餐飲休閑娛樂項目策劃書.

餐飲休閑娛樂項目計劃書2016031目錄第一章項目概要2第二章市場分析3第三章項目定位分析5第四章項目實施計劃9第五章項目設(shè)計理念12第六章項目財務(wù)分析13第七章風(fēng)險分析與應(yīng)對策略182第一章項目概要本項目抓住餐飲、休閑娛樂行業(yè)迅速發(fā)展的市場機會，依據(jù)項目負(fù)責(zé)人及團隊對行業(yè)市場的充分了解與專業(yè)判斷，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，最大限度地利用當(dāng)?shù)厥袌龅男酆褓Y金、專業(yè)團隊、社會關(guān)系等各方面的資源優(yōu)勢，致力于在武漢南湖打造一個集餐飲、休閑與夜總會娛樂于一體的全新休閑娛樂品牌。經(jīng)營主體（待定）業(yè)務(wù)范圍餐飲、夜總會娛樂和休閑一體。項目選址南湖佰港城（初定）經(jīng)營面積某大廈2F5F,其中2F為餐廳，3F4F為夜總會，5F為休閑娛樂，共計約7000（具體規(guī)劃布局詳見后文）投資金額萬元（待定）3第二章市場分析一休閑娛樂行業(yè)市場機遇隨著中國經(jīng)濟的高速增長、人民生活質(zhì)量的提高和傳統(tǒng)保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)揚光大，休閑娛樂成為現(xiàn)代人重要的生活方式，休閑娛樂行業(yè)在中國異軍突起。經(jīng)濟的高速增長，必然伴隨著休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是經(jīng)濟發(fā)展的一條規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計，全國休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值超過2000億人民幣?！靶蓍e娛樂”所帶動的各類生產(chǎn)和服務(wù)活動，日益成為經(jīng)濟繁榮的重要因素。據(jù)美國休閑專家杰夫瑞戈比預(yù)測，專門提供休閑服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)在2015年左右將主導(dǎo)勞務(wù)市場，休閑業(yè)在GDP中將有一半的份額。而國內(nèi)外不少專家學(xué)者認(rèn)為，在2015年后的約100年時間內(nèi)，休閑經(jīng)濟將居主導(dǎo)地位。隨著人們工作、生活節(jié)奏的不斷加快，生活水平的穩(wěn)步提高，餐飲、休閑娛樂在短短的幾年內(nèi)異軍突起，正成為現(xiàn)代人消除“亞健康”的潮流和時尚。足療、按摩推拿、KTV等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務(wù)洽談的場所，也是消費經(jīng)濟的新的發(fā)現(xiàn)點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、韓國、東南亞，休閑理療養(yǎng)生正漸成為習(xí)慣，國內(nèi)出現(xiàn)的一些企業(yè)也以“陽光操作、規(guī)范經(jīng)營”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和發(fā)展空間。二南湖佰港城周邊休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀通過對南湖佰港城周邊進行考察發(fā)現(xiàn)佰港城周邊大型成熟小區(qū)較多，例如水域天際、風(fēng)華天城、華錦花園、武昌府、北港佳和云居等；大型購物廣場有沃爾瑪、家樂福等；而大型餐飲、休閑娛樂商戶卻寥寥無幾。根據(jù)本項目擬建的規(guī)模和檔次，在休4閑理療方面,我們相對于周邊的重慶富僑、重慶富僑足療保健館、清泉沐足等距離本項目較近的同類經(jīng)營企業(yè)列為關(guān)聯(lián)單位，作為重點考察的對象；在夜總會業(yè)務(wù)方面，則選定歌庫量販?zhǔn)揭箍倳?、君悅國際夜總會、米樂星KTV等單位作為重點考察的對象。餐飲業(yè)務(wù)方面，選定T8餐廳、黃記煌三汁悶鍋、滇愛泰式海鮮火鍋等單位作為重點考察對象。以下是三組經(jīng)營情況分析表1周邊關(guān)聯(lián)休閑理療單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項重慶富僑足療保健館重慶富僑清泉沐足席位數(shù)量20015020經(jīng)營面?zhèn)錂n次中高定位中等定位低定位服務(wù)項目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費情況140元/雙鐘120元/雙鐘90元/雙鐘上座率平時80節(jié)假日120平時80節(jié)假日100平時50節(jié)假日1002周邊關(guān)聯(lián)夜總會娛樂單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項君悅國際夜總會歌庫量販?zhǔn)揭箍倳讟沸荎TV包間數(shù)量403020經(jīng)營面積160012001000設(shè)備檔次高檔定位中高檔定位中等定位收費情況2500元/間800元/間500元/間開房率平時60節(jié)假日100平時50節(jié)假日100平時60節(jié)假日10053周邊關(guān)聯(lián)餐飲單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項T8餐廳黃記煌三汁悶鍋滇愛泰式海鮮火鍋包間數(shù)量503020經(jīng)營面積10001000800設(shè)備檔次中檔定位中檔定位中檔定位收費情況50元/人70元/人60元/人上座率平時60節(jié)假日100平時50節(jié)假日100平時60節(jié)假日100結(jié)論從上面的調(diào)查表分析，南湖佰港城周邊的休閑、娛樂、餐飲企業(yè)大多處于中檔定位，無論從裝修設(shè)備檔次、收費等方面都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，南湖佰港城周邊的休閑娛樂市場遠(yuǎn)未達到飽和狀態(tài)，仍處于需求大于供應(yīng)的市場狀況。第三章項目定位分析一項目品牌定位根據(jù)對南湖休閑娛樂行業(yè)市場狀況的分析，深入了解行業(yè)市場的需求狀況，本項目品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環(huán)境投入、高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)、準(zhǔn)確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集餐飲、保健理療與夜總會娛樂于一體的高端休閑娛樂品牌。6二項目客源定位根據(jù)項目的高端品牌定位，結(jié)合南湖當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r及本項目的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，細(xì)分和定位本項目的客源群體為1保健理療業(yè)務(wù)客源定位政府人員、企業(yè)老板、高薪白領(lǐng)等群體，適合于朋友接待、商務(wù)接待、政府接待等活動。2夜總會娛樂業(yè)務(wù)客源定位政府人員、企業(yè)老板等群體，適合于較高規(guī)格的政府接待與商務(wù)接待等活動。3餐飲業(yè)務(wù)客源定位政府人員、企業(yè)老板、附近居民、高薪白領(lǐng)等群體，客源十分充足。三項目產(chǎn)品定位1產(chǎn)品組合定位足療是傳統(tǒng)理療的重要組成部分，社會上普遍認(rèn)同經(jīng)常進行專業(yè)的足療，能夠起到保健作用。對比推拿按摩、SPA、桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地接受。因此，本項目在保健理療業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品組合定位中，依然以專業(yè)的足療作為核心產(chǎn)品，配合傳統(tǒng)推拿按摩的服務(wù)產(chǎn)品，適應(yīng)市場需求。同時，針對高端客戶的政府或商務(wù)接待需求，增加餐飲和夜總會娛樂服務(wù)產(chǎn)品，讓高端客戶群感受“餐飲娛樂理療”一條龍的至尊享受，以高質(zhì)量的硬件環(huán)境和服務(wù)獲得高端群體的青睞，引領(lǐng)高端消費。2產(chǎn)品價格定位本項目客源定位的鎖定在當(dāng)?shù)馗叨说目蛻羧?，高質(zhì)量的硬件7環(huán)境及“專業(yè)、至尊享受”的產(chǎn)品的組合，決定了需要在價格方面區(qū)分目標(biāo)群體。因此，在產(chǎn)品定價方面，本項目的價格定位以高出市場平均價格約20的定位，以體現(xiàn)高端的品牌定位，增加盈利的能力。四項目SWOT分析1優(yōu)勢（STRENGTHS專業(yè)理療技法，針對高端群體打造“餐飲娛樂理療”至尊享受的專業(yè)服務(wù)體驗，易獲得客戶的青睞，打開高端客戶市場；項目選址位于南湖較繁華的地段，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境成熟，客源充分；武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，休閑娛樂的市場需求旺盛；擁有良好的社會關(guān)系資源及雄厚的資金實力。2劣勢（WEAKNESSES進入市場的時機相對滯后；產(chǎn)品價格定位較高；項目經(jīng)營用地為租賃形式，經(jīng)營成本較大。3發(fā)展機會（OPPORTUNITIES得益于社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，休閑娛樂行業(yè)正處于一個飛速發(fā)展的時期。結(jié)合武漢南湖的實際情況，佰港城周邊市場上暫未出現(xiàn)專業(yè)、高端的，集餐飲、休閑理療與夜總會娛樂與一體的會所式經(jīng)營品牌。以此為契機和賣點，將有利于迅速占領(lǐng)武漢8休閑娛樂的高端市場，引領(lǐng)武漢高端休閑娛樂消費。4競爭威脅（THREATS武漢當(dāng)?shù)厥袌錾现械投算遄憷懑煹慕?jīng)營單位較多，大多收費較低，消費者對現(xiàn)有非專業(yè)理療的認(rèn)識較根深蒂固，這都將給項目帶來較大的競爭威脅。總結(jié)經(jīng)過綜合的SW0T分析，武漢整體經(jīng)濟的快速增長、對休閑娛樂業(yè)的政策相對寬松，為本項目的投資提供了良好的環(huán)境。契合休閑娛樂行業(yè)進入快速發(fā)展時期的市場機遇，準(zhǔn)確把握市場需求，針對目前市場存在的缺陷，細(xì)分目標(biāo)群體，采取差異化定位的市場經(jīng)營策略，發(fā)揮項目品牌的專業(yè)技法、高質(zhì)量服務(wù)、良好硬件環(huán)境的優(yōu)勢，滿足專業(yè)、高端、綜合的市場需求。9第四章項目實施計劃一項目組織建設(shè)1注冊項目公司以作為公司股東及法人代表，在當(dāng)?shù)刈皂椖抗荆M萬元注冊資本。項目公司命名暫定為。2公司組織架構(gòu)二項目實施流程為了科學(xué)規(guī)范地建設(shè)本項目，盡量避免由于項目前期因定位失誤，重復(fù)施工，運營管理不善等原因，導(dǎo)致的投資風(fēng)險。投資時按以下運作流程運行。董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理休閑部餐飲部娛樂部保安部公關(guān)部財務(wù)部商務(wù)部后勤部10第一步編制休閑娛樂會所項目籌備計劃書第二步依據(jù)休閑娛樂會所項目籌備計劃書進行項目方案審定，同時進行資金規(guī)劃與籌措。第三步確定項目運行合作單位（包括項目行業(yè)運營管理專業(yè)單位、裝修設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位）。第四步組建項目執(zhí)行團隊（包括運營、財務(wù)、行政等人員），該團隊與各合作單位共同組建項目籌備小組。第五步項目籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴(yán)格按日程表交叉作業(yè)運行。第六步在籌建過程中重點導(dǎo)入科學(xué)化、國際化、規(guī)范化運行模式，組建優(yōu)秀的專業(yè)運營團隊，完整財稅規(guī)劃方案，采用行業(yè)信息化管理系統(tǒng)等；同時注重工程施工質(zhì)量，以及設(shè)施設(shè)備的選用。第七步擬定開業(yè)方案，按倒計時進行適當(dāng)營銷推廣，同時選定項目開業(yè)后的運營管理方式。第八步成功開業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營。第九步獲取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現(xiàn)現(xiàn)金流積累。11三項目實施日程安排日期計劃工作內(nèi)容備注2016年4月下旬資金到位1簽訂場地租賃協(xié)議2設(shè)定籌備辦公室3項目核心籌備人員到位2016年4月底前4敲定項目設(shè)計、施工單位2016年5月上旬完成項目設(shè)計，審定設(shè)計方案2016年10月底前完成所有裝修工程1完成技師、服務(wù)人員招聘2開展技師、服務(wù)人員培訓(xùn)3完成所有設(shè)備、物品的采購工作2016年12月上旬4完成相關(guān)證件、執(zhí)照的辦理122017年1月1日隆重試業(yè)第五章項目設(shè)計理念本項目的產(chǎn)品、價格及品牌均定位為武漢當(dāng)?shù)氐母叨耸袌?，因此，在硬件投入方面，必須具備做到區(qū)別于武漢當(dāng)?shù)氐囊恍蕵穲鏊沫h(huán)境設(shè)計，做到別出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設(shè)計單位進行合作，結(jié)合當(dāng)前北京、上海、廣州、香港等一線城市的知名休閑娛樂場所的主流環(huán)境設(shè)計，讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映本項目的環(huán)境設(shè)計理念。休閑理療環(huán)境設(shè)計參照夜總會環(huán)境設(shè)計參照13餐廳環(huán)境設(shè)計參照第六章項目財務(wù)分析一項目財務(wù)技術(shù)數(shù)據(jù)指標(biāo)1面積技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表項目指標(biāo)備注大堂300預(yù)估所有大堂面積合計過道、走廊600預(yù)估所有走廊面積合計休閑理療面積800夜總會面積3400餐廳面積1500辦公區(qū)域面積200包括行政、會議辦公面積后勤區(qū)域面積200含倉庫、食堂等功能區(qū)域面積總和70002經(jīng)營布局技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表經(jīng)營類型面積設(shè)置房間數(shù)量席位數(shù)量大房40/間8間8個中房30/間8間6個休閑理療小房20/間12間4個總統(tǒng)房70/間17間夜總會豪華房50/間20間14貴賓房40/間30間大包房40/間10間12個中包房30/間10間810個小包房20/間15間6個餐廳卡座500200個二項目投資估算1裝飾工程費用序號項目估算方法與說明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1會所大堂按市場標(biāo)準(zhǔn)及項目要求估算3002000602過道、走廊同上6001000603理療大房同上8間60000484理療中房同上8間40000325理療小房同上12間30000366夜總會總統(tǒng)房同上17間1000001707夜總會豪華房同上20間800001608夜總會貴賓房同上30間600001809餐廳大包房同上10間500005010餐廳中包房同上10間400004011餐廳小包房同上15間300004512餐廳卡座同上5008004013辦公區(qū)域同上2001500301514后勤區(qū)域同上2008001615室外燈光、燈飾、廣告牌同上1組3500035裝飾工程費用小計97052經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用序號項目估算方法與說明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1綜合空調(diào)系統(tǒng)按市場標(biāo)準(zhǔn)及項目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套30303綜合監(jiān)控系統(tǒng)同上1套10104管理軟件系統(tǒng)及硬件同上1套35355綜合熱水系統(tǒng)同上1套886發(fā)電機組同上1套15157電視機及有線電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設(shè)備同上1批808010音響系統(tǒng)設(shè)備同上1批50501611夜總會家具同上1批606012廚房設(shè)備及家具同上1批5050經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用小計4883開辦費用與流動資金序號項目估算方法與說明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1桑拿用品按市場標(biāo)準(zhǔn)及項目要求估算1批662桑拿布草同上1批333夜總會用品用具同上1批884餐具及清潔設(shè)備同上1批10105辦公設(shè)備、家具同上1批20206注冊、辦證費用同上337裝修設(shè)計費用同上20208籌備期工資及福利同上25259辦公車輛添置同上202010開業(yè)營銷費用同上1宗202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上606013租金及押金同上1471471713隱性費用505014流動資金100100開辦費用小計5004項目投資估算表匯總類別估算值（萬元）占總投資的百分比裝飾工程970549經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用48825開辦費用與流動資金50026項目總投資估算19585100二項目營業(yè)收入預(yù)測業(yè)務(wù)類別單位數(shù)量日均使用率單位平均消費營業(yè)收入休閑理療160（席）120150元/席288萬夜總會67（間）703000元/間1407萬餐廳510（席）12080元/席489萬每日營業(yè)收入2184萬每月營業(yè)收入6552萬每年營業(yè)收入78624萬18根據(jù)營業(yè)收入，按照每年15的行業(yè)凈利潤預(yù)測，即每年凈利潤額為78624萬15117936萬元/年；投資回報期為19585萬117936萬166年。第七章風(fēng)險分析與應(yīng)對策略一政策風(fēng)險政策風(fēng)險包括政府限制休閑娛樂項目建設(shè)或提高準(zhǔn)入門檻，或項目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。應(yīng)對策略A項目啟動前進行充分的調(diào)查、分析和論證；B加強與政府有關(guān)管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，獲取政府部門支持；C通過各種方法把項目置于法律保護之下；D嚴(yán)格按行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)操作實施項目。二資金風(fēng)險資金風(fēng)險是指投資者對資金的需求估計不足，資金的安排、使用計劃不周密，從而造成資金缺口，以致延長項目的建設(shè)周期，增加建設(shè)成本，最終延緩項目開業(yè)時間，喪失市場先機，延長項目投資回收期及影響各項財務(wù)指標(biāo)。應(yīng)對策略19進行精確的投資預(yù)算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。三建設(shè)成本控制風(fēng)險建設(shè)成本控制風(fēng)險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導(dǎo)致投資回報率下降。應(yīng)對策略在項目前期策劃和設(shè)計上嚴(yán)格把關(guān)，廣泛邀請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)，嚴(yán)格審核各種設(shè)計方案，保證工程啟動后設(shè)計不作或少作改動；選任有經(jīng)驗之工程監(jiān)理部門，有計劃性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減少重復(fù)施工和施工誤差機率；同時選擇優(yōu)秀之籌備經(jīng)營管理團隊，導(dǎo)入一套科學(xué)成熟的運營機制構(gòu)建核心團隊等。四市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，武漢市薪資水平相對較低等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，餐飲收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損。應(yīng)對策略A抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，武漢市經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設(shè)速度，使項目盡快投入使用，收回投資；20B項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測國內(nèi)、武漢市的經(jīng)濟動向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施C對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目贏利能力達到最大化；D堅持走品牌道路，將本項目產(chǎn)生的社會影響力投入到自身多板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營路子。E壓縮運營成本。五競爭風(fēng)險競爭風(fēng)險主要指同一區(qū)域內(nèi)同檔次數(shù)量急劇增加，市場供大于求，休閑娛樂項目之間削價競爭，導(dǎo)致會所收入減少。應(yīng)對策略A充分做好市場競爭的思想準(zhǔn)備，認(rèn)識到市場競爭是不可避免的，對會所進行認(rèn)真的客戶定位和市場定位，從投資立項開始就認(rèn)真進行經(jīng)營管理規(guī)劃，同時根據(jù)市場情況的變化不斷修正規(guī)劃。B在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度地突出新穎性，主題以新取勝；保證以核心文化內(nèi)涵來打造項目，使之成為行業(yè)品牌，持續(xù)拉長項目的運營周期。C充分利用良好的自然環(huán)境，最大限度地走差異化發(fā)展的路子，創(chuàng)造獨特的文化主題風(fēng)格，最大限度地使該項目具有不可替代性；六經(jīng)營管理風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險主要包括由于沒有會所經(jīng)營管理的經(jīng)驗，對此行業(yè)不甚了解導(dǎo)致其在經(jīng)營管理中的局限性，企業(yè)自身管理21思想落后于時代的發(fā)展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，責(zé)、權(quán)、利、職責(zé)不明確等不利于經(jīng)營管理的因素。應(yīng)對策略A項目開業(yè)后聘請專業(yè)的職業(yè)人士參與管理；B導(dǎo)入一套健全、規(guī)范的管理模式，建立完善的管理體系；C在專業(yè)的指導(dǎo)和協(xié)助