某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目 第一章 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園 項(xiàng)目 基本情況 一、項(xiàng)目名稱 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園 項(xiàng)目 （以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”） 二、項(xiàng)目業(yè)主 1、企業(yè)名稱： 海南 銀灣 旅游房產(chǎn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資方） 2、企業(yè)性質(zhì)： 有限公司 3、 企業(yè)概況： 海南 銀灣 旅游房產(chǎn)投資有限公司 隸屬于 海南 銀灣 國(guó)際集團(tuán)控股有限公司。海南 銀灣 國(guó)際集團(tuán)控股有限公司 由亞洲投資基金控股，全國(guó) 13 家知名企業(yè)共同出資組成的大型企業(yè)集團(tuán) 。 三、投資數(shù)額 本項(xiàng)目總投資 元。 四、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于 定安 縣 安麗湖 風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃用地 4040 畝，其中用于與農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行分成合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地為 1475 畝，另外 2565 畝地向農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行租賃開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃了休閑度假居住區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林活動(dòng)區(qū)四塊。堅(jiān)持保護(hù)性開(kāi)發(fā)和可持續(xù)開(kāi)發(fā)的理念。項(xiàng)目具有較好的生態(tài)效益、財(cái)務(wù)效益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 2 第二章 總 論 一、本項(xiàng)目研究的方法 本項(xiàng)目研究的方法主要運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、人文等方面的理論知識(shí)，結(jié)合項(xiàng)目所在地的現(xiàn)狀，分析了 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園各方面的條件，得出是否具備開(kāi)發(fā)的可行性結(jié)論。 二、本項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 1、國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策 和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； 2、國(guó)家批準(zhǔn)的旅游開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等； 3、國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)； 4、 *總體控制詳細(xì)性規(guī)劃； 5、海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要； 6、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； 7、國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； 三、可行性研究結(jié)論 1、從海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，順應(yīng)海南國(guó)際旅游島建設(shè)的要求，而且對(duì)增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、促進(jìn) *新農(nóng)村建設(shè)的旅游業(yè)發(fā)展、提高人民生活質(zhì)量具有不可估量的作用。 2、從 *縣旅游總體規(guī) 劃體系來(lái)看 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，它的開(kāi)發(fā)對(duì) *縣其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著帶動(dòng)和示范宣傳的作用，有利于各產(chǎn)業(yè)各區(qū)域的和協(xié)發(fā)展。 3、從 *風(fēng)景名勝區(qū)自身?xiàng)l件來(lái)看 其自然風(fēng)光、人文資源、鄉(xiāng)土風(fēng)情都具有一定的特色，享有一定的聲譽(yù)。這為本項(xiàng)目生態(tài)旅游的開(kāi)發(fā)和各方面的開(kāi)展奠定了深厚的基礎(chǔ)。 3 4、從 某某 休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)看 本項(xiàng)目挖掘、反映了 *的休閑旅游特色，既符合國(guó)情、省情，又具有地方特色。同時(shí)，本項(xiàng)目堅(jiān)持保護(hù)開(kāi)發(fā)并舉、保護(hù)優(yōu)先的原則，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的完美統(tǒng)一 。 4 第三章 海南省及 *縣的基本情況分析 一、海南省自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 1、自然地理社會(huì)概況 海南省是我國(guó)唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽(yáng)光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風(fēng)，自然條件十分優(yōu)越。最高平均氣溫 28、最低平均氣溫 年平均日照時(shí)數(shù) 時(shí)，年降水 平均相對(duì)濕度為 85%。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)。平均風(fēng)速 。陸地面積 平方公里，人口約 800 萬(wàn) ,其中非農(nóng)業(yè)人口 人，農(nóng)業(yè)人口 人。 從全國(guó)來(lái)看，北京是中國(guó)政治中心，上海是全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，而中國(guó)度假休閑中心非海南莫屬。也正源于此，亞洲論壇會(huì)址永駐海南，世界小姐選舉指定海南。其他國(guó)際性會(huì)議和大賽也紛紛光臨海南。 2002 年省委省政府通過(guò)的海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃中確定，要將海南建成一流世界著名的國(guó)際性熱帶海島度假勝地。省委 2005 年初提出了“要把海南建設(shè)成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。海南必將成為中國(guó)乃至世界的國(guó)際化休閑、 度假、居住、會(huì)展目的地。 2、經(jīng)濟(jì)情況 2009年，全省生產(chǎn)總值 上年增長(zhǎng) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 長(zhǎng) 投資、消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?地方一般預(yù)算收入 長(zhǎng) 23%，占生產(chǎn)總值比重由上年的 高到 稅收占地方一般預(yù)算收入比重 同比提高 百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算支出 上年增支 元，完成年度預(yù)算任務(wù)。金融 5 機(jī)構(gòu)存、貸款分別增長(zhǎng) 35%和 銀行業(yè)盈利 元、增長(zhǎng) 良貸款率下降 百分點(diǎn)。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13751 元，農(nóng)村居民人均純收入 4744元，實(shí)際分別增長(zhǎng) 城鎮(zhèn)新增就業(yè) 人，高校畢業(yè)生初次就業(yè)率 86%，中職畢業(yè)生初次就業(yè)率 基本實(shí)現(xiàn)零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)為零的目標(biāo)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 內(nèi)。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè) 村貧困人口減少 人。 3、國(guó)際旅游島建設(shè)契機(jī) 2009 年 12 月 31 日， 國(guó)務(wù)院 關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn) （ 國(guó)發(fā) 2009 44 號(hào) ）批復(fù)，正式啟動(dòng)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)海南國(guó)際旅游島，打造有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游勝地，是海南加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的重大舉措，對(duì)全國(guó)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式具有重要示范作用。 海南的發(fā)展迎來(lái)了一個(gè)重大的機(jī)遇。 意見(jiàn)中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)是： 地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類(lèi)型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè) 、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營(yíng)和房屋租賃經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時(shí)，在海南開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。 二、 *縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 1、歷史沿革 “ *” 的寓意是穩(wěn)定、平安，穩(wěn)妥發(fā)展。新編纂的 *縣志 6 通過(guò)沿革、地理等二十八編和大事記，以及附錄的內(nèi)容，翔實(shí)記述了 1840至 1996 年的史實(shí)。敘述在 *這片熱土上，漢、黎、苗等各族人民休戚與共，辛勤耕耘，發(fā)展生產(chǎn)，灑下熱血和汗水，培 育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的歷程。從不同的角度告訴人們， *縣的建置雖然較晚，其歷史淵源卻久遠(yuǎn)；這里沒(méi)有海，大部分地區(qū)屬于南渡江流域，土地肥沃，環(huán)境獨(dú)具好處；這里的經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展緩慢，其人文卻燦爛輝煌；這里居住著的幾個(gè)民族，相處相當(dāng)融洽，共同孕育出樸實(shí)、敦厚的民風(fēng)；這里的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖然較差，全縣人民卻始終奮發(fā)圖強(qiáng)，努力發(fā)展生產(chǎn)，造福社會(huì)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、文化等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展做出了有口皆碑的貢獻(xiàn)。 2、 *縣地理情況 *縣地勢(shì)南高北低，屬于丘陵半丘陵地帶，土地肥沃，緯度較低；氣候溫和，年平均氣 溫 24度；熱量豐富，陽(yáng)光充足，年平均日照時(shí)數(shù) 1880小時(shí)。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境內(nèi)河流不少，流域面積在 100 平方公里以上的河流有 9 條，方公里，是 “ 三高一優(yōu) ” 農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的寶地。 3、 *縣自然資源 *縣轄有定城、雷鳴、龍門(mén)、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹 10 個(gè)鎮(zhèn)， 3 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)。 轄區(qū)東西寬 里，南北長(zhǎng) 68公里，總面積 1189平方公里，總?cè)丝?32 萬(wàn)。 轄區(qū)內(nèi) 資源蘊(yùn)藏豐富 ： 【水資源】 水資源豐富，集雨面積 100平方公里以上的河 流有 10 條，呈網(wǎng)狀分布，各類(lèi)水庫(kù) 87宗，山塘 36宗，擁有瓊北地區(qū)最大的人工湖 *。水蘊(yùn)藏量大，適宜發(fā)展淡水養(yǎng)殖。 【礦產(chǎn)資源】 7 境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，已探明的具有開(kāi)采價(jià)值的主要礦產(chǎn) 10 多種：有金、銀、銅、鈷、鉛、鋁、鈾、鐵、石墨、石英石、高嶺土等。 【植物資源】 糧食作物以水稻為主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黃豆、綠豆、紅豆）、粟、玉米等。油料作物以花生為主，次之芝麻。水果主要品種為荔枝、龍眼、香焦、菠蘿、西瓜、菠蘿蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、楊桃等各類(lèi)品種。熱帶經(jīng)濟(jì)作物有橡膠、檳榔、 胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜種類(lèi)繁多，有圣女果、青龍絲瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、園椒等，種植生產(chǎn)以較有規(guī)?；?，已趨基地化。 【動(dòng)物資源】 已知的野生動(dòng)物主要有坡鹿、刺猬、果子貍、穿山甲、金錢(qián)龜、蟒蛇、鷓鴣等 40 多種，主要水生動(dòng)物則擁有水獺、鱉、水龜?shù)?。?jīng)濟(jì)養(yǎng)殖動(dòng)物主要有肉牛、三元雜交肉豬、山羊、家免、肉雞、四季鵝、櫻桃鴨等。淡水產(chǎn)養(yǎng)殖品種有四大家、羅非魚(yú)、攀鱸、尖嘴魚(yú)、角蝦、對(duì)蝦、淡水龍蝦等。 【旅游資源】 主要旅游區(qū)和景點(diǎn)有： *風(fēng)景名勝區(qū)、文筆峰道教文化旅游區(qū)、*古 城、探花郎張?jiān)泪鹿示印⒁?jiàn)龍塔、明代尚書(shū)王弘誨故居八角樓、母瑞山革命紀(jì)念園、。其中 *古城門(mén)、見(jiàn)龍塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清兩代瓊州建筑的杰作，對(duì) *乃至明清歷史的研究頗有價(jià)值，如今已分別被列入省、縣級(jí)保護(hù)文物。 【作物資源】 *縣素有“檳榔之鄉(xiāng)”美稱，全縣現(xiàn)有檳榔 畝，且還呈迅猛增長(zhǎng)趨勢(shì)。嶺口鎮(zhèn)、龍門(mén)鎮(zhèn)和龍?zhí)伶?zhèn)等南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)是海南省較大的檳榔初加工基地和干果集散地，年加工檳榔 10000噸，檳榔產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為 *縣的支柱產(chǎn)業(yè)。其他經(jīng)濟(jì)作物植有橡膠 畝，胡椒 畝 ，荔枝 8 季瓜菜 畝。 4、社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 在海南國(guó)際旅游島建設(shè)中， *發(fā)揮了中部城市的重要作用， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 2009 年 全縣生產(chǎn)總值完成 上年增長(zhǎng)（下同） 其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)完成 元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)完成 元，增長(zhǎng) 三次產(chǎn)業(yè)比重為 方財(cái)政收入 長(zhǎng) 首次突破億元大關(guān)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8835元，增長(zhǎng) 比全省平均增速 17%高 百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入3336 元，增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大，熱帶高效農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和效益大幅提升，農(nóng)產(chǎn)品 “ 兩出兩進(jìn) ” 取得可喜的成績(jī)，全縣瓜菜出島 噸，增長(zhǎng) 農(nóng)民收入大幅度增長(zhǎng)，農(nóng)民人均純收入比上年增加 474元。 塔嶺工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，已入園區(qū)工業(yè)企業(yè) 48 家，其中已建成投產(chǎn) 27家，在建 14家，已批待建 7 家，塔嶺工業(yè)園區(qū)已成為拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支撐。旅游經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，全縣各景點(diǎn)接待旅游 過(guò)夜人數(shù) 上年增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)旅游收入 長(zhǎng) 18%。 5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。 2009 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額完成 元，增長(zhǎng) 其中，元，增長(zhǎng) 比全省平均增速 43 個(gè)百分點(diǎn)。全縣投資額在 500 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有 31 個(gè)，比上年增加 16 個(gè)，其中投資 1000 萬(wàn)元以上的有 17 個(gè)?；就瓿闪怂X新區(qū)行政大樓、宣傳文化中心大樓、就業(yè)大廈、法院審判大樓、檢察院辦公大樓、人武部新辦公區(qū)等大項(xiàng) 目建設(shè)，啟動(dòng)了老城區(qū) 10 條道路改造、文體廣場(chǎng)、文化公園項(xiàng)目及潭欖河休 9 閑帶項(xiàng)目建設(shè)。積極培育 *房地產(chǎn)市場(chǎng)，引進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 14個(gè)。完成了嶺口水尾洋等 3 個(gè)國(guó)家級(jí)土地整理項(xiàng)目、南扶水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程項(xiàng)目等重點(diǎn)水利工程項(xiàng)目建設(shè)?；就瓿煽偫锍?里的農(nóng)村公路通暢工程項(xiàng)目建設(shè)，改造建設(shè)了新竹大橋、新竹更生橋和雷鳴擔(dān)干橋。強(qiáng)化規(guī)劃指導(dǎo)作用，完成了塔嶺新區(qū)、老城區(qū)、潭欖河休閑帶、仙溝片區(qū)控制性規(guī)劃及翰林鎮(zhèn)等 9個(gè)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。 6、 *縣旅游發(fā)展定位 *縣 圍繞構(gòu)建國(guó)際旅游島，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)， 提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平 ，努力 以打造瓊北旅游強(qiáng)縣為目標(biāo)加快發(fā)展旅游業(yè)。 一是加大旅游業(yè)開(kāi)放力度。高水平編制 *縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。以旅游開(kāi)放新政策和北京舉辦 2008 年奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，精心策劃系列旅游促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游要素實(shí)施國(guó)際化改造，提升現(xiàn)有 *高爾夫球場(chǎng)規(guī)模檔次，啟動(dòng)新的高爾夫球場(chǎng)和 1 2 家五星級(jí)酒店、會(huì)所建設(shè)，開(kāi)拓國(guó)際國(guó)內(nèi)高端旅游市場(chǎng)，發(fā)展高爾夫休閑旅游經(jīng)濟(jì)。 二是加快精品旅游項(xiàng)目建設(shè)。啟動(dòng) *風(fēng)景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和丁湖路改造，推動(dòng)我縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施上規(guī)模、上檔次。 制訂督促機(jī)制，促使華田、昌煒、水木金華、中國(guó)基建集團(tuán)等公司加快注資，將策劃理念轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)，推動(dòng) *核心區(qū)和外圍區(qū)協(xié)同發(fā)展。采取有效措施，提升文筆峰接待軟硬環(huán)境，增加游客流量。全面啟動(dòng)仙溝康體休閑度假村項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，打造?？诮纪獾谝宦糜涡蓍e勝地。加快創(chuàng)建 “ 百里百村 ” 鄉(xiāng)村生態(tài)休閑游和 “ 母瑞山 ” 紅色旅游項(xiàng)目，招商引資開(kāi)發(fā)久溫塘冷泉，完善接待設(shè)施建設(shè)，爭(zhēng)取將南部旅游列入我省特色旅游定點(diǎn)線路之一。 三是加強(qiáng)旅游市場(chǎng)規(guī)范管理。積極采取措施融入瓊北湛江旅游經(jīng)濟(jì)圈，推進(jìn)旅游市場(chǎng)全面開(kāi)放。加強(qiáng)旅游市場(chǎng)監(jiān)管，建立和完 善旅游投訴及應(yīng)急處理機(jī)制，實(shí)行旅游聯(lián)合執(zhí)法。 10 四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。重點(diǎn)圍繞旅游業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。以仙溝休閑康體度假村、海南文化博覽園、 *幸福城為載體，加快發(fā)展休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)適應(yīng)中外游客需要的中醫(yī)保健設(shè)施。以 *和文筆峰為主要平臺(tái)，高水平策劃、招攬和舉辦一批國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、體育文化賽事活動(dòng)和大型節(jié)慶活動(dòng)，推動(dòng)會(huì)議經(jīng)濟(jì)向?qū)I(yè)化和品牌化方向發(fā)展。進(jìn)一步推進(jìn)餐飲、商貿(mào)、銀行、保險(xiǎn)、通信、運(yùn)輸、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。 7、招商引資情況 2009年 共有意向到 *縣投資項(xiàng)目 40個(gè)，已落戶的項(xiàng)目 20 個(gè)，計(jì)劃投資額 223 億元。擬投資額在 10 億元上的項(xiàng)目有 *幸福城項(xiàng)目擬投資 60億元 、 丁湖路海南文化博覽園項(xiàng)目擬投資 63億元 、 北京天行九州集團(tuán)南部百里百村、母瑞山紅色旅游資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃投資 100 億元 、南山集團(tuán)龍門(mén)鎮(zhèn)項(xiàng)目、昌茂集團(tuán)“十里長(zhǎng)廊”項(xiàng)目等。其中 昌茂集團(tuán) “ 十里長(zhǎng)廊 ” 項(xiàng)目 ， 計(jì)劃從中潤(rùn)溫泉水城開(kāi)始，一直延伸至 *的 “ 十里長(zhǎng)廊 ”項(xiàng)目，規(guī)劃用地 3 萬(wàn)畝，總投資約 40 億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個(gè)項(xiàng)目定位為 *縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶 。 北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)，約投資 30 億元，用三到五年時(shí)間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國(guó)際知名的休閑、娛樂(lè)、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化 *“ 南大門(mén) ” 形象。 8、 交通 *縣陸路交通十分便捷，海口至三亞?wèn)|線高速貫穿境內(nèi)，縣城鎮(zhèn)距省會(huì)?？?30 公里、距三亞市 210 公里，縣內(nèi)公路四通八達(dá)，全縣各鎮(zhèn)已全部實(shí)現(xiàn)公路通車(chē)。 11 第四章 海南休閑度假地產(chǎn)分析 一、海南休閑度假地產(chǎn)的背景分析 1、海南建省 20 余 年成為旅游業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游目的地，在全球財(cái)富重新分配的大背景下，其休閑地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾。 （ 1）近年來(lái)，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國(guó)內(nèi)居民前來(lái)旅游； （ 2）海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地。 （ 3）海南對(duì)北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力，是理想的第二居所，特別是老人會(huì)選它。 2、百企千億下海南 : 海南島重回房地產(chǎn)市場(chǎng)巔峰時(shí)代 （ 1）北起?？谀现寥齺喌暮Ｄ蠔|海岸，正在開(kāi)發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過(guò) 120 公里長(zhǎng)，這些項(xiàng)目總投資額超過(guò) 1000 億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，海南省五指山市 的樓市也因此水漲船高。 （ 2）典型項(xiàng)目： 中建海南分公司：國(guó)電集團(tuán)投資近 10億元的萬(wàn)麗酒店 外交部下屬的世界知識(shí)印刷廠參股投資的世知酒店項(xiàng)目， 廣東雅居樂(lè)地產(chǎn)耗資 200 億建設(shè)的海南清水灣項(xiàng)目。 10年之內(nèi)，在這片 畝的海灘上，將出現(xiàn)一個(gè)包括別墅、高爾夫球場(chǎng)和頂級(jí)酒店的超級(jí)度假村。 整個(gè)海棠灣規(guī)劃成“國(guó)家海岸”之后， 5 月 29 日，便有 10 家超五星級(jí)酒店項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工。 和記黃埔、保利地產(chǎn)、嘉里集團(tuán)等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)確認(rèn)投資。 3、背靠中國(guó)大陸是海南休閑地產(chǎn)最大的宏觀背景 中國(guó)富裕階層、超富裕階層增長(zhǎng)迅速產(chǎn)生了巨大 的消費(fèi)勢(shì)能。受旅游 12 度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國(guó)市場(chǎng)是濱海高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供足夠的客源。 4、以三亞為代表的海南休閑房產(chǎn)以其天然的稀缺性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)潛力成為優(yōu)選的財(cái)富工具 休閑地產(chǎn)具有極大的投資、保值價(jià)值，海南島濱海物業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中一枝獨(dú)秀，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，價(jià)格仍保持上漲趨勢(shì)，目前海南島的休閑度假地產(chǎn)仍是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)值洼地，發(fā)展?jié)摿薮蟆?（ 1）中國(guó)的海岸線長(zhǎng) 公里，島嶼海岸線長(zhǎng) 公里，相對(duì)中國(guó)廣大的腹地，海岸線是絕對(duì)的稀缺資源。 （ 2）濱海城市中海 景住宅同非海景住宅存在明顯價(jià)格梯度，價(jià)格由內(nèi)陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對(duì)獨(dú)立評(píng)價(jià)體系。 （ 3）海南島的熱帶資源、海岸資源在整個(gè)中國(guó)的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。 5、財(cái)富階層自 90 年代中期開(kāi)始出現(xiàn)濱海度假候鳥(niǎo)性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移 （ 1）從國(guó)際富人群體度假資源偏好統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，濱海休閑度假，、濱湖休閑度假、山地運(yùn)動(dòng)是國(guó)際旅游度假的兩大趨勢(shì)。 （ 2）近年來(lái)，東部南部沿海眾多旅游度假城市吸引大規(guī)模國(guó)內(nèi)居民前來(lái)旅游； （ 3）海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為國(guó)內(nèi) 富裕人群的度假首選地。 （ 4）海南對(duì)北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力。 6、隨著富人群體對(duì)豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)心態(tài)進(jìn)入主動(dòng)尊貴的階段，高端休閑地產(chǎn)市場(chǎng)將吸引中高端富人群體的青睞。富人群體對(duì)房地產(chǎn)投資偏好的提升源于其在房地產(chǎn)投資中的高回報(bào)率 ，海南島的雙重稀缺資源對(duì)富人 13 群體具有很強(qiáng)的吸引力 二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析 1、內(nèi)涵： 休閑地產(chǎn)作為休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩大黃金產(chǎn)業(yè)交織而成的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是為休閑活動(dòng)服務(wù)的地產(chǎn)。休閑地產(chǎn)以住宅為主體，融合了多種休閑設(shè)施。 2、定義： 在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項(xiàng)目周邊 良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類(lèi)別。 三、海南休閑度假地產(chǎn)的類(lèi)別 目前海南的休閑地產(chǎn)主要包括兩類(lèi)： 1、度假型居住地產(chǎn)（第二居所） 集中分布地區(qū)： 亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū) 大東海 三亞灣 海棠灣 代表樓盤(pán)： 清水灣：雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目 三亞灣：三亞灣新城 ?？冢汉Ｋ{(lán)椰風(fēng)，龍墅灣 香水灣：香水灣一號(hào) 亞龍灣：中糧 2、專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等 ） 14 集中分布地區(qū)： 亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)已建成為一個(gè)國(guó)際一流水準(zhǔn)的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。 大東海和三亞灣已具備承接三亞當(dāng)前細(xì)分度假游客市場(chǎng)的能力，近幾年發(fā)展迅速。 海棠灣已完成建設(shè)三亞新興的國(guó)際頂級(jí)濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。 紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開(kāi)發(fā)。 代表項(xiàng)目： 酒店：凱悅、喜來(lái)登、希爾頓、萬(wàn)豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團(tuán)已落戶三亞。全市現(xiàn)有五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí) 11 家，四星級(jí)和準(zhǔn)四星級(jí) 29家。 09上半年海棠灣將有 15家超五星級(jí)酒店開(kāi) 工。 高爾夫：有高爾夫球場(chǎng) 3 個(gè)，有高爾夫俱樂(lè)部和球會(huì)，承辦職業(yè)高爾夫賽 潛水：有潛水基地 5 個(gè)，有全國(guó)接待規(guī)模最大的潛水公司，進(jìn)行遠(yuǎn)海潛水、海底漫步、夜?jié)摰?水上運(yùn)動(dòng)：沖浪、快艇、釣魚(yú)、空中拖傘、帆板等 娛樂(lè)配套：三亞大型表演場(chǎng)所主要集中在中高級(jí)酒店 ，市內(nèi)有 4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區(qū)有娛樂(lè)配套。 四、海南休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征 海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新階段，呈現(xiàn)四個(gè)顯著特點(diǎn)： 1、點(diǎn)線面結(jié)構(gòu)形成 海南休閑地產(chǎn)已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€(gè)熱點(diǎn)城市 ，具有明顯特征的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域初步形成，且在空間上 呈現(xiàn)出了以“熱點(diǎn)城市”為點(diǎn)，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點(diǎn)、線、面”結(jié)構(gòu)。 15 2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富 海南島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權(quán)酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨(dú)角戲”的局面，產(chǎn)品日漸豐富，獨(dú)棟別墅、花園洋房和度假公寓等度假型居住地產(chǎn)一樣受到了市場(chǎng)的歡迎。 3、養(yǎng)老地產(chǎn)客源豐富發(fā)展迅速 養(yǎng)老地產(chǎn)的客源方面，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來(lái)源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長(zhǎng)迅速，成為新一輪購(gòu)房熱潮中的主要構(gòu)成力量。 4、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 聚焦到海南的休閑地產(chǎn)：海南優(yōu)質(zhì)海岸線資源已基本瓜分完 畢，市場(chǎng)定位均為 “ 中國(guó)富人度假居所 ” ，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 五、海南休閑度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式 海南目前度假型居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，主要是依靠地塊資源開(kāi)發(fā)，被稱為 “ 資源地產(chǎn) ” ，主要有三種開(kāi)發(fā)模式 ： 1、模式一：高檔度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 灣區(qū)開(kāi)發(fā) 雅居樂(lè)清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境和外銷(xiāo)地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn) 2、模式二：養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 海島中部 *代表的 “ 候鳥(niǎo)型 ” 社區(qū)開(kāi)發(fā) 海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽(yù)為 “ 回歸大自然的好去處，未受污染的長(zhǎng)壽島 ” 。海島中部大型的候鳥(niǎo) 型社區(qū)主要依附于水庫(kù)、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。 海南島中部的候鳥(niǎo)社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來(lái)的限制，在占 16 地規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開(kāi)發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套，利用豐富的水庫(kù)資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。 海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價(jià)值逐漸被更多的人認(rèn)識(shí)，面對(duì)的客戶群也不僅限于候鳥(niǎo)客戶了。目前針對(duì)高端客戶推出的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥(niǎo)型社區(qū)中逐漸增多。 海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥(niǎo)一族養(yǎng)生度假，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨 大，在海南有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，雖沒(méi)有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價(jià)比較高，吸引了更多中低收入者購(gòu)買(mǎi)；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥(niǎo)一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大，在海南有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。海南中部高速沿線的*、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開(kāi)展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系中不容忽視的力量。 3、模式三：復(fù)合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 文昌代表的城市拓展新區(qū)開(kāi)發(fā) （ 1）發(fā)射基地建設(shè) 2007 年 8 月 22 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院 189 次常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)將在海南省文昌市建設(shè)新航天 發(fā)射場(chǎng)，主要承擔(dān)地球同步軌道衛(wèi)星、大質(zhì)量極軌道衛(wèi)星、大噸位空間站和深空探測(cè)衛(wèi)星等航天器的發(fā)射任務(wù)。這是繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場(chǎng)后，中國(guó)建設(shè)的首個(gè)濱海發(fā)射基地。 （ 2）航天主題公園 作為開(kāi)放型大型旅游項(xiàng)目，配套區(qū)擬建的航天主題公園，將填補(bǔ)國(guó)內(nèi)乃至整個(gè)亞洲的空白，從而對(duì)海南實(shí)施科研配套和科普教育、建設(shè)國(guó)際旅游島，實(shí)現(xiàn)旅游進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生重要影響。發(fā)射基地建成后，“嫦娥二號(hào)”、“嫦娥三號(hào)”工程都有望在文昌開(kāi)展，文昌必將成為全世界關(guān)注的 17 焦點(diǎn)。 （ 3）重要影響 航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)效應(yīng) 海南旅 游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點(diǎn)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。 4、其 他 近年來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)看好海南，競(jìng)相來(lái)這里投資。海南的大項(xiàng)目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國(guó)家重大戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道。在海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)城市。例如：作為我國(guó)未來(lái)最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類(lèi)城市的旅游地產(chǎn)和上兩類(lèi)的發(fā)展模式迥然不同。 六、海南休閑度假地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 國(guó)內(nèi)進(jìn)入旅游休閑度假迅速發(fā)展時(shí)期，三亞成為旅游、度假置業(yè)首選地；亞龍灣具有很好的資源優(yōu)勢(shì) 和先發(fā)優(yōu)勢(shì)，成為專業(yè)性旅游地產(chǎn)中的最大贏家；受旅游度假市場(chǎng)的影響，三亞城市未來(lái)將向東、向西兩翼進(jìn)行持續(xù)的功能擴(kuò)展，海棠灣發(fā)展前景很好；其他優(yōu)異的自然資源有待開(kāi)發(fā)。 1、度假型居住地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 主要是依靠不同的資源，做資源地產(chǎn)，通過(guò)資源的差異化來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。 2、專業(yè)性旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 依靠品牌力量、服務(wù)質(zhì)量來(lái)打差異化競(jìng)爭(zhēng)。 3、 啟示 :（ 1）搶占稀缺資源，提高品牌形象 ;（ 2）資源價(jià)值最大化，提高品牌美譽(yù)度 ;（ 3）打造品牌力量，提高品牌知名度 ;（ 4）通過(guò)服務(wù)質(zhì)量來(lái)保持品牌忠誠(chéng)度。 18 七、海南休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇 與挑戰(zhàn) 1、海南國(guó)際旅游島建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇 （ 1）國(guó)際旅游島前奏：建省 20 年歷程，發(fā)展定位從 “ 一省兩地 ” 到國(guó)際旅游島，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從工業(yè)為主到旅游業(yè)為支柱；全面開(kāi)展基建和資本市場(chǎng)建設(shè) （ 2）國(guó)際旅游島時(shí)代： 2010 年 1 月， 國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，將海南建設(shè)國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略 ，發(fā)展重心從工業(yè)轉(zhuǎn)到旅游業(yè)，且得到中央政策、資金雙重支持。 相關(guān)意見(jiàn)和政策 具體內(nèi)容 發(fā)揮海南特色優(yōu) 勢(shì)，全面提升旅游業(yè)管理服務(wù)水平 建設(shè)富有海南特色的旅游產(chǎn)品體系，大力發(fā)展新型旅游項(xiàng)目，如海上運(yùn)動(dòng) 、潛水 、郵輪、游艇 、自駕游、森林生態(tài)旅游、溫泉、高爾夫等。 打造精品旅游景區(qū)，塑造“陽(yáng)光海南、度假天堂”的整體旅游形象，規(guī)劃建設(shè)海洋、熱帶雨林等旅游主題公園。 進(jìn)一步規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序，推進(jìn)旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。 加強(qiáng)旅游公共服務(wù)體系建設(shè)，完善應(yīng)急救援、公共醫(yī)療、衛(wèi)生檢疫防疫等安全救助體系。 投融資政策 支持符合條件的旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，設(shè)立 旅游產(chǎn)業(yè)投資基金 ， 將海南省增列為中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)目錄執(zhí)行省份 。 財(cái)稅政策 中央財(cái)政加大對(duì)海南的 均衡性轉(zhuǎn)移支付力度 ，抓緊研究在海南試行境外 旅客購(gòu)物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購(gòu)物政策的可行性。 5年補(bǔ)貼 50 億。 土地政策 推進(jìn)城鄉(xiāng)土地一體化管理，科學(xué)選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)集約用海區(qū)域，引導(dǎo)海洋產(chǎn)業(yè)相對(duì)集聚發(fā)展。 開(kāi)放簽證政策 增加芬蘭、丹麥等 5 國(guó)為入境免簽證國(guó)家，對(duì)俄羅斯、韓國(guó)、德國(guó) 3 國(guó)旅游團(tuán)組團(tuán)人數(shù)放寬至 2 人以上（含 2 人），入境停留時(shí)間延長(zhǎng)至 21 天。 2、海南休閑旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇 轉(zhuǎn)型后的海南國(guó)際旅游島將成為大陸居民的后花園，加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項(xiàng)目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為承接中國(guó)旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。 （ 1）隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人民日益富庶，中國(guó)正日益成為全球最具生機(jī)活力的旅游市場(chǎng)。中國(guó)國(guó)家旅游局的數(shù)據(jù)顯示， 2008 年中國(guó)入境旅游人數(shù)為 際旅游外匯收入達(dá) 408 億美元。出境游總?cè)舜?4,584萬(wàn)，是亞洲最大的客源輸出國(guó)。聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè) ,到 2015 年中國(guó) 19 將成為世界第一大入境旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)，成為世界第一大旅游市場(chǎng) 。 （ 2）中國(guó)旅游市場(chǎng)龐大，發(fā)展後勁充足，中國(guó)旅游業(yè)”蛋糕”做大了，海南也必將從中分享更多的利益。海南還可以與香港大力發(fā)展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個(gè)東南亞串連 起來(lái)，使彼此的旅游資源形成互補(bǔ)，海南作為未來(lái)的區(qū)域旅游樞紐的地位指日可待。 （ 3） 海南歷年來(lái)接待的海內(nèi)外游客維持在 1500的水平，且逐年遞增，近五年對(duì) 貢獻(xiàn)在 6%以上，預(yù)計(jì) 2020 年增加到 12%。 海南應(yīng)該加快旅游資源建設(shè)，豐富旅游項(xiàng)目，提升旅游服務(wù)質(zhì)素，為中國(guó)旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放擴(kuò)大做好準(zhǔn)備。 3、海南度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) （ 1）資源的稀缺性，使得海南度假型居住地產(chǎn)在 08 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國(guó)際旅游島的批復(fù)將為海南房地產(chǎn)進(jìn)一步奠定發(fā)展基礎(chǔ)。 2008年 10 月至 2009年 10月?？谑猩唐贩抗┣笞邉?shì)圖 （ 2）目前海南度假型居住地產(chǎn)主要憑借優(yōu)勢(shì)資源，走的是“資源地產(chǎn)”的路線，目前發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，遠(yuǎn)期發(fā)展受資源的限制。 （ 3） 目前市場(chǎng)上存量較大，未來(lái) 10年內(nèi)，大規(guī)模綜合住宅開(kāi)發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開(kāi)發(fā)度假區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重。 區(qū) 域 規(guī) 模 開(kāi)發(fā)時(shí)間 居住項(xiàng)目建設(shè) 主城區(qū) 陽(yáng)光海岸 007年 基本為高層和小高層公寓，規(guī)劃占地 330畝 20 三亞灣新城 為三亞灣僅可開(kāi)發(fā)的二線用地 鹿回頭半島 006年 6月正式開(kāi)工 獨(dú)立別墅占地 1725 畝；聯(lián)排別墅360畝 鳳凰島 006 年開(kāi)工，計(jì)劃2011年建設(shè)完成 產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共 9萬(wàn)平米 山水國(guó)際 006 年起，開(kāi)發(fā)至2012年左右 未來(lái)供應(yīng)量 2 鳳凰水城 006年開(kāi)工 主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于 2250畝 大東海 01 年起樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，目前已全部開(kāi)發(fā)完畢 亞龍灣 二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售 海棠灣 于一級(jí)開(kāi)發(fā)階段；2011年全面開(kāi)發(fā) 2010 年以高檔酒店建 設(shè)為主；居住用地規(guī)劃 13545畝 坎秧灣 只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè) 紅塘灣 市發(fā)展備用地；一級(jí)開(kāi)發(fā)階段 用地控制為 1800畝；高端住宅規(guī)劃 (4)目前?？诘墓?yīng)仍以城區(qū)居住物業(yè)為主，但 09 年清水灣入市后，標(biāo)志著新興度假型居住地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng) 拉開(kāi)帷幕，度假型居住地產(chǎn)逐漸入市并成為主體 (5)濱海度假型居住地產(chǎn)存在的問(wèn)題 第一：是開(kāi)發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類(lèi)項(xiàng)目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計(jì)方面受限制較多； 第二：在文化的導(dǎo)入上缺乏海南特色的原創(chuàng) 濱海休閑文化，更多是對(duì)歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒； 第三：各個(gè)灣區(qū)的設(shè)計(jì)產(chǎn)品單一，目標(biāo)客群重合，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 (6)中部旅游度假地產(chǎn)存在的問(wèn)題 第一：服務(wù)配套低。候鳥(niǎo)型社區(qū)作為獨(dú)立于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的“飛地”，遠(yuǎn)離城區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會(huì)的必然聯(lián)系。 第二：產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價(jià)格低來(lái)迎合市場(chǎng)。 第三：產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。海南島城市中除 21 ?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設(shè)施檔次低， 城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂(lè)設(shè)施缺乏。單個(gè)開(kāi)發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。 八、海南度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 1、針對(duì)灣區(qū)度假地產(chǎn) 豐富產(chǎn)品走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略 海南島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計(jì)將來(lái)世界知名的一流酒店品牌都會(huì)加入進(jìn)來(lái)，但是不容回避的是未來(lái)灣區(qū)開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化。為了避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，灣區(qū)開(kāi)發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。 （ 1） 灣區(qū)要加大體育、養(yǎng)生、修養(yǎng)等多樣配套的營(yíng)造。為了避免產(chǎn)品的單一，適當(dāng)引入和度假產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與 歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢(shì)。這樣度假產(chǎn)品才會(huì)有豐富的個(gè)性，有效的避免低層次競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2） 為了追求更大利益，海南灣區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級(jí)的低密度度假區(qū)發(fā)展。這也當(dāng)今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開(kāi)發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護(hù)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾。在盡可能保護(hù)自然的同時(shí)，做到體驗(yàn)自然，享受自然。 （ 3）目前的灣區(qū)開(kāi)發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強(qiáng)度帶狀開(kāi)發(fā)，對(duì)縱深二線地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用不夠。應(yīng)加以重視。 （ 4）海南度假型居住地產(chǎn)將順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的各類(lèi)需求，突出休閑 度假和健康長(zhǎng)壽主題，成為大陸度假型居住地產(chǎn)中的佼佼者。 2、針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn) 統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 海南島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。大型候鳥(niǎo)型社區(qū)的開(kāi)發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。 22 （ 1） 通過(guò)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，營(yíng)造良好的養(yǎng)老度假環(huán)境，有利于置業(yè)人群將養(yǎng)老型度假居住地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為第一居所。同時(shí)吸納當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用癜簿訕?lè)業(yè)提供幫助。 （ 2） 通過(guò)深入的市場(chǎng)研究， 針對(duì)不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關(guān)的配套設(shè)施，形成不同特色的養(yǎng)老度假基地，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。海南當(dāng)?shù)匚幕即緲?，?duì)旅游和發(fā)展都有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。 （ 3）養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)在其針對(duì)的客戶都是老年人，生活中有大把的閑暇時(shí)間需要打發(fā)，建立社區(qū)的人際交流機(jī)制至關(guān)重要。要有和當(dāng)?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學(xué)校、中心廣場(chǎng)、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動(dòng)關(guān)系。 3、針對(duì)城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略 如東線文昌的航天產(chǎn)業(yè) 將帶動(dòng)大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、 洋浦等地線聚集了海南主要的工業(yè)項(xiàng)目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機(jī)遇，但旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起步晚，正處于探索階段。 （ 1）海南城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況結(jié)合，與前兩類(lèi)相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。 （ 2） 規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對(duì)未來(lái)前景有著超前的認(rèn)識(shí)。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)留未來(lái)市政發(fā)展用地，特別是要預(yù)留現(xiàn)代城市功能必須的體育場(chǎng)館和文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。 （ 3） 在適當(dāng)區(qū)域內(nèi)適度提高開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度，不僅能 夠節(jié)約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和地方市場(chǎng)相結(jié)合，增強(qiáng)城市設(shè)施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不 23 足。 （ 4） 在海南島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。這一區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動(dòng)，共同承擔(dān)起海南振興的責(zé)任。 24 第五章 本項(xiàng)目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析 一、 *縣關(guān)于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路 1、?？诤蠡▓@ * 海口后花園，位于海南島東北部?jī)?nèi)陸，南渡江中下游南畔，與省會(huì)?？谝唤簦嗪？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘路程。近些年來(lái)，科學(xué)的定位，清晰的思路，有效的執(zhí)行，讓 *縣這個(gè)海南內(nèi)陸傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣在國(guó)際旅游島建設(shè)上取得長(zhǎng)足發(fā)展，現(xiàn)已成為省會(huì)?？诘男l(wèi)星城、后花園，成為國(guó)際旅游島上的璀璨明珠。 2、重視規(guī)劃先行 *縣政府在 06年完成了 *縣城市總體規(guī)劃、 *風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、全縣 9 個(gè)鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等 29 個(gè)規(guī)劃。又在 07 至 08 年期間完成了 *縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等 21 個(gè)規(guī)劃。有了新思路，有了新規(guī)劃，真抓實(shí) 干也是不可或缺的， *以新思路、新規(guī)劃為準(zhǔn)則扎實(shí)地一步一步前行。 在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下， *塔嶺工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來(lái)，頂津、新臺(tái)勝、高遠(yuǎn)、達(dá)川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。首次引來(lái)投資額超億元的大項(xiàng)目，總投資 的 *合利包裝廠，目前正在加緊建設(shè)廠房。此外，羅牛山集團(tuán)、江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)等上馬的項(xiàng)目正在開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作。據(jù)預(yù)計(jì)，這幾個(gè)大項(xiàng)目全面投產(chǎn)后，全縣年工業(yè)產(chǎn)值就可增長(zhǎng) 10 倍以上。如果這與 05 年 *塔嶺一帶一片荒涼的情況比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先 行，給 “ ?？诤蠡▓@ ” 帶來(lái)了前所未有的新貌。 3、重視招商引資 在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下， *休閑地產(chǎn)也是迅速崛起。 “ 后花園 ” 25 將旅游地產(chǎn)集中布局在 “ 一湖一城四帶 ”( *周邊，縣城范圍和十里長(zhǎng)廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等 4 個(gè)休閑帶 )，計(jì)劃打造成“ 吃住行娛購(gòu) ” 的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。有了規(guī)劃，縣城做大了整整一倍；有了規(guī)劃， *的投資上了檔次，引進(jìn)了上置集團(tuán)、中基集團(tuán)、華田集團(tuán)和南湖投資公司等大企業(yè)。 *縣和昌茂集團(tuán)簽訂了 “ 十里長(zhǎng)廊 ” 項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)框架協(xié)議書(shū)。計(jì)劃從中潤(rùn)溫泉水城開(kāi)始， 一直延伸至 *的 “ 十里長(zhǎng)廊 ” 項(xiàng)目，規(guī)劃用地 3 萬(wàn)畝，總投資約 40 億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個(gè)項(xiàng)目定位為 *縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議，約投資 30 億元，用三到五年時(shí)間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國(guó)際知名的休閑、娛樂(lè)、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化 *“ 南大門(mén) ” 形象。短短的時(shí)間內(nèi)，旅游地產(chǎn)在 *異軍突起，原因不僅在于 *濃厚的文化底蘊(yùn) 、優(yōu)美的自然風(fēng)光和優(yōu)越的地理位置，還在于投資者看中了 *作為 “ 海口后花園 ” 的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 *以優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的項(xiàng)目引進(jìn)大公司后，將充分利用大公司資金、技術(shù)、設(shè)備等優(yōu)勢(shì)，整合土地儲(chǔ)備資源，用國(guó)際眼光去謀劃開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，使 *在國(guó)際旅游島建設(shè)大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務(wù)業(yè)中搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn) *經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展和崛起騰飛。 二、 *縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 案例一 【昌茂 “ 十里長(zhǎng)廊 ” 】 開(kāi)發(fā)商：海南中潤(rùn)投資有限公司 26 樓盤(pán)位置： *縣定城 鎮(zhèn)新區(qū) 項(xiàng)目均價(jià)：一期住宅項(xiàng)目 “ 昌茂 中潤(rùn)溫泉水城 ” ，綜合價(jià)格 5300 元 /本售罄 項(xiàng)目介紹： 昌茂中潤(rùn)溫泉水城榮獲 2009 中國(guó)廣廈獎(jiǎng)（海南房地產(chǎn)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)）。該項(xiàng)目由海南昌茂企業(yè)集團(tuán)有限公司和海南中潤(rùn)投資有限公司聯(lián)手開(kāi)發(fā)。 2009 年 7 月 27 日， *縣人民政府和昌茂集團(tuán)及中潤(rùn)公司簽署了 *新城 “ 十里長(zhǎng)廊 ” 合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并舉行了新聞發(fā)布會(huì)。“ 十里長(zhǎng)廊 ” 規(guī)劃范圍為 *縣定城鎮(zhèn)塔嶺新區(qū)至 *出口高速公路西測(cè) 2500 米范圍，規(guī)劃面積達(dá) 3 萬(wàn)畝，是一個(gè)大型綜合型國(guó)際型旅游地產(chǎn) 項(xiàng)目。 *縣位于海南島東北部，南渡江中下游南畔，北距海南省會(huì)?？谑?33 公里，?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 公里，東距清瀾港 48 公里，西距洋浦港 113 公里，是?？谑械男l(wèi)星城市。 *歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，美食豐富，擁有眾多旅游景點(diǎn)和罕見(jiàn)的火山冷泉，是一個(gè)適宜休閑度假、娛樂(lè)養(yǎng)生的極佳之地。 建筑設(shè)計(jì)采用熱帶簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，很好的詮釋了生態(tài)、健康、時(shí)尚三大生活意境。項(xiàng)目將興建一座五星級(jí)酒店，酒店內(nèi)設(shè)有娛樂(lè)、餐飲、健身、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉泳池等配套設(shè)施，以點(diǎn)帶面，全面向所有業(yè)主提供星級(jí)物業(yè)服務(wù)，充分滿足業(yè)主休閑、 度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。項(xiàng)目在配套設(shè)施上更進(jìn)一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設(shè)有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設(shè)有溫泉泡池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施?？紤]到項(xiàng)目目前的交通出行狀況，開(kāi)發(fā)商將在一定時(shí)間內(nèi)為項(xiàng)目提供免費(fèi)的巴士車(chē)往返?？诤晚?xiàng)目地址。 27 案例二 【長(zhǎng)信半島美廬】 物業(yè)類(lèi)型：別墅 開(kāi) 發(fā) 商： *長(zhǎng)信迪力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置： *城市中心 項(xiàng)目均價(jià)： 目前價(jià)格未定，別墅估計(jì) 7000 元 /右 項(xiàng)目介紹： 位于 *城市中心，項(xiàng)目總投資 15億元， 占地 360畝， 擬建筑面積34 萬(wàn)平方 米。該項(xiàng)目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬(wàn)兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開(kāi)，由著名 拿大 )公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁有超大花園，超大露臺(tái)，居所沿水系而生，臨湖而立。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為 *打造一個(gè)規(guī)劃優(yōu)、品質(zhì)高、景觀好、配套齊全、性價(jià)比高的溫馨居住環(huán)境。 案例三 【龍門(mén)旅游度假區(qū)】 （ 1）投資方： 三亞南山實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 （ 2） 龍門(mén)旅游度假區(qū)位于 *縣龍門(mén)鎮(zhèn)。作為熱帶天堂，海南島自然風(fēng)光極其優(yōu)美，為本項(xiàng)目打造成世界級(jí)旅游目的地提供了很好的背景。龍門(mén)旅游度假區(qū)總規(guī)以項(xiàng)目選址自然本底為基礎(chǔ)，完好 的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個(gè)整體的開(kāi)發(fā)范圍。龍門(mén)鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。各景點(diǎn)間設(shè)置探險(xiǎn)游覽區(qū)，既把分散景點(diǎn)和濕地保護(hù)區(qū)連接在一起，也將各個(gè)景點(diǎn)和濕地保護(hù)區(qū)分離開(kāi)來(lái)。以此構(gòu)成一個(gè)完整旅游度假區(qū)。游客可以通過(guò)自駕車(chē)、巴士，或連接?xùn)|線高速的輕軌進(jìn)入龍門(mén)旅游區(qū)。這些入園方式都將以“ 自然之旅 ” 進(jìn)行主題化，讓游客一進(jìn)入景區(qū)就立刻感受到濃厚的尊重環(huán)境的氛圍。 （ 3）龍門(mén)旅游度假區(qū)五大景區(qū) 根據(jù)選址當(dāng)?shù)鬲?dú)特旅游資源的地理分布，扣合當(dāng)?shù)厣詈竦澜涛幕瘻Y源 28 及其核心主題內(nèi)涵 - 陰陽(yáng)五行 - 的要素特點(diǎn)，即：相生相克、 循環(huán)往復(fù)、生生不息，分為五大景區(qū)：其中包括現(xiàn)代城鎮(zhèn)理想模式之典范： “ 龍門(mén)新鎮(zhèn) ” ；作為旅游度假區(qū)主入口的大門(mén)景觀區(qū)： “ 龍門(mén)嶺景區(qū) ” ，游客在這里被引入自然；自然主義者的天堂： “ 久溫塘冷泉景區(qū) ” ， “ 秧塘冷泉景區(qū) ” 和 “ 龍洲河景區(qū) ” 。另外， “ 白塘湖景區(qū) ” 由于其區(qū)位的戰(zhàn)略意義，將作為本項(xiàng)目設(shè)置在東線高速出口的迎賓區(qū)。每個(gè)景區(qū)都以其所處區(qū)域的地理與人文要素為核心價(jià)值，結(jié)合冷泉養(yǎng)生的理念，以道家 “ 法于陰陽(yáng)、和于術(shù)數(shù) ” 的最高生存原則，分別打造以下五大主題：動(dòng)態(tài)平衡、天人合一、生命與養(yǎng)生、回歸自然和生生不息等。白塘湖景區(qū)作為迎 賓區(qū)，其主題為：智者樂(lè)水。 道可道，非常道。道與路作為同義詞在中國(guó)文化中被賦予了極為深刻內(nèi)涵。作為實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)價(jià)值手段的旅游動(dòng)線，游覽道路的設(shè)置將構(gòu)成貫