青島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

My a r s to s he r on 島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 My a r s to s he r on 錄 1、總 論 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目概況 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目簡(jiǎn)介 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 制依據(jù) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 資與資金來(lái)源 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 導(dǎo)思想及建設(shè)目標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目效益 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目存在的問(wèn)題及建議 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目背景 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目建設(shè)的必要性 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目建設(shè)的可行性 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 3、規(guī) 模確定 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 業(yè)街現(xiàn)狀 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 在問(wèn)題 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 模確定 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 城鎮(zhèn) “ 商業(yè)街 ” 功能 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 來(lái)的 “ 商業(yè)街 ” 建設(shè)目標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 My a r s to s he r on 、場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 址選擇 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 設(shè)條件 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 5、建設(shè)方案 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 計(jì)指導(dǎo)思想 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 計(jì)原則 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 平面布置 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 設(shè)方案比選 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 目建設(shè)內(nèi)容 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 程建設(shè)方案 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 用工程技術(shù)方案 . 錯(cuò)誤 !未 定義書(shū)簽。 6、消 防 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 外消防設(shè)計(jì) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 內(nèi)消防設(shè)計(jì) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 7、環(huán)境保護(hù) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 工中的環(huán)境保護(hù) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 營(yíng)期間環(huán)境保護(hù) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 8、節(jié) 能 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 My a r s to s he r on 計(jì)依據(jù) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 能措施 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 9、項(xiàng)目管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 織管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 金管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 量管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 投標(biāo)管理 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度安排 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 10、組織機(jī)構(gòu)、人力資源配置 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 織機(jī)構(gòu) . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 力資源配置 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 11、投資估算及資金籌措 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 資估算 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 金籌措 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 資計(jì)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 12、效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 濟(jì)效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 會(huì)效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 My a r s to s he r on 境效益分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 13、結(jié)論 . 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 My a r s to s he r on 一章 總論 目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：青島市 *中心和綜合辦公樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：青島市 *置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市 *號(hào) 項(xiàng)目用地面積： 9844 項(xiàng)目總建筑面積： 70000上建筑面積： 55000下建筑面積： 15000 項(xiàng)目總投資： 23000 萬(wàn)元 項(xiàng)目建設(shè)期： 18 個(gè)月 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 目提出背景 青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng) 119 度 30 分 121 度，北緯35 度 35 分 37 度 09 分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積 10654 平方公里，其中市區(qū) 1102 平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱(chēng)為中國(guó)五大外貿(mào)口岸 ，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開(kāi)放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。 青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地 ,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。 作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開(kāi)放的窗口， 1992 年省人民政府把青島確定為山東省對(duì)外開(kāi)放的龍頭。為了適應(yīng)改革開(kāi)放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國(guó)際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。 青島市 *號(hào)地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積 7803 地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項(xiàng)目名稱(chēng) 為青島市 *中心和綜合辦 My a r s to s he r on 樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托 青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。 目建設(shè)必要性 1、實(shí)現(xiàn)東部開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。 根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開(kāi)發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹(shù)立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)。 2、本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。 “衣食住行”對(duì) 于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。2005 年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂(lè)等項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49億元以上，比上年增長(zhǎng)約 48%，其中社會(huì)性投資占 86%。23 個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂(lè)路文化街正式開(kāi)街， 被文化部命名為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃 ，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。 2006 年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。 一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有 51 個(gè)，總投資額約 416 億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老 人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些 My a r s to s he r on 目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂(lè)部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個(gè)，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店 18 家，投資額約 83 億元。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前， 希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。 以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo) ,以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口 ,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能 ,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國(guó)重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。 3、符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃 具有重要作用，建設(shè)確有必要。 建設(shè)單位基本情況 起人情況 本項(xiàng)目由青島市 *置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。 營(yíng)宗旨 通過(guò)項(xiàng)目各方真誠(chéng)合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。通過(guò)認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 營(yíng)范圍 在青島市 *號(hào) 地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷(xiāo)售、出租房屋及物業(yè)管理。 My a r s to s he r on 總投資 本項(xiàng)目總投資為 23000 萬(wàn)元。 可行性研究工作的結(jié)論 可行性研究結(jié)論 1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。 2、通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。 3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線(xiàn)電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿(mǎn)足項(xiàng)目需求。 4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1 表 1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指 標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備注 1 總投資 萬(wàn)元 23000 2 占地面積 844 3 總建筑面積 0000 其中：接待中心 5000 網(wǎng)點(diǎn) 8000 地下室 5000 寫(xiě)字樓 2000 My a r s to s he r on 二章 市場(chǎng)分析 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 地產(chǎn)發(fā)展概況 青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了誘人的魅力。近年來(lái)， 青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話(huà)以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開(kāi)工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看， 1984 年以青島市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司為代表的首批 4 家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1988 年 青島市開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來(lái)，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20 家。 1992 年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從 92年到 94年三年間，各年增長(zhǎng)率分別為 136%， 93 年達(dá)到頂峰， 94 年開(kāi)始增速減緩， 95 年以來(lái)增速明 My a r s to s he r on 減慢， 95 年增長(zhǎng)率為 96、 97 年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為 98 年開(kāi)始回升達(dá)到 元，比 97 年增長(zhǎng)了 99年增幅明顯加大，全年累計(jì)完成投資 元，比 98 年增長(zhǎng) 目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)， 98 年房地產(chǎn)的增加值為 元，占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與全國(guó)情況基本一致，在經(jīng)歷了 9095 年增速明顯減緩， 96、 97 年出現(xiàn)了明顯的回落，98 年又開(kāi)始出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。隨著國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，青島市房地產(chǎn)形勢(shì)好。 2006 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù) 的投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，去年同期增長(zhǎng) 本年新簽建筑施工合同價(jià)款 比增長(zhǎng) 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 元 /人 ,增長(zhǎng) 一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 增幅比總產(chǎn)值高 百分點(diǎn)，占 建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá) 同比提高 百分點(diǎn)。其中國(guó)有及國(guó)有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場(chǎng)上的主要角色 ,前 6 個(gè)月，我市國(guó)有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值 元，與去年同期相比增長(zhǎng)了 占建筑工程產(chǎn)值的 二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成 上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，一級(jí)以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 其中：一級(jí)企業(yè)完成 元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 特級(jí)企業(yè)完成 元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的 My a r s to s he r on 模來(lái)看，大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過(guò)億元的單位共 31 家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 占全市總產(chǎn)值的 三、施工面積小幅上升，新開(kāi)工面積“放量”增長(zhǎng) 上半年 ,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá) 2916 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) 國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成 1000 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 全部施工面積的 上半年，新開(kāi)工面積 1165 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) 高于施工面積增幅 百分點(diǎn)，占全部施工面 積 同比提高 百分點(diǎn)。其中：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)施工面積 323 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 占新開(kāi)工施工面積的 同比上升 百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積放量增長(zhǎng) ,說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。 四、建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范 ,招投標(biāo)率占 90%以上 工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積 2709 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 招投標(biāo)率為 同比提高 百分點(diǎn)。其中：國(guó)有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積 999萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 招投標(biāo)率達(dá) 同比提高 百分點(diǎn)；一級(jí)資質(zhì)以上招投標(biāo)面積 1676 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 上升 分 點(diǎn)。 五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長(zhǎng) 隨著市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)來(lái)看，一級(jí)企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價(jià)款 元，占全部合同價(jià)款的 增長(zhǎng) 二 級(jí)企業(yè) 元，占 三級(jí)企業(yè) 元，占 六、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率增幅較快 在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專(zhuān)業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行 My a r s to s he r on 內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年 ,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 元 /人 ,比上年同期增長(zhǎng) 元 /人。 目前，全市注冊(cè)有 各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá) 15000 人?？傮w上看， 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線(xiàn)，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格能相差 4。 2006 年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼 續(xù)走強(qiáng) 今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看 , 全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，增長(zhǎng) ，拉動(dòng)全社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) 百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。 一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高 據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì) 2006 年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會(huì)展活動(dòng)日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá) 今年新高，分別為 中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高 ，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高 。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展看好。 二、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)火 上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(zhǎng)，一些餐飲名店、大店每 My a r s to s he r on 從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺(tái)率高和營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，元，增長(zhǎng) 其中 274 家星 級(jí)及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) 高于全社會(huì)零售額增幅 百分點(diǎn)。上半年全市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 1 千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá) 41 家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營(yíng)業(yè)收入位于前 3 位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 島肯德基有限公司，營(yíng)業(yè)收入 元，青島香格里拉大飯店有限公司，營(yíng)業(yè)收入 元。 三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng) 從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級(jí)住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 33 家，營(yíng)業(yè)額 元，占限 上住宿餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額的 私營(yíng)企業(yè) 144 家，營(yíng)業(yè)額 元，占 國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè) 43 家，營(yíng)業(yè)額 元，占 目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營(yíng)餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，餐飲業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。 四、市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場(chǎng)發(fā)展較快，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額 元，市場(chǎng)份額 其中星級(jí)住宿及限上餐飲企業(yè) 129 家，占全部限上企業(yè)的 實(shí)現(xiàn) 零售額 場(chǎng)份額達(dá) 五、能源消耗總體低速增長(zhǎng) 上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量 7051萬(wàn)千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng) 水消費(fèi)量 噸，增長(zhǎng) 汽油消費(fèi)量 728 噸，增長(zhǎng) 柴油消費(fèi)量 噸，下降 天 然氣消費(fèi)量 328 萬(wàn)立方米，增長(zhǎng) 397%；煤炭消費(fèi)量 噸，下降 My a r s to s he r on 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析 青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于 92 年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 95、96 年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變。實(shí)際銷(xiāo)售面積在94、 95 年達(dá)到 100 萬(wàn) 96 年開(kāi)始回落，從銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度看， 93、 94 兩年急劇增長(zhǎng)， 95 年維持了 94 年的水平， 96 年回落已成為必然，銷(xiāo)售面積下降 20%，僅為 7 年開(kāi)始反彈 ,98 年由于房改實(shí)施 ,銷(xiāo)售面積猛增至 99 年度房屋銷(xiāo)售形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷(xiāo)售房屋 236 萬(wàn) 98 年增長(zhǎng) 我市在今年迎 來(lái)大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。 其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市級(jí)旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃、青島市海上旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和青島市度假旅游專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，已通過(guò)中外專(zhuān)家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護(hù)和利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，已通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審；青島市游艇碼頭專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專(zhuān)家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn) 行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽(yáng)、李滄、膠州出臺(tái)了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)。市南、城陽(yáng)、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。 在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專(zhuān)家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專(zhuān)家評(píng)審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國(guó)家建設(shè)部，進(jìn)入國(guó)務(wù)院審批程序；青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過(guò)專(zhuān)家論 證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，并通過(guò)了專(zhuān)家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺(tái)風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開(kāi)。浮山灣國(guó)際郵輪母港 My a r s to s he r on 址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門(mén)通過(guò)強(qiáng)化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國(guó)外企業(yè)集團(tuán)來(lái)我市投資開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目 。2005 年，引進(jìn)旅游大項(xiàng)目 29 個(gè)，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國(guó)際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國(guó)際游艇俱樂(lè)部和華愛(ài)游艇俱樂(lè)部等一批旅游大項(xiàng)目落戶(hù)我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到 10 多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國(guó) 司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級(jí)酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。 事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過(guò)人的能量。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、 投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂(lè)等項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49 億元以上，比上年增長(zhǎng)約 48%，其中社會(huì)性投資占 86%。 23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂(lè)路文化街正式開(kāi)街，被文化部命名為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。 2006 年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的 特點(diǎn)。 一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有 51 個(gè)，總投資額約 416 億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂(lè)部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11 My a r s to s he r on ，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博 物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店 18 家，投資額約 83 億元。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。 目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地 上二層施工，藝術(shù)家工作室已開(kāi)始施工建設(shè)；中國(guó)海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃 2008 年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于 5 月封頂，計(jì)劃 7 月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入使用；唐島灣國(guó)際游艇俱樂(lè)部已與上海實(shí)業(yè)、英國(guó)財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開(kāi)工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。同時(shí)，一些先行開(kāi)工的項(xiàng)目則相繼開(kāi)放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場(chǎng)改造一期工程、 銀海游艇俱樂(lè)部會(huì)展中心已于 5 月份完工對(duì)游人開(kāi)放；靈山灣高爾夫 18 洞球場(chǎng)于 6 月份試營(yíng)業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目 唐島灣游艇俱樂(lè)部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過(guò) 10 億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場(chǎng)、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。 地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 從目前情況看，無(wú)論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 1、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 My a r s to s he r on 、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相應(yīng)出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。 3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段， 1998 年底全國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對(duì)福利分房的依賴(lài)，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房，銀行支持個(gè)人購(gòu)房信貸，各地成立了公 積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。 4、融資環(huán)境大大改善。中國(guó)人民銀行為配合國(guó)家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人 住房信貸的一系列相關(guān)政策，國(guó)務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。 5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程已步入法制化、規(guī)范化。 6、 1997 年上半年國(guó)家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998年全國(guó)人大通 過(guò)新的土地法，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。 在上述種種利好情況下，可以預(yù)見(jiàn)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，令人看好。特別是住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出較大的開(kāi)發(fā)力度，而且銷(xiāo)售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對(duì)住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會(huì)有越來(lái)越多的人購(gòu)買(mǎi)住房，住宅銷(xiāo)售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新