培訓(xùn)資料(基礎(chǔ)篇).ppt

1、房地產(chǎn)專有名詞介紹,一、地塊性質(zhì),我國是實(shí)行土地社會(huì)主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動(dòng)群眾集體所有制（集體土地），一般個(gè)人和團(tuán)體是不擁有土地的所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓，轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。,1、出讓,出讓是指國家將國有土地使有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使有權(quán)出讓金的行為。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓稱為土地的一級市場。它的出讓金有按土地面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。 按建筑面積計(jì)算的簡稱樓面價(jià)，樓面價(jià)=土地總價(jià)總建面積，樓面價(jià)=土地單價(jià)容積率。,11土地使用權(quán)出讓形式,土地使用權(quán)出讓采用

2、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。,協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。,招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。,拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在這指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。,12土地使用權(quán)出讓年限,居住用地70年；,工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；,商業(yè)、旅游、娛樂

3、用地40年,我們通常所講的土地批租，實(shí)際上是來之于香港的說法，指土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓。,二、建筑類別,所有的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。,1、外銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。,2、內(nèi)銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)，澳門和臺(tái)灣）出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。 外銷房和內(nèi)銷房的主要區(qū)別僅在于它的

4、土地成本不一樣，賣售對象不一樣。其他的差別都是這二點(diǎn)的外部延伸。隨著南京的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種區(qū)隔已經(jīng)逐步消失。,3 、公寓,是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。,4 、純辦樓,是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。,5 、商場,規(guī)劃為對外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。,6、 綜合樓,兼有住家，辦公，甚至商場的大樓,7、別墅,在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。,三、 面積房型,面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計(jì)算的一個(gè)基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)重要角度。,1、面

5、積 11居住面積 是指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等的凈面積的總和。 12使用面積 是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥，陽臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等等 13建筑面積 對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得

6、分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。,2、房型 目前房型發(fā)展趨勢 私密性 舒適性 布局合理性 分割的靈活性（框架） 日照條件 通風(fēng)條件（南北最佳） 采光條件（低窗臺(tái)） 層高 智能化系統(tǒng)（安全性） 功能分區(qū)（干濕分離、潔污分離、動(dòng)靜分離、寢食分離）,3、得房率 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積的比率。 一般來講，得房率的高低與二個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。產(chǎn)品定位高，公共活動(dòng)空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而促進(jìn)銷售，公共活動(dòng)空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，得房率也會(huì)走高；建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生莫明的空間浪費(fèi)，得房率就會(huì)自然下降。目前，標(biāo)準(zhǔn)

7、的得房率，多層住宅為8590%甚至以上，高層、小高層住宅為8085%，辦公樓為5570%。,四、基本參數(shù) 1、基地面積 基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 2、紅線 政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。 3、組團(tuán) 由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。 4、承重墻、非承重墻 5、總建面積 由城市規(guī)劃管理部門正式確定的，按建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。據(jù)此，我們一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中揣摩大至的建筑周期。,6、建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 7、規(guī)劃形態(tài) 規(guī)劃形態(tài)則是指這一項(xiàng)目的具體

8、建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓寓組成，每棟樓寓的使用性質(zhì)是什么，單棟樓寓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。 例：二幢二十八層帶二層地下室的公寓樓，我們通常表示為2-28F/2B公寓。 8、容積率 是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。由此，我們可以知曉建筑的大致層高。譬如，多層的容積率大致為1-1.5，高層的容積率一般為1.5-2.9，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是045，綠化高，獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是030左右。,9、覆蓋率 又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑

9、基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動(dòng)面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；覆蓋率大，地塊面積所剩無幾，綠化也往往為道路所侵占。 10、建筑平面外輪子廓線 指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。 11、建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。 12、綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。,13、市政工程：市政工程主要包括以下幾個(gè)部分： 111道路交通工程：如道路、立交、廣場、交通設(shè)施、鐵路及地鐵等軌道交通設(shè)施； 112河湖水系工程：如河道、橋梁、引（排）水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物； 113地下管線工程，

10、如供水、排水（包括雨水、污水）、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等； 114架空桿線工程； 115街道綠化工程，如行道樹、灌木、草坪、綠化小品（如街道綠化中的假山石、游廊、花架、水池、噴泉等）； 116建筑物、構(gòu)筑物占主要部分的各市政專業(yè)工程廠、站、點(diǎn)。,五、價(jià)格 價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最基本，最活躍，也最便于調(diào)控的一個(gè)因素。 1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 11經(jīng)濟(jì)因素 12物理因素 13環(huán)境因素 14行政和政策因素 15社會(huì)因素 16心理因素 17國際因素,2、價(jià)格構(gòu)成 目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)

11、的。所以，綜合開發(fā)價(jià)格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格或房地產(chǎn)的造價(jià)。中國各地綜合開發(fā)造價(jià)，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。 目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。 目前中國房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由這種13類71個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個(gè)項(xiàng)目，大體上可以分為5個(gè)構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也

12、就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五彩繽紛部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價(jià)格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。,3、單價(jià) 單價(jià)指的是單位建筑物面積的房地價(jià)格，但對一個(gè)擁有幾十套，甚至上百套的樓盤來說，一個(gè)單價(jià)并不能說明問題，下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。 3-1起售單價(jià) 因?yàn)橛袑哟?，朝向等因素的差異，同一?/p>

13、樓的每套單元的單價(jià)并不衡一。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算而來，這個(gè)計(jì)算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價(jià)。 3-2最低單價(jià) 最低單價(jià)便為起售單價(jià)。有時(shí)，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價(jià)出現(xiàn)，此時(shí)，最低單價(jià)便演變?yōu)榇黉N價(jià)格。 3-3平均單價(jià) 總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。理論上，總銷金額=平均單價(jià)可銷面積。,3-4主力單價(jià) 指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。 單價(jià)基本上是地段遠(yuǎn)近，產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜和反映，是衡量比較一個(gè)產(chǎn)品的重要

14、指標(biāo)。通常，我們可以通過對起售單價(jià)（往往也是最底單價(jià)）和最高單價(jià)的知曉而對整個(gè)大樓單價(jià)體系略知一二。然而，因?yàn)榇黉N的各種人為因素，起售單價(jià)、最低單價(jià)和最高單價(jià)往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價(jià)，主力單價(jià)便成為判斷一個(gè)大樓真正價(jià)值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對單價(jià)的最終把握，依舊是房屋的實(shí)際成交單價(jià)。 4、總價(jià) 總價(jià)指每一個(gè)銷售單元的房地總價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)單元建筑面積 4-1主力總價(jià) 所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價(jià)。如在下面的總價(jià)配比表中主力總價(jià)便為40萬。,六、其他 6-1進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有

15、效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的 自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右。 6-2開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.03.9米，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活割斷、裝修

16、改造。 6-3凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,6-4層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 6-5隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?6-6地下室 地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 6-7標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 6-8半地下室 半地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。,6-9定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)

17、保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定交付定金的期限。 定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 6-12訂金 訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣辯證簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的

18、優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。,6-16房屋契稅 是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。 6-17房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，既房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。 6-18產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”的“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要的附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 6-19大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易

19、部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。,建筑的概念,建筑既表示建筑工程的建造活動(dòng)，同時(shí)又表示這種活動(dòng)的成果建筑物,二、建筑的構(gòu)成要素,建筑是由三個(gè)基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象,三、建筑的分類,1、按建筑的使用性質(zhì)城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑 2、按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可以分為 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑） 鋼結(jié)構(gòu)建筑 木結(jié)構(gòu)建筑,3、按建筑層數(shù)的多少居住建筑分為 低層建筑（1-3層） 多層建筑（4-6層） 中高層建筑（7-9層） 高層建筑（10-30層）,四、房屋的組成及其作用,構(gòu)成建筑物的主要部分： 都是由基礎(chǔ)、 墻體或柱、 樓地層、 屋頂、 樓梯、 門、 窗等六大部分組成。,一間最基本的標(biāo)準(zhǔn)套房是由臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)組成。,五、地基和基礎(chǔ),地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基； 基礎(chǔ)：建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)； 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等,六、墻體,墻體是維護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可