花牌坊可行性研究報(bào)告

- 1 - 第一部分 X 宏觀市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 一、宏觀 X 1、 整體經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展 作為西南地區(qū)的重鎮(zhèn)， X 省省會(huì)， X 經(jīng)濟(jì)一直保持著快速、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。在市場(chǎng)消費(fèi)需求上升等積極影響下， X 市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更有序的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)模將處于進(jìn)一步擴(kuò)大的進(jìn)程中，目前 X 市正在進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)，住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)都處于快速增長(zhǎng)的狀態(tài)中，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展有利于需求規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)、有利于吸引外來投資，減少地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益的實(shí)現(xiàn)。正由于投資環(huán)境的改善，大量外來資金進(jìn)入 X 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)一些品 牌地產(chǎn)商將加大投資于此。 2. X 總體規(guī)劃 X 是 X 省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，我國(guó)西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，是重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城。 X 位于我國(guó)的西南地區(qū)，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心及交通、通信樞紐，我國(guó)西部地區(qū)重要的旅游中心城市。行政管轄范圍包括 9 個(gè)區(qū)、 4 個(gè)縣級(jí)市、 6 個(gè)縣。全市土地面積 12390平方千米。 規(guī)劃中 X 分三個(gè)層次：第一層次為中心城，面積為 598 平方千米；第二層次為中心城周邊的 4 區(qū)、 2 縣，面積為 2662 平方千米；第三層次包括規(guī)劃范圍內(nèi)除一、二層次以外的都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣，以及雙流縣南部地區(qū)，總面積為 9130平方千米。規(guī)劃重點(diǎn)是第一、二層次構(gòu) X 市區(qū)。 規(guī)劃中中心城區(qū)的城市人口規(guī)模如下： 至 2000 年，非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模 205 萬人，實(shí)際居住人口 230 萬人； 至 2005 年，非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模 223 萬人，實(shí)際居住人口 250 萬人； 至 2010 年，非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模 242 萬人，實(shí)際居住人口 270 萬人； 至 2020 年，非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模 278 萬人，實(shí)際居住人口 310 萬人； 規(guī)劃中中心城市建設(shè)用地規(guī)模分別為： 至 2000 年， 172 平方千米； - 2 - 至 2005 年， 200 平方千米； 至 2010 年， 226 平方千米； 至 2020 年， 248 平方千米； 主要用地：（ 2020 年）居住用地 工業(yè)用地 公共設(shè)施用地 公共綠地 規(guī)劃期限： 1995 總體規(guī)劃中確定的“五路一橋”及外環(huán)路工程，目前已完成一半以上，已初 步形成向東、向南發(fā)展的態(tài)勢(shì)。府南河延伸整治工程及沙河綜合整治工程已啟動(dòng)。軌道客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）已立項(xiàng)。與國(guó)土規(guī)劃結(jié)合，對(duì)規(guī)劃的非建設(shè)用地進(jìn)行了界定和控制。規(guī)劃全面地指導(dǎo)了 各專業(yè)規(guī)劃的開展。 住區(qū)建設(shè)堅(jiān)持中高標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)模體量適度的多層住宅為主。每戶家庭擁有一套設(shè)施基本齊全、居住環(huán)境良好的住宅， 2020 年人均居住建筑面積達(dá)到 40 平方米。 調(diào)整居住用地結(jié)構(gòu)，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相結(jié)合，合理布局，集中開發(fā)，形成規(guī)模，避免零星開發(fā)建設(shè)。主城區(qū)居住用地分為 36 個(gè)片區(qū)，其中中心城區(qū) 22 片，周邊組團(tuán) 14 片。 堅(jiān)持住房開發(fā)市場(chǎng) 化、集約化的原則，強(qiáng)化政府導(dǎo)向作用，形成針對(duì)不同收入群體的住宅供給體系。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理，妥善解決城市化過程中大量新增城市人口的居住問題。按照城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分階段改造城市邊緣地區(qū)村莊，逐步將農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城市居民。 近期（ 2010 年）綠地建設(shè)力爭(zhēng)達(dá)到“國(guó)家園林城市”標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)城市綠化覆蓋率 35%，綠地率 30%，人均公共綠地 8 平方米；中期（ 2015 年）實(shí)現(xiàn)城市綠化覆蓋率 40%，綠地率 35%，人均公共綠地 9 平方米；遠(yuǎn)期（ 2020年）實(shí)現(xiàn)城市綠化覆蓋率 42%，綠地率 38%，人均公共綠地 10 平方米。 建構(gòu)“藍(lán)脈綠網(wǎng)、四圈八片”的主城區(qū)園林綠地系統(tǒng)?！八{(lán)脈綠網(wǎng)”：沿城市重點(diǎn)景觀河道和主要城市道路設(shè)置綠化帶，與城市公園、街頭綠地、居住區(qū)綠地、廣場(chǎng)相結(jié)合，構(gòu)筑相互聯(lián)通的綠色網(wǎng)絡(luò)；“四 - 3 - 圈八片”：四圈指府南河環(huán)城公園、二環(huán)路綠地、三環(huán)路和鐵路環(huán)線綠地、四環(huán)路綠地，八片指三環(huán)路和四環(huán)路之間的綠化開敞區(qū)。 給水： 2020 年人均綜合用水指標(biāo)達(dá)到 500 升 /人日。供水管網(wǎng)主要采用環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)。水六、七廠為主水廠，總供水規(guī)模將達(dá)到 500 萬立方米 /日，一般水廠僅作調(diào)峰。逐步淘汰水二廠、水五廠等水廠和其它取用地下水的水 廠。 排水：采用雨污水分流制，形成獨(dú)立的雨水排水系統(tǒng)。中心城區(qū)規(guī)劃六個(gè)污水處理廠， 2020 年污水處理總量達(dá) 212 萬噸 /日；周邊組團(tuán)規(guī)劃六個(gè)污水處理廠， 2020 年污水處理總量達(dá) 102 萬噸 /日。 強(qiáng)化“一主兩次多核”的軸向開放型城市空間體系和非均衡軸向拓展的帶狀空間形態(tài)，空間布局以中心城為核心南北展開。 二、 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 政府的連續(xù)幾道政策，使得全國(guó)各地的房?jī)r(jià)迅速得到控制。目前來看，市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)。即賣家咬住價(jià)格不放松，買家期待價(jià)格的后續(xù)下降。但總體市場(chǎng)的價(jià)格并沒有下降或下降有限。 首先是開發(fā)商，成熟 的開發(fā)商往往并不會(huì)在單個(gè)項(xiàng)目上追求過高的利潤(rùn)，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資金流轉(zhuǎn)來提高資金利用率。但就市場(chǎng)上目前在售項(xiàng)目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項(xiàng)目。對(duì)于銷售到中期的項(xiàng)目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價(jià)，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會(huì)受到很大影響。對(duì)于新開項(xiàng)目，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價(jià)沒有空間。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。 其次是消費(fèi)者，這是整個(gè)房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢(shì)的群體。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)具有兩重屬性，即 功能屬性和投資屬性。受政府政策與輿論導(dǎo)向的影響，新進(jìn)入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。而對(duì)自用需求，絕大多數(shù)需求者認(rèn)為未來房地產(chǎn)價(jià)格不可能上漲，下降的可能性較大。這就使得消費(fèi)者的觀望情緒較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場(chǎng)特征非常明顯。 在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià) - 4 - 格仍然相對(duì)穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場(chǎng)處于“膠著”狀態(tài)。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無外乎三個(gè)結(jié)果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調(diào)價(jià)格，則房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，消費(fèi)者更加持幣觀望，會(huì)使房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)“硬著 陸”，幾年之內(nèi)難以復(fù)蘇，目前來看這種可能性較小。二是市場(chǎng)徹底恢復(fù)，房?jī)r(jià)開始繼續(xù)上漲。但就市場(chǎng)總量來看，全國(guó)范圍近期有一個(gè)土地集中放量的過程，近期市場(chǎng)供應(yīng)量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結(jié)果也難以出現(xiàn)。三是大多數(shù)開發(fā)商堅(jiān)持了當(dāng)前價(jià)格水平，不作大的變化，則消費(fèi)者觀望一段時(shí)間后會(huì)恢復(fù)信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購買，成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯。 總體來說，市場(chǎng)會(huì)在目前的價(jià)格的基礎(chǔ)上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。這種狀況至少會(huì)待續(xù)到明年中期。 1、 2005 年 X 房地產(chǎn)綜述 從以上 二表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在 2005 年 3 月的關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格通知出臺(tái)后的短短兩個(gè)月之后，政府繼續(xù)重拳出擊，建設(shè)部等七部委聯(lián)合行動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更為細(xì)化的調(diào)控，房產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)出現(xiàn)更大的恐慌與不確定氛圍。在這項(xiàng)政策出臺(tái)后， X 房產(chǎn)市場(chǎng)也未能幸免， 6 - 5 - 的房產(chǎn)開發(fā)投資一直處于低位，市場(chǎng)不夠樂觀。 與此同時(shí)，商品住宅新開工面積也與投資開發(fā)表現(xiàn)出一致， 3 月與 6 、 7 、 8 、 9 月新開工面積出現(xiàn)大幅減少。但我們還可以看到，從去年 10 月份開始，房產(chǎn)市場(chǎng)又恢復(fù)信心，新開工面積大增增加，新政帶來的觀望效應(yīng)逐 漸淡去。 2、市政發(fā)展動(dòng)態(tài) 大 X 規(guī)劃浮出水面 按照規(guī)劃， 2020 年， X 將形成包括 X 繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近 600 平方公里的 “ 中心城區(qū) ” 以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積 3681 平方公里的“都市區(qū) ” ，這意味著 X 將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng) 體化轉(zhuǎn)變。 X 地鐵時(shí)代來臨 1992 年， X 開始著手地鐵工程的前期工作 2005 年 9 月 11 日 ， X 地鐵 1 號(hào) 線一期工程可行性研究報(bào)告通過國(guó)家發(fā)改委委托的專家組評(píng)審，目前國(guó)家發(fā)改委已批復(fù)， X 地鐵一期工程全面動(dòng)工。 X 市初步計(jì)劃地鐵 1 號(hào)線一期工程于 2009 年底全線試通車， 2010 年 7 月完成一期工程全線建設(shè)，提交國(guó)家驗(yàn)收，正式通車。 新政無疑是 05 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為引人關(guān)注的一個(gè)詞語?；仡櫺抡?duì) X 房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以發(fā)現(xiàn)，新政的確對(duì)廣大消費(fèi)者的購房行為產(chǎn)生了一定影響，并對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定沖擊。在新政剛出臺(tái)后的幾個(gè)月中， X 房地產(chǎn)開發(fā)投資以及銷售均出現(xiàn)不同程度的下跌，但這種局面并未維持太久的時(shí)間，從 10 月開始，消費(fèi)出現(xiàn)回暖，市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇。在諸多利好因素的影響之下，相信這樣的局面還會(huì)在 X 得以繼續(xù)。但可以肯定的是，在經(jīng)歷了這次政策調(diào)控風(fēng)波之后，消費(fèi)者的購房行為將會(huì)更加理智，開發(fā)商在憧憬未來市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，投資行為也應(yīng)更加合理。 3、 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤綜述 城中 05 年住宅供應(yīng)僅 平方米，供應(yīng)量有所減少，供應(yīng)類型包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、小戶型、（超）高層電梯公寓以及一些 - 6 - 邊角余料上修建的小規(guī)模多層項(xiàng)目；出于土地供應(yīng)方面的原因，整體價(jià)格一直是各區(qū)域的領(lǐng)頭羊； 城南 和 城西 也以其最為成熟的環(huán)境繼續(xù)擔(dān) 當(dāng)購房者首選區(qū)域的角色； 受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時(shí)候均比較謹(jǐn)慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費(fèi)者持幣觀望的同時(shí)，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 04 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面重視不夠，因此在戶型方面一直沒有很大的進(jìn)步，“火柴盒”小戶型也一度暢銷； 05 年在投資需求得到抑制的情況下，開發(fā)商開始為真實(shí)需求打造產(chǎn)品，因此在戶型設(shè)計(jì)方面更加注重功能的分區(qū)，最明顯 的變化是， 05 年的小戶型單套面積有所增大， 50方米的套一比例增大，“火柴盒”單間比例減少，功能劃分較以前更加明顯和合理；另外，在居家戶型中，除傳統(tǒng)的通風(fēng)采光要求外，觀景面更大的戶型受到市場(chǎng)的歡迎，包括觀景露臺(tái)、轉(zhuǎn)角窗、入戶花園等產(chǎn)品細(xì)節(jié)均成為產(chǎn)品的增值點(diǎn)。 供應(yīng)總況 主城區(qū)占 55% 2005 年 全 年 ， X 市 新 開 住 宅 樓 盤 247 個(gè) ， 新 增 供 應(yīng) 面 積 為 。其中 X 都市區(qū)新增樓盤 144 個(gè)，新增供應(yīng)面積 ，占到總體供應(yīng)的 55% ，郊區(qū)新增住宅樓盤在數(shù)量和體量上均小于市區(qū)。 - 7 - 月度走勢(shì) 波動(dòng)較 大，下半年相對(duì)平穩(wěn) 城西和城南作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，仍然是 X 新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域， 新增供應(yīng)量為 ，占到 05 年新增樓盤供應(yīng)的 ； X 市區(qū)新增供應(yīng)整體外移，主要集中在 2之間， 供應(yīng)面積為 ，占到總體供應(yīng)的 ； - 8 - 4、 X 住宅戶型特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì) 各面積段戶型供應(yīng)情況 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 4 0 以下的小戶型逐漸淡出市場(chǎng)。 120以上的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型。 房地產(chǎn)交易中心顯示數(shù)據(jù)， X 市 2005 年 1， 60 的戶型共成交 1795 套，占總成交戶數(shù)的 ，是成交量最大的面積段， 90面積段的戶型共成交 1690 套，交易量居第二。而交易戶數(shù)最少的面積段是 180 以上的戶型，共 321 套，僅占 1總成交戶數(shù)的 。對(duì)比目前的供需情況，我們不難看出 90 以下的中小戶型 , 供需失衡 2005 年 1 ,90 以下的戶型成交總戶數(shù)為 3205 戶 , 占總成交戶數(shù)的 ，接近五成比重，而從新盤供應(yīng)來看， 100 以下的戶型供應(yīng)比重僅占 ，面向大眾的經(jīng)濟(jì)型中小戶型供 需嚴(yán)重失衡，現(xiàn)實(shí)供應(yīng)難以滿足實(shí)際需求，特別是目前一些中高端樓盤一味將目標(biāo)投向中大戶型開發(fā)，忽視了大眾需求，頗有曲高和寡之勢(shì)。 - 9 - 平層的供應(yīng)戶數(shù)占到被調(diào)查樓盤供應(yīng)總戶數(shù)的 91% 。目前在售樓盤中 , 絕大多數(shù)仍以平層作為主力產(chǎn)品，躍層和錯(cuò)層僅作為樓盤的補(bǔ)充少量安插在內(nèi)，以滿足不 同客戶的差異化需求，但是在調(diào)查中，沒有一個(gè)樓盤是以躍層或錯(cuò)層戶型為主。 2005 年 12 月，成交的新增商品住宅中， 90 左右的戶型最受購房者青睞。而本次調(diào)查結(jié)果顯示， 40的戶型在新增商品住宅中占的比重并不大。由此直接導(dǎo)致了許多有該面積段需求的購房者 將 購 房 目 標(biāo) 轉(zhuǎn) 向 二 手 房 市 場(chǎng) ， 使 50 的 戶 型 成 為 二 手 房 市 場(chǎng) 2005 年 12 月的成交主體。 2006 年由于國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，更多的購房者會(huì)選擇購買新房；國(guó)家的政策方向偏向新增商品房面積比起去年 有所減?。恍略錾唐纷≌陂_發(fā)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)需求研究，填補(bǔ) 市 場(chǎng)供 應(yīng) 空 缺 。我 們 推薦 80面 積 段的 戶 型 為主 力 戶型 。 180 以上的大戶型供應(yīng)盡量減少。 第二部分 環(huán)境部分 本項(xiàng)目地處 X 市金牛區(qū)西安街道，位于 X 西區(qū)，一環(huán)路以內(nèi) 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅 . 為了較詳細(xì)地了解項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的環(huán)境特征、交通狀況、公建配套等一系列的情況， 本次市場(chǎng)調(diào)查環(huán)境踏街范圍定為：東至玉帶橋，西面及北面至二環(huán)，南臨通惠門路。 按照市場(chǎng)調(diào)查的“有效、相關(guān)”之重要原 則，市場(chǎng)研究人員以 - 10 - 本項(xiàng)目所在地為出發(fā)點(diǎn)，以步行兩公里的路程為半徑，進(jìn)行輻射式踏街市調(diào)，利用采集的環(huán)境信息，分析本項(xiàng)目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以便在項(xiàng)目推廣過程中揚(yáng)長(zhǎng)避短。而個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查的樣本選取，則根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置及基本規(guī)劃信息，選取本項(xiàng)目的可比案例共 4 個(gè) (由于該地區(qū)新開可比樓盤較少 )。 一、市調(diào)區(qū)域地理概況 根據(jù)對(duì) X 市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是 X 市府近期重點(diǎn)開發(fā)培植的新騾馬市商圈 ,具體包括 X 羅馬國(guó)際金貿(mào)中心、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點(diǎn)為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立 X“富人區(qū)”的形象。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目西府花園及新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊版塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊版塊正在 X 人印象中的富人區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，花牌坊版塊市場(chǎng)的細(xì)分已 越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，在未來的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。 二、 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析 本次市調(diào)區(qū)域東至玉帶橋，西面及北面至一 ,二環(huán)，南臨通惠門路。緊鄰花牌坊路是一條雙向八車道 ,并劃分單獨(dú)非機(jī)動(dòng)車道的主干道 ,其連接著二環(huán) ,一環(huán) ,和人民路，由此路輻射出縱橫交錯(cuò)的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。 項(xiàng)目附近干道雖然路況良好，也存在些問題，道路快慢車道劃分，但機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車不遵守交通法規(guī) ,車輛混行及機(jī)動(dòng)車隨意占道停車的不良現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這可能給高峰時(shí)段的機(jī)動(dòng)車輛通行帶來一定障礙，從一定程度上影響了交通狀況；這可能直接影響到小區(qū)居民日后出行問題，而最先影響的將是本項(xiàng)目開工后，施工車輛的進(jìn)出；由于目前項(xiàng)目附近的道路機(jī)動(dòng)車通行數(shù)量尚未完全達(dá)到飽和，故對(duì)項(xiàng)目周邊的道路狀況要求不高，但隨著項(xiàng)目 - 11 - 進(jìn)程的不斷推進(jìn)，其所帶來的不便將逐步顯現(xiàn)，上述道路的利空因素，這有待于我們?cè)谛^(qū)出入動(dòng)線的設(shè)計(jì)上加以考慮并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 三、交通現(xiàn)狀分析 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足；其中途徑項(xiàng)目周邊的公交線路總計(jì) 11 條，其中主要的公交站點(diǎn)均集中于花牌坊 干道沿線，如可至五桂橋地區(qū)的 4 路（五桂橋 ；可至市中心地區(qū)的 62 線（九眼橋 可到達(dá)北火車站場(chǎng)的 34 線（火車北站 可至城南的93 線（九里堤 ，便于區(qū)域內(nèi)居民到達(dá) X 市區(qū)的各個(gè)主要地區(qū)。除上述普通市區(qū)線路外，更有位火車北站及金沙長(zhǎng)途運(yùn)輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長(zhǎng)途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。但同時(shí)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，部分公交線路在運(yùn)營(yíng)高峰時(shí)段較擁堵，可能會(huì)對(duì)交通出行帶來一定壓力。 通過實(shí)地觀測(cè)調(diào)研得知，從本項(xiàng)目步行公交車站上客集中點(diǎn)僅需二至三分鐘左 右，而從項(xiàng)目至 X 國(guó)際機(jī)場(chǎng)實(shí)際距離約為 30 公里左右，至春熙路商業(yè)圈實(shí)際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。 交通線路附表： 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 4 五桂橋 雙層 單層大巴 5:500 五桂橋 ,雙橋子 ,水碾河 ,東風(fēng)大橋 ,大慈寺路 ,春熙路 ,人民西路 ,東城根上街 ,羊市街 ,西大街 ,西月城街 ,花牌坊街 ,西門車站 ,營(yíng)門口立交 ,五里村 ,茶店子 ,茶店子西口 ,三環(huán)路成灌立交橋 ,三環(huán)路羊犀立交橋 ,茶店子公交站 . 7 十里店公交站 - 昌源路 大巴 6:000 成南公 交站 ,十里店 ,二仙橋東路 ,二仙橋 ,上澗槽 ,東站停車場(chǎng) ,新風(fēng)路東 ,新風(fēng)路西 ,府青路二環(huán)立交橋 ,府表路一環(huán)立交橋 ,游樂園 ,紅星路一段 ,紅星路口 ,玉沙路 ,太升路 ,文化宮 . - 12 - 27 成仁公交站 - 成仁公交站 空調(diào)大巴 5:450 成仁公交站 ,牛王廟 ,水碾河 ,一環(huán)路東三段 ,新鴻路口 ,建設(shè)路口 ,一環(huán)路東一段 ,一環(huán)路北四段 ,梁家巷 ,人民北路 ,人民北路一段 ,火車北站 ,人民北路二段 ,人民北路 ,西藏二所西北橋 ,沙灣 ,恒博醫(yī)院 ,金房集團(tuán)撫琴小區(qū) ,青羊小區(qū) ,中醫(yī)附院 ,青羊?qū)m ,百花中心站 ,五塊石 ,高升橋 ,一環(huán)路南四段 ,衣冠廟 ,磨子橋 ,成仁公交站 34 火車北站- 火車北站 空調(diào)大巴 5:450 火車北站 ,人民北路北三段 ,人民北路 ,梁家巷 ,一環(huán)路東四段 ,建設(shè)路 ,新鴻路 ,新華路口南 ,水碾河 ,牛王廟 ,九眼橋 ,紅瓦寺 ,一環(huán)路南一段 ,一環(huán)路南四段 ,磨子橋 ,省體育館 ,衣冠廟 ,一環(huán)路南四段 ,高升橋 ,一環(huán)路西一段 ,百花中心站 ,青羊?qū)m ,中醫(yī)附院 ,青羊小區(qū) ,西門車站 ,沙灣 ,西北橋 ,人民北路 ,人民北路北二段 ,火車北站 . 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 37 金沙公交站 - 紅星路廣場(chǎng)北路 大巴 金沙公交站， - 13 - 56 紅 砂村公交站 - 九里堤公交站 大巴 空調(diào)大巴 6:000 成龍路 ,獅子山 ,沙河大橋 ,靜居寺 ,二環(huán)路東四段 ,順江路 ,九眼橋 ,合江亭 ,東門大橋 ,城守東大街 ,鹽市口 ,中西順城街 ,順城大街北 ,文武路西 ,青龍街 ,八寶街 ,北巷子 ,西門車站臺(tái)票 ,金沙路 ,沙灣路 ,西南交大 ,交大路西 ,香榭里 . 62 九眼橋 空調(diào)大巴 6:000 九眼橋 ,牛王廟 ,天仙橋北街 ,武城大街 ,紅星路口 ,太升路口 ,文武路口 ,文武路西 ,青龍街 ,八寶街 ,北巷子 ,西門車站 ,營(yíng)門口立交橋東 ,營(yíng)門口立交橋南 ,二環(huán)路羊西線口 ,府南新區(qū) ,雙清中路南 ,金沙中心站 . 93 九里堤公交站 - 紫荊南路 大巴 6:300 九里堤公交站 ,香榭里 ,交大路西 ,西南交大 ,會(huì)展中心 ,沙灣路 ,通錦橋 ,金仙橋 ,西月城 ,長(zhǎng)順下街 ,長(zhǎng)順上街 ,小南街北 ,小南街西 ,大石東路 ,雙元街 ,雙楠路 ,紅牌樓 ,廣福橋街 ,肖家河沿街 ,芳草西街 ,玉林南路 ,桐梓路小區(qū) ,紫荊南路 . 98 萬科魅力之城 - 土橋 大巴 雙層車 6:300 土橋新街 ,金周路北口 ,土橋二隊(duì) ,金牛賓館 ,金牛壩路 ,茶店子西口 ,茶店子 ,五里村 ,營(yíng)門口立交橋東 ,西門車站西口 ,花牌坊 ,北巷子 ,八寶街 ,羊市 街 ,東城根上街 ,總府路 ,大慈寺 ,東風(fēng)大橋 ,水碾河 ,雙橋子 ,雙林中橫路 ,萬年場(chǎng) ,聯(lián)合小區(qū) ,雙慶路口 ,多寶寺 ,三磚廠 ,建材路 ,建材路西 . - 14 - 線路名稱 起始站點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)類型 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 途徑線路 340 千禧花園- 高新起步園 大巴 6:300 千禧花園 ,九里堤北路 ,群星路 ,銀河北路 ,營(yíng)門口立交橋東路 ,西門車站 ,花牌坊街 ,西月城街同仁路口 ,實(shí)業(yè)街 ,長(zhǎng)順上街 ,小南街北站 ,錦里中路 ,漿洗街 ,小天北街 ,玉林中路 ,芳草東街 ,芳草街 ,神仙村西路 ,紫荊西路 ,高棚子 ,科園南一路 ,高新起步園 . 341 茶店子公交站 - 跳蹬河南路 大巴 6:300 茶店子公交站 ,三環(huán)路羊犀立交橋北 ,三環(huán)路成灌立交橋南 ,茶店子西口站 ,茶店子 ,五里村 ,營(yíng)門口立交橋東路 ,金魚街 ,撫琴路西口 ,一環(huán)路口 ,槐樹街口 ,羊市街口 ,西玉龍街 ,白絲街 ,凍青路 ,紅星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉雙路 ,雙橋路 ,雙橋北二街 ,經(jīng)華路 ,雙橋路東 ,萬年場(chǎng) ,萬年場(chǎng)公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 . 四、公建配套分析 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界 ， 其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年 ，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。 項(xiàng)目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場(chǎng)等，商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行距離。 - 15 - 1、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。由于本項(xiàng)目與上述百年商圈步行距離控制在 15 分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè) 設(shè)施的輻射范圍均包括本項(xiàng)目，可有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而言，超市與便利店在該區(qū)域內(nèi)發(fā)展緩慢，便利連鎖機(jī)構(gòu)鮮見于各主要街道，現(xiàn)有的部分連鎖超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小。超市與便利店在滿足居民日常購物需要方面有不同與大型購物中心的特殊優(yōu)勢(shì)，因此在本項(xiàng)目商業(yè)部分招商過程中，可考慮便利店與酒店這類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以方便居民就近購買日常用品及美食的需要。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)附表： 道路名稱 主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市、商場(chǎng)、專賣店、專營(yíng)店） 青龍街 太平洋百貨、家樂福超市、鉑金城、銅鑼灣歌城 八寶街 九龍賓館、恒昌酒店 西大街 百盛百貨、百佳超市、夏威夷商業(yè)廣場(chǎng) - 16 - 西月城路 好利來西點(diǎn)房 石灰街 好又多超市、蘇寧電器 一環(huán)路 永樂電器、歐尚超市 餐飲及休閑娛樂場(chǎng)所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合 X 本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號(hào)子火鍋 ,重慶三棵樹火鍋，及位于通錦橋路上的南粥北面等，平日食客眾多，生意火爆，很好的解決了周邊居民日常生活的需要。另外在八寶 街沿線輔有適量經(jīng)營(yíng)中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營(yíng)各地方口味的餐飲，但由于檔次及價(jià)位相對(duì)較高，故食客數(shù)量相對(duì)稀少。西大街還配備一些休閑餐飲及各國(guó)的美食 ,豐富居民飲食文化 . 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)實(shí)地調(diào)查后得知，所經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是 型娛樂設(shè)施分布在青龍街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等， 但場(chǎng)所分布較散。步行距離適當(dāng)，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決。 餐飲及娛樂設(shè)施附表： 道路名稱 主要餐飲機(jī)構(gòu) 青龍街 羅曼大酒店、八寶大酒店 八寶街 九龍賓館、恒昌酒家 - 17 - 西大街 川江號(hào)子火鍋店，巴西燒烤，歐湖島，味千拉面，元綠壽司， 西月城路 老地方酒店，泰至賓館，邀月茶樓。 石灰街 肯德雞 花牌坊街 楓橋曉月商業(yè)廣場(chǎng) ,三江會(huì)所 , 一環(huán)路 大盤雞、景立歌城 三棟橋路 海藍(lán)晴天浴場(chǎng)、面道、六品老灶 3、 教育文化機(jī)構(gòu) 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。據(jù)實(shí) 地了解，主要有 X 市政建院，樹德中學(xué)、 X 電子機(jī)械高等專科學(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國(guó)語學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。 高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實(shí)用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)。就本項(xiàng)目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。 4、 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多， 均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項(xiàng)目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 - 18 - 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？?石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 5、 金融、郵電機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場(chǎng)所分布相對(duì)集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對(duì)較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,X 電力等；由此帶動(dòng)了不少相關(guān)金融配套設(shè)施， 如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳也位于此處。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后此方面的需求。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。 金融及郵政機(jī)構(gòu)附表： 五、區(qū)域環(huán)境綜述 道路名稱 主要金融、郵電機(jī)構(gòu) 西月城路 證券交易所、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 石灰街 興業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、郵局 ,中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳 - 19 - 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?X 市重點(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域 ，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。 道路路況上佳，交通體系完整，但項(xiàng)目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項(xiàng)目交通出入動(dòng)線的布置。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。現(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸 引其他區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)。 第三部分 市場(chǎng)部分 此次市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)本項(xiàng)目所在的花牌坊板塊內(nèi)的在售樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并根據(jù)板塊內(nèi)各樓盤的產(chǎn)品特性、去化特征、客源特征進(jìn)行分析，概括 了 板塊內(nèi)市場(chǎng)特征。 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1、 客源 根據(jù)此次調(diào)查的樓盤銷售情況來看，目前 X 市西區(qū)住宅物業(yè)整體銷售情況良好，目前整體銷售率已達(dá) 90%左右，大部分物業(yè)的銷售速度屬平穩(wěn)去化。 區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶來源呈現(xiàn)以 X 本地買家（包括長(zhǎng)期在 X 工作的外地人士）為主，外地買家 (以 X 地區(qū)、浙江 一帶為主 )為輔的特征。購房用途以自住者居多，投資客戶仍屬少數(shù)。 大多數(shù) X 本地買家比較注重住宅物業(yè)的地段及品質(zhì)，偏好傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)及高品質(zhì)樓宇。對(duì)樓房的居住實(shí)用性、舒適性、內(nèi)部及周邊配套的齊全度等問題較為敏感。目前隨著城市的發(fā)展及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的客戶開戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。 - 20 - 外地買家在 X 住宅客戶中目前并非主力客戶，但這一部分客戶的比例正在上升。此購買群體主要分為兩部分，一部分是以投資為目的的外地投資客戶，這部分客戶看重整個(gè) X 巨大發(fā)展?jié)摿?，十分注重投資收益，多投資在 一部分購房者購房的原因比較復(fù)雜，包括在本區(qū)域就讀生的陪讀家庭及 X 市以外的人士，或?yàn)樽优彿哭D(zhuǎn)戶口的外地人士等。 2、 樓盤品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。如西府花園 市區(qū)土地開發(fā)的逐步深入，在一環(huán) 以 內(nèi) 已 無 大 塊 土 地 出 售 竟 拍 ,該 地 段 的 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 和 環(huán) 境 優(yōu) 勢(shì) 將 進(jìn) 一 步 顯現(xiàn)。目前該地區(qū)住宅均價(jià)已過 4500 元 /格在 X 市整體市場(chǎng)中偏高，仍受買家歡迎，取得了 90%的銷售率。 3、 價(jià) 格 根 據(jù)從花牌坊板塊內(nèi)選取的可比項(xiàng)目分析，區(qū)域內(nèi)價(jià)格落差不大。緊臨本項(xiàng)目旁的西府花園憑借市場(chǎng)利好 ,競(jìng)爭(zhēng)小，均價(jià)超過了 4700 元 /于西大街上的鑫城價(jià)格也達(dá)到 6000 元 /一樓送躍層 )瑞花都單價(jià)也達(dá)到了 4200 元 / 總體而言，目前 X 西區(qū)樓盤具體價(jià)格主要集中于 4200 /特別指出的是，目前西區(qū)高價(jià)住宅幾乎全采用清水房無裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，這與本地居民的消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣有較大關(guān)系。 4、 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價(jià)主要集中于以下幾個(gè)區(qū)段：一房 22 萬元 /套以下；兩房 34 38 萬元 /套；三房 45元 /套的；四房 55元 /套。而以銷售狀況來看，較低總價(jià)的單元受到市場(chǎng)的歡迎，但從銷售總量上來看，居住房型的二房和小三房銷售較快，但是 80 萬元 /套的單位銷售量不強(qiáng)，但存在極少數(shù)高收入 ,追求居住品質(zhì)、身份感的客戶群。 5、 房型及面積 目前 X 市場(chǎng)上住宅物業(yè)的房型種類呈多樣化，且布局新穎。其中躍層、飄窗、露臺(tái)等形式被廣泛運(yùn)用。 - 21 - 從區(qū)域物業(yè)整體市場(chǎng)來看，目前以二房、三房最受市場(chǎng)青睞，二房的主力面積在 70 85房物業(yè)主力面積集中于 95 130面積規(guī)劃上， 主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。 一房和一房一廳憑借總價(jià)低和適宜投資兩大優(yōu)勢(shì)成為銷售速度相對(duì)最快的房型，但目前該地區(qū)處于飽和 ,新近開發(fā)的如新城市廣場(chǎng) ,鑫城等 從比例來看，面積在 70130二房或三房銷售應(yīng)為本地區(qū)銷售主流的單元配置。 根據(jù)市場(chǎng)需求 ,合理的控制面積范圍 ,房型配比是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素 房等小面積房型憑借低總價(jià)，能達(dá)到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和 ,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量避免比重過大。 由于 X 的地理及氣候條件的影響，在建筑設(shè)計(jì) 上，可靈活運(yùn)用點(diǎn)式、板式、蝶式等多種形態(tài)，內(nèi)部房型設(shè)計(jì)上限制較少，大部分新建住宅的房型常用以下幾個(gè)元素： 入廳玄關(guān) 臥室大飄窗 主臥室陽臺(tái) 頂層露臺(tái) 當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌姆啃驮O(shè)計(jì)中注重以下幾點(diǎn)，也是高價(jià)位樓盤所普遍達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)： 平層層高通常在 3 米左右，躍式底層挑空。 廳、臥、廚、衛(wèi)全明。 普通公寓的廳開間通常在 左右，主臥開間通常也在 左右?？蛷d附帶的陽臺(tái)面積一般在 8右；廚房面積一般控制在 8廳玄關(guān)的面積一般控制在 3右。 氣候原因使采光充足成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵點(diǎn)，大量運(yùn)用陽臺(tái)、大面積 飄窗、凸窗等元素。 房型設(shè)計(jì)中主要觀景的需要，在主要觀景房中設(shè)置陽臺(tái)、露臺(tái)或大面積窗。觀景面主要設(shè)在餐廳、客廳、主臥這幾個(gè)功能區(qū)中。 主臥室進(jìn)行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū) - 22 - 建筑形態(tài)及風(fēng)格 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。其中以蝶式住宅居多，約占總調(diào)查數(shù)量的 90%，而板式建筑在 X 本地還較為少見。 由于 X 本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導(dǎo)致購買者對(duì)朝向的要求并不強(qiáng)烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對(duì)較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上最主流的建筑形態(tài)。 板式建筑具有 南北通透的采光條件及人居空間較寬等優(yōu)點(diǎn)，有利于小區(qū)整體景觀的塑造及觀景點(diǎn)的分布，已越來越受到客戶的認(rèn)同 . 從樓層形態(tài)上則分為四種形式：高層、小高層、多層及別墅，其中主要形態(tài)多為多層及小高層，也有部分高層建筑。由于受地塊開發(fā)許可及 X 自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的 10%左右，小高層占 40%左右，多層建筑占 50%左右。 從建筑風(fēng)格上看，目前 X 市場(chǎng)上的樓盤基本上以走現(xiàn)代路線為主，其特征是：外立面線條明快、風(fēng)格清新簡(jiǎn)潔，用料上基本以高級(jí)面磚為主，幾乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鮮艷明朗的色調(diào)為 主，以充分適應(yīng) X 本地的天氣條件。窗體均采用高級(jí)塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風(fēng)格建筑的硬朗線條。 6、 在設(shè)計(jì)上采用獨(dú)特風(fēng)格，能較為突出市場(chǎng)形象，會(huì)在銷售初期，有力地推動(dòng)了銷售進(jìn)程?，F(xiàn)階段 X 的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風(fēng)格，這是 X 本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風(fēng)格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風(fēng)格所致。 7、 產(chǎn)品規(guī)劃 以此次的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析得知，目前區(qū)域內(nèi)在售住宅的小區(qū)規(guī)模均不大，普遍在 10 萬平方米以下。受地區(qū)影響 ,規(guī)模效應(yīng)不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。 在小區(qū)的景觀規(guī)劃方面，大多數(shù)樓盤都有自我特色 ,營(yíng)造出各式景觀效果。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細(xì)節(jié)如指示標(biāo)志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計(jì)較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高 二、項(xiàng)目分析 選取項(xiàng)目周邊四個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行具體的項(xiàng)目分析，分析其中的 - 23 - 長(zhǎng)處及不足，這些項(xiàng)目的發(fā)展思路及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)本項(xiàng)目有很重要的借鑒作用，分別為西府花園、錦都三期、凱瑞花都、鑫城立方生活。 西府花園 地理位置 X 市花牌坊街王家巷 發(fā)展商 X 市蜀信實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)規(guī)模 30 畝 小區(qū)規(guī)劃 共由 5 幢 11+1 層小高層組成 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點(diǎn)式小高層 形態(tài)配比（ %） 低層 / 多層 / 小高層 100 高層 / 容積率 3 綠化率 總戶數(shù) 500 戶 車位數(shù) 337 個(gè) 售 價(jià) 4800 元 /位價(jià) 8 萬 /個(gè) 物業(yè)管理費(fèi) 用 /月 /內(nèi)面積范 圍 力房型 一房二廳一衛(wèi) 53房二廳一衛(wèi) 76房二廳二衛(wèi) 106式 142材裝修 外 墻 高級(jí)面磚、局部高級(jí)涂料 - 24 - 內(nèi) 墻 室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽妫?地面為水泥砂漿找平拉毛面層 門 窗 入戶門采用高級(jí)防火防盜門，室內(nèi)預(yù)留門洞，外門窗設(shè)計(jì)為彩色鋁合金配白玻 會(huì)所及相關(guān)配套 多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂室、酒吧等 銷售率 100% 開盤日期 2005 年 04 月 09 日 交房期 2006 年 07 月 項(xiàng)目分析： 西府花園 地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風(fēng)上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路 150 米 ，距騾馬市商圈五分鐘車程，距通惠門十分鐘車程，距火車北站二十分鐘車程與一環(huán)路保持 100 米，緊鄰永陵博物館，琴臺(tái)古徑，文化氣息較為濃厚。附近有 4、 34、 37、 62、 98 等數(shù)十路公交線路經(jīng)過。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。其中住宅規(guī)劃量約在 平方米左右，該項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的 X 蜀信實(shí)業(yè)有限公司投資興建，目前已全部售罄。推出的住宅由 5 幢 11+1 層小高層組成，均為清水房。值得一提的是，項(xiàng)目定位為市中心的高品質(zhì)花園洋房，精心設(shè)計(jì)的大型中庭景觀園林，二十余種創(chuàng)新的戶型，一梯兩戶，戶戶超大弧形觀景陽臺(tái) ，擁有大型會(huì)所、2 個(gè)游泳池、活動(dòng)廣場(chǎng)、星極物管等完善配套，本案由馬海（建筑顧問）有限公司代理小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，該公司的設(shè)計(jì)理念是“處處是景，窗窗見景”。西府花園，戶戶超大私家花園設(shè)計(jì)，引領(lǐng)別具風(fēng)情的格調(diào)居住。所有外立面凌空挑出寬 4M 的弧型觀景陽臺(tái)，全通透剛化玻璃加鋼柱欄桿設(shè)計(jì)，不僅使樓宇外觀更加靚麗，更可保證社區(qū)主景觀庭院。在空間價(jià)值的再創(chuàng)造基礎(chǔ)上，更增設(shè)生活小陽臺(tái)俯瞰市中心繁華景象。如此前后花園不同的感覺給人以前后景觀兩重天的生活意境，縱觀全城。 市中心純生態(tài)花園洋房，有 50 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北 - 25 - 側(cè)主臥室附帶 180 度觀景陽臺(tái)，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺(tái)飄窗，做到窗窗見景；廚房朝南帶工作陽臺(tái)，使工作之余得到放松。 值得一提的是 小區(qū)的停車位， 1： 住宅車位比，車庫設(shè)進(jìn)出兩車道，可停車 337 輛，方便業(yè)主停車。東西兩側(cè)道路分別設(shè)置車行出口及入口，避免車流交 叉。北面臨道路中段，設(shè)地下車庫入口，緊臨小區(qū)主車道設(shè)置地下車庫出口；形成小區(qū)人車完全分流，確保出行與散步互不干擾，也消除了安全隱患。 小區(qū)的物管也是該盤較有特色， 西府花園率先導(dǎo)入五星級(jí)服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實(shí)到居家生活每一細(xì)節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專項(xiàng)配套有嘗服務(wù)。 貼心、細(xì)心、安心、誠(chéng)心、盡心，五星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，給你更專業(yè)的體貼。 智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代貼心服務(wù)。 24 小時(shí)私家服服務(wù)。隨時(shí)提供洗衣、家具清潔等各種服務(wù)。 本案住宅均價(jià) 4800 元 / 價(jià)從 4600 元 / 5000 元 /層單價(jià)約為 4900 元 / 邊暫無相同可比新樓盤，但從附近已售樓盤價(jià)格來看，價(jià)格稍高，但其優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套，價(jià)格還算能接受；商鋪的均價(jià)為 10000 元/ 價(jià)從 6100 元 / 12000 元 /商鋪靠里，不臨主干道，人流量甚少，綜合看來，價(jià)格偏高。 項(xiàng)目主要客戶為本地實(shí)力人士，從小戶型到躍層，有著多種可供選擇的戶型，也是西府花園的一個(gè)賣點(diǎn) 000 元 /右，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)勢(shì)力好的客戶，還是很容易接受。加上強(qiáng)有力的媒體和廣 告，使得西府花園在房產(chǎn)市場(chǎng)較有但有一點(diǎn)值得商榷的是，小區(qū)臨街商鋪，基本屬于死胡同，人流量少，也只有小區(qū)少量業(yè)主會(huì)經(jīng)過；住宅單價(jià)也較其它樓盤高，也導(dǎo)致該盤銷售期比附近樓盤長(zhǎng)了許多時(shí)間。 錦都三期 地理位置 X 通惠門路 3 號(hào)（下同仁路口） 發(fā)展商 X 鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司 物業(yè)規(guī)模 約 30 萬平方米 小區(qū)規(guī)劃 共由 10 幢 25 層高層， 15 幢 3多層組成 - 26 - 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 形態(tài)配比（ %） 低層 20 多層 / 小高層 / 高層 80 容積率 5 左右 綠化率 40% 總戶數(shù) 約 1400 戶 車位數(shù) 800 個(gè) 售 價(jià) 5500 元 /位價(jià) 8 萬左右 /個(gè) 物業(yè)管理費(fèi) 用 /月 /內(nèi)面積范 圍 50力房型 二房二廳一衛(wèi) 85房二廳二衛(wèi) 112材裝修 外墻 采用通體磚，預(yù)留裝修布線所需孔洞，外 墻通風(fēng)孔安裝不銹鋼百葉， 內(nèi)墻 室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽?，地面為水泥地?門窗 落地窗、外飄窗窗框與防護(hù)欄均 100%豎向?qū)R，誤差范圍小于 5所及相關(guān)配套 錦都二期商業(yè)街 銷售率 99 開盤日期 2005 年 12 月 - 27 - 項(xiàng)目分析： 錦都地處一環(huán)路內(nèi)，城市中心，悠游于浣花風(fēng)景區(qū)與寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)之間，。該項(xiàng)目由 X 鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)，以其獨(dú)特的文化和建筑品味，獲得多項(xiàng)殊榮。 整個(gè)小區(qū)約 30 萬平方米，由 10 幢 25 層高層和 15 幢 3商業(yè)用房組成，高層物業(yè) 均為現(xiàn)代風(fēng)格點(diǎn)式建筑，多層物業(yè)為仿古建筑，具有通風(fēng)良好、地形處理靈活、自由、占地面積小等優(yōu)點(diǎn)，由于 X 特殊的地理和氣候環(huán)境，點(diǎn)式建筑的弊端并不會(huì)對(duì)住戶的采光、采陽帶來影響。 現(xiàn)階段該項(xiàng)目主推的房型為 90三