物業(yè)管理基本制度與政策2.ppt

1、物業(yè)管理基本制度與政策,第二章 物業(yè)管理服務,第一節(jié) 物業(yè)管理服務的特點和內(nèi)容 第二節(jié) 物業(yè)服務收費 第三節(jié) 物業(yè)服務合同 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護,第一節(jié) 物業(yè)管理服務的特點和內(nèi)容,一、物業(yè)管理服務的特點 二、物業(yè)管理服務的內(nèi)容 三、物業(yè)管理服務的標準,一、物業(yè)管理服務的特點 （一）物業(yè)管理服務的公共性和綜合性 （二）物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性 （三）物業(yè)管理服務的即時性和無形性 （四）物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性,二、物業(yè)管理服務的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務 1.對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理； 2.維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 （二）物業(yè)管理合同約定以外的服務

2、 1.提供合同外服務的必要性 2.對提供合同外服務的3點理解,三、物業(yè)管理服務的標準 按照2004年建設部頒布的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）的要求，物業(yè)管理服務制定了3個等級的服務標準。每個等級的服務標準都包括了基本要求、房屋管理、公用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理六方面的內(nèi)容。（注意每一方面的不同之處）,第二節(jié) 物業(yè)服務收費,一、物業(yè)服務收費的原則 二、物業(yè)管理服務的管理,一、物業(yè)服務收費的原則 （一）合理原則 （二）公開原則 （三）收費與服務水平相適應原則,二、物業(yè)管理服務收費管理 （一）物業(yè)服務收費定價形式 1.價格法規(guī)定的三種定價形式 政府定價、

3、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價 2.以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端 3.物業(yè)管理服務收費管理辦法規(guī)定對物業(yè)服務收費采取的定價形式：政府指導價、市場調(diào)節(jié)價,（二）物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成 1.包干制收費 （1）含義（2）構(gòu)成（3）作用（4）利弊分析 2.酬金制收費 （1）含義（2）運作（3）實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)應履行的義務,（三）物業(yè)服務成本構(gòu)成 （四）物業(yè)服務費用的交納和督促 1.非業(yè)主使用人的交費責任 2.未交付房屋的交費主體 3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務 （五）代收代交費用,第三節(jié) 物業(yè)服務合同,一、物業(yè)服務合同 二、前期物業(yè)服務合同 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務,正確理解物業(yè)服務合同

4、的基本內(nèi)容 1.物業(yè)服務合同是確立物業(yè)管理活動權(quán)利義務的法律依據(jù) 2.物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇 3.物業(yè)服務合同的規(guī)范名稱,一、物業(yè)服務合同 （一）物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容 1.物業(yè)管理事項 2.物業(yè)服務質(zhì)量 3.物業(yè)服務費用 4.雙方的權(quán)利義務 5.專項維修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責任,（二）物業(yè)服務合同同時應包括的一些條款： 1.約定合同生效的條件 2.解除合同的損失賠償 3.免責條款的約定 4.合同履行爭議的解決方式,（三）物業(yè)服務合同就物業(yè)移交資料的約定 1.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時的資料移交 （業(yè)主委員會與企業(yè)） 2.物業(yè)服務合同終止時的資料移交

5、（企業(yè)與業(yè)主委員會） 3.物業(yè)服務合同終止時的資料移交 （老企業(yè)與新企業(yè)）,二、前期物業(yè)服務合同 （一）前期物業(yè)服務合同的特征 1.過渡性 2.簽訂主體特定 3.屬于要式合同 （二）前期物業(yè)服務合同的時效 1.前期物業(yè)服務合同可以約定期限 2.前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同,（三）前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容 1.合同當事人與物業(yè)基本情況 2.物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務收費方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗 6.物業(yè)的使用與維護 7.專項維修資金 8.違約責任 9.其他事項,三、物業(yè)管理企業(yè)的義務 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務 1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 2.維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 3.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的法律責任 （二）物業(yè)管理區(qū)域秩序的安全防范協(xié)助義務 1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務 2.物業(yè)安保人員的職責,四、物業(yè)管理企業(yè)的責任 （一）物業(yè)管理企業(yè)責任的定義 （二）物業(yè)管理企業(yè)承擔責任的前提條件 （三）物業(yè)管理企業(yè)承擔責任的依據(jù),第四節(jié) 物業(yè)使用與維護,一、公共建筑和公用設施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道