮(zhèn)、石嶺鎮(zhèn)、葉赫滿族鎮(zhèn)、城東鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農(nóng)業(yè)人口進城務工的人數(shù)正在不斷增加， 他們是城市房屋租賃市場的消費主體，活躍的租賃市場又進一步刺激了購房需求的擴大。由于城市完備的功能對于農(nóng)業(yè)

4、人口有很強的吸引力， 因此鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化將會是四平市房地產(chǎn)市場需求發(fā)展的重要推動力。常住人口合計農(nóng)業(yè)戶口人口數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人口占總?cè)丝诘谋戎罔F西區(qū)2782872450525378291.19%鐵東區(qū)3333169587423744271.24%總計61160312037949122480.32%注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。表 2四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量表農(nóng)業(yè)戶口人口數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。圖 2四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成圖4、市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化情況2003 年-2011 年，四平市市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量呈現(xiàn)

5、出波動中增加的趨勢。從 2011 年至今市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量則呈顯出穩(wěn)定不變的態(tài)勢，甚至在 2013 年有所減少。非農(nóng)業(yè)人口呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢。人口自然增長率不斷降低， 而人口增長率近兩年呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢。 四平市的城市化水平處于緩慢發(fā)展中，潛力很大。年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年市區(qū)總?cè)丝?11413513799561989564758568214571734573088574926605722602699589448非農(nóng)業(yè)人口51141351379953353453632253963354

6、3022544112545978549322545867533023遷入961991829375100601185711323920711064683562126177遷出782684891041693281079310228104541127112883107118609機械增長率3.51.3-1.81.21.81.9-2.1-0.36-9.98-7.46-4.12（）人口增長率（）6.55.21.34.55.65.41.82.245.35-6.26-3.52自然增長率（）33.93.13.33.83.53.9-0.21.41.20.6城市化水平40%40%39%38%38%38%37%37

7、%53%43%注：資料來源于四平市2003-2013 年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表 2四平市市區(qū)市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化表二、基于人口因素的住宅需求分析1、 市區(qū)人口數(shù)量與住宅需求住宅總是為人服務的， 人口數(shù)量在很大程度上決定了對住宅的需求數(shù)量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個方面 :城鎮(zhèn)人口的自然增長 ,即出生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值 ;城鎮(zhèn)人口的機械增長（人口遷移） ,即遷入人口減去遷出人口的凈值。 這兩方面的變化對房地產(chǎn)需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長并非對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求 ,而是二三十年后的潛在需求 ,因為新生嬰兒既無購買住房的能力 ,也沒購買住房的需要。從另一個角度來看 ,新生嬰兒的增

8、多會導致家庭的撫育成本增高 ,家庭的可隨意支配收入減少 ,對住房的消費也隨之減少。人口的機械增長則對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求， 這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購買住房來解決居住問題的。年份市區(qū)總?cè)丝冢ㄈ耍┤丝谧匀辉鲩L率（%） 銷售面積（平方米）56821420073.853894420085717343.520095730883.92010574926-0.220116057221.420126026991.2注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。170669817205427701831136423表 3四平市市區(qū)2007-2012 年人口數(shù)量、自然增長率、房地產(chǎn)銷售面積表另外，將歷年人口自然增長率與銷售面

9、積的數(shù)據(jù)進行回歸分析，R2=0.242364245，說明人口自然增長率與銷售面積之間的相關(guān)性較低?？梢姡擎?zhèn)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間存在較高的相關(guān)性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個因素人口自然增長率與房地產(chǎn)需求的相關(guān)性卻如此之低。 由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產(chǎn)的需求。200200200200200201年份2003456782009201012012城市化水40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%平注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表 4 四平市 2003-2012年城市化水平變化表“納什姆曲線” 總結(jié)出一地區(qū)

10、城市化率， 即城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總?cè)丝诒壤_到30以后，該地區(qū)城市化進程及對住宅需求將迎來持續(xù)增長階段，這種增長會一直持續(xù)到城市化率達到60。四平市城市化率由 2003 年的 40上升到 2012 年的 43，由此可見，四平城市化水平的發(fā)展仍有很大潛力。因此，雖然人口增速趨緩，但是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化仍會持續(xù)進行， 大量進城務工人員亦有很大的住宅需求，房地產(chǎn)市場需求量會持續(xù)緩慢增長，但是總需求量不大。2、 人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅需求從四平市人口結(jié)構(gòu)上看，25歲 45歲群體是購買商品房的主要群體。25歲 -45歲的主要購房人口占總?cè)丝诘谋壤秊?2%。其中 25歲 34歲人群處于婚齡期， 25歲到 34歲適婚年齡人

11、口占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，其對住宅的需求彈性較小，城市年輕人結(jié)婚必買房的風氣無疑刺激了住宅的需求，但是其人數(shù)占比不高，需求量不大。四平市市區(qū) 60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過 14%，說明四平市區(qū)已經(jīng)進入了老齡化社會。 人口的老齡化一方面是多數(shù)父母與子女愿意分開居住，另一方面是人口壽命的增長將不會形成大量的住房遺產(chǎn)繼承。 市區(qū)的總體人口結(jié)構(gòu)從“成年型”向“老年型”轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)剛性需求的主體縮小。 然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的結(jié)構(gòu)，那就是家庭人口結(jié)構(gòu)由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉(zhuǎn)變。在“金字塔”型的家庭人口結(jié)構(gòu)下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級增長，不斷分解為一個個“核心家庭”，

12、所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長，這就是傳統(tǒng)的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結(jié)構(gòu)下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的部分“三口之家”住進了上百平米的商品房中， 若干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁， 如此大面積的房屋對于兩位老人來說必然會產(chǎn)生部分“閑置”，而房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施卻未必符合老年人的需求。 因此在老年型社會就會產(chǎn)生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。 根據(jù)佛朗哥 莫迪利亞尼的儲蓄生命周期假設(shè)， 預測人們在他們的收入相對于終身平均收入較高時進行儲蓄，而在其收入相對于終身平均收入較低時進行負儲蓄。一個人的儲蓄隨著青年、成年、壯年、老年經(jīng)理一個由低到高再到低的過程。一個家庭的

13、形成也隨著家庭的形成、擴展和解體經(jīng)歷一個由低到高再到低的過程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會儲蓄總額有減少之勢。四平市區(qū)人口中60 歲以上人口數(shù)量不斷增加，勞動年齡的人口增速減緩，“人口紅利”期即將結(jié)束?！叭丝诩t利”帶來了高儲蓄率和高社會勞動生產(chǎn)率。前者的高位增長，為現(xiàn)階段以住房、汽車為主的耐用品消費積蓄了充足的消費勢能；而后者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展提供了足夠的動能。然而人口結(jié)構(gòu)達到 “拐點”，即撫養(yǎng)比率由下降轉(zhuǎn)為上升后， 就進入了“人口負債”期。高儲蓄將逐步用于社會撫育成本，社會勞動生產(chǎn)率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長，房地產(chǎn)的需求也將顯著減少。住宅市場需求

14、結(jié)構(gòu)隨人口年齡結(jié)構(gòu)變化而變化， 簡單型住宅市場份額下降，隨著 20-34 歲的青年人口數(shù)量下降，簡單型住宅需求量將隨之減少，而舒適型住宅將占據(jù)市場主體地位。 35-49 歲的中年人口數(shù)變化不大，此年齡段人口對住房有較高的改善性需求，功能齊全、規(guī)模適中的舒適型住宅將是主要需求方向， 享受型住宅市場需求迅速上升。 50-64 歲中老年人口數(shù)量劇增，到 2025年可能上升至 30%，未來高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增，便利型住宅為新的發(fā)展方向。65歲以上的老年人口數(shù)量持續(xù)上升，專門適用于老年人的老年公寓、親情住宅等特殊性住宅將成為未來一個新的發(fā)展方向。3、 家庭戶規(guī)模與住宅需求市區(qū)家庭戶平均人口呈

15、現(xiàn)下降趨勢，家庭戶規(guī)模在 3人以下占到總家庭戶的比例為 86%。四平市平均每戶 2.7個人口的家庭結(jié)構(gòu)，反映在購房需求上主要以中小戶型 （即小于等于 90平方米）的戶型結(jié)構(gòu)為主。由于城市的年輕人追求獨立， 多數(shù)會選擇和父母分開居住， 未來的城鎮(zhèn)家庭將是以三口之家為核心家庭， 兩口之家的老年家庭， 新婚無子女家庭和單身住戶家庭為主體。 家庭戶規(guī)模的減小將會導致住戶總數(shù)的增多，引起住宅需求總量的增大， 而大量小規(guī)模家庭的出現(xiàn)也會進一步增大對小戶型住宅的需求。另據(jù)四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)（表 5）2013年四平市市區(qū)小于等于 90平方米的中小戶型房屋登記銷售面積占總面積比例為 48%。大量的小戶型房屋也加速

16、了家庭分裂的速度，減小了家庭規(guī)模 。批準銷登記銷登記銷售登記銷批準登記登記銷售平均成交售套數(shù)售面積面積占批售面積戶型（ M2） 銷售銷售面積（平價格（元 /占批準（平方準銷售面占總面套數(shù)套數(shù)方米）平方米）銷售套米）積比例積比例數(shù)比例 60260275512991538585379629%30%7%60-8026491651181439117164367862%65%21%80-9027541299234524111426371547%48%20%90-10022311130210921106851356251%51%19%100-120250189726808996456386336%36%1

17、7%120-14479037210187848392391647%47%9%144-1803031644745125679365954%54%5% 180126782608617102408959%66%3%注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表 5 2013年四平市區(qū)不同戶型商品住宅供求結(jié)構(gòu)表4、流動人口與住宅需求四平市城市化進程中出現(xiàn)了較大的流動人口，流動人口顯示出規(guī)模大，增長速度快的特點。 流動人口的存在對租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。在流動人口當中，外來投資者、商人、白領(lǐng)等人群具有較高的消費能力和購房意愿， 擴大了住房需求， 而外來人員中為數(shù)最多的是務工人員，他們成為這些城市房屋租賃市場的消費主

18、體，租賃市場的活躍又進一步刺激了購房需求的擴大。三、基于從業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成對房地產(chǎn)需求的分析四平市近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在穩(wěn)步推進，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不斷下降，第二、三產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，尤其是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量快速增長。 2012 年，四平市第三產(chǎn)業(yè)增加值預計完成356 億元，同比增長 25.8% ，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整到25.3:46:28.7 。 隨著第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐步向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，商業(yè)服務房地產(chǎn)發(fā)展較快。從 2013 年各類商品房的供應量比例看，四平市區(qū)商品住宅供應量為 120 萬平方米，占總量的 80.1%，商網(wǎng)供應量為 15.4 萬平方米，占總量的 10.3%，車庫供應量為 14.4 萬平方米，占總量的 9.6%，其他用房供應量為 0.1 萬平方米，占總量的 0.1%。（見圖 3）9.6%0.1%10.3%80.1%住宅商網(wǎng)車庫其他注：資料來源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。圖 32013年四平市區(qū)各類商品房供應面積比例圖從各類商品房的登記銷售量比例看，四平市區(qū)商品住宅登記銷售量為 56 萬平方米，占總量的 94.8%，商網(wǎng)供應量為 2.5 萬平方米，占總量的 4.2%，車庫供應量