delphi物業(yè)管理系統(tǒng)論 文.doc

2003級(jí)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)論文第1頁(yè)共34頁(yè)1引言物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，逐漸成為一個(gè)涉及社會(huì)方方面面，與千家萬(wàn)戶息息相關(guān)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前正處于物業(yè)管理成長(zhǎng)過(guò)程的關(guān)鍵階段。隨著住房制度改革的不斷深化，住宅產(chǎn)權(quán)多元化格局已經(jīng)形成，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程，形成了多類別、多層次、多形式的物業(yè)管理局面，初步確立了社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理新體制。我國(guó)加入WTO后，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化、國(guó)際化已是物業(yè)公司迫在眉睫的首要任務(wù)。通過(guò)提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，促進(jìn)當(dāng)前管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流，保持物業(yè)管理的高水平。因此對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，僅靠簡(jiǎn)單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理需求水平的提高，必須走規(guī)?；W(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)綜合管理道路。在此前提下，我國(guó)各地涌現(xiàn)出了一些運(yùn)用現(xiàn)代的計(jì)算機(jī)、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了平臺(tái)卻沒(méi)有智能化的軟件在上面運(yùn)行的情況，或者說(shuō)缺少現(xiàn)代化的管理手段。智能化住宅小區(qū)開(kāi)始建設(shè)的同時(shí)應(yīng)該遵循“管理是保障”的原則，沒(méi)有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理，就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果。科學(xué)高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵，簡(jiǎn)單的硬件拼湊對(duì)于智能小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用是缺少實(shí)際意義的。為此，作為智能化住宅小區(qū)的實(shí)際管理者物業(yè)管理公司應(yīng)該運(yùn)用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)管理手段，使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理，為物業(yè)管理走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。陽(yáng)光小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)正是在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生的行業(yè)軟件，是企業(yè)降低管理成本、提高管理效率的關(guān)鍵和原動(dòng)力。2系統(tǒng)需求分析2.1物業(yè)管理業(yè)務(wù)描述物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延續(xù)，屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)。通過(guò)各種形式向用戶提供物業(yè)管理服務(wù)，既是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶做出的服務(wù)承諾，2003級(jí)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)論文第2頁(yè)共34頁(yè)也是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一項(xiàng)義務(wù)。物業(yè)管理基本上可以分為管理、服務(wù)、和經(jīng)營(yíng)三個(gè)方面：管理和服務(wù)的主要內(nèi)容：1.掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)），保持房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。2.對(duì)物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動(dòng)的組織，公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。3.對(duì)物業(yè)管理單位內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事的綜合管理，以保證企業(yè)的正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4.一般性服務(wù)（如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等）和特需服務(wù)（如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等）。經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容：1.根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行銷售策劃，制訂并實(shí)施銷售或出租方案，以使物業(yè)保值增值。2.對(duì)住房、停車場(chǎng)地、貨倉(cāng)及各種娛樂(lè)設(shè)施的租賃經(jīng)營(yíng)和管理。3.室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的有償維修服務(wù)及其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。4.代購(gòu)、代繳各種稅費(fèi)及其他有償服務(wù)。2.2物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是延時(shí)最長(zhǎng)的、與社會(huì)各個(gè)方面接觸最多的階段。它承擔(dān)著樓宇驗(yàn)收與接管、物業(yè)及設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化、住戶各種費(fèi)用的收繳等煩瑣的事務(wù)，而且還要與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商、環(huán)保部門以及供氣、供電、供水等部門相互聯(lián)系。而現(xiàn)行的物業(yè)管理往往是用手工方法進(jìn)行管理，不但耗費(fèi)很大的人力物力和時(shí)間，而且會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，很難達(dá)到規(guī)范化管理的效果。比如：房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、住戶資料等各項(xiàng)數(shù)據(jù)采集難，統(tǒng)計(jì)匯總工作量非常大、準(zhǔn)確率低。查詢某房產(chǎn)或業(yè)主資料往往需要較長(zhǎng)時(shí)間。合同編號(hào)、資料編號(hào)的劃分不清，統(tǒng)計(jì)分析時(shí)內(nèi)容易沖突、遺漏，且工作量2003級(jí)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)論文第3頁(yè)共34頁(yè)大。大量水、電、氣、暖氣費(fèi)、管理工作費(fèi)、臨時(shí)維修費(fèi)等費(fèi)用計(jì)算、統(tǒng)計(jì)、匯總煩瑣，不但復(fù)雜，且容易出差錯(cuò)，很難及時(shí)把握客戶欠費(fèi)情況。對(duì)各作業(yè)過(guò)程（如報(bào)修、投訴）控制不到位，作業(yè)人員的實(shí)際工作進(jìn)度很難全面的監(jiān)控和考核。對(duì)客戶類型、客戶比例不能及時(shí)掌握，對(duì)公司未來(lái)收入及發(fā)展很難做出科學(xué)預(yù)測(cè)。而要改變中國(guó)物業(yè)管理這方面的落后狀況，實(shí)行物業(yè)系統(tǒng)化、規(guī)范化管理，就必須讓計(jì)算機(jī)參與管理。通用物業(yè)管理系統(tǒng)能夠提高物業(yè)管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理決策的科學(xué)化，給物業(yè)管理帶來(lái)明顯的效果。2.3用戶功能需求分析廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計(jì)應(yīng)該覆蓋物業(yè)管理公司的整個(gè)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財(cái)產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費(fèi)用管理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理公司下屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的Web網(wǎng)站軟件。狹義的管理包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、費(fèi)用管理等功能。具體功能的需求如下：2.3.1資料維護(hù)初始化物業(yè)管理的必需基本數(shù)據(jù)，如物業(yè)基本資料，房屋基本資料，業(yè)主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運(yùn)行此物業(yè)管理軟件的前提條件。可以在此項(xiàng)目中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應(yīng)的基本資料。2.3.2物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理包括房產(chǎn)、設(shè)備、道路、衛(wèi)生綠化、停車管理等。房產(chǎn)管理：其中提供了房產(chǎn)住戶明細(xì)表，可以方便地查找打印房號(hào)所對(duì)應(yīng)的住戶詳細(xì)信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統(tǒng)計(jì)查詢。使本來(lái)工作量相當(dāng)大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對(duì)大量資料及時(shí)進(jìn)行分類、加工處理、保存和傳遞。設(shè)備管理：包括對(duì)安全防范設(shè)備、衛(wèi)生綠化設(shè)備、水、電、燃?xì)庠O(shè)備和通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等的資料維護(hù)及維護(hù)記錄的管理。2003級(jí)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)論文第4頁(yè)共34頁(yè)衛(wèi)生綠化：小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生綠化情況的安排和管理。停車管理：小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)車位管理和進(jìn)出車量的登記及停車收費(fèi)的管理統(tǒng)計(jì)等。2.3.3入住管理住戶家庭資料錄入、房產(chǎn)資料查詢。2.3.4人事管理小區(qū)管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關(guān)資料的管理。2.3.5財(cái)務(wù)管理提供水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的單價(jià)設(shè)置，水電費(fèi)抄表輸入、收費(fèi)管理，物業(yè)管理費(fèi)的收取和查詢管理。只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動(dòng)計(jì)算出用戶的應(yīng)繳費(fèi)用，并自動(dòng)打印出收費(fèi)單據(jù)。對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，通過(guò)財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析為管理者提供公司的資金運(yùn)營(yíng)狀況，使管理者及時(shí)了解小區(qū)物業(yè)管理中各項(xiàng)有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。并使得收費(fèi)管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復(fù)繁瑣的手工查找和計(jì)算過(guò)程。2.3.6保衛(wèi)治安對(duì)小區(qū)內(nèi)保安的巡邏巡更、投拆上訪、事件處理進(jìn)行管理。2.3.7維修管理包括房屋建筑設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的維修管理。房屋建筑設(shè)備管理中根據(jù)住戶維修委托書填寫維修項(xiàng)目，并登記維修所用的材料及相應(yīng)費(fèi)用的收取。公共設(shè)施管理中對(duì)電梯等公共設(shè)施的維修保養(yǎng)記錄進(jìn)行資料管理。對(duì)設(shè)備和公共設(shè)施的檢測(cè)維修定期查詢統(tǒng)計(jì)，對(duì)比各種數(shù)據(jù)，可