我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究.doc

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ625880526摘要房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此融資能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。在我國(guó)，近幾年經(jīng)濟(jì)經(jīng)過幾番大力度宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象得到了緩解，但也留下一些問題，如進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)渠道過于單一，銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大的問題。近年來房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外一些融資渠道，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。在這樣的背景下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資如何向多元化發(fā)展，建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題。本文提出了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，融資方面出現(xiàn)的主要問題，并分析了產(chǎn)生這些問題的原因。同時(shí)，為解決相關(guān)問題，做了一些有益的探索，提出了一些有效的對(duì)策與思路，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題有一定建設(shè)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；創(chuàng)新融資我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ625880526目錄摘要.I緒論.III1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀.11.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況概述.11.1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源是銀行貸款.11.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化.21.1.3房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活躍.21.2拓展房地產(chǎn)融資渠道的意義及前景.22我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題.42.1融資結(jié)構(gòu)單一且間接融資比重過大.42.2對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多.42.3銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少.53房地產(chǎn)企業(yè)融資問題原因的分析.63.1未能形成良好的融資體系.63.2金融市場(chǎng)不完善及法規(guī)滯后.63.3大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件先天性不足.74以萬科為例進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資分析.84.1萬科融資現(xiàn)狀.84.2以萬科試水“曲線貸款”案例分析.84.3境外融資的新模式.105解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策.115.1傳統(tǒng)融資方式.115.1.1預(yù)售房款.115.1.2銀行貸款.115.1.3合作開發(fā).115.1.4股票融資.115.1.5債券融資.125.2創(chuàng)新融資方式.125.2.1通過吸引股權(quán)投資，擴(kuò)充自有資金.125.2.2用房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資.125.2.3吸引海外資金.135.2.4擔(dān)保公司.135.2.5房地產(chǎn)投資信托.135.2.6房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化.14結(jié)論.15參考文獻(xiàn).16致謝.17我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ625880526緒論隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的展開與不斷深人，企業(yè)融資無論是對(duì)國(guó)有企業(yè)還是對(duì)民營(yíng)企業(yè)都是一個(gè)難題。而房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，自然對(duì)企業(yè)融資水平有著更高的要求。從近兩三年的發(fā)展趨勢(shì)來看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度逐年加大，從2003年6月中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的發(fā)布，到2004年4-5月份一系列緊縮政策的推出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，2008年，國(guó)家再度上調(diào)房貸利率。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果單純依賴傳統(tǒng)的銀行體系貸款，必然面臨十分嚴(yán)峻的融資風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來不利影響。在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控措施以及加大調(diào)控執(zhí)行力度的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極轉(zhuǎn)換思想，努力拓展融資渠道具有十分重要的意義。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ6258805261我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀1.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況概述房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高收入，高風(fēng)險(xiǎn)，高產(chǎn)出。隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)的出臺(tái)，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招頭標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力也已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資方還是購買方，大多數(shù)都是以銀行貸款方式來融資的。央行121號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)的通知的出臺(tái)，最直接影響的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。目前政府實(shí)施的金融緊縮政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式少，企業(yè)間接融資的比重過大是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存，發(fā)展必經(jīng)之路。1.1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源是銀行貸款2008年的房地產(chǎn)保持較快增長(zhǎng)，開發(fā)資金取得相對(duì)較大程度增長(zhǎng)，開發(fā)資金取得相對(duì)較大程度增長(zhǎng)，2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)到位資金1.43萬億元，比上年增長(zhǎng)31.7%，其中國(guó)內(nèi)貸款為0.27萬億元，占到位資金的18.9%，比上年增長(zhǎng)5.8%，訂金及預(yù)留款0.6萬億元，占到位資金的42.0%，比上年增長(zhǎng)43.9%，企業(yè)自籌資金0.43億元，占到位資金的30.1%，比上年增長(zhǎng)38.8%，利用外資181億元，比上年增長(zhǎng)10.2%。其中訂金及預(yù)留款中大部分是銀行對(duì)消費(fèi)者發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源與銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度很大。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ6258805261.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)更加如此，而從上面的分析不難發(fā)現(xiàn)，間接融資銀行貸款仍是企業(yè)融資的主要方式，但受政策影響，121號(hào)文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：需要大筆資金投入的房地產(chǎn)行業(yè)，融資渠道已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，只有通過融資方式多樣化才能更好，更徹底的解決融資問題，如從間接投資走向直接投資。1.1.3房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活躍2003年6月13日央行“121號(hào)”文件的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成較大沖擊。2003年8月12日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件），激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道。在這種背景下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行融資渠道多樣化的嘗試，如信托融資，外資銀行融資，海外基金融資，企業(yè)債券融資已經(jīng)初步顯現(xiàn)，而其中最為活躍的是房地產(chǎn)信托融資。1.2拓展房地產(chǎn)融資渠道的意義及前景房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。而傳統(tǒng)的融資方式和渠道己經(jīng)很難滿足如今房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金需要，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金嚴(yán)重短缺。企業(yè)迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道。所以如何拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報(bào)，成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式觸資，減少對(duì)銀行信貨資本的依賴，努力拓寬融資梁道，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的的多元化融資體系，傳統(tǒng)融資方式和創(chuàng)新融資方式并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作開拓新的融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化等構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ625880526樣化的體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)在制度上和機(jī)制上給與足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法律體系，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向一個(gè)新的高峰。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究各類論文代寫QQ6258805262我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面。2.1融資結(jié)構(gòu)單一且間接融資比重過大目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一，間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)空政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商遺稿的貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必須會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。2.2對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道-銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房