餐飲休閑娛樂項目策劃書.

餐飲休閑娛樂項目計劃書2016031目錄第一章項目概要2第二章市場分析3第三章項目定位分析5第四章項目實施計劃9第五章項目設計理念12第六章項目財務分析13第七章風險分析與應對策略182第一章項目概要本項目抓住餐飲、休閑娛樂行業(yè)迅速發(fā)展的市場機會，依據(jù)項目負責人及團隊對行業(yè)市場的充分了解與專業(yè)判斷，結合當?shù)氐膶嶋H情況，最大限度地利用當?shù)厥袌龅男酆褓Y金、專業(yè)團隊、社會關系等各方面的資源優(yōu)勢，致力于在武漢南湖打造一個集餐飲、休閑與夜總會娛樂于一體的全新休閑娛樂品牌。經(jīng)營主體（待定）業(yè)務范圍餐飲、夜總會娛樂和休閑一體。項目選址南湖佰港城（初定）經(jīng)營面積某大廈2F5F,其中2F為餐廳，3F4F為夜總會，5F為休閑娛樂，共計約7000（具體規(guī)劃布局詳見后文）投資金額萬元（待定）3第二章市場分析一休閑娛樂行業(yè)市場機遇隨著中國經(jīng)濟的高速增長、人民生活質量的提高和傳統(tǒng)保健產業(yè)的發(fā)揚光大，休閑娛樂成為現(xiàn)代人重要的生活方式，休閑娛樂行業(yè)在中國異軍突起。經(jīng)濟的高速增長，必然伴隨著休閑娛樂產業(yè)的發(fā)展，這是經(jīng)濟發(fā)展的一條規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計，全國休閑娛樂產業(yè)的年產值超過2000億人民幣?！靶蓍e娛樂”所帶動的各類生產和服務活動，日益成為經(jīng)濟繁榮的重要因素。據(jù)美國休閑專家杰夫瑞戈比預測，專門提供休閑服務的第三產業(yè)在2015年左右將主導勞務市場，休閑業(yè)在GDP中將有一半的份額。而國內外不少專家學者認為，在2015年后的約100年時間內，休閑經(jīng)濟將居主導地位。隨著人們工作、生活節(jié)奏的不斷加快，生活水平的穩(wěn)步提高，餐飲、休閑娛樂在短短的幾年內異軍突起，正成為現(xiàn)代人消除“亞健康”的潮流和時尚。足療、按摩推拿、KTV等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務洽談的場所，也是消費經(jīng)濟的新的發(fā)現(xiàn)點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、韓國、東南亞，休閑理療養(yǎng)生正漸成為習慣，國內出現(xiàn)的一些企業(yè)也以“陽光操作、規(guī)范經(jīng)營”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和發(fā)展空間。二南湖佰港城周邊休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀通過對南湖佰港城周邊進行考察發(fā)現(xiàn)佰港城周邊大型成熟小區(qū)較多，例如水域天際、風華天城、華錦花園、武昌府、北港佳和云居等；大型購物廣場有沃爾瑪、家樂福等；而大型餐飲、休閑娛樂商戶卻寥寥無幾。根據(jù)本項目擬建的規(guī)模和檔次，在休4閑理療方面,我們相對于周邊的重慶富僑、重慶富僑足療保健館、清泉沐足等距離本項目較近的同類經(jīng)營企業(yè)列為關聯(lián)單位，作為重點考察的對象；在夜總會業(yè)務方面，則選定歌庫量販式夜總會、君悅國際夜總會、米樂星KTV等單位作為重點考察的對象。餐飲業(yè)務方面，選定T8餐廳、黃記煌三汁悶鍋、滇愛泰式海鮮火鍋等單位作為重點考察對象。以下是三組經(jīng)營情況分析表1周邊關聯(lián)休閑理療單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項重慶富僑足療保健館重慶富僑清泉沐足席位數(shù)量20015020經(jīng)營面?zhèn)錂n次中高定位中等定位低定位服務項目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費情況140元/雙鐘120元/雙鐘90元/雙鐘上座率平時80節(jié)假日120平時80節(jié)假日100平時50節(jié)假日1002周邊關聯(lián)夜總會娛樂單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項君悅國際夜總會歌庫量販式夜總會米樂星KTV包間數(shù)量403020經(jīng)營面積160012001000設備檔次高檔定位中高檔定位中等定位收費情況2500元/間800元/間500元/間開房率平時60節(jié)假日100平時50節(jié)假日100平時60節(jié)假日10053周邊關聯(lián)餐飲單位基本情況和經(jīng)營狀況表單位類項T8餐廳黃記煌三汁悶鍋滇愛泰式海鮮火鍋包間數(shù)量503020經(jīng)營面積10001000800設備檔次中檔定位中檔定位中檔定位收費情況50元/人70元/人60元/人上座率平時60節(jié)假日100平時50節(jié)假日100平時60節(jié)假日100結論從上面的調查表分析，南湖佰港城周邊的休閑、娛樂、餐飲企業(yè)大多處于中檔定位，無論從裝修設備檔次、收費等方面都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，南湖佰港城周邊的休閑娛樂市場遠未達到飽和狀態(tài)，仍處于需求大于供應的市場狀況。第三章項目定位分析一項目品牌定位根據(jù)對南湖休閑娛樂行業(yè)市場狀況的分析，深入了解行業(yè)市場的需求狀況，本項目品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環(huán)境投入、高質量的專業(yè)服務、準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集餐飲、保健理療與夜總會娛樂于一體的高端休閑娛樂品牌。6二項目客源定位根據(jù)項目的高端品牌定位，結合南湖當?shù)厥袌鰻顩r及本項目的經(jīng)營業(yè)務范圍，細分和定位本項目的客源群體為1保健理療業(yè)務客源定位政府人員、企業(yè)老板、高薪白領等群體，適合于朋友接待、商務接待、政府接待等活動。2夜總會娛樂業(yè)務客源定位政府人員、企業(yè)老板等群體，適合于較高規(guī)格的政府接待與商務接待等活動。3餐飲業(yè)務客源定位政府人員、企業(yè)老板、附近居民、高薪白領等群體，客源十分充足。三項目產品定位1產品組合定位足療是傳統(tǒng)理療的重要組成部分，社會上普遍認同經(jīng)常進行專業(yè)的足療，能夠起到保健作用。對比推拿按摩、SPA、桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地接受。因此，本項目在保健理療業(yè)務方面的產品組合定位中，依然以專業(yè)的足療作為核心產品，配合傳統(tǒng)推拿按摩的服務產品，適應市場需求。同時，針對高端客戶的政府或商務接待需求，增加餐飲和夜總會娛樂服務產品，讓高端客戶群感受“餐飲娛樂理療”一條龍的至尊享受，以高質量的硬件環(huán)境和服務獲得高端群體的青睞，引領高端消費。2產品價格定位本項目客源定位的鎖定在當?shù)馗叨说目蛻羧?，高質量的硬件7環(huán)境及“專業(yè)、至尊享受”的產品的組合，決定了需要在價格方面區(qū)分目標群體。因此，在產品定價方面，本項目的價格定位以高出市場平均價格約20的定位，以體現(xiàn)高端的品牌定位，增加盈利的能力。四項目SWOT分析1優(yōu)勢（STRENGTHS專業(yè)理療技法，針對高端群體打造“餐飲娛樂理療”至尊享受的專業(yè)服務體驗，易獲得客戶的青睞，打開高端客戶市場；項目選址位于南湖較繁華的地段，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境成熟，客源充分；武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，休閑娛樂的市場需求旺盛；擁有良好的社會關系資源及雄厚的資金實力。2劣勢（WEAKNESSES進入市場的時機相對滯后；產品價格定位較高；項目經(jīng)營用地為租賃形式，經(jīng)營成本較大。3發(fā)展機會（OPPORTUNITIES得益于社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，休閑娛樂行業(yè)正處于一個飛速發(fā)展的時期。結合武漢南湖的實際情況，佰港城周邊市場上暫未出現(xiàn)專業(yè)、高端的，集餐飲、休閑理療與夜總會娛樂與一體的會所式經(jīng)營品牌。以此為契機和賣點，將有利于迅速占領武漢8休閑娛樂的高端市場，引領武漢高端休閑娛樂消費。4競爭威脅（THREATS武漢當?shù)厥袌錾现械投算遄憷懑煹慕?jīng)營單位較多，大多收費較低，消費者對現(xiàn)有非專業(yè)理療的認識較根深蒂固，這都將給項目帶來較大的競爭威脅。總結經(jīng)過綜合的SW0T分析，武漢整體經(jīng)濟的快速增長、對休閑娛樂業(yè)的政策相對寬松，為本項目的投資提供了良好的環(huán)境。契合休閑娛樂行業(yè)進入快速發(fā)展時期的市場機遇，準確把握市場需求，針對目前市場存在的缺陷，細分目標群體，采取差異化定位的市場經(jīng)營策略，發(fā)揮項目品牌的專業(yè)技法、高質量服務、良好硬件環(huán)境的優(yōu)勢，滿足專業(yè)、高端、綜合的市場需求。9第四章項目實施計劃一項目組織建設1注冊項目公司以作為公司股東及法人代表，在當?shù)刈皂椖抗?，引進萬元注冊資本。項目公司命名暫定為。2公司組織架構二項目實施流程為了科學規(guī)范地建設本項目，盡量避免由于項目前期因定位失誤，重復施工，運營管理不善等原因，導致的投資風險。投資時按以下運作流程運行。董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理休閑部餐飲部娛樂部保安部公關部財務部商務部后勤部10第一步編制休閑娛樂會所項目籌備計劃書第二步依據(jù)休閑娛樂會所項目籌備計劃書進行項目方案審定，同時進行資金規(guī)劃與籌措。第三步確定項目運行合作單位（包括項目行業(yè)運營管理專業(yè)單位、裝修設計單位和工程監(jiān)理單位）。第四步組建項目執(zhí)行團隊（包括運營、財務、行政等人員），該團隊與各合作單位共同組建項目籌備小組。第五步項目籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴格按日程表交叉作業(yè)運行。第六步在籌建過程中重點導入科學化、國際化、規(guī)范化運行模式，組建優(yōu)秀的專業(yè)運營團隊，完整財稅規(guī)劃方案，采用行業(yè)信息化管理系統(tǒng)等；同時注重工程施工質量，以及設施設備的選用。第七步擬定開業(yè)方案，按倒計時進行適當營銷推廣，同時選定項目開業(yè)后的運營管理方式。第八步成功開業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營。第九步獲取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現(xiàn)現(xiàn)金流積累。11三項目實施日程安排日期計劃工作內容備注2016年4月下旬資金到位1簽訂場地租賃協(xié)議2設定籌備辦公室3項目核心籌備人員到位2016年4月底前4敲定項目設計、施工單位2016年5月上旬完成項目設計，審定設計方案2016年10月底前完成所有裝修工程1完成技師、服務人員招聘2開展技師、服務人員培訓3完成所有設備、物品的采購工作2016年12月上旬4完成相關證件、執(zhí)照的辦理122017年1月1日隆重試業(yè)第五章項目設計理念本項目的產品、價格及品牌均定位為武漢當?shù)氐母叨耸袌?，因此，在硬件投入方面，必須具備做到區(qū)別于武漢當?shù)氐囊恍蕵穲鏊沫h(huán)境設計，做到別出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設計單位進行合作，結合當前北京、上海、廣州、香港等一線城市的知名休閑娛樂場所的主流環(huán)境設計，讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映本項目的環(huán)境設計理念。休閑理療環(huán)境設計參照夜總會環(huán)境設計參照13餐廳環(huán)境設計參照第六章項目財務分析一項目財務技術數(shù)據(jù)指標1面積技術數(shù)據(jù)匯總表項目指標備注大堂300預估所有大堂面積合計過道、走廊600預估所有走廊面積合計休閑理療面積800夜總會面積3400餐廳面積1500辦公區(qū)域面積200包括行政、會議辦公面積后勤區(qū)域面積200含倉庫、食堂等功能區(qū)域面積總和70002經(jīng)營布局技術數(shù)據(jù)匯總表經(jīng)營類型面積設置房間數(shù)量席位數(shù)量大房40/間8間8個中房30/間8間6個休閑理療小房20/間12間4個總統(tǒng)房70/間17間夜總會豪華房50/間20間14貴賓房40/間30間大包房40/間10間12個中包房30/間10間810個小包房20/間15間6個餐廳卡座500200個二項目投資估算1裝飾工程費用序號項目估算方法與說明基礎指標單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1會所大堂按市場標準及項目要求估算3002000602過道、走廊同上6001000603理療大房同上8間60000484理療中房同上8間40000325理療小房同上12間30000366夜總會總統(tǒng)房同上17間1000001707夜總會豪華房同上20間800001608夜總會貴賓房同上30間600001809餐廳大包房同上10間500005010餐廳中包房同上10間400004011餐廳小包房同上15間300004512餐廳卡座同上5008004013辦公區(qū)域同上2001500301514后勤區(qū)域同上2008001615室外燈光、燈飾、廣告牌同上1組3500035裝飾工程費用小計97052經(jīng)營設施設備費用序號項目估算方法與說明基礎指標單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1綜合空調系統(tǒng)按市場標準及項目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套30303綜合監(jiān)控系統(tǒng)同上1套10104管理軟件系統(tǒng)及硬件同上1套35355綜合熱水系統(tǒng)同上1套886發(fā)電機組同上1套15157電視機及有線電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設備同上1批808010音響系統(tǒng)設備同上1批50501611夜總會家具同上1批606012廚房設備及家具同上1批5050經(jīng)營設施設備費用小計4883開辦費用與流動資金序號項目估算方法與說明基礎指標單位單價（元）/系數(shù)估算值（萬元）1桑拿用品按市場標準及項目要求估算1批662桑拿布草同上1批333夜總會用品用具同上1批884餐具及清潔設備同上1批10105辦公設備、家具同上1批20206注冊、辦證費用同上337裝修設計費用同上20208籌備期工資及福利同上25259辦公車輛添置同上202010開業(yè)營銷費用同上1宗202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上606013租金及押金同上1471471713隱性費用505014流動資金100100開辦費用小計5004項目投資估算表匯總類別估算值（萬元）占總投資的百分比裝飾工程970549經(jīng)營設施設備費用48825開辦費用與流動資金50026項目總投資估算19585100二項目營業(yè)收入預測業(yè)務類別單位數(shù)量日均使用率單位平均消費營業(yè)收入休閑理療160（席）120150元/席288萬夜總會67（間）703000元/間1407萬餐廳510（席）12080元/席489萬每日營業(yè)收入2184萬每月營業(yè)收入6552萬每年營業(yè)收入78624萬18根據(jù)營業(yè)收入，按照每年15的行業(yè)凈利潤預測，即每年凈利潤額為78624萬15117936萬元/年；投資回報期為19585萬117936萬166年。第七章風險分析與應對策略一政策風險政策風險包括政府限制休閑娛樂項目建設或提高準入門檻，或項目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。應對策略A項目啟動前進行充分的調查、分析和論證；B加強與政府有關管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，獲取政府部門支持；C通過各種方法把項目置于法律保護之下；D嚴格按行業(yè)規(guī)范標準操作實施項目。二資金風險資金風險是指投資者對資金的需求估計不足，資金的安排、使用計劃不周密，從而造成資金缺口，以致延長項目的建設周期，增加建設成本，最終延緩項目開業(yè)時間，喪失市場先機，延長項目投資回收期及影響各項財務指標。應對策略19進行精確的投資預算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。三建設成本控制風險建設成本控制風險包括建設期間建材、設備和勞動力價格上升，或者建設周期過長，導致建設成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導致投資回報率下降。應對策略在項目前期策劃和設計上嚴格把關，廣泛邀請有關專業(yè)機構，嚴格審核各種設計方案，保證工程啟動后設計不作或少作改動；選任有經(jīng)驗之工程監(jiān)理部門，有計劃性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴把質量關，減少重復施工和施工誤差機率；同時選擇優(yōu)秀之籌備經(jīng)營管理團隊，導入一套科學成熟的運營機制構建核心團隊等。四市場風險市場風險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，武漢市薪資水平相對較低等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，餐飲收入減少，最終導致經(jīng)營虧損。應對策略A抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，武漢市經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設速度，使項目盡快投入使用，收回投資；20B項目投入使用后，密切掌握和預測國內、武漢市的經(jīng)濟動向，提前采取適當?shù)膽獙Υ胧〤對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目贏利能力達到最大化；D堅持走品牌道路，將本項目產生的社會影響力投入到自身多板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營路子。E壓縮運營成本。五競爭風險競爭風險主要指同一區(qū)域內同檔次數(shù)量急劇增加，市場供大于求，休閑娛樂項目之間削價競爭，導致會所收入減少。應對策略A充分做好市場競爭的思想準備，認識到市場競爭是不可避免的，對會所進行認真的客戶定位和市場定位，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營管理規(guī)劃，同時根據(jù)市場情況的變化不斷修正規(guī)劃。B在項目規(guī)劃和設計上最大限度地突出新穎性，主題以新取勝；保證以核心文化內涵來打造項目，使之成為行業(yè)品牌，持續(xù)拉長項目的運營周期。C充分利用良好的自然環(huán)境，最大限度地走差異化發(fā)展的路子，創(chuàng)造獨特的文化主題風格，最大限度地使該項目具有不可替代性；六經(jīng)營管理風險經(jīng)營管理風險主要包括由于沒有會所經(jīng)營管理的經(jīng)驗，對此行業(yè)不甚了解導致其在經(jīng)營管理中的局限性，企業(yè)自身管理21思想落后于時代的發(fā)展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，責、權、利、職責不明確等不利于經(jīng)營管理的因素。應對策略A項目開業(yè)后聘請專業(yè)的職業(yè)人士參與管理；B導入一套健全、規(guī)范的管理模式，建立完善的管理體系；C在專業(yè)的指導和協(xié)助