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2003級本科畢業(yè)設(shè)計論文第1頁共34頁1引言物業(yè)管理作為一個新興行業(yè),逐漸成為一個涉及社會方方面面,與千家萬戶息息相關(guān)的朝陽產(chǎn)業(yè),目前正處于物業(yè)管理成長過程的關(guān)鍵階段。隨著住房制度改革的不斷深化,住宅產(chǎn)權(quán)多元化格局已經(jīng)形成,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)條件下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程,形成了多類別、多層次、多形式的物業(yè)管理局面,初步確立了社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營性的物業(yè)管理新體制。我國加入WTO后,物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化、國際化已是物業(yè)公司迫在眉睫的首要任務(wù)。通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量,促進(jìn)當(dāng)前管理方式、管理手段的現(xiàn)代化,使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流,保持物業(yè)管理的高水平。因此對于整個物業(yè)管理行業(yè)來講,僅靠簡單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理需求水平的提高,必須走規(guī)模化,網(wǎng)絡(luò)化的計算機綜合管理道路。在此前提下,我國各地涌現(xiàn)出了一些運用現(xiàn)代的計算機、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況,或者說缺少現(xiàn)代化的管理手段。智能化住宅小區(qū)開始建設(shè)的同時應(yīng)該遵循“管理是保障”的原則,沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果??茖W(xué)高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的硬件拼湊對于智能小區(qū)的實際應(yīng)用是缺少實際意義的。為此,作為智能化住宅小區(qū)的實際管理者物業(yè)管理公司應(yīng)該運用現(xiàn)代化的計算機管理手段,使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理,為物業(yè)管理走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。陽光小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)正是在這種背景下應(yīng)運而生的行業(yè)軟件,是企業(yè)降低管理成本、提高管理效率的關(guān)鍵和原動力。2系統(tǒng)需求分析2.1物業(yè)管理業(yè)務(wù)描述物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的延續(xù),屬房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)。通過各種形式向用戶提供物業(yè)管理服務(wù),既是開發(fā)商實現(xiàn)對用戶做出的服務(wù)承諾,2003級本科畢業(yè)設(shè)計論文第2頁共34頁也是開發(fā)商承擔(dān)的一項義務(wù)。物業(yè)管理基本上可以分為管理、服務(wù)、和經(jīng)營三個方面:管理和服務(wù)的主要內(nèi)容:1.掌握物業(yè)的變動和正常使用情況,對房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行及時維修、養(yǎng)護(hù)(包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)),保持房屋使用功能完好,并及時準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。2.對物業(yè)日常事務(wù)的管理,包括對小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理,社區(qū)活動的組織,公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。3.對物業(yè)管理單位內(nèi)部財務(wù)、人事的綜合管理,以保證企業(yè)的正常高效運轉(zhuǎn)。4.一般性服務(wù)(如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等)和特需服務(wù)(如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等)。經(jīng)營的主要內(nèi)容:1.根據(jù)市場需求進(jìn)行銷售策劃,制訂并實施銷售或出租方案,以使物業(yè)保值增值。2.對住房、停車場地、貨倉及各種娛樂設(shè)施的租賃經(jīng)營和管理。3.室內(nèi)裝修設(shè)計及工程施工,家電、車輛及各類生活用品的有償維修服務(wù)及其他經(jīng)營項目。4.代購、代繳各種稅費及其他有償服務(wù)。2.2物業(yè)管理中存在的主要問題物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的最后一個環(huán)節(jié),也是延時最長的、與社會各個方面接觸最多的階段。它承擔(dān)著樓宇驗收與接管、物業(yè)及設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化、住戶各種費用的收繳等煩瑣的事務(wù),而且還要與設(shè)計單位、發(fā)展商、環(huán)保部門以及供氣、供電、供水等部門相互聯(lián)系。而現(xiàn)行的物業(yè)管理往往是用手工方法進(jìn)行管理,不但耗費很大的人力物力和時間,而且會出現(xiàn)很多的問題,很難達(dá)到規(guī)范化管理的效果。比如:房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、住戶資料等各項數(shù)據(jù)采集難,統(tǒng)計匯總工作量非常大、準(zhǔn)確率低。查詢某房產(chǎn)或業(yè)主資料往往需要較長時間。合同編號、資料編號的劃分不清,統(tǒng)計分析時內(nèi)容易沖突、遺漏,且工作量2003級本科畢業(yè)設(shè)計論文第3頁共34頁大。大量水、電、氣、暖氣費、管理工作費、臨時維修費等費用計算、統(tǒng)計、匯總煩瑣,不但復(fù)雜,且容易出差錯,很難及時把握客戶欠費情況。對各作業(yè)過程(如報修、投訴)控制不到位,作業(yè)人員的實際工作進(jìn)度很難全面的監(jiān)控和考核。對客戶類型、客戶比例不能及時掌握,對公司未來收入及發(fā)展很難做出科學(xué)預(yù)測。而要改變中國物業(yè)管理這方面的落后狀況,實行物業(yè)系統(tǒng)化、規(guī)范化管理,就必須讓計算機參與管理。通用物業(yè)管理系統(tǒng)能夠提高物業(yè)管理的質(zhì)量,實現(xiàn)物業(yè)管理決策的科學(xué)化,給物業(yè)管理帶來明顯的效果。2.3用戶功能需求分析廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計應(yīng)該覆蓋物業(yè)管理公司的整個辦公自動化系統(tǒng),它除了包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費用管理等功能以外,還應(yīng)該包括物業(yè)管理公司下屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的Web網(wǎng)站軟件。狹義的管理包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、物業(yè)財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費用管理等功能。具體功能的需求如下:2.3.1資料維護(hù)初始化物業(yè)管理的必需基本數(shù)據(jù),如物業(yè)基本資料,房屋基本資料,業(yè)主資料,管理員資料,操作員資料等。這些是運行此物業(yè)管理軟件的前提條件??梢栽诖隧椖恐胁檎摇⑻砑?、修改、瀏覽和打印相應(yīng)的基本資料。2.3.2物業(yè)財產(chǎn)管理包括房產(chǎn)、設(shè)備、道路、衛(wèi)生綠化、停車管理等。房產(chǎn)管理:其中提供了房產(chǎn)住戶明細(xì)表,可以方便地查找打印房號所對應(yīng)的住戶詳細(xì)信息,包括戶主的照片,并可加以編輯修改和統(tǒng)計查詢。使本來工作量相當(dāng)大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便,并可對大量資料及時進(jìn)行分類、加工處理、保存和傳遞。設(shè)備管理:包括對安全防范設(shè)備、衛(wèi)生綠化設(shè)備、水、電、燃?xì)庠O(shè)備和通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等的資料維護(hù)及維護(hù)記錄的管理。2003級本科畢業(yè)設(shè)計論文第4頁共34頁衛(wèi)生綠化:小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生綠化情況的安排和管理。停車管理:小區(qū)內(nèi)停車場車位管理和進(jìn)出車量的登記及停車收費的管理統(tǒng)計等。2.3.3入住管理住戶家庭資料錄入、房產(chǎn)資料查詢。2.3.4人事管理小區(qū)管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關(guān)資料的管理。2.3.5財務(wù)管理提供水電費、物業(yè)管理費的單價設(shè)置,水電費抄表輸入、收費管理,物業(yè)管理費的收取和查詢管理。只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動計算出用戶的應(yīng)繳費用,并自動打印出收費單據(jù)。對財務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計對比,通過財務(wù)核算、財務(wù)分析為管理者提供公司的資金運營狀況,使管理者及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況,為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。并使得收費管理和查詢非常方便,免除了管理人員的大量重復(fù)繁瑣的手工查找和計算過程。2.3.6保衛(wèi)治安對小區(qū)內(nèi)保安的巡邏巡更、投拆上訪、事件處理進(jìn)行管理。2.3.7維修管理包括房屋建筑設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的維修管理。房屋建筑設(shè)備管理中根據(jù)住戶維修委托書填寫維修項目,并登記維修所用的材料及相應(yīng)費用的收取。公共設(shè)施管理中對電梯等公共設(shè)施的維修保養(yǎng)記錄進(jìn)行資料管理。對設(shè)備和公共設(shè)施的檢測維修定期查詢統(tǒng)計,對比各種數(shù)據(jù),可

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