城中村改造工程實施方案

1臨夏市前河沿東路建設(shè)（城中村改造）方案為認真貫徹落實州委、州政府“把臨夏市建成全州區(qū)域經(jīng)濟中心”及“ 東 建新區(qū)，西建園區(qū) ”的重大決策，全力加快東城區(qū)建設(shè)步伐，進一步改善人居環(huán)境，擴大城市規(guī)模，提升城市品位，市委、市政府決定實施前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工程。根據(jù)土地管理法、城市房屋拆遷管理條例等法規(guī)，結(jié)合臨夏市實際，特制定本方案。一、指導思想前河沿東路建設(shè)（城中村改造）（以下簡稱前河沿東路建設(shè)）以科學發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以全面提升城市綜合功能和提高土地使用效益為核心，以改善群眾居住環(huán)境、推進東城區(qū)建設(shè)為目的，按照“政府主導、市場運作、妥善安置、和諧發(fā)展” 的原則，堅持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，穩(wěn)步推進，使東城區(qū)建設(shè)與城中村改造相互融合，相互協(xié)調(diào)，相互促進，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。二、總體目標按照東城區(qū)開發(fā)的總體要求，力爭用 2 年時間全面完成前河沿東路延伸段改造工作任務(wù)，使東城區(qū)與老城區(qū)連為一體，城市面貌發(fā)生顯著改變，群眾生活質(zhì)量進一步提高。2010 年主要任務(wù)是拓通前河沿東路至城東四路的道路，對道路沿線的南園村、毛園村、李孟村進行城中村改造。-2-三、基本原則1、堅持政府主導、統(tǒng)一征遷、市場運作的原則，兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，有效提高土地利用率。2、堅持規(guī)劃先行、有序開發(fā)的原則，嚴格遵循城市建設(shè)總體規(guī)劃和建設(shè)性詳細規(guī)劃，科學、有序推進。3、堅持和諧發(fā)展、群眾利益第一的原則，依法保障村民財產(chǎn)不受損失，合理解決失地農(nóng)民社會保障問題，使改造后的城中村群眾生活水平有較大提高。四、改造內(nèi)容1、無形改造。即實現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)變” ：一是 農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變。通過整村轉(zhuǎn)化方式，將城中村村民的農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口。在新的社區(qū)未組建之前，仍落戶在原村委會組建的臨時代管機構(gòu)，待新的社區(qū)成立后整體接收管理。二是管理方式轉(zhuǎn)變。將改造的城中村村委會轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居委會。撤村建居采取逐步過渡的方式，村委會撤消后以原村為單位直接組建新的社區(qū)居委會，承擔原村委會的的工作職能，原村委會干部擔任社區(qū)居委會干部；在完成“有形改造”、農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)為城市居民后，按照居民委員會組織法組建新的社區(qū)居委會；新的社區(qū)居委會一般按管轄居民 1000 戶左右的標準設(shè)立，或按原村委會為單位設(shè)立。三是土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變。依據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例第二章第二條第五款規(guī)定，將原村管轄范圍內(nèi)的集體土地申報省政府審批，一次性轉(zhuǎn)為國有土地。需-3-要收回使用權(quán)的，根據(jù)原土地用途對原土地使用人給予補償；村民宅基地采取實物和貨幣相結(jié)合的方式進行補償；收回的土地由市政府統(tǒng)一儲備，土地出讓收益全部用于村民安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；村民安置樓用地以招拍掛方式供應(yīng)。四是經(jīng)濟性質(zhì)轉(zhuǎn)變。在全面清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，一次性處置、分配村級集體資產(chǎn)，原村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谢旌辖?jīng)濟。2、有形改造。按照現(xiàn)代化城市住宅小區(qū)的標準，對城中村進行拆遷改造，建設(shè)成現(xiàn)代化文明社區(qū)，將農(nóng)村改造成城市。3、對前河沿東路建設(shè)帶動試點的村，涉及到村民宅基地和耕地的，按照本方案和試點村改造實施方案進行，未涉及的暫不進行改造，待取得經(jīng)驗后全面進行整村改造。五、改造區(qū)域前河沿東路建設(shè)改造總長度 3.1 公里，改造寬度一期按 160 米控制，其中道路 40 米，兩側(cè)開發(fā)帶各為 60 米。道路按城市二級路標準建設(shè)；涉及城郊鎮(zhèn)南園村、毛園村和折橋鎮(zhèn)李孟村 3 個村。六、資金來源及改造模式按照“用地 產(chǎn)換房產(chǎn) 、用土地換保障” 的原 則，土地收益是前河沿東路建設(shè)及城中村改造資金最主要的來源。1、建設(shè)涉及的道路、醫(yī)院、學校等公益性項目，由政府主導、政府投資、政府拆遷、政府安置。政府通過招、拍、掛方式出讓儲備土地，所得資金置換為前期投入。-4-2、具備商業(yè)開發(fā)價值的，由政府主導拆遷安置，招拍掛出讓給開發(fā)商開發(fā)，出讓所得資金用于城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。七、改造安置和補償（一）土地補償1、征用范圍內(nèi)的耕地，在東城區(qū)項目征地價格基礎(chǔ)上適當上浮后，按照每畝 8.155 萬元進行補償。2、征用耕地的地上附著物及青苗補償，參照“臨夏市征地青苗及地上附著物補償標準”（附表一）執(zhí) 行。（二）集體土地房屋拆遷安置1、安置原則：政府統(tǒng)一征收、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一安置。2、安置方式：根據(jù)城市規(guī)劃，政府在安置區(qū)統(tǒng)一建設(shè)安置樓房，按照實物和貨幣相結(jié)合的方式進行安置。3、補償標準：按照原有宅基地面積，在 1：1.5 的比例內(nèi)就近安置樓房或貨幣補償。 4、安置樓房的戶型可由被拆遷戶按照樓房建設(shè)實際情況選擇，樓層實行價差調(diào)節(jié)。5、被拆遷戶選擇的安置樓超出或者不足補償面積的部分，按照安置樓市場價互補結(jié)算差價。6、被拆遷戶原有的房屋建筑物，第二層按照“臨夏市集體土地房屋分類定級標準及評估標準”（附表二）補償，第三層按照“ 臨-5-夏市集體土地房屋分類定級標準及評估標準”的 50%補償。7、對項目區(qū)域內(nèi)已取得土地核準劃撥通知單，但尚未動工修建的宅基地，收回土地核準劃撥通知單，按照集體土地宅基地補償標準每平方米 214.96 元進行貨幣安置；對以牟利為目的、違反土地管理法規(guī)，通過非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)等方式取得的宅基地及土地不予補償，并依法追究法律責任。8、征收范圍內(nèi)被拆遷戶過渡期原則上不超過 24 個月，逾期按每月 500 元發(fā)放過渡費。9、被拆遷戶在拆遷公告發(fā)布之日起 15 日內(nèi)，持相關(guān)手續(xù)到市拆遷辦辦理拆遷登記，簽訂拆遷協(xié)議。10、未到期的臨時建筑、違法違章建筑、搶修搶建建筑以及超過批準使用期限的臨時建筑和廢棄設(shè)施，在耕地上搶栽新栽的附著物一律不予補償。 （三）村民安置1、城中村改造范圍內(nèi)的被征地農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。2、轉(zhuǎn)入城市戶籍的農(nóng)民在醫(yī)療保險、最低生活保障、勞動培訓、就業(yè)、入伍等方面享受城市居民同等待遇。3、前河沿東路延伸段改造范圍內(nèi)年滿周歲以上、征收土地占現(xiàn)有承包地以上的失地農(nóng)民，依據(jù)甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法規(guī)定，在征收土地時一次性繳納養(yǎng)老金參加養(yǎng)老保險。養(yǎng)老保險費用由個人和政府按 46 的比例共同承擔。-6-其中政府承擔部分列入土地征收總費用，從土地出讓收益中支付；農(nóng)民個人承擔部分從征地補償費中抵交，不足部分由農(nóng)民補交。4、耕地被征用后，完全失去土地和部分失去土地導致生活困難的群眾，符合低保申領(lǐng)條件的可按程序納入城市低保。八、實施步驟及建設(shè)任務(wù)城中村改造采取先易后難、分類推進的方式進行。計劃用 5 年時間完成城中村改造任務(wù)。有公益性項目和商業(yè)開發(fā)價值，而且能夠快速融入城市經(jīng)濟圈的城中村先行改造開發(fā)，對不具備條件的暫不予改造開發(fā)。2010 年，以前河沿東路延伸段拓通改造工程為試點,探索總結(jié)全市城中村改造工作經(jīng)驗。1、2010 年 3 月底之前，制定完成前河沿東路延伸段建設(shè)性詳細規(guī)劃，全面完成工程涉及范圍內(nèi)的調(diào)查摸底工作，對現(xiàn)有建筑、違章建筑、集體積累、企業(yè)現(xiàn)狀等方面進行深入細致的調(diào)查，對涉及的戶數(shù)、人口、住房面積、宅基地、耕地等基本情況進行詳細統(tǒng)計。2、從 4 月份開始，全面啟動前河沿東路延伸段的征地拆遷工作，6 月底全面完成征地拆遷任務(wù)。3、從 7 月份開始，全面進入項目建設(shè)階段，道路建設(shè)和周邊開發(fā)同步進行。4、建設(shè)工程涉及的城市道路、供排水、環(huán)衛(wèi)、供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施納入城市市政和公用設(shè)施，由政府統(tǒng)一建設(shè)和管理。-7-5、建設(shè)工程完工后，新組建的社區(qū)居委會納入相關(guān)街道辦事處進行管理，社區(qū)干部由原村委會干部擔任。九、風險分析1、政策風險。實施前河沿東路延伸段拓通改造項目符合中央關(guān)于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)、推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進程的大政方針，符合科學發(fā)展觀關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，符合州委、州政府“把臨夏市建成全州區(qū)域經(jīng)濟中心”的總體目標 和“ 西建園區(qū)、東建新區(qū)”的戰(zhàn)略部署，符合臨夏市經(jīng)濟社會發(fā)展的水平和現(xiàn)實需要。在項目中行使征地和拆遷職能的市拆遷辦具有法定的拆遷主體資格，項目實施方案確定的征地、拆遷補償和安置辦法符合國家土地管理法和城市房屋拆遷管理條例等法律法規(guī)。項目不存在不符合政策和違規(guī)的風險。2、收益風險。對政府而言，通過合法征用和出讓土地，解決了部分城市建設(shè)資金和社會保障資金，達到了推進城市建設(shè)的目的。對群眾而言，項目的宅基地補償標準、耕地補償標準和社會保障標準，可以讓群眾在征遷后能夠有能力獲得更好的住房和社會保障。對開發(fā)商而言，當前的房地產(chǎn)市場價格、建筑市場成本和政府現(xiàn)行地價可以讓開發(fā)商保持一定的利潤水平。項目收益上可以實現(xiàn)政府、群眾和開發(fā)商的三贏。3、社會風險。從長遠看，項目的實施可以帶動涉及區(qū)域的經(jīng)濟社會快速發(fā)展，給群眾普遍帶來較高的經(jīng)濟收入、社會服務(wù)、社會-8-保障、就業(yè)機會等方面的實惠。從當前看，1：1.5 的宅基地補償標準和 8.155 萬元/畝的耕地補償標準比較高，群眾所得補償金可以在該區(qū)域購買一套以上的住房，另有一定的剩余資金；對失地農(nóng)民實行醫(yī)療和社會養(yǎng)老保險制度，解決了農(nóng)民失地后的社會保障和后顧之憂。從操作層面看，項目對住宅樓的面積、高層和小高層進行了合理規(guī)劃，對符合條件的失地農(nóng)民納入城市低保，考慮了低收入家庭和困難群眾的利益。項目兼顧了群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益，兼顧了社會弱勢群體的利益，可贏得大多數(shù)群眾的理解和支持，引發(fā)大規(guī)模群體上訪、影響社會穩(wěn)定的風險比較小。十、職責分工1、市上成立臨夏市前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工作領(lǐng)導小組，由市長擔任組長，分管城建、農(nóng)村工作的副書記、副市長、市人大、市政協(xié)分管領(lǐng)導、拆遷辦主任擔任副組長，市建設(shè)、國土、公安、法院、民政、發(fā)改、財政、農(nóng)業(yè)、社保、房產(chǎn)、民營、宣傳、廣電、城管、法制等部門負責人和城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、東關(guān)街道辦事處主任為成員。領(lǐng)導小組主要職責是：負責總體規(guī)劃、制定政策、協(xié)調(diào)指導和督促檢查；安排部署前河沿東路建設(shè)（城中村改造）工作，研究決定工作中的重大問題；審查總體規(guī)劃綱要，審查批準工作年度計劃和總體規(guī)劃，審批每個村的改造方案，研究決定其他重大事項。工作人員從市建設(shè)、國土、公安、法院、民政、發(fā)改、財政、農(nóng)業(yè)、社保、房產(chǎn)、民營、宣傳、城管、法制等部門和城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)、東關(guān)街道-9-抽調(diào)。2、領(lǐng)導小組辦公室主要負責組織編制年度計劃及總體規(guī)劃，報領(lǐng)導小組批準；開展各項調(diào)查研究工作，并向領(lǐng)導小組提交有關(guān)專題報告；定期向領(lǐng)導小組報告工作進展情況；指導各鎮(zhèn)改造工作；負責對外宣傳；承擔領(lǐng)導小組交辦的其他工作。3、城郊鎮(zhèn)、折橋鎮(zhèn)和東關(guān)街道全面負責本轄區(qū)城中村改造工作，是實施者和責任主體。各村主要負責做好拆遷和安置工作，不具體負責工程建設(shè)和管理。4、市建設(shè)局主要編制和報批總體規(guī)劃；制定和報批專項規(guī)劃及各專項規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范；制定改造建設(shè)管理辦法，抓好建設(shè)管理工作；查處違章建筑，制止亂建行為；抓好道路、供排水及電、暖、氣、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；依法辦理改造項目所涉及的行政許可事項。5、市國土局主要負責土地使用權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)換和征地補償工作；對集體土地依法確權(quán)，辦理土地手續(xù)，依法辦理建設(shè)項目所涉及的土地行政許可事項，負責建設(shè)改造中的土地儲備工作。6、市民政局主要負責建設(shè)改造中的撤村建居工作；制定撤村建居實施意見；審核各鎮(zhèn)的撤村建居方案；對撤村建居工作進行具體指導，負責居民及群眾的低保工作。7、市公安局主要負責建設(shè)改造中的戶籍轉(zhuǎn)換工作；制定戶籍管理辦法；做好村民的戶籍性質(zhì)轉(zhuǎn)變、戶口簿換發(fā)、常住人口登記表-10-更換、人口信息數(shù)據(jù)變更維護；做好突發(fā)事件處理和維護治安工作。8、市房產(chǎn)局主要負責建設(shè)改造中的房產(chǎn)管理工作；制定房產(chǎn)管理辦法；做好房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。9、市社保局主要負責轉(zhuǎn)換身份后居民的社會保障工作，落實好甘肅省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法；抓好轉(zhuǎn)換身份后居民的職業(yè)培訓和職業(yè)介紹；指導各鎮(zhèn)盡快建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系。10、市發(fā)改局負責建設(shè)改造項目的備案