2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì)項(xiàng)目策劃書

1 2016 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目策劃書 1 可行性調(diào)研報(bào)告 景分析 從 20世紀(jì) 90年代開(kāi)始，我國(guó)會(huì)展業(yè)快速穩(wěn)步發(fā)展，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 不斷增加 ，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了 20%。在整個(gè)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展 的 帶動(dòng)下，各地 紛紛加大了會(huì)展場(chǎng)館的建設(shè) ，由于各地 經(jīng)濟(jì)等實(shí)際情況 千差萬(wàn)別 ， 會(huì)展場(chǎng)館的建設(shè) 種類 也 不 統(tǒng)一 ， 主要有 展覽中心、會(huì)議中心、體育競(jìng)技場(chǎng)和多功能廳 等 1。 2008年，我國(guó)會(huì)展場(chǎng)館數(shù)量達(dá)到 250家，全國(guó)展館可租用面積已達(dá) 500 萬(wàn)平方米，超過(guò)了展覽大國(guó)德國(guó)。 2010 年，我國(guó)場(chǎng)館建設(shè)力度持續(xù)加大，上海、江蘇、北京、廣東、浙江依次為展會(huì)數(shù)量最多的地區(qū)，我國(guó)已成為世界上數(shù)一數(shù)二的 “展覽大國(guó) ”。 特別是在上海世博會(huì)的帶動(dòng)下，各省市尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)的會(huì)展業(yè)蒸蒸日上， 2010年浙江省會(huì)展業(yè)直接產(chǎn)值達(dá) 290億元，比上年增長(zhǎng) 18%， 經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用高達(dá) 2610億元，占全省第三產(chǎn)業(yè)的 會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展迅猛，場(chǎng)館的建設(shè)更是如火如荼。截止到 2015年底，我國(guó)會(huì)展場(chǎng)館總建筑面積達(dá) 內(nèi)面積達(dá) 外面積有 展覽面積近 中 ， 所有 新建的和正在建設(shè)的場(chǎng)館 總建筑面積高達(dá) 占我國(guó) 目前 會(huì)展總建筑面積的 而 已 建成的和將要竣工的場(chǎng)館總展覽面積大約有 方米，占目前所有場(chǎng)館總展覽面積的 這無(wú)不反映出全國(guó)會(huì)展場(chǎng)館建設(shè)的強(qiáng)勁勢(shì)頭 2。目前 ，我國(guó) 針對(duì)區(qū)域性大型會(huì)展場(chǎng)館，特別是總建筑面積超過(guò) 20萬(wàn)平方米的規(guī)模性會(huì)展項(xiàng)目的可行性研究 較少，有關(guān) 場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目的應(yīng)用探索 更是少之又少 ， 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目屬于大型會(huì)展場(chǎng)館工程建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的管理模式和技術(shù)方法較為獨(dú)特 ，需要對(duì)其管理和運(yùn)營(yíng)的可行性進(jìn)行研究，以防巨額會(huì)展投資失敗。 查數(shù)據(jù)分析 內(nèi)會(huì)展舉辦情況分析 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)會(huì)展業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，每年以 20%的速度持續(xù)快速增長(zhǎng)。 雖然金融危機(jī)給我國(guó)會(huì)展業(yè)帶來(lái)了一定的沖擊， 會(huì)展企業(yè)的營(yíng)業(yè)額、會(huì)展活動(dòng)的數(shù)量、會(huì)展活動(dòng)參與人數(shù)和交易額、 企業(yè)參展后的業(yè)務(wù)預(yù)期和繼續(xù)參展意向等均出現(xiàn)了不同程度的下降，但 隨著 2008年北京奧運(yùn)會(huì)和 2010年上海世博會(huì) 的 成功舉辦， 會(huì)展行業(yè)又出現(xiàn)了欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，特別是是近幾年，我國(guó)的會(huì)展行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。 2015年全國(guó) 30個(gè)省市區(qū)的展館共舉辦展會(huì) 8720場(chǎng) ，其中北京、上海和三城市共舉辦了 2504場(chǎng) ，展覽數(shù)量和展覽面積還在繼續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)會(huì)展業(yè)也成了 今后十年內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖笮袠I(yè)之一。預(yù)計(jì)未來(lái) 5 至15年內(nèi)，中國(guó)會(huì)展業(yè)年均增長(zhǎng)率將保持在 20右 3。 2015年 ， 894個(gè)規(guī)模以上（總展覽面積 3萬(wàn)平方米）展會(huì)中，總面積在 20 萬(wàn)平米以上的主要行業(yè)會(huì)展為 354個(gè)，其中綜合、汽車、房地產(chǎn)、家具四個(gè)行業(yè)展會(huì)數(shù)量和總面積依然2 排在前列。四類展會(huì)總數(shù) 114個(gè)，占總數(shù)的 總面積 方米，占規(guī)模以上展會(huì)總面積的 4。 今年會(huì)展舉辦情況分析 2013 辦展項(xiàng)目數(shù)量分別為 89個(gè)、 93個(gè)、 105個(gè)，總辦展數(shù)量維持年均 7%的增長(zhǎng)速度。 2013年 市 會(huì)展組織者收入達(dá) 照會(huì)展組織者與會(huì)展中心（場(chǎng)館所有者）年收入的效益分成比 3： 1 計(jì)算，會(huì)展中心（場(chǎng)館所有者） 2013 年收入達(dá) 7000 萬(wàn) 5。 2015年會(huì)展組織者總收入達(dá) 元， 市 國(guó)際 博覽 中心年收入 3200 萬(wàn)元，國(guó)際會(huì)展中心年收入1000萬(wàn)元，平均 2013會(huì)展中心（場(chǎng)館所有者）收入平均增長(zhǎng)率為 隨著會(huì)展場(chǎng)館、星級(jí)酒店等硬件設(shè)施改善以及政策法規(guī)等軟環(huán)境的完善， 市 會(huì)展經(jīng)濟(jì)在2015年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年共舉辦各類型展會(huì) 279場(chǎng)，展出面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米，展覽面積超過(guò)一萬(wàn)平方米的較大型展會(huì)達(dá) 86個(gè)，其中國(guó)際性展會(huì) 45個(gè)，內(nèi)容涉及石油化工、建筑建材、冶金、汽車、金融投資、房地產(chǎn)、服裝業(yè)等幾十行業(yè)。全年會(huì)展收入達(dá)到 動(dòng) 市 6。 展的主要建設(shè)方案 設(shè)指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案秉承 “人文、環(huán)保、節(jié)能 ”的設(shè)計(jì)宗旨，突出會(huì)展建筑的特點(diǎn)，依照現(xiàn)有地形合理規(guī)劃布局，充分利用其自然條件，新建一座集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的現(xiàn)代智能化展館，功能要求滿足現(xiàn)代會(huì)展業(yè)的功能需要，同時(shí)滿足多功能的互變及同時(shí)使用的靈活性 7。 計(jì)原則 本著環(huán)保、節(jié)能減排、可持持續(xù)發(fā)展的原則，結(jié)合 2016 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 的總體規(guī)劃進(jìn)行二期工程的規(guī)劃，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出具有時(shí)代感并符合會(huì)展功能的建筑空間。 1、 總體規(guī)劃要求分區(qū)明確，建筑布局新穎，交通流線順暢，參展人員流線與物流運(yùn)輸路線互不干擾。 2、 內(nèi)部空間要求滿足能夠靈活安排多種展覽、會(huì)議以及輔助服務(wù)等各方面的功能要求。 3、 內(nèi)部功能區(qū)分區(qū)明確，規(guī)劃布局合理，注重各項(xiàng)設(shè)施之間的銜接和共享。 4、 建筑造型要求風(fēng)格鮮明，富有創(chuàng)意，具有鮮明的標(biāo)志性和時(shí)代氣息，并與周邊的建筑形成呼應(yīng)，共同成為該地域的標(biāo)志性建筑 8。 設(shè)內(nèi)容 市 2016第八屆中 國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 擬在規(guī)劃用地范圍內(nèi)興建一組集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的現(xiàn)代化會(huì)展建筑群，將建成 市 規(guī)模最大的會(huì)展中心，總建筑面積約 38萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)劃分兩期實(shí)施，其中 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 一期工程已建成并投入運(yùn)營(yíng)，建筑面積 平米，其中展覽面積 8 萬(wàn)平米；3 會(huì)議及配套功能 本項(xiàng)目為 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 二期工程，主體建筑地上兩層，局部三層，地下一層，總建筑面積 318312平方米，其中地上建筑面積 342832 平方米，地下建 筑面積 75480平方米。 項(xiàng)目展覽面積 75260平方米，包括 1個(gè) 13200平方米的登錄大廳、 4個(gè) 13500平方米的大展廳、 2 個(gè) 1630 平方米的小展廳和 1 個(gè) 5400 平方米的多功能展廳，共計(jì)可容納 2800 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位；同時(shí)項(xiàng)目設(shè)置辦公、會(huì)議、餐飲、健身康體等配套功能房間，可經(jīng)營(yíng)面積93670平方米；附設(shè)如走道、樓梯間、電梯間等建筑交通體系，衛(wèi)生間、飲水處等公共衛(wèi)生體系以及其他設(shè)備用房等附屬用房面積共計(jì) 33895平方米。地下建筑空間主要為停車庫(kù)和設(shè)備用房，共設(shè)置 1500個(gè)機(jī)動(dòng)車停車泊位。 目的效益分析 本分析 參照類似大型會(huì)展中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本主要包括：外購(gòu)原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)，員工工資及福利費(fèi)，修理及維護(hù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi) 9。 1、 能源費(fèi)用 動(dòng)力費(fèi)用包括項(xiàng)目水、電、燃?xì)獾鹊哪茉聪馁M(fèi)用，按全部營(yíng)業(yè)收入的 20%計(jì)取。年均動(dòng)力費(fèi)用支出約 7950萬(wàn)元。 2、 工資及福利費(fèi) 表 1本項(xiàng)目人員設(shè)置及初始工資標(biāo)準(zhǔn) 員工 人數(shù) 年均工資 輔助人員 28 8 技術(shù)及職能人員 12 10 管理人員 50 15 根據(jù)類似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，本次擬配備員工 90人，其中：管理及技術(shù)人員 62人，輔助人員 28人。員工福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)取，人員工資按照每 3年上漲 10%測(cè)算，年工資及福利費(fèi)支出約為 1691萬(wàn)元（此數(shù)值為整個(gè) 38年運(yùn)營(yíng)期的平均值，其中，運(yùn)營(yíng)期第 1年工資及福利費(fèi)支出為 878萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期第 38年工資及福利費(fèi)支出為 2755萬(wàn)元）。 3、 修理及維護(hù)費(fèi)用 修理費(fèi)用包括設(shè)備的日常維修費(fèi)、大修理費(fèi)及其它維修費(fèi)，同時(shí)，考慮了設(shè)備重置費(fèi)用（按 10年一次測(cè)算） 10。運(yùn)營(yíng)期前 10年，按建設(shè)投資中工程費(fèi)用的 1%計(jì)取；運(yùn)營(yíng)期第 11工程費(fèi)用的 ?。贿\(yùn)營(yíng)期 第 21，按工程費(fèi)用的 3%計(jì)取；運(yùn)營(yíng)期第 31工程費(fèi)用的 取。 表 2 本項(xiàng)目估算修理及維護(hù)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)年份 前 10年 1121314 費(fèi)用工程占費(fèi)用比例 1% 3% 年均修理費(fèi)用 2216 5540 6648 7756 4、 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)取，年均物業(yè)費(fèi)支出約 2203萬(wàn)元。 5、 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括公司日常運(yùn)營(yíng)支出及其他管理性支出，按年?duì)I業(yè)收入的 取 11，則年均管理費(fèi)用支出約 1102萬(wàn)元。 6、 折舊費(fèi) 按照直線折舊法，地面建、構(gòu)筑物包括建安工程費(fèi) 221604萬(wàn)元，折舊年限為 40年，殘值率為 5%12。其他固定資產(chǎn)包括工程建設(shè)其他費(fèi) 37035 萬(wàn)元，加建設(shè)期利息 16425 萬(wàn)元，折舊年限為 10年，不計(jì)殘值。 表 3 本項(xiàng)目折舊費(fèi)計(jì)算表 項(xiàng)目 原值（萬(wàn)元） 前 10年年均折舊費(fèi) 第 11房屋、建筑物 221604 5263 5263 其他固定資產(chǎn) 66396 6640 0 7、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括建設(shè)期借款在運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利息 13。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期年均總成本費(fèi)用 24339萬(wàn)元，扣除折舊費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)總成本為 17748萬(wàn)元。 務(wù)效益分析 1、 盈利能力分析（不考慮融資成本） 項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)收入為 38034萬(wàn)元，年上繳稅金 6958萬(wàn)元。項(xiàng)目融資前分析是指項(xiàng)目在未考慮所采用的融資方案的情況下，對(duì)項(xiàng)目盈利指標(biāo)進(jìn)行的分析。對(duì)于本項(xiàng)目而言，即下述各項(xiàng)指標(biāo)的分析未考慮項(xiàng)目貸款所產(chǎn)生的貸款利息（ 345836萬(wàn)元）。所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 低于設(shè)定基準(zhǔn)收益率 7%，低于設(shè)定基準(zhǔn)收益率 7%14。 所得稅前及所得稅后項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均小于零。雖然項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期小于運(yùn)營(yíng)期，但若考慮資金的時(shí)間價(jià)值（即項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期），項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)無(wú)法收回投資15。 綜合來(lái)看，項(xiàng)目融資前分析的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均不可行。 2、 盈利能力分析（考慮融資成本） 根據(jù)項(xiàng)目擬定的融資方案，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)需申請(qǐng)銀行貸款 165000 萬(wàn)元，綜合考慮其融資成本（即貸款利息），項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額 平均凈利潤(rùn) 整體運(yùn)營(yíng)上來(lái)看，項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，無(wú)法收回投資。尤其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期前 5 年收入較低，不足以彌 補(bǔ)其運(yùn)營(yíng)支出，資金壓力較大。 3、 償債能力分析 5 建設(shè)投資借款在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目收入情況償還本金，其借款年限根據(jù)項(xiàng)目收益情況彈性確定，但每年應(yīng)計(jì)的利息照付 16。 根據(jù)本次測(cè)算的方案，項(xiàng)目計(jì)劃分 4次償還貸款本金： 運(yùn)營(yíng)期第 28年，償還本金 35000萬(wàn)元； 運(yùn)營(yíng)期第 33年，償還本金 50000萬(wàn)元； 運(yùn)營(yíng)期第 37年，償還本金 45000萬(wàn)元； 運(yùn)營(yíng)期第 40年，償還本金 35000萬(wàn)元。 項(xiàng)目每次還款本金來(lái)源為項(xiàng)目還款當(dāng)年及以前的各年累積盈余資金。 利息備付率息稅前利潤(rùn) /利息 償債備付率息稅折舊攤銷前利潤(rùn) /當(dāng)期還本付息 通過(guò)計(jì)算可得：項(xiàng)目綜合利息備付率 低于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）設(shè)定的最低值 2；綜合償債備付率 于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 17（第三版）設(shè)定的最低值 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。 其中，按照目前設(shè)定的還款方式，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期前 5年，每年需支付利息 10131萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)模型 18測(cè)算，項(xiàng)目前 5年的營(yíng)業(yè)收入 17552萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 17889萬(wàn)元，不計(jì)折舊費(fèi)后日常運(yùn)營(yíng)無(wú)盈余，無(wú)法償還貸款利息。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期第 6年及以后的營(yíng)業(yè)收入 39188萬(wàn)元，總成本費(fèi)用 24339萬(wàn)元，雖然可以償還貸款利息及本金，但其貸款年限 38年，時(shí)間較長(zhǎng)，且項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期末除償還 165000萬(wàn)元貸款外，僅盈余約 658萬(wàn)元。無(wú)法收回前期投入的資本金 130000萬(wàn)元。 因 此，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)需要政府給予一定的資金扶持以滿足項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)。6 2 項(xiàng)目策劃書 展市場(chǎng)環(huán)境分析 市 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 定位于 我國(guó) 一 線城市 的國(guó)際性會(huì)展中心， 知名度和檔次都較高的 會(huì)展中心， 在 我國(guó) 具有很強(qiáng)的 國(guó)際影響力。會(huì)展中心項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的確定需根據(jù)會(huì)展中心的實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)者狀況和細(xì)分市場(chǎng)的情況等綜合考量。選擇一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，制定相應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)策略。一般來(lái)說(shuō)有三種目標(biāo)市場(chǎng)策略，即無(wú)差異性目標(biāo)市場(chǎng)策略、差異性目標(biāo)市場(chǎng)策略、集中性目標(biāo)市場(chǎng)策略 19。由于項(xiàng)目定位高端、功能完善、設(shè)施水平先進(jìn)等因素，該會(huì)展中心可用于舉辦各種國(guó)內(nèi)、國(guó)際的大型會(huì)議和展覽活動(dòng)，因此目標(biāo)市場(chǎng)為無(wú)差異性目標(biāo)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外舉辦的各種會(huì)展都可作為引進(jìn)的對(duì)象 20。 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 ，在規(guī)模上比一期工程大幅提高，不僅是 市 最大的會(huì)展場(chǎng)同時(shí)在環(huán)渤海地區(qū)的會(huì)展場(chǎng)館中也將名列前茅。受一期工程的帶動(dòng)和推廣作用，以及 市 會(huì)展業(yè)和會(huì)展市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，項(xiàng)目建成之后近期場(chǎng)館使用率約為 30%。 隨著場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的不斷成熟、各類會(huì)展活動(dòng)的連續(xù)舉辦， 市 會(huì)展業(yè)在國(guó)內(nèi)外的影響將進(jìn)一步擴(kuò)大， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 中心遠(yuǎn)期場(chǎng)館使用率有望超過(guò) 30%的行業(yè)平均水平，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)，具有良好的市場(chǎng)前景 21。 據(jù) 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 中心 定位 與我國(guó) 中部 經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化 歷史國(guó)際 大都市相適應(yīng)的國(guó)際性會(huì)、展覽中心。國(guó)際知名、水準(zhǔn)一流的會(huì)議、展覽中心。中國(guó) 中部地區(qū) 具有國(guó)際影響力的會(huì)議、展覽中心 22。 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 要達(dá)到未來(lái)的目標(biāo)定位要求，總展覽面積須在 10萬(wàn)平方米以上，各種規(guī)模的大小型會(huì)議場(chǎng)所共計(jì)約 1 萬(wàn)平方米，并相應(yīng)配備為展會(huì)服務(wù)海關(guān)、運(yùn)輸、施工、旅游、飯店、物品租賃、餐飲配套設(shè)施，以滿足國(guó)際會(huì)議和展覽等全方面的要求。 據(jù)城市地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 市 在我國(guó) 發(fā)達(dá)城市之一 ， 具有較高的城市地位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展 情況較好， 第八屆中國(guó) 國(guó)際珠寶展 場(chǎng)館的展覽規(guī)模應(yīng)處于 我國(guó) 中等以上水平，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 珠三角 地區(qū) 較具有影響力的大型會(huì)展場(chǎng)館的平均展覽面積約為 平方米，根據(jù) 市 在 珠三角 地區(qū) 經(jīng)濟(jì)中心的地位，第八屆中國(guó) 國(guó)際珠寶展 的總展覽面積應(yīng)不低于 平方米 23。 作為我國(guó) 發(fā)達(dá)城市 ， 市 的會(huì)展業(yè)發(fā)展水平與北京 、上海等地區(qū) 相比 具有一定的優(yōu)勢(shì) ， 考慮到未來(lái)會(huì)展場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)及經(jīng)濟(jì)效益， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 中心的展場(chǎng)規(guī)模 不宜 高于北京 、上海等地區(qū)的 中國(guó)國(guó)際展覽中心新館的 20萬(wàn)平方米。 目建設(shè)規(guī)模 綜合上述分析， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 中心 總展覽面積應(yīng)在 議面積為 1 萬(wàn)平方米左右。根據(jù)會(huì)展行業(yè)特征，會(huì)展場(chǎng)館的建設(shè)需配套建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、物流、餐飲、住宿、停車等設(shè)施，配套設(shè)施總規(guī)模約為 20萬(wàn)平方米左右。 7 經(jīng)計(jì)算， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶展 場(chǎng)館 總建設(shè)規(guī)模為 期已建成總建筑面積為 中展覽面積約 6萬(wàn)平方米，會(huì)議面積約 此，二期工程總建筑面積為 平方米，其中展覽面積為 平方米， 表 4 項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)模（萬(wàn)元） 總展覽面積 會(huì)議 面積 1 配套設(shè)施面積 20 合計(jì) 會(huì)的基本框架 體框架 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 擬在規(guī)劃用地范圍內(nèi)興建一組集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的現(xiàn)代化會(huì)展建筑群 24，將建成 市 規(guī)模最大的會(huì)展中心，總建筑面積約 38萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)劃分兩期實(shí)施，其中 第八屆中國(guó) 國(guó)際珠寶展 中心 一期工程已建成并投入運(yùn)營(yíng)，建筑面積 中展覽面積 8萬(wàn)平米；會(huì)議及配套功能 本項(xiàng)目為 市 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 二期工程，主體建筑地上兩層，局部三層，地下一層，總建筑面積 282312平方米，其中地上建筑面積 217832 平方米，地下建筑面積 64480平方米。 項(xiàng)目展覽面積 75260平方米，包括 1個(gè) 13200平方米的登錄大廳、 4個(gè) 13500平方米的大展廳、 2 個(gè) 1630 平方米的小展廳和 1 個(gè) 5400 平方米的多功能展廳，共計(jì)可容納 2800 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位 ；同時(shí)項(xiàng)目設(shè)置辦公、會(huì)議、餐飲、健身康體等配套功能房間，可經(jīng)營(yíng)面積93670平方米；附設(shè)如走道、樓梯間、電梯間等建筑交通體系，衛(wèi)生間、飲水處等公共衛(wèi)生體系以及其他設(shè)備用房等附屬用 房面積共計(jì) 31761 平方米 25。地下建筑空間主要為停車庫(kù)和設(shè)備用房，共設(shè)置 1300個(gè)機(jī)動(dòng)車停車泊位。 目實(shí)施進(jìn)度安排 該項(xiàng)目的建設(shè)首先是為承辦論壇，因此必須保證項(xiàng)目在論壇布展開(kāi)始前全面交付使用。由于時(shí)間緊任務(wù)重，該項(xiàng)目的建設(shè)周期及進(jìn)度安排采用倒排工期的做法 26。 由于該項(xiàng)目目前處于前期籌劃工作階段，具體項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度事件不能落實(shí)，僅能對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃作大致的描述。 1、建設(shè)周期 項(xiàng)目于 2014 年 9 月開(kāi)始啟動(dòng)， 2015年 12 月開(kāi)工建設(shè)， 2016 年 6 月竣工驗(yàn)收，建設(shè)工期為 。 8 2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2014 年 9 月 12 月 ， 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作 2015 年 12 月 6 月土建施工 2016年 6 月竣工驗(yàn)收 。 會(huì)價(jià)格及初步預(yù)算方案 營(yíng)能力 項(xiàng)目總建筑面積 282312 平方米，其中，展覽建筑面積 75260平方米，可經(jīng)營(yíng)類建筑面積 93670 平方米。 算期 項(xiàng)目選取計(jì)算期為 40 年，其中，建設(shè)期按 2 年測(cè)算，即假設(shè)項(xiàng)目從第 3年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生收入，運(yùn)營(yíng)期選取為 38 年。 準(zhǔn)收益率 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 27中沒(méi)有設(shè)定會(huì)展行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，由于項(xiàng)目擬采用的融資方式為自籌資金及申請(qǐng)銀行貸款，其資金成本率為銀行貸款利率，目前商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款利率為 貸款比例約為 56%；行業(yè)平均自有資金投資回報(bào)率約為 8%，自有資金投入比例約為 44%。 綜上以上因素，本次選取財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 7%。 會(huì)招商計(jì)劃 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要包括會(huì)展場(chǎng)地租賃收入、可經(jīng)營(yíng)類場(chǎng)地租賃收入、停車場(chǎng)收入、廣告及其他收入幾大類 28。 展場(chǎng)地租賃 收入 本項(xiàng)目會(huì)展場(chǎng)地可出租面積約為 75260平方米，參考國(guó)內(nèi)同類型會(huì)展中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，估算本項(xiàng)目出租率，具體見(jiàn)下表： 表 5 本項(xiàng)目估算會(huì)展場(chǎng)地運(yùn)營(yíng)出租率 運(yùn)營(yíng)年份 第一年 第二年 第三年 第四年 綜合出租率 9% 24% 30% 根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格情況及項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)情況，暫定項(xiàng)目初始租金為 12 元 /平方米 /天，其后按每五年價(jià)格上漲 20%測(cè)算。 本項(xiàng)目用地年限為 40 年，扣除建設(shè)期 2 年，運(yùn)營(yíng)年份按 38 年測(cè)算。 但考慮到運(yùn)營(yíng)期最后 10 15 年，展覽場(chǎng)地設(shè)施經(jīng)過(guò)多年使用及運(yùn)營(yíng)已變得十分陳舊且隨著其他會(huì)展中心的陸續(xù)建成對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的沖擊，因此，項(xiàng)目租金在運(yùn)營(yíng)期第 26 38 年按價(jià)格不再上漲測(cè)算 29。 車場(chǎng)收入 本項(xiàng)目擬設(shè)置停車位 2600 個(gè)，按 2 元 /小時(shí)（其后按每五年價(jià)格上漲 20%測(cè)算），每9 天平均停車 8 小時(shí)，每年平均出租天數(shù) 150 天，年均使用率按 75%測(cè)算，年均收入 914 萬(wàn)元。 告及其他收入 廣告及其他收入包括：展覽期內(nèi)廣告收入、為會(huì)展提供設(shè)計(jì)、印刷、裝飾、運(yùn)輸、會(huì)展用具租賃等配套服務(wù)收入等，按會(huì)展場(chǎng)地收入的 10%計(jì)取 30，年均廣告及其他收入為 1696 萬(wàn)元。 會(huì)宣傳推廣計(jì)劃 設(shè)指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案秉承 “人文、環(huán)保、節(jié)能 ”的設(shè)計(jì)宗旨，突出會(huì)展建筑的特點(diǎn)，依照現(xiàn)有地形合理規(guī)劃布局，充分利用其自然條件，新建一座集展覽、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的現(xiàn)代智能化展館，功能要求滿足現(xiàn)代會(huì)展業(yè)的功能需要，同時(shí)滿足多功能的互變及同時(shí)使用的靈活性 31。 在保證經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和使用功能綜合效益的前提下，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，使之成為一座規(guī)模宏大、設(shè)施先進(jìn)、功能完善的會(huì)展中心 32。 計(jì)原則 本著環(huán)保、節(jié)能減排、可持持續(xù)發(fā)展的原則，結(jié)合 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì)中心項(xiàng)目的總體規(guī)劃進(jìn)行二期工程的規(guī)劃，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出具有時(shí)代感并符合會(huì)展功能的建筑空間 33。 1、 總體規(guī)劃要求分區(qū)明確，建筑布局新穎，交通流線順暢，參展人員流線與物流運(yùn)輸路線互不干擾 34。 2、 內(nèi)部空間要求滿足能夠靈活安排多種展覽、會(huì)議以及輔助服務(wù)等各方面的功能要求。 3、 內(nèi)部功能區(qū)分區(qū)明確，規(guī)劃布局合理，注重各項(xiàng)設(shè)施之間的銜接和共享。 4、 建筑 造型 要求風(fēng)格鮮明，富有創(chuàng)意，具有鮮明的標(biāo)志性和時(shí)代氣息，并與周邊的建筑形成呼應(yīng)，共同成為該地域的標(biāo)志性建筑。 10 3 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 場(chǎng)館 規(guī)劃 圖 八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 中心 整體規(guī)劃 市 的城市定位是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，并努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。近年來(lái) 市 經(jīng)濟(jì)持續(xù) 快速 發(fā)展，良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并深受經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)發(fā)展水平影響的會(huì)展業(yè)提供了良好基礎(chǔ) 35。 項(xiàng)目選址區(qū)位于 琶洲島，總建筑面積 110 萬(wàn)平方米，室內(nèi)展廳總面積 平方米，室外展場(chǎng)面積 2014年 6月 19日，琶洲國(guó)際會(huì)展中心四期擴(kuò)建規(guī)劃通過(guò)，四期建設(shè)后，展覽面積達(dá) 50萬(wàn)平方米，超過(guò)德國(guó)漢諾威的 47萬(wàn)平方米；整個(gè)琶洲地區(qū)會(huì)展面積達(dá) 66萬(wàn)平方米，規(guī)模世界第一 。 近幾年，隨著 市 整體規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，該地區(qū)的區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)日益凸顯，已經(jīng)形成了自然環(huán)境、人文 歷史 環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 圖 圖中 2所指的位置） 11 圖 展中心規(guī)劃圖 12 圖 八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 中心一期修建性詳細(xì)規(guī)劃 13 圖 目區(qū)域周邊配套設(shè)施位置示意圖 圖 劃建筑設(shè)計(jì)圖 政設(shè)施配套條件 1、 給水工程：該地區(qū)周圍市政路現(xiàn)有 滿足規(guī)劃用水需要 36。 2、 排水工程：采取雨污水分流制。該地區(qū)周圍市政路現(xiàn)有排水管（ 2個(gè)，污水（ 3個(gè)，結(jié)合市政部門在重新鋪設(shè)市政雨、污管道后，可滿足規(guī)劃排水需要。 14 3、 中水工程：該地區(qū)再生水水源由原有中水系統(tǒng)提供，中水管（ 2個(gè)，可滿足本工程中水需要。 4、 電力工程：本工程在用地區(qū)域內(nèi)內(nèi)擬建設(shè)一座 35采用雙電源供電。 5、 路燈：該地區(qū)周圍市政路現(xiàn)有路燈設(shè)施可滿足本工程需要。 6、 通信工程：現(xiàn)有計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊線路為 1000 市 聯(lián)通公司線路，并配有專用入戶通訊井，電話通訊部分，聯(lián)通公司線路可滿足會(huì)展中心建成后的線路需求。 7、 燃?xì)夤こ蹋喉?xiàng)目周邊敷設(shè)有燃?xì)庵袎汗芫€，根據(jù)本工程用氣需要自建調(diào)壓裝置 37。 8、 供熱工程：擬采用地源熱泵及溴化鋰直燃機(jī)系統(tǒng)供暖及制冷。15 結(jié) 論 會(huì)展場(chǎng)館是會(huì)展經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)載體，發(fā)展會(huì)展業(yè)必須借助會(huì)議中心、展覽場(chǎng)館等不動(dòng)產(chǎn)資源 。 作為 市 未來(lái)的會(huì)展業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶 展 中心 將對(duì) 市 的經(jīng)濟(jì)起到積極的拉動(dòng)作用， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶 展 中心是 室內(nèi)展覽面積在 10萬(wàn)平方米以上的特大場(chǎng)館，場(chǎng)館建設(shè)要符合 市 會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 實(shí)際 38。 此外， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶 展 中心的建設(shè)還考慮到了 運(yùn)營(yíng) 需求， 場(chǎng)館很多地方的設(shè)計(jì)都 體現(xiàn)了人性化特點(diǎn)，能針對(duì) 活動(dòng)的 性質(zhì) 以及會(huì)展參與者的特點(diǎn)， 有針對(duì)性地 為 其 提供相應(yīng)的 會(huì)展 服務(wù) ，并對(duì)會(huì)展活動(dòng)沒(méi)有 特別的需求和注意事項(xiàng) ，如 場(chǎng)館 還 為殘疾參展人士提供方便 ，并 特地派員工前往殘聯(lián)學(xué)習(xí)殘疾人心理和服務(wù)知識(shí)、語(yǔ)言禁忌等。 最后， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶 展 中心 場(chǎng)館建設(shè)使用材質(zhì)和會(huì)展活動(dòng)搭建器材上倡導(dǎo)使用可循環(huán)利用的環(huán)保材料，這次減少了木質(zhì)材料以及木質(zhì)裝飾的使用，并對(duì) 使用過(guò)的木材料 進(jìn)行 能循環(huán)利用， 避免了材料 的浪費(fèi)。 為了吸引參展人群的關(guān)注，并防止能源消耗和燈光污染、噪音污染， 第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶 展 中心在減少燈光使用的前提下，加強(qiáng)了環(huán)境建設(shè)，提高了環(huán)境的舒適度， 更適合洽談和交流。 總之， 2016第八屆中國(guó)國(guó)際珠寶玉石首飾展覽會(huì) 項(xiàng)目 率先更新建設(shè)理念，倡導(dǎo)使用金屬或其它可循環(huán)使用的展示器材 材料，推動(dòng)我國(guó)會(huì)展場(chǎng)館建設(shè)和會(huì)展活動(dòng)材質(zhì)使用向綠色環(huán)保型發(fā)展，進(jìn)而打造低碳會(huì)展，獲取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)不忽略社會(huì)效益和環(huán)境效益。16 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