碧桂園戰(zhàn)略研究

,碧桂園戰(zhàn)略研究,111112 *,內(nèi)容綱要 碧桂園在房地產(chǎn)產(chǎn)生了一次又一次的神話，躋身于中國(guó)房地產(chǎn)公司前三，那它的神話是怎樣締造的呢。 我們一起去期待。,1,企業(yè)基本情況,2,企業(yè)使命與愿景分析,3,企業(yè)環(huán)境分析,4,戰(zhàn)略集團(tuán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目錄,5,企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,企業(yè)基本情況,01,展望未來(lái)，碧桂園將圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，通過(guò)金融化手段強(qiáng)化或整合地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各項(xiàng)社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，完善覆蓋社區(qū)資源整合平臺(tái)，打造全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分釋放集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值。繼續(xù)鞏固并加強(qiáng)在行業(yè)中的地位。,碧桂園總部位于廣東佛山順德，是中國(guó)最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開(kāi)發(fā)和管理等。 碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車(chē)位及商鋪。同時(shí)亦開(kāi)發(fā)及管理若干項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。除此之外，同時(shí)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的酒店。,企業(yè)基本情況,企業(yè)使命與愿景分析,企業(yè)環(huán)境分析,03,總體環(huán)境分析,政治環(huán)境分析: 國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格， 但主要還是集中在一線的大城市， 并且這些一線城市的土 地開(kāi)發(fā)成熟，拿地也比 較困難，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)透明。而在二、三線城市，有大量的未開(kāi)發(fā)土 地，價(jià)格相對(duì)便宜，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是 一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析: 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，政府為保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)了諸如減免稅、降息等刺激消費(fèi)的政策。 國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況 下減稅、降息對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)， 對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。 碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收 回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。 消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會(huì)慢慢成熟， 當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的 價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個(gè)性的模式就會(huì)有很大的問(wèn)題。,企業(yè)環(huán)境分析,社會(huì)文化環(huán)境分析: 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)。如今中國(guó)正處在人口、城市化快速發(fā)展時(shí)期，城市人口占總?cè)丝诘?比重將迅速上升而相應(yīng)產(chǎn)生地產(chǎn)需求。 改善民生，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著人們物質(zhì)生活水平的日益改善提高，居民的住房消 費(fèi)結(jié)構(gòu)正在升級(jí)，今后城鎮(zhèn)住房建設(shè)量會(huì)以較高的速度持續(xù)發(fā)展 技術(shù)環(huán)境分析: 碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計(jì)的成熟戶型。這些設(shè)計(jì)已變成積木，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì) 成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序， 極大地提升設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等效率。,產(chǎn)品環(huán)境分析,碧桂園的價(jià)值活動(dòng)也分為基本活動(dòng)與支持活動(dòng)。碧桂園的基本活動(dòng)包括前期開(kāi)發(fā)策劃、 融資計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)施工、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售、售后服務(wù)、物業(yè)管理 6 個(gè)主要環(huán)節(jié)；支持活動(dòng)包括企 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源管理、信息化建設(shè)、技術(shù)開(kāi)發(fā)和采購(gòu)等 5 方面內(nèi)容。 碧桂園的價(jià)值增值點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)施工與營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售上。,企業(yè)環(huán)境分析,戰(zhàn)略集團(tuán)分析,S: 快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其在三、四線城市快速開(kāi)發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，并創(chuàng)造行業(yè)諸多第一。 碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過(guò)去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。 一體化的開(kāi)發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。 W: 碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。 酒店的過(guò)度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 物業(yè)發(fā)展過(guò)快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患 O: 房?jī)r(jià)的快速上升，使低價(jià)銷(xiāo)售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。 近期中央政府放松對(duì)中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策 T: 萬(wàn)科地產(chǎn)總額投入排名第一，碧桂園則不進(jìn)前十。 公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。 接班人危機(jī)：楊國(guó)強(qiáng)年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。,企業(yè)環(huán)境分析,戰(zhàn)略集團(tuán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,04,戰(zhàn)略集團(tuán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,市場(chǎng)占有率,中海、保利,產(chǎn)品價(jià)格,碧桂園戰(zhàn)略分析,萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大,戰(zhàn)略集團(tuán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,一、潛在進(jìn)入者 受金融危機(jī)的影響，我國(guó)實(shí)體受到?jīng)_擊，大批中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈短缺，甚至破 產(chǎn)倒閉的局面。資金的匱乏成為一個(gè)瓶頸。 碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會(huì)上有良好 的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。 碧桂園全部樓盤(pán)自己開(kāi)發(fā)、自己銷(xiāo)售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng) 營(yíng)讓潛在進(jìn)入者止步。 碧桂園規(guī)模經(jīng)營(yíng)拒絕了個(gè)性化，房子風(fēng)格沒(méi)有多大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。 二、替代品威脅 經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢(shì)必對(duì)碧桂園造成巨大的 替代品威脅。,三、供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力 土地供應(yīng)目前由政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)化等主要開(kāi)發(fā)條件都依賴于政府，開(kāi)發(fā) 商沒(méi)有討價(jià)還價(jià)能力。 房地產(chǎn)供應(yīng)商還包括建筑、建材、設(shè)計(jì)、施工、廣告、銷(xiāo)售代理等單位，碧桂園形成完 整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷(xiāo)售等一條龍服務(wù)。大 大的提高了碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)能力。 四、買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的能力 消費(fèi)者買(mǎi)房費(fèi)用在收入中占了很大比例， 勢(shì)必會(huì)很謹(jǐn)慎， 其討價(jià)還價(jià)的欲望會(huì)特別強(qiáng)烈。 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主， 顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高， 與開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力 討價(jià)還價(jià)較弱。 五、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者 目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問(wèn)題，最終結(jié)果會(huì)導(dǎo)致同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈， 中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會(huì)面臨倒閉或退出風(fēng)險(xiǎn)。 碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價(jià)擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，占據(jù)市場(chǎng) 份兒，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力,碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會(huì)上有良好 的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。,碧桂園全部樓盤(pán)自己開(kāi)發(fā)、自己銷(xiāo)售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng) 營(yíng)讓潛在進(jìn)入者止步。,碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷(xiāo)售 等一條龍服務(wù)。大大的提高了碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)能力。,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主， 顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高， 與開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力 討價(jià)還價(jià)較弱。,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主， 顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高， 與開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力 討價(jià)還價(jià)較弱。,戰(zhàn)略集團(tuán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,企業(yè)資源與能力分析,企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng) 力分析,05,碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建 筑、裝修、銷(xiāo)售等一條龍服務(wù)，向后一體化，最大限度的降低了成本，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā) 揮成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，利用低價(jià)充分打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)份額。,企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,碧桂園在發(fā)展到