北京前門大街調(diào)研報(bào)告.ppt

1、金玉山集團(tuán)開發(fā)部,北京前門大街調(diào)研報(bào)告,【簡介】,1/10,前門大街形成于1436年，地處古城北京的正門正陽門外，是明清兩代皇帝天壇祭天、先農(nóng)壇演耕的必經(jīng)之路，乾隆皇帝有詩云，“麗日和風(fēng)調(diào)玉律，彩幡花勝耀天街”，因此前門大街也被稱為御路天街。600年的歷史積淀，使前門大街成為北京建筑文化、商賈文化、會(huì)館文化、梨園文化、民俗文化積淀深厚的特色歷史街區(qū)。 2005年以來，我們始終堅(jiān)持“四個(gè)百分之百”的原則，即以百分之百的忠誠繼承和弘揚(yáng)民族文化，百分之百地?fù)尵缺Ｗo(hù)前門地區(qū)所有的文物和有價(jià)值建筑，百分之百地?fù)尵缺Ｗo(hù)前門地區(qū)整體風(fēng)貌，百分之百地?fù)尵缺Ｗo(hù)老字號(hào)等非物質(zhì)文化遺產(chǎn),成功地實(shí)施了自明朝以來前門大

2、街規(guī)模最大、投入最多、最為徹底的修繕整治，并于2008年奧運(yùn)會(huì)前夕正式開街運(yùn)行，給北京和全世界帶來了巨大的驚喜和震撼。修復(fù)后的前門大街恢復(fù)了上世紀(jì)二、三十年代為主體的建筑風(fēng)格，再現(xiàn)老北京傳統(tǒng)建筑文化中古樸幽雅的神韻。大街兩側(cè)建筑76%按原狀修建，24%實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新。大街全長840米，恢復(fù)了標(biāo)志性建筑五牌樓和白石御路，鐺鐺車也重現(xiàn)前門。在城市家具、燈飾、小品設(shè)計(jì)上采用北京元素，如鳥籠式、撥浪鼓式路燈，石鼓狀、太平缸狀花缽等，條幾與兩側(cè)歷史建筑和諧成趣，成為“人文北京”靚麗的風(fēng)景線。 2009年9月28日，新中國六十華誕前夕，前門大街實(shí)現(xiàn)全面開市，103年商戶開張營業(yè)，79%為中華民族品牌，21%

3、為國際知名品牌，其中，老字號(hào)商戶21家。我們實(shí)現(xiàn)了“以文化為靈魂，以中華民族優(yōu)秀文化品牌為主體，以著名國際文化品牌為新亮點(diǎn)，追求文化高品味、經(jīng)濟(jì)高收益、社會(huì)高效益、管理高水平的綜合文化商業(yè)街區(qū)”的定位。 前門大街總建筑面積36萬平方米、總占地面積201000平方米。自開街以來，已累計(jì)接待國內(nèi)外游客2億余人次，日均客流量約14萬人次，初步實(shí)現(xiàn)了“古都風(fēng)貌，煥發(fā)青春”目標(biāo)，古老的前門大街逐步進(jìn)入最繁盛的歷史新時(shí)期。,【總體規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局】,從圖可看出，前門大街以19個(gè)商業(yè)組團(tuán)呈現(xiàn)，共計(jì)148家商戶；,2/10,【街道及牌坊尺寸】,鮮魚口及臺(tái)灣文化街街寬4-6米，正街尺寸：,全長845米,街寬13-

4、30米,寬1-1.7米,寬2.5-5米,3/10,北,南,正陽橋,寬28.2米,前門東西大街,【商鋪布置】,4/10,【經(jīng)營戶統(tǒng)計(jì)之正街東55戶】,5/10,【經(jīng)營戶統(tǒng)計(jì)之正街東55戶】,6/10,【經(jīng)營戶統(tǒng)計(jì)之正街東55戶】,7/10,【經(jīng)營戶統(tǒng)計(jì)之正街西40戶】,11、12組團(tuán)：開間65米、進(jìn)深24米，3層建筑，一層層高5.5米,13、14、15組團(tuán)：開間40米、進(jìn)深16米，2+1層建筑，層高4.2米,ZARA服飾 SEPHORA化妝品 森馬服飾 H&M服飾,16、17組團(tuán)：開間65米、進(jìn)深16米，2+1層建筑，層高4.2米,優(yōu)衣庫服飾 全裕福 都一處燒麥館 北京小吃 藝谷 老北京炸醬面

5、印象瑞紅 全聚德烤鴨 周大福珠寶 勞力士表 周大福鐘表,中國集郵 張一元茶莊 中國書店 翰墨林 LOTTO服飾 倍思家 肯德基 中國郵政 依波表 波司登 農(nóng)業(yè)銀行 麥當(dāng)勞,8/10,【經(jīng)營戶統(tǒng)計(jì)之正街西40戶】,18、19組團(tuán)：開間20米、進(jìn)深20米，2+1層建筑，一層層高5.5米,吳裕泰茶社 IBDENXILU服飾 紅杉樹服飾 梅花表 老北京土特產(chǎn) 佳能相機(jī)膠卷 美特斯邦威服飾 SWATCH手表 中國建設(shè)銀行 大北照相館 南詔銀銀飾,鮮魚口美食街（24戶）： 米氏西餐廳、五谷向榮、黑石礁、茂源齋、稻香村、永豐莜面、皇家驛站、錦坊、天興居、黑猴、便宜坊、永洋特色食品、同德和、回盛坊、朝陽樓涮肉

6、、朝陽飾品、火宮殿、炸糕年、天源醬園、力力、通三益、鍋貼王、烤肉秀、吳裕泰內(nèi)府菜 劇院（2戶）： 天樂園大戲樓、劉老根大舞臺(tái) 臺(tái)灣文化街（27戶）： 臺(tái)灣美學(xué)生活館、阿里山工藝品、小火車水吧、天喜鍋、98、丐幫鹵味、大衛(wèi)咖啡、梅山茶坊、華云茗道、府城名品、花園臺(tái)灣白咖啡、臺(tái)灣小吃街（9個(gè)攤位）、得意典藏、鄧麗君音樂生活館、班的斯畫廊、乾德軒、中國銀行ATM、阿莎力、摩登家庭、臺(tái)灣民族工藝品、臺(tái)灣淘寶館等,9/10,【項(xiàng)目分析】,10/10,經(jīng)實(shí)地走訪與調(diào)研，前門大街經(jīng)營現(xiàn)狀不佳，原因如下： 1、前期業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)，與項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，形成不了差異化經(jīng)營與競爭力； 2、項(xiàng)目內(nèi)各個(gè)業(yè)態(tài)分布混亂

7、，特色主力店不清晰，客群消費(fèi)目的性差； 3、前期對(duì)目標(biāo)客群定位不準(zhǔn)，本地/外地客戶針對(duì)性不強(qiáng)，導(dǎo)致整體人氣不足； 4、街寬最寬處達(dá)30米，作為商業(yè)步行街，街道過寬； 5、整體規(guī)劃中沒有充分考慮動(dòng)靜結(jié)合，導(dǎo)致街道內(nèi)部各個(gè)節(jié)點(diǎn)分布欠佳，沒有“休閑廣場、小型演藝廣場”等聚集人氣的節(jié)點(diǎn)； 6、小吃街價(jià)位過高，沒有發(fā)揮其大眾化消費(fèi)的作用，吸引力不強(qiáng)。,針對(duì)項(xiàng)目的思考,1、充分重視前期定位工作，并深入調(diào)研項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及未來商業(yè)走向，定期形成調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目建議； 2、步行街道不宜過寬，建議增加街中貨廊，以對(duì)街道進(jìn)行分割并聚集人氣； 3、做足目標(biāo)客群定位，包括“本地/外地客群比例”、“預(yù)期客群收入分布”、