重慶市南坪彈子石凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研).doc

重慶市凱洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶市南坪彈子石“凱洋玉皇冠”工程可行性研究報(bào)告重慶傳播者廣告策劃公司二OO六年六月四日凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第1頁(yè)共53頁(yè)目錄一、項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱1.1.2開(kāi)發(fā)公司1.1.3研究工作依據(jù)1.1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)分析1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度1.2.3投資估算和資金籌措1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)宏觀背景2.1.1重慶投資環(huán)境2.1.22006年政策環(huán)境2.1.3重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2.2.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)2.2.1區(qū)域環(huán)境2.2.2歷史沿革2.2.3區(qū)域配套2.2.4未來(lái)規(guī)劃2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1區(qū)域市場(chǎng)界定2.3.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.3市場(chǎng)需求特征：2.3.4區(qū)域優(yōu)劣分析2.3.5典型物業(yè)調(diào)查典型物業(yè)調(diào)查凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第2頁(yè)共53頁(yè)樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì)2.3.62006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1交通條件3.1.2地形、地勢(shì)3.1.3項(xiàng)目位置3.1.4水電氣保障3.1.5規(guī)劃限制條件地質(zhì)情況氣象條件地震資料酸雨情況3.2項(xiàng)目SWOT分析四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估4.1項(xiàng)目定位4.2方案評(píng)估意見(jiàn)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明5.2施工橫道圖六、投資估算與資金籌措6.1項(xiàng)目總投資估算6.2資金籌措6.2.1資金來(lái)源6.2.2項(xiàng)目籌資方案6.2.3借款償還計(jì)劃七、銷售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定7.1各類物業(yè)銷售收入估算7.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第3頁(yè)共53頁(yè)7.3資金來(lái)源與運(yùn)用分析7.4銷售利潤(rùn)7、5現(xiàn)金流量分析八、財(cái)務(wù)與敏感性分析8.1贏利能力分析8.1.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：8.1.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：8.1.3投資凈利潤(rùn)率：8.2項(xiàng)目不確定性分析8.2.1盈虧平衡分析8.2.2敏感性分析售價(jià)變動(dòng)敏感性分析開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)敏感性分析8.3社會(huì)效益和影響分析九、可行性研究結(jié)論與建議9.1擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)9.2項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第4頁(yè)共53頁(yè)一、項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目總體工程命名為：重慶市“凱洋玉皇冠”工程，“凱洋玉皇冠”工程項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為6753.12,用地性質(zhì)為住宅用地。1.1.2開(kāi)發(fā)公司重慶市凱洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.1.3研究工作依據(jù)A.國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、重慶市人民政府、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C.重慶市城市總體規(guī)劃（2004年2020年）D.重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例E.南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料F.其它各種來(lái)源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料G.重慶市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒(重慶市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站)H.重慶市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I.報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目地處重慶市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與母城渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島和江北城對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，容積率為8.05，建筑覆蓋率為24.38%。居住戶數(shù)：約478戶，人口規(guī)模：約1530人，總建筑規(guī)模：約60342(含地下面積)建筑設(shè)計(jì)考慮地上33層，地下3層。地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第5頁(yè)共53頁(yè)為住宅。地下層設(shè)計(jì)為地下車庫(kù)，設(shè)備用房和物管用房?！皠P洋玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積6753.12總建筑面積：60342.40平方米容積率：8.05建筑覆蓋率：24.38%綠地率:25.12%停車位：150個(gè)建筑占地面積：1646其中住宅建筑面積：53618.30平方米架空層724.10平方米車庫(kù)建面積6000.00平方米1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)分析市場(chǎng)狀況去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長(zhǎng)，但上漲幅度低于城市人均純收入增長(zhǎng)速度。2004年和2005年，重慶市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為2385元/平方米和2587元/平方米，同比分別上漲了13.7%和8.45%，而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)12.2%和11.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長(zhǎng)13.9%和11.1%?？梢?jiàn)，重慶房?jī)r(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。目前，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因?yàn)槿绱耍瑴刂莩捶繄F(tuán)才在堅(jiān)守了四年后終于在沒(méi)有獲利的情況下退出重慶。政府市場(chǎng)規(guī)范措施市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營(yíng)土地已實(shí)施“招拍掛”政策，并專門(mén)成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級(jí)整治部門(mén)和土地儲(chǔ)備中心。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，政府加大了對(duì)閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費(fèi)、依法收回等方式，防止土地資源浪費(fèi)。目前，重慶市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。政府清理閑置土地具體措施凱洋玉皇冠工程可行性研究報(bào)告第6頁(yè)共53頁(yè)上世紀(jì)90年代中期，重慶土地市場(chǎng)存在一些違規(guī)販賣(mài)土地的行為，由此形成了實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商搶占土地后，沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，而具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商又拿不到土地的局面。為此，政府實(shí)施了一系列對(duì)閑置土地處理的措施，并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。比如，開(kāi)發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要?jiǎng)庸ぃ绻粍?dòng)工，就要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。通過(guò)這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。市場(chǎng)發(fā)展前景最近幾年，重慶GDP平均增幅都在10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過(guò)了30%，2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。2005年重慶主城區(qū)商品房銷售面積為1156.15萬(wàn)平方米，與成都、貴陽(yáng)、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說(shuō)明了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。根據(jù)我們的發(fā)展目標(biāo)，在未來(lái)五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由24平方米提升到28平方米，未來(lái)15年內(nèi)將達(dá)到35平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度目前本項(xiàng)目已通過(guò)重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時(shí)間段工作內(nèi)容2006年6月-2006年底，項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢；2007年1月-2008年底項(xiàng)目主體