觀瀾中航城街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃方案.ppt

觀瀾中航城街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃方案,業(yè)態(tài)規(guī)劃的核心目的,核心目的: 指導(dǎo)本項(xiàng)目街鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)，有效引導(dǎo)客戶的購買/經(jīng)營行為，最終實(shí)現(xiàn)功能組合最優(yōu)化和商業(yè)價(jià)值最大化，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目住宅價(jià)值提供有力支撐。,總思路,確定新商圈功能定位,確定本項(xiàng)目商業(yè)定位,提出目前商業(yè)規(guī)劃方案的調(diào)整建議,觀瀾新商圈界定,確定本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃（配比及布局）,1、觀瀾鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、政府政策導(dǎo)向等方面給觀瀾商業(yè)帶來了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)。,2、觀瀾鎮(zhèn)目前商業(yè)環(huán)境不成熟，消費(fèi)潛力尚未得到充分挖掘，中、高檔消費(fèi)存在空白點(diǎn)。,5、觀瀾商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，目前主要競爭來自于相鄰的龍華片區(qū)，而觀瀾本地尚未有對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競爭威脅的項(xiàng)目。,4、觀瀾本地消費(fèi)者對(duì)發(fā)展本土商業(yè)寄予希望，對(duì)于能夠滿足一次性購物需求的商業(yè)業(yè)態(tài)有較強(qiáng)的需求。,觀瀾新商圈界定 觀瀾商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析,3、隨著觀瀾調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將進(jìn)一步吸引高素質(zhì)、高收入的員工加入，總體消費(fèi)需求將不斷上升。,1、零售類： a.服飾：服裝、飾品、鞋類、眼鏡、化妝品、運(yùn)動(dòng)用品、兒童用品等； b.家居用品/日用品：家電、家私、家居飾品、電腦、手機(jī)、文具、 食品、日雜等； 2、餐飲類：中餐、西餐及各類快餐； 3、休閑娛樂類：咖啡廳、酒吧、茶吧、休閑中心、娛樂中心、健身房、 影劇院等； 4、服務(wù)類：美容、美發(fā)、攝影、郵電、銀行、文印、通訊服務(wù)、汽 車美容等； 5、文化類：圖書、音像、書畫、陶藝等； 6、醫(yī)療保健類：醫(yī)藥、診所、保健器材等； 7、生產(chǎn)用品類：建材、裝飾材料、機(jī)械、五金等。,觀瀾新商圈界定 觀瀾老中心區(qū)商圈調(diào)研分析,1、按照以下業(yè)態(tài)分類方法對(duì)觀瀾老中心區(qū)商圈進(jìn)行調(diào)研分析（后面對(duì)其它類比商圈的調(diào)研同樣按此分類方法進(jìn)行）：,觀瀾新商圈界定 觀瀾老中心區(qū)商圈調(diào)研分析,2、核心主力店經(jīng)營品種不齊全，經(jīng)營檔次以中、低檔為主，客戶以中、低收入者為主。,1、人流量較大，整體經(jīng)營狀況良好。,3、街鋪經(jīng)營品種以低檔為主，服飾、家居用品/日用品和餐飲類業(yè)態(tài)面積比例較高，客戶以中、低收入者為主。,4、觀瀾消費(fèi)者的中、高檔消費(fèi)通常在龍華和市內(nèi)完成，尤其是對(duì)于服飾類和休閑娛樂類業(yè)態(tài)的消費(fèi)。,5、觀瀾消費(fèi)者和投資者對(duì)新鎮(zhèn)政府區(qū)域未來的商業(yè)發(fā)展前景抱有較大的期望。,觀瀾新商圈界定 觀瀾老中心區(qū)商圈調(diào)研分析,2、觀瀾老中心區(qū)商圈調(diào)研分析：,觀瀾新商圈界定 觀瀾商業(yè)地產(chǎn)分析結(jié)論,根據(jù)以上兩方面的調(diào)研結(jié)論可以看出：觀瀾老中心區(qū)商圈的業(yè) 態(tài)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營品種已經(jīng)不能完全滿足消費(fèi)者日益提高的生活需求， 市場(chǎng)期待一個(gè)能夠補(bǔ)充和提升現(xiàn)有商業(yè)水平的新商圈出現(xiàn)。 無論是觀瀾的城市化進(jìn)程還是消費(fèi)者需求的提高，都為新商圈的形成做好了鋪墊。,目前觀瀾鎮(zhèn)僅存在以國惠康、民樂福為核心的老中心區(qū)商圈,本項(xiàng)目位于觀瀾新的政治、文化、商業(yè)中心，很有潛力發(fā)展成一個(gè)全新的商圈，與老中心區(qū)商圈遙相呼應(yīng)，并處于觀瀾鎮(zhèn)同一發(fā)展軸線上。,觀瀾新商圈界定 新商圈地理位置界定,核心消費(fèi)層： 以到達(dá)本項(xiàng)目的步行時(shí)間在30分鐘以內(nèi)為半徑，能夠帶來60-70% 商業(yè)營業(yè)額的消費(fèi)層。 次要消費(fèi)層： 以到達(dá)本項(xiàng)目的車行時(shí)間在30分鐘以內(nèi)為半徑，能夠帶來約20% 商業(yè)營業(yè)額的消費(fèi)層。 邊緣消費(fèi)層： 以周邊鎮(zhèn)、深圳市區(qū)以及高爾夫休閑觀光客為主，能夠帶來約10% 商業(yè)營業(yè)額的消費(fèi)層。,觀瀾新商圈界定 新商圈消費(fèi)層定義,主力消費(fèi)群： 1、主要居住在觀瀾鎮(zhèn)區(qū)；2、中、高收入水平，消費(fèi)能力較強(qiáng)； 3、以公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理人員及生意人為主；4、經(jīng)常性消費(fèi)， 每周可能來消費(fèi)2-3次。 次消費(fèi)群： 1、居住在周邊龍華、龍崗、東莞等次輻射地帶；2、消費(fèi)能力強(qiáng)； 3、間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來2-3次；4、深圳市區(qū)及高爾夫休閑 觀光客是本項(xiàng)目能夠爭取到的潛在消費(fèi)群體。,觀瀾新商圈界定 新商圈各消費(fèi)層圖示,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,1、類比商圈選擇： 以區(qū)位相近，消費(fèi)特征相近，商業(yè)組合形態(tài)相近為原則，選擇觀瀾老中心區(qū)商圈、龍華天虹商圈、龍華佳華市場(chǎng)商圈作為新商圈功能定位的類比對(duì)象：,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,新商區(qū)功能定位 類比商圈調(diào)研,2、類比商圈功能描述：,功能復(fù)合化趨向：涵蓋休閑、娛樂、健身、運(yùn)動(dòng)、餐飲、購物等多 重功能的商服物業(yè)倍受歡迎。,新商區(qū)功能定位分析 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)新趨向,高效與省時(shí)化趨向：通過一站式購物（One Stop Shopping）提高購 物效率，同時(shí)強(qiáng)調(diào)各功能分區(qū)之間的合理布局，以及各功能區(qū)內(nèi)的經(jīng)營品種的連續(xù)性和齊全性。,地域化趨向：在設(shè)計(jì)風(fēng)格上突出某種地域情調(diào)。,生態(tài)與娛樂化趨向：商業(yè)建筑將引入更多的生態(tài)理念，運(yùn)用綠色技 術(shù)，營造人與自然的和諧共處的休閑環(huán)境；將娛樂設(shè)施與商業(yè)環(huán)境 相結(jié)合，促動(dòng)消費(fèi)者“購物情緒”向“休閑游樂”情緒的轉(zhuǎn)換。,個(gè)性化趨向：建筑設(shè)計(jì)、店鋪設(shè)計(jì)更具個(gè)性，具有較強(qiáng)的標(biāo)志作用。,參考以上類比商圈的功能定位，依據(jù)觀瀾政府對(duì)新中心區(qū)的定位及規(guī)劃，結(jié)合商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)新趨向，確定觀瀾新商圈的功能定位為：,以本項(xiàng)目商業(yè)為主要載體的，以購物機(jī)能為主，休閑娛樂、餐飲機(jī)能為輔，融合文化、保健、服務(wù)、交流機(jī)能的復(fù)合型商圈。,新商區(qū)功能定位分析,本項(xiàng)目商業(yè)定位 新商圈現(xiàn)有商業(yè)調(diào)研,本項(xiàng)目商業(yè)定位 新商圈現(xiàn)有商業(yè)調(diào)研,新商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析：,（1）整體特點(diǎn)為：規(guī)模較大、分布零散、建筑形式傳統(tǒng)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單調(diào)、商業(yè)氛圍缺乏，經(jīng)營情況不佳。 （2）生產(chǎn)用品占比最大（63），主體為萬眾城，因開張時(shí)間不長及周邊人流不足，目前情況經(jīng)營較差。 （3）零售類雖然占了26的比重，但其中沒有服飾類業(yè)態(tài)；構(gòu)成主體主要為低檔家具及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，客戶量很小。 （4）休閑娛樂類因檔次較低，裝修較差，經(jīng)營情況同樣不理想。 （5）餐飲類、醫(yī)療保健類占比極小，沒有服務(wù)類業(yè)態(tài)。,以上分析說明，新商圈現(xiàn)有商業(yè)雖然具備了一定的規(guī)模，但無論從建筑形式、分布特點(diǎn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成等方面都難以達(dá)到迅速聚集人氣，形成商業(yè)新熱點(diǎn)，以及彌補(bǔ)觀瀾中、高檔消費(fèi)的空白點(diǎn)的要求。,1、獨(dú)立占地，與住宅區(qū)通過生態(tài)景觀帶相互連接，兼顧獨(dú)立性和互動(dòng)性。,本項(xiàng)目商業(yè)定位 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn),2、兩面臨街且臨街面長，展示效果強(qiáng)烈，對(duì)外易于營造商業(yè)氣氛。,3、獨(dú)立大商業(yè)流轉(zhuǎn)式內(nèi)街的組合形式，相互帶動(dòng)，相輔相成。,6、多個(gè)生態(tài)、休閑節(jié)點(diǎn)與商業(yè)街有機(jī)相融，休閑購物氛圍濃郁，易于營造新都市休閑購物文化。,5、街鋪二樓與大商業(yè)二樓通過連廊相互連通，對(duì)經(jīng)營者能實(shí)現(xiàn)最大限度的資源共享，對(duì)消費(fèi)者能實(shí)現(xiàn)最大的通達(dá)性。,4、蘇格蘭小鎮(zhèn)式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，個(gè)性鮮明，景觀價(jià)值高。,以上特點(diǎn)說明，本項(xiàng)目商業(yè)完全具備打造生態(tài)休閑購物街區(qū)的硬件條件，能夠成為新商圈綜合功能的主要承擔(dān)者，能夠?yàn)橹?、高檔消費(fèi)提供充分的發(fā)展平臺(tái)。,本項(xiàng)目商業(yè)定位,總體定位： 觀瀾B(tài)CC生態(tài)休閑購物街區(qū),業(yè)態(tài)組合定位： 以零售類為主，餐飲類和休閑娛樂類為輔，文化類、服務(wù)類、醫(yī)療保健類業(yè)態(tài)適當(dāng)組合。,經(jīng)營檔次定位： 以中檔消費(fèi)為主，高檔為輔，少量低檔消費(fèi)（主要為日用品）。,商業(yè)形式定位： 綜合百貨/綜合性超市（核心主力店）商業(yè)步行街,價(jià)值內(nèi)涵定位： 第三生活空間,投資客戶： 1、觀瀾本地收入較高的投資客（政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 人士）； 2、本地經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）； 3、觀瀾外資企業(yè)高級(jí)管理人員； 4、深圳市內(nèi)投資客及周邊投資客。,自用客戶: 1、主力商家：百貨商場(chǎng)或綜合性超市； 2、品牌專賣店、連鎖店經(jīng)營者； 3、具有一定實(shí)力和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營戶。,本項(xiàng)目商業(yè)定位 目標(biāo)客戶定位,本項(xiàng)目街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)配比確定,1、各類比商圈業(yè)態(tài)配比匯總：,總體來看，各商圈街鋪業(yè)態(tài)構(gòu)成比例比較接近，說明類似的市場(chǎng)環(huán)境促使上述商圈形成了一定的共性，整體格局正逐步走向成熟。也就是說，上述商圈街鋪的業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)從總體上能夠相對(duì)合理地反映這一類型的市場(chǎng)環(huán)境下各業(yè)態(tài)的供求狀況。,本項(xiàng)目街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)配比確定,2、計(jì)算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積：,（1）根據(jù)各類比商圈街鋪業(yè)態(tài)配比的平均值，計(jì)算新商圈各業(yè)態(tài)合理面積： 計(jì)算方法： 新商圈某業(yè)態(tài)面積（新商圈現(xiàn)有商業(yè)面積總和本項(xiàng)目街鋪面積總和）各商圈業(yè)態(tài)配比平均值（1607010651）各商圈某業(yè)態(tài)配比平均值=26721各商圈某業(yè)態(tài)配比平均值 注：本項(xiàng)目街鋪面積總和包括了公共配套中的郵電所（150）和社區(qū)健康中心（120）。,（2）反算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積： 由：新商圈某業(yè)態(tài)面積新商圈現(xiàn)有商業(yè)某業(yè)態(tài)面積本項(xiàng)目街鋪某業(yè)態(tài)面積 得：本項(xiàng)目街鋪某業(yè)態(tài)面積新商圈某業(yè)態(tài)面積新商圈現(xiàn)有商業(yè)某業(yè)態(tài)面積,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,（3）按照面積調(diào)整系數(shù)調(diào)整本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)面積： 由于新商圈現(xiàn)有商業(yè)中，生產(chǎn)用品類及家居用品/日用品類的實(shí)際面積大大超過了合理面積（按照類比商圈配比平均值和新商圈現(xiàn)有商業(yè)面積所占權(quán)重計(jì)算，生產(chǎn)用品類超過了9074，家具用品/日用品類超過了925），造成上一計(jì)算表中本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積的總和（19071）超過了本項(xiàng)目街鋪實(shí)際總面積（10651），所以必須按照相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)對(duì)本項(xiàng)目街鋪合理面積進(jìn)行調(diào)整。 調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目街鋪實(shí)際面積（10651）本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài) 合理面積總和（19071）0.56,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,1、雖然類比商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)從總體上能夠相對(duì)合理地反映各業(yè)態(tài)的供求狀況，但從局部來看，三個(gè)類比商圈中仍然存在某些業(yè)態(tài)的市場(chǎng)潛力被低估的情況。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,（4）對(duì)以上計(jì)算結(jié)果進(jìn)行定性調(diào)整：,2、新商圈目前商業(yè)氛圍比較淡泊，商業(yè)經(jīng)營處于零散的、無人流集中效應(yīng)的狀態(tài)當(dāng)中，現(xiàn)有業(yè)態(tài)分布不盡合理，總體經(jīng)營情況不佳，說明業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)還遠(yuǎn)未能達(dá)到觀瀾B(tài)CC新商圈的要求。,3、由于新商圈的商業(yè)氛圍需要經(jīng)過一個(gè)時(shí)期的培育，在前期缺乏人氣的情況下，應(yīng)在本項(xiàng)目街鋪中多設(shè)置消費(fèi)目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)。,調(diào)整理由：,類比商圈中服飾類街鋪雖然數(shù)量很多且總體上經(jīng)營情況較理想，但大部分經(jīng)營檔次為中低檔，說明觀瀾、龍華市場(chǎng)對(duì)中低檔服飾的需求較為旺盛。但如果本項(xiàng)目街鋪經(jīng)營的中低檔服飾過多，勢(shì)必影響整體商業(yè)形象。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,核心主力店所提供的服飾產(chǎn)品多為中檔品牌，但品牌數(shù)量和產(chǎn)品種類受其經(jīng)營規(guī)模的影響并不齊全。根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模及經(jīng)營檔次定位，街鋪經(jīng)營的服飾類產(chǎn)品應(yīng)該對(duì)核心主力店的經(jīng)營品牌及經(jīng)營檔次進(jìn)行補(bǔ)充（以中、高檔為主）。但應(yīng)考慮到觀瀾本地消費(fèi)者對(duì)中、高檔品牌服飾的需求受其收入水平的限制，此類業(yè)態(tài)的整體面積不能太大。,綜合考慮以上因素，將服飾類業(yè)態(tài)面積從3734下調(diào)至3000。,.零售類： 服飾類（定性調(diào)整前面積為3734 ）：,服飾類是消費(fèi)目的性很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，在缺乏商業(yè)氛圍時(shí)可通過一定規(guī)模的此類業(yè)態(tài)以積聚人氣。,本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理定性調(diào)整：,家居用品/日用品（定性調(diào)整前面積為692）：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,新商圈現(xiàn)有該類業(yè)態(tài)面積雖然有約4000，但其中絕大部分來自農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和低檔家具，其它品種的供應(yīng)量極少，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)對(duì)該類市場(chǎng)需求缺口予以填補(bǔ)。,本項(xiàng)目核心主力店將提供種類較為豐富的該類業(yè)態(tài)產(chǎn)品，能夠在較大程度上填補(bǔ)上述供需缺口。但從類比商圈的情況來看，仍然有一定面積的街鋪經(jīng)營這類產(chǎn)品，原因是街鋪能夠從不同的角度對(duì)核心大商業(yè)進(jìn)行針對(duì)性的補(bǔ)充。,綜合考慮兩方面因素，對(duì)該類業(yè)態(tài)面積不作調(diào)整。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,在類比商圈中，低檔餐飲經(jīng)營情況一般，而中、高檔餐飲的經(jīng)營情況比較理想。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的逐步提高，觀瀾、龍華目前的餐飲類業(yè)態(tài)的檔次和服務(wù)與實(shí)際市場(chǎng)需求存在一定差距，消費(fèi)者對(duì)中、高檔餐飲餐飲的需求不能得到完全釋放，因此中、高檔餐飲仍有一定的市場(chǎng)潛力可以挖掘。,.餐飲類（調(diào)整前面積為2337）：,新商圈現(xiàn)有的餐飲面積只有400，檔次較低，經(jīng)營情況一般。而本項(xiàng)目商業(yè)絕對(duì)有條件成為新商圈中、高檔餐飲的主要提供者。,因此，將本項(xiàng)目餐飲類業(yè)態(tài)面積略為上調(diào)，由2337上調(diào)至3000。,餐飲類是消費(fèi)目的性很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，因此在缺乏商業(yè)氛圍時(shí)可通過一定規(guī)模的此類業(yè)態(tài)以積聚人氣。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,與餐飲類相似，觀瀾、龍華的休閑娛樂類業(yè)態(tài)由于總體經(jīng)營水平相對(duì)較低，提供的服務(wù)質(zhì)量不高，導(dǎo)致本地消費(fèi)者被迫舍近求遠(yuǎn)進(jìn)行跨區(qū)域消費(fèi)，潛在消費(fèi)能力被低估的程度相對(duì)更加突出。,c.休閑娛樂類（調(diào)整前面積為938）：,從提升本項(xiàng)目住宅和商業(yè)綜合價(jià)值的需要出發(fā)，結(jié)合“BCC生態(tài)休閑購物街區(qū)”的整體定位，以及“第三生活空間”的內(nèi)涵定位，本項(xiàng)目休閑娛樂類業(yè)態(tài)的規(guī)模及檔次都應(yīng)該在類比商圈的平均水平上有所提高。,根據(jù)以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)目前的規(guī)劃布局，將該類業(yè)態(tài)面積從938上調(diào)至2000。,該類業(yè)態(tài)消費(fèi)目的性很強(qiáng)，在缺乏商業(yè)氛圍時(shí)可多設(shè)此業(yè)態(tài)以積聚人氣。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,d.服務(wù)類（調(diào)整前面積為896）：,隨著周邊市政設(shè)施的相繼啟用和不斷完善，以及受到本項(xiàng)目商業(yè)其它業(yè)態(tài)帶來的人流影響，對(duì)該類業(yè)態(tài)的需求能夠相應(yīng)達(dá)到一定的水平。,綜合考慮兩方面因素，對(duì)該類業(yè)態(tài)面積不作調(diào)整。,各類比商圈的服務(wù)類業(yè)態(tài)比例相同（皆為6），總體經(jīng)營情況良好，說明消費(fèi)者對(duì)這種該類業(yè)態(tài)的需求平穩(wěn)。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,該類業(yè)態(tài)的整體盈利能力有一定的限度，對(duì)商業(yè)售價(jià)或租金相對(duì)比較敏感，即對(duì)較高售價(jià)或租金的承受能力相對(duì)較弱。,e.文化類（調(diào)整前面積為1167）：,類比商圈中文化類的面積平均占比為8，其中在觀瀾老中心區(qū)商圈和龍華天虹商圈中的比例只有1和0，即基本沒有這類業(yè)態(tài)；而在龍華佳華商圈中面積占比達(dá)到23，原因是該商圈中有一個(gè)約1200的中型書店（經(jīng)營情況一般），大大提高了該業(yè)態(tài)的面積占比。以上說明，觀瀾、龍華的消費(fèi)者在這方面的需求不高，類比商圈的平均占比并不能反映觀瀾、龍華市場(chǎng)的實(shí)際需求情況，虛高的成分較多。,根據(jù)以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)目前的規(guī)劃布局，將文化類業(yè)態(tài)面積從1167下調(diào)至400。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,f.醫(yī)療保健類（調(diào)整前面積為887）：,雖然該類業(yè)態(tài)總面積占比比較穩(wěn)定，但因產(chǎn)品同質(zhì)化的特點(diǎn)比較突出，因此在商圈內(nèi)一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域重復(fù)出現(xiàn)的頻率并不高。,類比商圈中該類業(yè)態(tài)的面積占比不高（6），各商圈比例相近，總體經(jīng)營情況良好，說明此類產(chǎn)品市場(chǎng)需求較穩(wěn)定，整體比例比較合理。,根據(jù)以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)目前的規(guī)劃布局，將該類業(yè)態(tài)面積由887下調(diào)至500。,該類業(yè)態(tài)如果面積過多將對(duì)生態(tài)休閑購物氛圍的營造產(chǎn)生一定的影響，另外核心主力店對(duì)該類業(yè)態(tài)將提供一定的補(bǔ)充。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,g.生產(chǎn)用品類（調(diào)整前面積為0）：,該類業(yè)態(tài)的檔次形象和店鋪形象不佳，經(jīng)營該類業(yè)態(tài)將有損本項(xiàng)目商業(yè)的整體形象。,如前所述，新商圈現(xiàn)有該類業(yè)態(tài)的面積已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出類比商圈的平均水平，且經(jīng)營情況較差，說明該類業(yè)態(tài)目前處于明顯的供大于求的狀態(tài)。,根據(jù)以上分析，對(duì)該類業(yè)態(tài)的面積不予增加。,定性調(diào)整后的本項(xiàng)目商業(yè)各業(yè)態(tài)合理面積如下表所示：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定,1、街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析思路：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,首先，根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)目前的總體規(guī)劃布局和人流匯集狀 況進(jìn)行分區(qū)； 然后，從規(guī)劃布局特征、消費(fèi)特征、售價(jià)/租金承受能力 （盈利能力）這三個(gè)角度對(duì)各分區(qū)適合的業(yè)態(tài)進(jìn)行分析。,2、一樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,A區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、毗鄰世紀(jì)廣場(chǎng)和濱河公園，是本項(xiàng)目商業(yè)的主要展示面，隨機(jī)性人流量大； 2、適合隨機(jī)性消費(fèi)； 3、適合盈利能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為選擇家居用品/日用品類、服務(wù)類、服飾類業(yè)態(tài),2、一樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,B區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、位于流轉(zhuǎn)式內(nèi)街兩旁，目的性消費(fèi)人流容易匯集，易于營造商業(yè)氛圍； 2、適合針對(duì)性較弱的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為中檔服飾類業(yè)態(tài),2、一樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,C區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、環(huán)繞主景觀帶/休憩點(diǎn)，休閑氛圍強(qiáng)，人流集中且滯留時(shí)間長； 2、適合針對(duì)性較弱的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為中高檔、高檔服飾類和休閑娛樂類,2、一樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,D區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、圍繞本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)周圍，毗鄰人流主入口，相對(duì)獨(dú)立，商鋪面積較大； 2、適合針對(duì)性較強(qiáng)的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為大型品牌餐飲、服飾類的大型品牌專賣店,2、二樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,E區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、毗鄰核心主力店二樓出口及東端的人流主入口（室外扶梯），能從核心主力店和人流主入口所匯集的人流中較多地獲益；毗鄰二樓的景觀平臺(tái)，人流滯留時(shí)間長； 2、適合針對(duì)性較弱的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為家居用品/日用品類，中高檔、高檔服飾類業(yè)態(tài),2、二樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,F區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、距離東、西端人流主入口有一定距離，但位于西端主入口到天虹的主通道旁，人流量較大；該部分商鋪相對(duì)其它商鋪較獨(dú)立，面積較大，雙向開門； 2、適合針對(duì)性較強(qiáng)的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 確定為休閑娛樂類、服務(wù)類業(yè)態(tài),2、二樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,G區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、與核心主力店二樓出口及人流主入口稍有距離，有人流次入口，所匯集的人流較E區(qū)略少；有部分內(nèi)廊； 2、適合針對(duì)性較強(qiáng)的目的性消費(fèi)； 3、適合盈利能力中等的業(yè)態(tài)。 確定為文化類、醫(yī)療保健類業(yè)態(tài),2、二樓街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析：,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)分區(qū)分析,H區(qū)業(yè)態(tài)分析： 1、與西端人流主入口距離較近，位于二樓北側(cè)商鋪的必經(jīng)之路，毗鄰觀景露臺(tái)，人流量較大（較E區(qū)略?。c大型餐飲的距離