嘉聯(lián)地產(chǎn)-2010年房地產(chǎn)新政下的成都樓市.ppt

房產(chǎn)新政下的成都樓市 新國十條研究,房貸新政解讀,政策出臺背景,房貸新政影響分析及建議,2009年中國經(jīng)濟受益于一系列經(jīng)濟政策的實施刺激，已先于世界率先從衰退走向復(fù)蘇，但是企穩(wěn)回升的節(jié)奏還不夠穩(wěn)定。,2009年“V”形反轉(zhuǎn)的中國經(jīng)濟將金融危機沖擊帶來的負面影響減到最小。目前美國、歐洲經(jīng)濟都在復(fù)蘇 ，2010年的中國經(jīng)濟增長將更加受到世界的關(guān)注，而一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長11.9%，GDP增速創(chuàng)下自2005年7月以來新高。根據(jù)GDP預(yù)警系統(tǒng)判斷經(jīng)濟的回復(fù)節(jié)奏過快。,繼09年11月CPI增幅再次轉(zhuǎn)正后，10年3月CPI增長2.4%，大幅高于市場預(yù)期，通脹壓力增大。,2010年2月居民消費價格指數(shù)(CPI)漲幅2.7%，已創(chuàng)下自2008年11月以來的新高。 2010年3月PPI漲幅繼續(xù)擴大，并有繼續(xù)擴大的市場預(yù)期，顯示通脹壓力的加大，這有可能抬高投資客購房熱情，拉動房價上漲。,2009年國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，2010年3月房地產(chǎn)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)異常活躍。,金融危機速行業(yè)調(diào)整,連續(xù)一年回升,2009年超預(yù)期的銷售拉動國房景氣指數(shù)上揚，最終形成V型反彈。09年8月份指數(shù)向上突破100，轉(zhuǎn)入景氣區(qū)間。銷售所帶來的開工、投資上升將把國房景氣指數(shù)推至新高。 3月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)為105.9，比2月提高0.4點，比去年同期提高11.2點，恢復(fù)到07年底的高位， 房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度處于歷史高潮。,2010年3月出臺的一系列政策并沒有對抑制房價的過快上漲產(chǎn)生明顯的效果，高房價問題始終位于民眾輿論“指責(zé)”的風(fēng)口浪尖之上。,2010年3月政策盤點-一攬子政策并未對抑制房價的過快上漲產(chǎn)生明顯效果。,1月全國房價創(chuàng)21個月新高 2010年1月全國房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比去年12月擴大1.7個百分點，并創(chuàng)21個月新高。 2月全國房價同比漲10.7% 2010年1-2月全國商品房銷售面積7155萬平同比增38%，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲10.7%。 3月全國房價同比漲11.7% 2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。,2010年房價增長過快屢創(chuàng)新高,政府一方謹慎定調(diào)適度寬松的貨幣政策，一邊出臺相關(guān)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場，但整個房地產(chǎn)市場價格并未得到良好的控制，反而有著失控的態(tài)勢。迫于社會輿論壓力，為穩(wěn)定社會安定團結(jié)，國家近期出臺了遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的一系列措施。,二套房貸政策解讀,政策出臺背景,房貸新政影響分析及建議,近年房貸調(diào)控政策盤點,二套房貸首付50%政策出臺歷程,3月28日紅火景象下的樓市之憂 3月29日不能讓樓市成為投機者的樂園 3月30日堅決清除房價中的“腐敗成本” 3月31日瘋狂的房價叫板土地招拍掛 4月1日“土地財政”還能維持多久 4月2日 稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用,新華社六連評,土地財政 存在問題： 以地生財、透支賣地、推高房價 抑制投機 存在問題： 買方市場投機者入市門檻不高；賣方市場非房 地產(chǎn)主營企業(yè)逐利轉(zhuǎn)行 稅收杠桿 存在問題： 保有環(huán)節(jié)的稅種缺失，稅務(wù)稽查效力有待提高,犀利的內(nèi)容針對 房地產(chǎn)存在問題,4月15日二套房新政主要內(nèi)容,政 策 回 顧,內(nèi)容對比,政策解讀：,4月15日二套房政策解讀,政策目的：在過熱的市場環(huán)境下，國家為了維穩(wěn)市場、控制信貸風(fēng)險、打擊房地產(chǎn)市場的 投機行為，降低房地產(chǎn)投資熱度 ，從而降低投資性購房對房價的推動力 ，平抑房價。,政策力度：此次政策基于對市場客觀研究之后推出的針對性很強的政策，是自房改后十多年以來涉及面最廣、力度最大的一次調(diào)控。,政策改進：此次國家政策的導(dǎo)向較以往更加明晰，關(guān)鍵是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的意圖比以往更為明確，著力點更加準(zhǔn)確。,政策作用方式：此次政策顯著提高了貸款門檻和投資成本。,此次政策就像一次局部手術(shù)，去切除房地產(chǎn)市場中的“腫瘤”，降低房地產(chǎn)長期、持續(xù)發(fā)展中 存在的風(fēng)險，減少投機炒作行為對未來房地產(chǎn)市場長期、持續(xù)發(fā)展帶來很大的負面影響。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé) （一）統(tǒng)一思想，提高認識。住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。 【嘉聯(lián)解讀】2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，基于2010年全國房價增長過屢創(chuàng)新高的情況，已經(jīng)讓中央政府充分的認識到房價過快上漲對房地產(chǎn)長期、持續(xù)發(fā)展帶來的風(fēng)險與危害，并把這種認識傳遞給各地區(qū)政府部門，首次把住房問題歸為影響社會穩(wěn)定的民生問題，中央政府的重視表明了降低高房價對社會和諧發(fā)展的負面影響的決心。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】（二）建立考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 【嘉聯(lián)解讀】這是繼兩會工作報告后再次提及各地政府對于控制房價的責(zé)任，后續(xù)有可能出現(xiàn)區(qū)域性政策調(diào)整，同時政策首次明確了住房建設(shè)部、監(jiān)察部等部門的職責(zé)，對各級政府進行考核表明中央政府已經(jīng)將各省級政府列為調(diào)控政策的首要執(zhí)行者，并且提及問責(zé)，是歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)，政策的執(zhí)行力度較以往將更堅決。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】 二、堅決抑制不合理住房需求 （三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)。 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 對境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按有關(guān)政策執(zhí)行。 【嘉聯(lián)解讀】本條政策是對15號房貸新政的細化與補充，主要針對投機性購房需求，但是對于三套房政策還沒有相關(guān)細則的界定，銀行的操作空間較大，同時中央政府對于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”的定義并不清楚，1-3月成都市房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，商品住宅價格并未出現(xiàn)上漲過快的現(xiàn)象，同時成都房價較一線城市也還有較大距離，目前成都并不是政策調(diào)控主要針對的區(qū)域?！皩Σ荒芴峁?年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！闭咧攸c打擊的是異地炒房投機性購房，在政策主要針對一線城市的情況下，對于投機性購房向二線城市轉(zhuǎn)移有明顯的抑制作用，有利于市場的穩(wěn)定，對于全款炒房的投機、投資性需求作用有限。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。 【嘉聯(lián)解讀】保有環(huán)節(jié)的稅種流失是普遍現(xiàn)象，依照政策預(yù)期保留了增加稅費的可能，一定程度上影響了購房者特別是投機性購房者對市場的預(yù)期，對于房產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)措施，政府還保有稅收杠桿來調(diào)節(jié)樓市，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的出臺預(yù)期并不強烈。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】三、增加住房有效供給 （五）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。 【嘉聯(lián)解讀】土地市場上存在的供需關(guān)系失衡的現(xiàn)象，增加居住用地的有效供應(yīng)對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展是必須的，而完善招拍掛制度是政府打破土地價高者的主要探索方向。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 【嘉聯(lián)解讀】對于國十九條政策的相關(guān)內(nèi)容的再次深入表述，再次強調(diào)了各級政府的作用，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將會使商品房的供應(yīng)大量增加，對于房價的抑制作用產(chǎn)生作用。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】四、加快保障性安居工程建設(shè) （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實工作責(zé)任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會公布。 【嘉聯(lián)解讀】保障性住房對改善中低收入人群居住條件、穩(wěn)定社會起著積極的作用，解決城市夾心層的住房問題，可以分流一部分市場剛性需求，政府也期望通過保障性住房的供應(yīng)拉低高房價。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】五、加強市場監(jiān)管 （八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 【嘉聯(lián)解讀】新政策對于開發(fā)企業(yè)溝底與融資的監(jiān)管將會有效的降低金融市場的風(fēng)險，而且對于違規(guī)炒作樓市的房企打擊力度很嚴格，各級相關(guān)部門的執(zhí)行是關(guān)鍵。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。 各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。 【嘉聯(lián)解讀】該項政策對于房地產(chǎn)的健康發(fā)展作用明顯，各大城市的各個樓盤的開盤情況就更清楚的傳遞給消費者，樓盤的不規(guī)范“小動作”將會有效減少。,國務(wù)院“417”新國十條房產(chǎn)新政國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快 上漲的通知解讀,【政策】（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。 國務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強對各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。 【嘉聯(lián)解讀】表明今后政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管更加嚴格，統(tǒng)計將會更加詳細，對于市場的把握將更加準(zhǔn)確。,二套房貸政策解讀,政策出臺背景,房貸新政影響分析及建議,二套房新政下的貸款支出對比-執(zhí)行新政后投資成本增高,說明：以貸款100萬、15年等額本息還款為例：新政執(zhí)行前二套房多數(shù)銀行為8.5折利率，政策執(zhí)行后每月多還款796元，總共多支出約14萬元。,3、對全款炒房的投機型需求作用有限,2、重點是壓制打擊異地炒房和投資購房,1、投機性投資型購房將在很大程度上被抑制,4、一定程度上也會對改善型需求產(chǎn)生抑制作用,6、少數(shù)開發(fā)商也可能會在房價上作出更大讓步。,7、消費群體的置業(yè)需求可能出現(xiàn)變化、部分項目成交量將有明顯萎縮,5、剛需性購房客戶可能觀望情緒較濃，或為5.1黃金樓市降溫,近期房貸新政影響分析