房地產(chǎn)估價締終考題目

1、房地產(chǎn)估價締終考題目一判斷1 一般來說，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界清晰，所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)等權(quán)利比較容易界定。2通常一個國家對土地利用的限制主要包括：對土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、對房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制以及對土地使用管制的限制。3不同地域， 由于地理位置及社會經(jīng)濟條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素的自然性狀不同，而且人類活動的影響也不同， 從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的有限性上。 4房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。5建筑物的產(chǎn)權(quán)邊界是比較清晰的，即所有權(quán)、使用權(quán)或租用權(quán)等。6根據(jù)形態(tài)上的差異，地產(chǎn)可分為有形地產(chǎn)和無形地產(chǎn)。7 房地產(chǎn)的投資性

2、和消費性不易區(qū)分，一般認為，在房地產(chǎn)價格長期上漲的情況下，其體現(xiàn)出更具有消費性，反之則常被視為投資工具。8 市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。9 不論以何種面積計算的房地產(chǎn)單位價格，都不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低；只有房地產(chǎn)總價才能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。10 使用權(quán)是由一個權(quán)利束組成的，是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等諸項個別權(quán)利的總和。 11 由于房地產(chǎn)是不可移動的，所以在交易過程中不可能進行實物的轉(zhuǎn)移，而是交換房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格是一種權(quán)益價格。12 房地產(chǎn)價格是人們和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）

3、的貨幣表現(xiàn)。 13 某宗房地產(chǎn)目前的市場價為 800 萬元，現(xiàn)探測到其地下?lián)碛需F礦資源，估計價值高達1000 萬元，則該房地產(chǎn)的價格可達1800 萬 元 14 兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價值就可能會有很大的差異。15房地產(chǎn)估價時，實地勘察應(yīng)由估價人員獨立完成。16地價是地租的資本化。 17土地的供給彈性較小，甚至土地的自然供給是完全無彈性的。18成交價格會圍繞理論價格而上下波動。19房地產(chǎn)市場價格是否客觀，需要接受估價價值（價格）的檢驗。20一般來說，一項房地產(chǎn)之所以有價值，是因為預期其未來能夠產(chǎn)生凈收益。2

4、1 房地產(chǎn)估價為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所提供的估價價值是一種專業(yè)化、市場化的咨詢服務(wù)，估價結(jié)果本身并沒有強制執(zhí)行的效力， 估價主體只是對估價結(jié)論的客觀性負責， 而不對房地產(chǎn)交易價格的確定負責。 22 在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖在法律允許的范圍內(nèi)充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，爭取最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟利益。23 估價通常求取的是估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間并可以是估價人員隨意假定的。 24 替代原則又稱比較原則，是指進行房地產(chǎn)估價時，依據(jù)同一市場上具有相近效用的類似房地產(chǎn)其價格也應(yīng)相近的原理。 25 一般而言，制訂估價作業(yè)計劃多采用橫道圖計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。

5、26 辦公用途房地產(chǎn)主要勘查產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通便捷度、區(qū)域土地利用方向、臨路狀況、宗地形狀及可利用程度、公用服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況。27 估價價值是為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人討價還價的能力。 28 對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個綜合體進行整體估價。29 房地產(chǎn)單項估價是對可確指的、具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產(chǎn)權(quán)的單項房地產(chǎn)所進行的估價。 30 房地產(chǎn)整體估價是指對具備完整或相對獨立的可確指的、分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的估價。 31地產(chǎn)估價是對

6、土地使用權(quán)價格的估算，并以未來價格來反映土地財富的交換價格。32合法原則是要說明，估價機構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格。33 按照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范的定義，同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格互相影響的適當范圍，不包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。34 在市場比較法中，類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)。35市場比較法不太適用于房地產(chǎn)市場充分發(fā)育、交易活躍的地區(qū)。36市場比較法適用于公共福利建筑，如圖書館、學校、敬老院等37 市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為

7、基本條件。 38 只有在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易實例較多時，市場比較法才是有效的方法，否則不宜采用。39 對于某一待估房地產(chǎn)而言，平時日漸積累的交易實例中，只有少數(shù)在估價時點、房地產(chǎn)狀況等方面與待估房地產(chǎn)相吻合或相近，才能作為可比實例40 一般選取的可比實例房地產(chǎn)的成交日期離估價時點的間隔越長，在進行交易日期修正時的準確性越高。 41 所謂正常價格，是指在公開的房地產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易實例價格。 42 格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)，在價格指數(shù)編制時，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作

8、為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。43 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 44在實際估價中，權(quán)益狀況修正遇到最多的是土使用權(quán)年限修正。45間接比較修正法是以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100 分），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。46 市場比較法根據(jù)與估價對象在同一供求圈范圍內(nèi)且成交日期與估價時點接近的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的市場價值，并以此為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)計稅價值和應(yīng)納稅額。 47 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。48 成本法

9、是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)的價格。49 市場比較法特別適用于評估那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 50 在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續(xù)費）構(gòu)成。51 在估價時利息收益通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率來測算。52 成本法中所說的投資利息不包括自有資金的利息。53 從估價的角度來看，

10、房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息不必與其應(yīng)獲得的利潤分開，可以算作利潤。 54計息方式有單利和復利兩種，在成本法中通常采用單利計息法。55復利是指以本金加上先前計息周期所累積的利息為基數(shù)計算當期利息的方法。56在本金相等、計息期相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息周期數(shù)大于1）單利計息的利息少，復利計息的利息多。57 直線法的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)， 即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。 58 利率是在單位時間內(nèi)所得的本金與利息額之比，一般用百分數(shù)表示。59 成本法中的銷售稅費包括應(yīng)由買方繳納的

11、契稅等稅費，因為估價中的價值是建立在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值。60 通常重置價格要比重建價格高。61工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家（如造價工程師）的參與。62估價時點的重新建造成本歷史成本估價時點建筑成本指數(shù) 建造時建筑成本指數(shù)63 開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。64 建筑物折舊建筑物市場價值建筑物重新購建價格65 收益性建筑物的經(jīng)濟壽命，是從建筑物竣工之日開始在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收入小于運營費用的持續(xù)時間。 66 建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命。67

12、 年限法比較粗略，主要用于初步評估，或者同時需要對大量建筑物進行評估的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。68 估價上的折舊與會計上的折舊是有本質(zhì)區(qū)別的。69 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)有有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。 70 重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。71 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。72 新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有，難以適用

13、市場比較法和收益法。 73 在進行房地產(chǎn)估價時，估價時點也是要根據(jù)不同需要而有所不同。74 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法求得的價值稱為收益價格。 75 資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指將來的資金比現(xiàn)在同樣多的資金具有更高的價值 76 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。77 收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化。78 對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。79運用成本法估價，核心是預測凈收益。80凈收益運營費用

14、有效毛收入81 運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。82 對于有抵押貸款負擔的房地產(chǎn)，運營費用不包括抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內(nèi)的整個房地產(chǎn)的價值為前提的。83 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率（net income ratio，NIR ），它是運營費用率的補集，即：NIR 1 OER 84 營業(yè)型房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。 85在求取凈收益時只要求取有形收益，不需要考慮各種無形收益。86實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收

15、益，一般來說它不能直接用于估價。87 從投資角度來說，當租約租金低于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，當租約租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要低一些。88 所謂風險，是指由于不確定性的存在，導致投資收益的實際結(jié)果偏離預期結(jié)果造成損失的可能性。 89 從全社會來看，報酬率與投資風險負相關(guān)。90 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。91 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。92 資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預期

16、收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。 93 由于直接資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。94 當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。95 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。96 直接資本化法較多的依賴于市場信息，報酬資本化法較多的依賴于估價人員的主觀判斷。97 不論有無租約限制，租金均應(yīng)采用正常客觀的市場租金。99 采用假設(shè)開發(fā)法求得的價值稱為剩余價格。100 假設(shè)開發(fā)法的土地價格為已知，需要求取的是

17、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格101 假設(shè)開發(fā)法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值預測。 102 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。103 運用假設(shè)開發(fā)法估價不必考慮資金的時間價值104 從理論上講， 傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較精確， 但比較復雜， 其精確度取決于開發(fā)經(jīng)營期、各項現(xiàn)金流發(fā)生的時間以及各項現(xiàn)金流發(fā)生時的數(shù)額。105 最佳的開發(fā)利用方式就是開發(fā)完成后銷售時能獲得最高的收益。106 估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。107 開發(fā)經(jīng)營期的終點是（假設(shè)）取得估價對

18、象的日期，即估價時點。108假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。109房地產(chǎn)價格通常有上下波動， 在長期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從短期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。110 長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期上下波動和意外變動等不規(guī)則變動。111 收益法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。112運用直線趨勢法估價， 估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。 113運用直線趨勢法估價，當時間序列的項數(shù)為偶數(shù)時，設(shè)中間項的X 0，中間項之前的項依次設(shè)為 -l， -2 ， -3 ， ，中間項之后的項依次設(shè)為1 ， 2 ，3 ，

19、。114 采用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。115 價格發(fā)展速度通常采用環(huán)比方式進行比較分析， 即以報告期價格與報告前一期價格對比求得。 116采用平均增減法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。117 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢118加權(quán)移動平均法是將估價時點前每若干時期的房地產(chǎn)價格的實際值經(jīng)過加

20、權(quán)之后，再采用類似簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。119房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。120成本法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。121在劃分路線價區(qū)段時，可及性相當、地塊相連的土地應(yīng)劃為同一路線價區(qū)段。122標準深度應(yīng)該是地價變化的轉(zhuǎn)折點，由此接近街道方向地價受街道的影響逐漸降低，由此遠離街道方向地價基本不受街道的影響。123實際估價中設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。124通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標準宗地，運用收益法、 市場比較法等分別求其單位價格或樓面地價。125深度價格修正率又稱深度百分率、深度

21、指數(shù)， 是表示同一地塊的各個部分由于其臨街深度不同，而造成地價不同變化的相對程度。126臨街深度愈大，可及性愈好，價值也就愈高。127計算前后兩面臨街矩形土地的價格，通常是采用“重疊價值估價法 ”。 128計算一邊臨街直角三角形土地的價格，通常是先將該三角形土地作補充線，使其成為一面臨街的矩形土地， 依照一面臨街矩形土地單價的計算方法計算，然后乘以三角形土地價格修正率。 129 基準地價所反映的是城市內(nèi)部地價的總體分布趨勢和各級、各類土地的一般價格水平。130商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為分界線。131在我國許多城市， 尤其是地產(chǎn)市場發(fā)育完善的城市，基準地價系數(shù)修正法是常用

22、的估價方法。 132基準地價系數(shù)修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度。133通過建筑物地價分攤可以解決各部分所有者占有的土地份額、所享有的土地面積和地價數(shù)額等。 134計算其他形狀土地的價格， 通常是先將其劃分為矩形、三角形的土地， 然后分別計算這些矩形、三角形土地的價格，再相加減。T135 房地產(chǎn)抵押， 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 136抵押人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔保責任的法人，個人和其他經(jīng)濟組織。137債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。138被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式

23、限制的房地產(chǎn)可用于抵押。139以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)不能隨之抵押。140有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 141以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。142以已出租的房地產(chǎn)抵押的， 抵押人應(yīng)當將租賃情況告知押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同無效。 143 預購商品房貸款抵押的， 商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。 144 行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，必須采用房產(chǎn)與土地一起估價的方法 145 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

24、讓是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附（引）著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。146 從估價時點上看， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行， 估價時點則在估價作業(yè)日期之前。 147估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策負直接責任。 148分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。149房地產(chǎn)的合法性是房地產(chǎn)評估的前提，只有符合規(guī)劃、 用途合法的房地產(chǎn)才能進行評估。150一般來說，拆遷糾紛估價以房屋拆遷之日前后一個月內(nèi)某個時點作為估價時點。151 保險金額是指保險標的在訂立保險合同時

25、估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。 152 凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修復完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。153 同一估價機構(gòu)、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差。 二，單選題：1 土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，它通常以（價值量）來表示。2 土地的（ 永續(xù)利用的相對性 ）屬于土地的自然特性。3 土地的（ 供給的稀缺性）屬于土地的經(jīng)濟特性。4（ 土地的社會屬性 ）既反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點。5（ 樓

26、面地價 ）又稱為單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，是一種特殊的土地單價。6 以下房地產(chǎn)價格類型是按照房地產(chǎn)價格表示單位劃分的是（樓面地價7（ 征用價格 ）是為確定政府強制征用的房地產(chǎn)的補償額而評定的價格。）。8 在實踐當中，估價時點應(yīng)采用公歷表示并應(yīng)精確到（日）。9（ 估價時點 ）是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才具有的房地產(chǎn)價格或價值，通常用年、月、日表示。10 房地產(chǎn)估價一般要估算的是房地產(chǎn)的 (市場價值 )，因而房地產(chǎn)估價就需要通過對估價基準日的市場實際狀況進行模擬， 以求估價價值 （或說估價價格） 盡可能地接近房地產(chǎn)在估價基準日的市場價值。11（ 最高

27、最佳使用原則 ）是指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效用為估價前提來進行估價。12(商業(yè)用途)房地產(chǎn)，主要勘查商業(yè)繁華度、交通便捷度、區(qū)域土地利用方向、臨街寬度和深度、臨街道路狀況、宗地形狀及可利用程度、公用服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、自然和人文環(huán)境狀況等。13在估價中，若各種估價方法出現(xiàn)大的偏差，一般超過（30% ），則要重新檢查各估價方法的計算過程、參數(shù)的選取、市場條件的判斷等。14取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學科大專學歷，具有(6)年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿四年 ,可申請參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。15房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員，必須在取得

28、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書后（ 3 ）個月內(nèi)辦理注冊登記手續(xù)。16凡脫離房地產(chǎn)估價師工作崗位連續(xù)時間( )年 (含 )以上者， 注冊管理機構(gòu)將取消其注冊。217房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為（3 ）年。18市場比較法的主要理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的（替代原理）。19市場比較法交易實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，( )年內(nèi)最佳。120在運用市場比較法實際工作中，一般要求選?。?個以上（含 3 個） 10 個以下（含10 個）的可比實例，以保證評估結(jié)果的客觀性、準確性。21 市場比較法，規(guī)模相當是指可比實例與估價對象相比既不能過大也不能過小，其規(guī)模比值應(yīng)在一定范圍內(nèi)，一般為 (0.52 )。22 一

29、般選取的可比實例房地產(chǎn)的成交日期離估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期(1)年內(nèi)成交的交易實例作為可比實例。23 實際評估中常采用（ 百分率法 ）進行交易情況修正。24（ 中位數(shù)法）是指將多個可比實例經(jīng)修正后的價格數(shù)額按大小順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合價格； 當項數(shù)為偶數(shù)時， 位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合價格的方法。25在運用市場比較法實際工作中，一般要求選?。? 個以上（含 3個） 10 個以下（含10 個）的可比實例，以保證評估結(jié)果的客觀性、準確性。26市區(qū)一工廠由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整欲與外商合建寫字樓，利用市場

30、比較進行土地價格評估時，下列中（ 周圍寫字樓的售價 ）為最佳比較案例。27在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（權(quán)益狀況）調(diào)整。28“三通一平 ”一般是指 某區(qū)域具備了 (路通、水通、電通 )等設(shè)施以及場地平整。29對于舊有的房地產(chǎn)， （成本法 ）是指以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的方法。30(開發(fā)成本 )是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。31建設(shè)期的（ 終點 ）一般是估價時點。32成本法的基本公式為（ 房地產(chǎn)價值重新購建價格建筑物的折舊）。33新開發(fā)區(qū)土地的分宗評估， （成本法 ）是一種有效的

31、方法。34重新購建價格是 (估價時點 )的價格。35建筑物的重新購建價格相當于在估價時點新建成的建筑物價值，公式為(建筑物重新購建價格建筑安裝工程費+專業(yè)費用 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤)。36(成本法 )的典型估價對象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)，其價值等于房地產(chǎn)的重新購建價格減去建筑物的折舊， 或者土地的重新購建價格加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。37（ 分部分項法）是先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立構(gòu)件或分部分項工程，然后測算各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量， 再調(diào)查、了解估價時點時各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本， 最后將各個

32、獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。38（ 物質(zhì)折舊 ）又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。39(經(jīng)濟折舊 )又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。40 根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的房屋完損等級評定標準，房屋完損等級可以分為（5 ）類。41（ 年限法）是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。42(危險房 )是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能

33、，不能確保使用安全的房屋。43（ 指數(shù)調(diào)整法）是運用物價指數(shù)、建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價時點的現(xiàn)行價值來求取建筑物重新購建價格的方法。44 成本法中一般不計息的項目是（銷售稅費）。45 新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運用（成本法）進行估價。46（ 收益法）是以預期原理為基礎(chǔ)的。47（ 有效毛收入）是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。48(期末轉(zhuǎn)售收益)是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。49 運營費用與有效毛收入之(比)，被稱為運營費

34、用率（operating expense ratio， OER）。50(出租型房地產(chǎn))是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅 （特別是公寓） 、寫字樓、 商鋪、停車場、 標準廠房、 倉庫和土地等， 其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。51(無形收益 )是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。52（ 收益法）的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。53 同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間的關(guān)系為 (有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益的價值)。54 投資回報中是

35、不包含投資回收的，報酬率為（投資回報與所投入的資本）的比率。55（ 市場提取法 ）是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法。56 資本化率是房地產(chǎn)的(某種年收益與其價格)的比率。57（ 毛租金乘數(shù)法）是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。58（ 有效毛收入乘數(shù)法 ）是將估價對象某一年的有效毛收入來求取估價對象價值的方法。（ EGI）乘以有效毛收入乘數(shù) （ EGIM ）59 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用(市場提取法 )，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式（包括

36、凈收益的變化、 收益年限的長短） 等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料 （由這些資料可求得年收益和價格）求取。60 同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之的關(guān)系為：（有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益的價值）。61(假設(shè)開發(fā)法 )又稱剩余法，是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后扣除預計的正常投入費用、正常稅金及合理利潤等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。62 假設(shè)開發(fā)法的理論是(預期原理 )。63（ 長期趨勢法）是利用較長期的歷史資料和數(shù)據(jù)，在分析變化趨勢的基礎(chǔ)上，運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，對房地

37、產(chǎn)的未來價格作出推測、斷的方法。判64 運用數(shù)學曲線擬合法中，最簡單最常用的是（直線趨勢法）。65 如果房地產(chǎn)價格的時間序列的逐期增減量大致相同，也可以采用最簡便的(平均增減量法)預測。66(路線價估價法)是指對面臨特定街道而可及性相當?shù)耐恋?，設(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求得平均價格， 將此平均價格稱為路線價，然后配合臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表，測算該街道其他臨街土地價格的一種估價方法。67路線價估價法的主要理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的（替代原理 ）。68“路線價 ”是若干 “標準臨街宗地 ”的 ( 平均價格 )，可視為市場比較法中的“可比實例價格 ”。69路線價區(qū)段一般為（ 帶狀 ）區(qū)

38、段。70某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分的深度為16m，則其標準深度應(yīng)定(16m )。71臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而存在(遞減 )現(xiàn)象。72“四三二一 ”法則是將標準深度 100 英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個 25 英尺的價值占整塊土地的（40% ）。73一面臨街的矩形土地價格的計算公式為(土地總價路線價 平均深度價格修正率 臨街寬度 臨街深度 )。74計算街角地的價格，通常是采用（正旁兩街分別輕重估價法）。75（ 按建筑面積進行分攤 ）主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。76根據(jù)擔保法第三十六條規(guī)定，下列哪種說法是錯

39、誤的（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押 ）。77被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用（收益法 ）評估。78 某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結(jié)果應(yīng)（ 在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定）。79 在一個估價項目中，估價目的估價對象估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（估價目的）是龍頭。三，多選題：1 按房地產(chǎn)的存在形態(tài)，房地產(chǎn)價格可分為（土地價格 ,房地價格 ,建筑物價格）幾種類型。2 一般情況下，按照各因素與房地產(chǎn)價格的關(guān)系及影響范圍，影響房地產(chǎn)價格的因素可以分為（ 一般因素 ,區(qū)域因素 ,個別因素 ）等幾種。3 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素有（ 商

40、業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度 ,交通狀況 ,人文環(huán)境狀況 ,市政基礎(chǔ)設(shè)施的狀況 ）。4影響土地價格的個別因素主要有(位置、地形地勢 ,面積、形狀 ,日照和風向 ,相鄰街道的條件以及與市政設(shè)施的遠近程度)。5影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要包括（經(jīng)濟因素 ,社會因素 ,政治因素 ,環(huán)境與心理因素 ）。6房地產(chǎn)價格按交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益劃分，可分為（ 所有權(quán)價格 ,使用權(quán)價格 , 轉(zhuǎn)讓價格 ,租賃價格與抵押價格 ）等類型。7房地產(chǎn)價格的形成基礎(chǔ)源自于（房地產(chǎn)的使用價值,房地產(chǎn)的相對稀缺性 ,房地產(chǎn)存在有效需求 ）。8房地產(chǎn)價格具有下列 (房地產(chǎn)價格既可用價格表示，也可用租金表示,房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的

41、價格 ,房地產(chǎn)價格是長期考慮下形成的)特征。9引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括（引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括需求增加，引起價格上漲，交通條件或周圍環(huán)境改善。）。10 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。它是一個已完成的事實這種價格通常隨著（ 交易者的心態(tài) ,交易者的偏好 ,交易者對市場了解程度 ,討價還價能力 ）的不同而不同。11 房地產(chǎn)估價工作的構(gòu)成要素包括（ 估價主體、估價對象 ,估價依據(jù)、估價目的 ,估價原則、價值類型 ,估價程序、估價方法 ）。12 房產(chǎn)在估價中居于標識性地位，可分為 (房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價 ,房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價格的估價)兩種情況。13 地產(chǎn)估價范圍包

42、括（ 土地所有權(quán)費用 ,土地使用權(quán)費用 ,附著物補償費用 ）三個方面。14基于我國的現(xiàn)狀，在目前房地產(chǎn)估價活動中，應(yīng)堅持(合法原則 ,最高最佳使用原則,估價時點原則 ,替代原則和獨立、客觀、公正原則)原則。15合法原則是指房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的（合法產(chǎn)權(quán) ,合法使用 ,合法處分 ）為前提。16房地產(chǎn)按照用途可以分為（商業(yè) , 辦公 ,居住 ,工業(yè) ）等類型。17申請房地產(chǎn)估價師注冊需提供(房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊申請,房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書 ,業(yè)績證明 ,所在單位考核合格證明 )證明文件。18房地產(chǎn)估價師的權(quán)利包括(有執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的權(quán)利,有在房地產(chǎn)估價報告上簽字的權(quán)利 ,有使用房地產(chǎn)

43、估價師名稱的權(quán)利)。19評估 (普通住宅 ,商鋪 ,寫字樓 ,廠房 )等房地產(chǎn)類型的時候，經(jīng)常采用市場比較法。因為這些房地產(chǎn)數(shù)量眾多，交易頻繁，可搜集到充足的交易實例資料。20活躍的房地產(chǎn)市場中，交易實例的搜集通常有以下（查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 ,查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料,參加房地產(chǎn)交易會,向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況）途徑。21運用比較法搜集交易實例時，應(yīng)注意內(nèi)容的（完整性 ,統(tǒng)一性 ），以及資料歸檔的規(guī)范性。22屬于房地產(chǎn)大類價格類型的有（買賣價格 ,租賃價格 ,抵押價格 ,入股價格 ）。23建立價格

44、可比基礎(chǔ)具體包括( 統(tǒng)一付款方式 ,統(tǒng)一采用單價 ,統(tǒng)一面積內(nèi)涵 )。24房地產(chǎn)狀況修正包括 (區(qū)域狀況修正 ,權(quán)益狀況修正 ,實物狀況修正 )。25房地產(chǎn)狀況修正的方法是（列出對估價對象價格有影響的因素，包括區(qū)域因素、權(quán)益因素和實物因素 ,判定估價對象和可比實例的因素狀況,將可比實例與估價對象的因素逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度,根據(jù)差異程度對可比實例價格進行修正）。26具體進行房地產(chǎn)狀況修正，有（直接比較修正法 ,間接比較修正法 ）兩種。27 所選取的若干個可比實例價格經(jīng)過比較修正后得到若干個估價對象的比準價格，可選用(簡單算術(shù)平均法 ,加權(quán)算術(shù)平均法 ,中位數(shù)法 ,眾數(shù)法

45、)等方法之一計算最終市場價格。28 成本法概念中的“成本 ”，并不是通常意義上的成本，而是指價格，即估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價?！俺杀?”具有（ 完全性 ,現(xiàn)時性 ,客觀性 ）特性。29 運用成本法估價一般分為下列(搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料 ,測算重新購建價格 ,測算折舊 ,求取積算價格 )步驟進行。30在實際中，開發(fā)成本主要包括（勘察設(shè)計和前期工程費 ,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ,房屋建筑安裝工程費 ,公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)建設(shè)過程中的稅費）。31開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有(直接成本利潤率 ,投資利潤率 ,成本利潤率 , 銷售利潤率)。32求取新開發(fā)的土地價格

46、、新開發(fā)的房地產(chǎn)價格和舊房地產(chǎn)重新購建價格的基本步驟是(搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 ,測算各構(gòu)成項目的金額 ,將各構(gòu)成項目的金額累加 )。33建筑物的重新購建價格可分為（重建成本 ,重置成本）兩種。34求取建筑物重新購建價格的具體方法有（單位比較法 , 分部分項法 , 工料測量法 ,指數(shù)調(diào)整法）。35建筑物折舊通常包括（ 物質(zhì)折舊 ,功能折舊 , 經(jīng)濟折舊）三大類。36求取建筑物折舊的方法一般可以歸納為（年限法 , 市場提取法 , 分解法 ） 3 大類。37根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值的方法不同，即資本化的方式不同， 收益法分為 (直接資本化法 ,報酬資本化法 )兩種。38 有了資金的時間價值觀念之后

47、，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于 （ 未來凈收益的大小 ,獲得凈收益期限的長短 ,獲得凈收益的可靠性 ）3 個因素。39 凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為(出租型房地產(chǎn) ,營業(yè)型房地產(chǎn) ,自用或尚未使用的房地產(chǎn) ,混合型房地產(chǎn))。40房地產(chǎn)的收益可分為(有形收益 , 無形收益)兩種。41收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物(剩余經(jīng)濟壽命 , 土地使用權(quán)剩余期限)來確定。42在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益 A 的求取方法有 （ 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 ,未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 ,未來數(shù)據(jù)資本化公式法）。43( 市場提取法

48、,累加法 ,投資報酬率排序插入法)是求取報酬率的三種方法。44報酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容有（調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風險程度的資料 ,將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表 ,將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，確定估價對象風險程度應(yīng)落的位置,根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率）。45收益乘數(shù)法包括 (毛租金乘數(shù)法 ,潛在毛收入乘數(shù)法 ,有效毛收入乘數(shù)法,凈收益乘數(shù)法)。46直接資本化法的優(yōu)點是（ 不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益 ,資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與