華業(yè)行-北京韓建新鹿國際項目商業(yè)市場調(diào)研及策劃報告-52頁-2008年

韓建韓建 新鹿國際項目商業(yè)部分新鹿國際項目商業(yè)部分市場調(diào)研及策劃報告市場調(diào)研及策劃報告2008年年 2月月本案本案四通橋四通橋- 白石橋（白頤路）白石橋（白頤路）航天橋航天橋 - 阜成門橋（阜外大街）阜成門橋（阜外大街）花園橋花園橋 官園橋（車公莊大街）官園橋（車公莊大街）紫竹橋紫竹橋 西直門橋（西直門外大街）西直門橋（西直門外大街）蘇州橋蘇州橋 四通橋四通橋阜石路阜石路蘇州橋蘇州橋新興橋（西三環(huán)沿線）新興橋（西三環(huán)沿線）區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研范范圍圍薊門橋薊門橋復(fù)興門橋（西二環(huán)沿線）復(fù)興門橋（西二環(huán)沿線）區(qū)域商業(yè)環(huán)境回顧：區(qū)域商業(yè)環(huán)境回顧：西直門作為北京內(nèi)城的九大城門之一，以前卻是屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，像北京北站等一些老的交通樞紐一直保留在區(qū)域內(nèi)。而且西直門區(qū)域目前仍有大量的老式住宅，如果政府沒有進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，仍會影響西直門商業(yè)的發(fā)展。此外，西直門立交橋作為北京最大的交通樞紐之一，雖然方便了西直門與其他區(qū)域的交通聯(lián)接，但也像一個巨大的屏障一樣，把西直門區(qū)域隔離成西直門內(nèi)和西直門外兩個區(qū)域。西直門內(nèi)，以新街口的臨街小店為主，適合年輕女性到那里淘時尚類的服飾，而西直門外則以動物園區(qū)域的批發(fā)市場為主，致使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)無法形成有效互動，導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展一直停滯不前。區(qū)域商業(yè)環(huán)境前瞻：區(qū)域商業(yè)環(huán)境前瞻：隨著中關(guān)村的南擴，海淀區(qū)也不再把目光單一地投向中關(guān)村，一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)開始向西直門進(jìn)行轉(zhuǎn)移。另外，西外商務(wù)區(qū)已被列為西城區(qū)重點發(fā)展的六個功能街區(qū)之一，根據(jù)北京城市總體規(guī)劃和城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，將成為集科技、旅游、交通、商服、文教為一體的高度繁榮的城市綜合區(qū)。此外，軟環(huán)境政策方面的優(yōu)惠措施，也是吸引優(yōu)質(zhì)客戶提升區(qū)域環(huán)境的重要砝碼。 西直門區(qū)域由于其便利的交通環(huán)境和成熟的居住環(huán)境以及逐漸成熟的商業(yè)氛圍，再加上良好的未來期望，無論是對本區(qū)域還是周邊區(qū)域人群都將會有很強的聚合力。尤其是包括西環(huán)廣場、楓藍(lán)國際等一批標(biāo)志性建筑的出現(xiàn)，對區(qū)域核心商圈的崛起有著不可估量的作用，推動了西直門商圈區(qū)域價值的實現(xiàn)。區(qū)域商業(yè)特點簡析：區(qū)域商業(yè)特點簡析：餐飲業(yè)特別是中大型、高檔中餐需求旺盛，政務(wù)、商務(wù)消費凸顯。餐飲業(yè)特別是中大型、高檔中餐需求旺盛，政務(wù)、商務(wù)消費凸顯。集團(tuán)消費占據(jù)主流，特別是軍隊、國有企業(yè)、金融行業(yè)。集團(tuán)消費占據(jù)主流，特別是軍隊、國有企業(yè)、金融行業(yè)。品牌快餐店由于對環(huán)境要求較高，多分布在西外大街北側(cè)，數(shù)量較多品牌快餐店由于對環(huán)境要求較高，多分布在西外大街北側(cè)，數(shù)量較多阜石路精品美食街的出現(xiàn)顯示出區(qū)域消費需求的旺盛。阜石路精品美食街的出現(xiàn)顯示出區(qū)域消費需求的旺盛。 區(qū)域內(nèi)缺少品質(zhì)高、面積大的商用物業(yè)，制約了高端娛樂行業(yè)的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)缺少品質(zhì)高、面積大的商用物業(yè)，制約了高端娛樂行業(yè)的發(fā)展。大眾化娛樂行業(yè)數(shù)量適中，較多租賃臨街鋪面。大眾化娛樂行業(yè)數(shù)量適中，較多租賃臨街鋪面。高端娛樂業(yè)的消費需求并未飽和，制約其發(fā)展的原因是高品質(zhì)商用物業(yè)的缺少。高端娛樂業(yè)的消費需求并未飽和，制約其發(fā)展的原因是高品質(zhì)商用物業(yè)的缺少。 零售類商業(yè)總體檔次偏低，經(jīng)營狀況一般零售類商業(yè)總體檔次偏低，經(jīng)營狀況一般批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主，總體規(guī)模大但位置集中，在區(qū)域內(nèi)并不具普遍性。批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主，總體規(guī)模大但位置集中，在區(qū)域內(nèi)并不具普遍性。中高端零售業(yè)較少，超市較多，寫字樓內(nèi)的零售商業(yè)則以小型超市為主。中高端零售業(yè)較少，超市較多，寫字樓內(nèi)的零售商業(yè)則以小型超市為主?？傮w看來，區(qū)域內(nèi)零售類商業(yè)檔次偏低，同時各檔次、不同類型的零售商業(yè)經(jīng)營狀況均一般總體看來，區(qū)域內(nèi)零售類商業(yè)檔次偏低，同時各檔次、不同類型的零售商業(yè)經(jīng)營狀況均一般區(qū)域消費人群簡析：區(qū)域消費人群簡析：1、 80萬常住人口：天兆家園、長河灣、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、熙府桃園等近 20個高檔住宅小區(qū)，以及多個單位的居住區(qū)，常住人口已經(jīng)達(dá) 50多萬。同時周邊還包括北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京電影學(xué)院、中央財經(jīng)大學(xué)、政法大學(xué)等眾多高等院校的居住人口，該區(qū)域的常住人口將達(dá)到 80萬左右。 2、大量白領(lǐng)人士涌入：西環(huán)廣場、華遠(yuǎn)企業(yè)號、長河灣等高檔寫字樓項目落成，未來將吸引一些知名企業(yè)入駐。而這些入駐企業(yè)內(nèi)的白領(lǐng)員工，無疑將成為西直門區(qū)域中高檔商業(yè)的主力消費軍。區(qū)域商業(yè)形態(tài)：區(qū)域商業(yè)形態(tài)：餐飲業(yè)數(shù)量最多，但分散布局，不具備規(guī)模效應(yīng)餐飲業(yè)數(shù)量最多，但分散布局，不具備規(guī)模效應(yīng)批發(fā)市場、百貨業(yè)總體規(guī)模大，但位置集中批發(fā)市場、百貨業(yè)總體規(guī)模大，但位置集中區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù) 1小、中型餐飲在區(qū)域內(nèi)占據(jù)主流。小、中型餐飲在區(qū)域內(nèi)占據(jù)主流。小型：小型： 300 以下以下 中型：中型： 300 500 中中 大型：大型： 500 以上以上區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù) 2區(qū)域內(nèi)臨街鋪面較多，但形象簡陋。區(qū)域內(nèi)臨街鋪面較多，但形象簡陋。業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù) 3茶吧、酒吧、茶吧、酒吧、 KTV、電影類業(yè)態(tài)多為低端消費、電影類業(yè)態(tài)多為低端消費區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù) 4證券、保險業(yè)集中于寫字樓內(nèi)，銀行以臨街為主。證券、保險業(yè)集中于寫字樓內(nèi)，銀行以臨街為主。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分類數(shù)據(jù) 5由于本區(qū)域內(nèi)的老式建筑占據(jù)了主要臨街面，并較少分布高檔商用物業(yè)，由于本區(qū)域內(nèi)的老式建筑占據(jù)了主要臨街面，并較少分布高檔商用物業(yè)，因此大部分銀行集中在臨街的小門臉內(nèi)，形象力較差。因此大部分銀行集中在臨街的小門臉內(nèi)，形象力較差。本區(qū)域商務(wù)、政務(wù)氛圍的現(xiàn)狀本區(qū)域商務(wù)、政務(wù)氛圍的現(xiàn)狀政務(wù)氛圍政務(wù)氛圍財政部財政部國際工商管理局國際工商管理局國家藥品監(jiān)督局國家藥品監(jiān)督局國家輕工業(yè)局國家輕工業(yè)局建設(shè)部建設(shè)部 國土資源部國土資源部 國家審計署國家審計署教育部教育部國家信息中心國家信息中心商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍香香格格里里拉拉配套寫字樓配套寫字樓香宮香宮咖啡廳咖啡廳餐飲餐飲酒吧酒吧高級商務(wù)活動的中心高級商務(wù)活動的中心西西環(huán)環(huán)廣廣場場嘉茂購物嘉茂購物 中心中心現(xiàn)有最好的甲級寫字樓現(xiàn)有最好的甲級寫字樓凱凱旋旋大大廈廈員工餐廳員工餐廳會議室會議室頂樓咖啡廳頂樓咖啡廳航空訂票航空訂票商務(wù)中心商務(wù)中心滿足基本需求的商住樓滿足基本需求的商住樓證券交易證券交易創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值商家為什么經(jīng)營商鋪？商家為什么經(jīng)營商鋪？展示效果展示效果建建 筑筑外表形形象象內(nèi)內(nèi)質(zhì)質(zhì)功能功能地段地段 /交通交通其他功能其他功能西二環(huán)及周邊路網(wǎng)構(gòu)成良好的區(qū)域易達(dá)性西二環(huán)及周邊路網(wǎng)構(gòu)成良好的區(qū)域易達(dá)性西直門消費需求旺盛西直門消費需求旺盛匯聚北京匯聚北京 50%的車流的車流濃厚的學(xué)院文化濃厚的學(xué)院文化政府職能機構(gòu)密集政府職能機構(gòu)密集科技、文化、教育機構(gòu)密集科技、文化、教育機構(gòu)密集商、政務(wù)人士密集商、政務(wù)人士密集物業(yè)綜合功能物業(yè)綜合功能緊依六大版塊緊依六大版塊 奧運版塊金融版塊中關(guān)村文化版塊國家機關(guān)行政版塊本案西單、王府井商業(yè)版塊CBD商務(wù)版塊國家機關(guān)行政版塊國家機關(guān)行政版塊 黨和國家機關(guān)最為集中的現(xiàn)代辦公區(qū) 特殊的區(qū)位特征 國家審計署國土資源部國家藥品監(jiān)督管理局財政部 教育部國家信息中心國家國內(nèi)貿(mào)易局國家工商行政管理局建設(shè)部國家輕工業(yè)局 北京金融街已基本建成，中國人民銀行等 30多家金融機構(gòu)和 650余家國內(nèi)外企業(yè)在此落戶； 其中全國性商業(yè)銀行 17家、全國性保險公司 9家。中國電信、中國移動通訊等一批國家級信息通訊企業(yè)、金融服務(wù)類中介公司也聚集在此。 北京金融街將建成北京地區(qū)資金最密集、市場最活躍、資訊最發(fā)達(dá)、設(shè)施最完善、環(huán)境最優(yōu)美的國際化金融服務(wù)中心。中關(guān)村中關(guān)村文化版文化版塊塊 眾多高等學(xué)府、紀(jì)念館位于周邊，文化氛圍濃厚； 距離中關(guān)村高科技園區(qū)較近。外交學(xué)院建工學(xué)院北京工商大學(xué)徐悲鴻紀(jì)念館魯迅紀(jì)念館輕工業(yè)學(xué)院工運學(xué)院位置：緊臨西城區(qū)交通主干道的絕佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮點。位置：緊臨西城區(qū)交通主干道的絕佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮點。交通：輕易擁有城市環(huán)路交通的便利，南北東西、四通八達(dá)，出行十分便捷交通：輕易擁有城市環(huán)路交通的便利，南北東西、四通八達(dá)，出行十分便捷 。環(huán)境：環(huán)境：人文環(huán)境：地處文化氣氛濃郁的北京西區(qū)。人文環(huán)境：地處文化氣氛濃郁的北京西區(qū)。經(jīng)濟環(huán)境：區(qū)域內(nèi)已形成獨特的集商務(wù)、政務(wù)于一體的消費氛圍。經(jīng)濟環(huán)境：區(qū)域內(nèi)已形成獨特的集商務(wù)、政務(wù)于一體的消費氛圍。 本案現(xiàn)狀分析本案現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：西直門核心地帶西直門核心地帶高消費人群高消費人群機關(guān)、企業(yè)、高校林立機關(guān)、企業(yè)、高校林立綜合配套完善綜合配套完善本案商業(yè)的價值體現(xiàn)本案商業(yè)的價值體現(xiàn)：本案本案 SWOT分析分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：西直門核心地帶西直門核心地帶規(guī)模適中規(guī)模適中臨街面長、獨立商業(yè)支持臨街面長、獨立商業(yè)支持項目本身可以形成環(huán)形交通項目本身可以形成環(huán)形交通沿線區(qū)域正在形成的聚集效應(yīng)沿線區(qū)域正在形成的聚集效應(yīng)區(qū)域繁榮的領(lǐng)跑者區(qū)域繁榮的領(lǐng)跑者劣勢：劣勢：商業(yè)氛圍有待培育商業(yè)氛圍有待培育自身競爭自身競爭機會：機會：西區(qū)潛在的消費市場西區(qū)潛在的消費市場西直門周邊商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量小西直門周邊商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量小市場供需關(guān)系的良性發(fā)展市場供需關(guān)系的良性發(fā)展不斷增長的整體需求不斷增長的整體需求威脅：威脅：西直門西北角、白頤路、西二西直門西北角、白頤路、西二 環(huán)沿線的環(huán)沿線的同類產(chǎn)品市場供應(yīng)同類產(chǎn)品市場供應(yīng)政策的影響政策的影響百貨業(yè)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)：本項目層高、柱距、核載、面積等本項目層高、柱距、核載、面積等均滿足百貨業(yè)開店物業(yè)條件，但百均滿足百貨業(yè)開店物業(yè)條件，但百貨店通常選擇商業(yè)核心區(qū)域經(jīng)營，貨店通常選擇商業(yè)核心區(qū)域經(jīng)營，本項目所在位置和周邊商業(yè)環(huán)境不本項目所在位置和周邊商業(yè)環(huán)境不適合百貨業(yè)的發(fā)展。適合百貨業(yè)的發(fā)展。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 層高（ m） 柱距（ m） 面積（ m2） 核載（ kg/m2） 發(fā)展意向超市超市 6m 8m-9m 3000-20000 500-800 居住人口密集居住人口密集超市業(yè)態(tài)：超市業(yè)態(tài)：本項目層高及面積都能滿足大賣場本項目層高及面積都能滿足大賣場等業(yè)態(tài)開店條件，但考慮到本項目等業(yè)態(tài)開店條件，但考慮到本項目的高端定位以及未來入住的高端客的高端定位以及未來入住的高端客戶的因素，項目可以規(guī)劃戶的因素，項目可以規(guī)劃 3000-4000平米左右的精品超市作為配套平米左右的精品超市作為配套。品牌折扣店：品牌折扣店：本項目層高、柱距、核載、面積等本項目層高、柱距、核載、面積等均滿足品牌折扣店開店物業(yè)條件，均滿足品牌折扣店開店物業(yè)條件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就但品牌折扣店可支付租金偏低，就項目檔次和綜合經(jīng)濟效益評定，品項目檔次和綜合經(jīng)濟效益評定，品牌折扣店不是本項目最佳選擇。牌折扣店不是本項目最佳選擇。高檔餐飲業(yè)：高檔餐飲業(yè)：高檔餐飲具有形象好，聚客能力強高檔