策源－太湖度假村項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

太湖度假村地塊太湖度假村地塊 市場(chǎng)市場(chǎng)定位報(bào)告定位報(bào)告1本次提案邏輯思路地塊屬性研究分析Part 1 市場(chǎng)研究Part 2 區(qū)域個(gè)案分析與總結(jié)Part 3 項(xiàng)目定位 發(fā)展建議Part 4 2Part 1 地塊研究及判斷3地塊屬性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積： 15180.7容積率： 1.05建筑高度： 4層平均樓板價(jià)： 614.82元 /用地性質(zhì)：商業(yè)、居住本項(xiàng)目不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不具備向成熟、完善型社區(qū)發(fā)展條件。4地塊屬性周邊資源太湖新城蠡湖新城比鄰太湖、蠡湖新城新興城市板塊輻射五里湖擁有五里湖稀缺的湖景資源與景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)山水路的拓寬，增加了項(xiàng)目外部聯(lián)系的交通通達(dá)性項(xiàng)目存在較為理想的外部條件及發(fā)展空間。5地塊屬性容積率導(dǎo)向密度低中高容積率0.30.35 0.350.4 0.40.5 0.50.7 0.70.91.0獨(dú)棟 獨(dú)棟雙拼 雙拼 聯(lián)排獨(dú)棟 聯(lián)排疊加類別墅（疊加）獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼6地塊屬性容積率導(dǎo)向容積率： 1.05建筑高度： 4層聯(lián)排、疊加疊加、花園洋房 密度較高、社區(qū)層次偏低密度較低、社區(qū)層次較高問題：項(xiàng)目定位與所屬板塊價(jià)值的關(guān)聯(lián)性。7地塊屬性板塊價(jià)值山水湖濱威尼斯寶界山莊 湖璽莊園太湖山莊名稱 主要物業(yè)形態(tài) 平均 銷 售均價(jià)湖璽莊園 獨(dú) 棟別 墅 15500寶界山莊 獨(dú) 棟別 墅 12000湖之戀 獨(dú) 棟別 墅 12500五里湖別墅板塊印象高端居住板塊特征8項(xiàng)目定位思路延伸地塊屬性 板塊價(jià)值低密度別墅板塊印象；高端居住板塊特征。較好的外部發(fā)展空間；1.05容積率產(chǎn)品導(dǎo)向。聯(lián)排類別墅的中高檔物業(yè)需求一種創(chuàng)新的產(chǎn)品發(fā)展路線9Part 2 市場(chǎng)研究10板塊格局與研判蠡湖板塊 蠡湖 1號(hào)太湖板塊太湖社區(qū)魅力之城順馳價(jià)格、社區(qū)規(guī)模、品牌的競(jìng)爭(zhēng)。11市場(chǎng)格局與研判太湖收藏家山水名苑目前市場(chǎng)未來市場(chǎng)12目前市場(chǎng) V未來市場(chǎng)的思考目前市場(chǎng) 客戶的分流未來市場(chǎng) 產(chǎn)品的同質(zhì)化創(chuàng)新的產(chǎn)品路線得到驗(yàn)證市場(chǎng)突圍13Part 3 個(gè)案分析14個(gè)案 【 山水名苑 】 物業(yè)類型分析總套數(shù)： 198規(guī)劃會(huì)所聯(lián)排： 109套， 250 左右單價(jià)： 11000元 /疊加： 24套， 180 左右單價(jià)： 9500元 /聯(lián)排：項(xiàng)目利潤(rùn)導(dǎo)向；疊加：項(xiàng)目現(xiàn)金流量。15個(gè)案 【 山水名苑 】 產(chǎn)品分析 【 聯(lián)排 】?jī)?yōu)勢(shì)雙車庫設(shè)計(jì)（半地下室）餐廳挑高處理贈(zèng)送地下室（ 80 100）大面積的空中露臺(tái)德式風(fēng)格的創(chuàng)新劣勢(shì)排列較為單一私密性較差（產(chǎn)品間距）缺少別墅的舒適度與資源融合度16個(gè)案的思考戶型基本無特色；無論面積大小，均仍停留在中端住宅的常規(guī)功能布局上，無任何突破；部分大戶型內(nèi)未做出大戶型的舒適度。區(qū)域產(chǎn)品、戶型設(shè)計(jì)無亮點(diǎn)，無創(chuàng)新，幾乎全為傳統(tǒng)的常規(guī)戶型，難以從產(chǎn)品上提升項(xiàng)目品質(zhì)，拉開社區(qū)層次。17Part 4 項(xiàng)目定位 發(fā)展建議18項(xiàng)目現(xiàn)狀權(quán) 比 細(xì) 目 優(yōu) 良 一般 較 差 差土地 級(jí)別 自然景 觀 環(huán) 境 污 染 交通情況 生活配套 學(xué)區(qū)情況 社會(huì)人文 區(qū)位形象 較好的區(qū)域形象與自然資源；較為缺乏的生活配套。19從目前現(xiàn)狀預(yù)測(cè)未來發(fā)展趨勢(shì)本區(qū)域未來前景可觀1.無錫太湖新城板塊的快速發(fā)展2.大學(xué)城逐漸形成的輻射影響力3.政府搬遷南泉的規(guī)劃不利因素1.市場(chǎng)未來不可預(yù)見性大2.區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈20項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目地塊SwOTl 較好的資源整合（湖景、山體）l 五里湖高端板塊居住屬性l 與外部聯(lián)系的交通通達(dá)性l 規(guī)模較小，無法做高端物業(yè)規(guī)劃l 容積率、地塊限高等因素?zé)o法突破板塊高端屬性l 地塊目前存在的私房環(huán)境的印象l 部分位置規(guī)劃的局限性l 類別墅與板塊市場(chǎng)產(chǎn)品的差異化l 項(xiàng)目后期產(chǎn)品、規(guī)劃調(diào)整空間l 政府梁溪生態(tài)公園規(guī)劃實(shí)施l 蠡湖、太湖新城板塊的威脅l 類別墅價(jià)格與板塊別墅價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)l 現(xiàn)有、未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅21對(duì)項(xiàng)目未來客戶的研判 從馬斯洛需求層次模式看購房的地域傾向安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)生存需求修身養(yǎng)性，享受生活身份與地位的象征良好的社區(qū)歸屬感環(huán)境物業(yè)與安全性基本滿足居住功能疊加聯(lián)排本項(xiàng)目所屬第一居所為主要目的；第二居所為次要選擇。22綜合分析及問題界定1.05容積率與板塊價(jià)值和景觀資源利用的矛盾1.05容積率下如何進(jìn)行產(chǎn)品選擇與景觀營(yíng)造，使地塊與景觀資源的利用最大化？聯(lián)排別墅與（類別墅）疊加產(chǎn)品價(jià)格認(rèn)知的矛盾在售個(gè)案 11000元 /平方米價(jià)格與獨(dú)棟別墅 12000元 /平方米的認(rèn)知23根據(jù)問題需求突破產(chǎn)品創(chuàng)新 跳躍式升級(jí)規(guī)劃方案景觀資源最大化產(chǎn)品方案升級(jí)聯(lián)排價(jià)值B A24案例借鑒規(guī)劃圖 (A)組團(tuán)與景觀組織方式25案例借鑒規(guī)劃圖 (A)路網(wǎng)與景觀組織方式26產(chǎn)品方案聯(lián)排、類別墅升級(jí)（ B）建筑空間內(nèi)部空間庭院空間附 加 值建筑風(fēng)格產(chǎn)品方案升級(jí)聯(lián)排價(jià)值 類獨(dú)棟化1、改變兵營(yíng)式排布方式，建筑錯(cuò)落排布，增加采光面，優(yōu)化內(nèi)部空間；2、通過多種組團(tuán)圍合方式，實(shí)現(xiàn)多重庭院設(shè)計(jì)，增加私家庭院的個(gè)性；3、多樣化的入戶方式，實(shí)現(xiàn)入戶的私密性；4、增加立面的個(gè)性與變化，實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟別墅的視覺感受。27戶型配比原則主力戶型面積與小獨(dú)棟趨同小部分大戶型類雙拼產(chǎn)品作為社區(qū) “樓王 ”在前期展示以提升品牌形象部分小戶型經(jīng)濟(jì)聯(lián)排或疊加作為景觀較弱位置的輔助產(chǎn)品戶型面積區(qū)間建議（ B）此原則下的戶型面積配比建議產(chǎn) 品 類 型 面 積 區(qū) 間 比例 備 注舒適型 聯(lián) 排 B 300 350M2 75% 臨 水，位置景 觀較 好經(jīng)濟(jì) 型 聯(lián) 排 /疊加 180 250M2 24% 不 臨 水，位置景 觀 次之類 雙拼 聯(lián) 排 4