房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因與防范.doc

各類論文代寫QQ625880526I房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因與防范摘要近幾年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，直接刺激了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其出現(xiàn)了供需兩旺的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)快速上漲給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)高額收益的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)政府政策與市場(chǎng)供求等方面變化帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2008年后，由于之前一系列政策的實(shí)施，我國(guó)的商品房的房?jī)r(jià)和成交量的走向開始撲朔迷離，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)開始初步暴露。房地產(chǎn)企業(yè)能否避開可能出現(xiàn)的危機(jī)并進(jìn)入良好的發(fā)展軌道，關(guān)鍵在于其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)和水平，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因與防范的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文正是在這樣的背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行研究，并就各類原因提出了相應(yīng)的對(duì)策，全文主要分為三個(gè)部分:第一部分對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在政府一系列政策的調(diào)控下可能由于財(cái)務(wù)危機(jī)而面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這一現(xiàn)狀；第二部分從不同方面分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性；第三部分針對(duì)第二部分提出的不同原因?qū)е碌呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的對(duì)策,以便使房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身特點(diǎn)，分析所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)照所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以更好的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)本文的研究，筆者提出了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種原因，并對(duì)各種原因提出了相應(yīng)的對(duì)策，以便房地產(chǎn)企業(yè)的決策層能夠?qū)φ毡酒髽I(yè)的具體情況，對(duì)本企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)各類論文代寫QQ625880526IIAbstractInrecentyears,Chinashousingpricesisrisingalltheway,whichdirectlystimulatesChinasrealestatemarketmakingitappearoversupplyinganddemanding.Rapidincreasinginpricesofrealestatecompaniesbringshighreceipts.Butatthesametime,realestateenterpriseswillinevitablyhavetobearwiththeriskswhicharebroughtbygovernmentpolicychangesandchangesofsupplyinganddemanding,andotheraspectsofthevariousrisks.Afterentering2008,duetoaseriesofpoliciescarryingout,Chinascommercialhousingpricesandtheamountofdealingbecomecomplicatedandconfusing,andthefinancialcrisisinrealestateenterprisesinitiallybegintoexposure.WhetherRealestatecompaniesmaybeabletoavoidthecrisisandgetintothesounddevelopmenttrack,liesinitsleveloffinancialriskmanagementandawareness.Therefore,studiesofthereasonsandpreventionsofthefinancialrisksintherealestatebusinesshaveimportantpracticalsignificance.Inthiscontext,thetextstudiesthecauseofthefinancialriskinrealestatecompaniesandpointsoutsomerelevantmeasures.Thefulltextisdividedintothreemainparts:thefirstpartanalysesChinasrealestatebusinessfinancialsituation,especiallyanalysesthesituationthattherealestatebusinessesunderthecontrolofaseriesofgovernmentpoliciesfacegreaterfinancialrisks；ThesecondpartfromdifferentaspectsanalysesthepossibilitiesthatChinasrealestateenterprisesmayhavefinancialrisks.Fromthedifferentcausesofthefinancialriskinthesecondpart,thethirdpartpointsoutcorrespondingcountermeasureswhichenablerealestatecompaniesanalysesthefinancialrisksaccordingtotheirowncharacteristics,chooseasuitableriskpreventionmeasures,whichbetterguidetherealestatebusinesstoavoidfinancialrisks.Basedonthisstudy,theauthorproposesvariousreasonsoffinancialrisksinrealestateenterprisesandputsforwardthecorrespondingcountermeasures,sothattherealestatebusinessdecision-makerscancontrolthespecificsituationoftheenterprisesandpreventthefinancialrisks.KeyWords:realestatebusiness；financialmanagement,financialrisk各類論文代寫QQ625880526III目錄引言.1一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析.2二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析.3（一）房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn).41投資風(fēng)險(xiǎn).42商品房積壓風(fēng)險(xiǎn).43應(yīng)收房款風(fēng)險(xiǎn).4（二）房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).41無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn).42利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn).53再籌資風(fēng)險(xiǎn).54政策風(fēng)險(xiǎn).5（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺陷導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).61缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí).62盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān).63成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制.7三、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策.7（一）房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略.71樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì).72充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn).83整合社會(huì)資源，正確選擇開發(fā)的物業(yè)形態(tài).84利用多樣化投資或者合作投資分化風(fēng)險(xiǎn).85通過(guò)項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn).96加快預(yù)警系統(tǒng)的籌建與完善.97制定合適的應(yīng)收賬款政策.9(二)房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策.91流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避.92利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避.93再融資的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避.10各類論文代寫QQ625880526IV(三)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不完善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施.111完善目標(biāo)管理.112確定本建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用超支率.113將經(jīng)營(yíng)期內(nèi)管理費(fèi)用在不同項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)?114財(cái)務(wù)人員管理模式由垂直式向扁平式轉(zhuǎn)變.115建立健全內(nèi)部控制制度.12四、結(jié)束語(yǔ).12參考文獻(xiàn).13致謝.14各類論文代寫QQ6258805261引言從2007年下半年開始，受金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)等政策的引導(dǎo)，我國(guó)各大城市樓價(jià)在經(jīng)歷了大幅上漲后，年底樓市開始出現(xiàn)了成交量下降、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的狀況。2008年新房貸政策開始正式實(shí)施，再加上國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲的壓力，政府實(shí)行了從緊貨幣政策。由于從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，居民開始對(duì)購(gòu)房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。這無(wú)疑會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)承受相當(dāng)大的資金壓力。而近日赴港房企的IPO推遲則標(biāo)志著國(guó)際資本與中國(guó)房地產(chǎn)融資的對(duì)接通道正在縮窄。在國(guó)際資本市場(chǎng)“慘淡”和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊下，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將會(huì)遇上前所未有的融資困境。而解決這個(gè)困境的根本出路在于提前分析房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)并采取相應(yīng)的防范措施，因此，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因和防范措施進(jìn)行研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究只不過(guò)是近十多年的事情，大多著眼于風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)決策和投資組合等領(lǐng)域，如Wurkzebach（1994）在ModemRealEstate一書中對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并涉及到投資組合問(wèn)題；GaylonGreer（1997）在InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問(wèn)題。由于國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)投資管理研究都建立在一整套嚴(yán)格的數(shù)學(xué)分析、投資組合理論的基礎(chǔ)上，同時(shí)輔以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相應(yīng)概念和推演，略顯繁瑣和復(fù)雜。不適用于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理決策。再加上我國(guó)又具有特殊的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因此其參考和借鑒意義不大。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究只是近幾年的事。如趙世強(qiáng)等(1995)在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理一書中通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)分析，指出房地產(chǎn)開發(fā)具有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并提出運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的理論，建立多級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)數(shù)學(xué)模型；徐念榕(1997)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析法的研究一書中引入了蒙特卡洛分析法；但都未在實(shí)際中加以應(yīng)用。郝麗萍等(2000)在蒙特卡洛法在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用一書中運(yùn)用蒙特卡洛法，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行模擬分析，從而得到財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得概率分布，該方法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行了度量，具有一定的實(shí)際意義。周生路(2002)在投資決策支持系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計(jì)研究一文中提出利用計(jì)算機(jī)信息管理和決策支持系統(tǒng)技術(shù)來(lái)解決房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)決策中大量數(shù)據(jù)分析運(yùn)算的問(wèn)題，為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法研究提出了新的思路。上述研究大多是國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論在我國(guó)的借鑒和運(yùn)用，偏重于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的傳統(tǒng)方法的介紹，并提出一些規(guī)范性的建議。并沒(méi)有系統(tǒng)地對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原因與防范措施進(jìn)行系統(tǒng)的分析歸納。本文系統(tǒng)地分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因和相應(yīng)的的防范措施,共分為四大部分。第一部分闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀；第二部分論述了房地產(chǎn)企業(yè)各類論文代寫QQ6258805262財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因。分別從房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺陷導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面具體分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因；第三部分以第二部分為基礎(chǔ)，提出來(lái)不同原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)防范措施,如:利用多樣化投資或者合作投資分化風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；制定合適的應(yīng)收賬款政策；合理規(guī)避再融資的風(fēng)險(xiǎn)；將經(jīng)營(yíng)期內(nèi)管理費(fèi)用在不同項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)偟?。本文采用?guī)范性研究的方法，通過(guò)邏輯推理和分析,提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。本文系統(tǒng)地分析了我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因,并對(duì)其原因進(jìn)行分類,使我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因系統(tǒng)化,條理化。并在此基礎(chǔ)上對(duì)照相應(yīng)的原因提出了相應(yīng)的防范措施,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因與防范措施實(shí)現(xiàn)一一對(duì)應(yīng),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更具有普遍的借鑒意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析從1998年國(guó)家出臺(tái)住房制度改革和住房分配貨幣化政策以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP以及固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高。從2004年開始，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快過(guò)熱，房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策由積極引導(dǎo)變?yōu)楹侠硪龑?dǎo)，試圖抑制房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比率有所調(diào)整，與2003年相比下降了5.27%，2005年投資增長(zhǎng)速度有所控制。到2006年上半年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資7695億元，同比增長(zhǎng)24.2%。商品住宅完成投資5318億元，同經(jīng)增長(zhǎng)6.1%。商品房空置面積分類指數(shù)為99.56，比5月份上升5.25點(diǎn)，比上年同月回落4.06點(diǎn)。到6月末，全國(guó)商品房空置面積1.21億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。其中，空置商品房6715萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%（李新春等，2007）。2007年3月18日至2007年12月21日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)。1、自2007年3月18日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%提高到2.79%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%提高到6.39%。2、自2007年5月19日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由2.79%提高到3.06%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.39%提高到6.57%。3、自2007年7月21日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，由3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由6.57%提高到6.84%。4、自2007年8月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%。各類論文代寫QQ62588052635、自2007年9月15日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。6、12月21日，央行年內(nèi)第六次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。另外，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策。如3月的2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”5月的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批并上報(bào)商務(wù)部備案；7月的國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知，又對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制；11月的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)，則新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。2008年開始，