物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響與對(duì)策講義

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主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事，大家下午好！我們今天非常榮幸地請(qǐng)到了我們最高人民法院的王達(dá)法官為我們今天做物權(quán)法以及物業(yè)法律法規(guī)的相關(guān)培訓(xùn)，在王法官培訓(xùn)之前，我先對(duì)王法官做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，王法官現(xiàn)在是最高人民法院行政審判庭的法官、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院行政法研究中心研究員、中國(guó)政法大學(xué)博士研究生，曾經(jīng)起草過(guò)城市房屋拆遷司法解釋等相關(guān)書(shū)籍，對(duì)房地產(chǎn)法律問(wèn)題有很深的研究，并且多次在國(guó)家的法官學(xué)院、國(guó)家建設(shè)部講授拆遷、房產(chǎn)登記、物業(yè)管理等方面的法律培訓(xùn)，我們這次的物業(yè)法律法規(guī)專(zhuān)題培訓(xùn)分四個(gè)專(zhuān)題，今天王法官主要對(duì)物權(quán)法以及小區(qū)物業(yè)法律法規(guī)實(shí)務(wù)給大家做一個(gè)概括性的了解，在后面幾次培訓(xùn)當(dāng)中，王法官會(huì)專(zhuān)門(mén)以物權(quán)法作為一個(gè)專(zhuān)題，跟小區(qū)日常管理息息相關(guān)的一些法律法規(guī)，包括業(yè)委會(huì)、酬金制、包干制等等這些問(wèn)題給大家做深入的了解，現(xiàn)在請(qǐng)大家以熱烈的掌聲歡迎我們的王法官為我們做這次培訓(xùn)。 王達(dá)：各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們，下午好！ 今天我非常榮幸也非常高興能夠接受珠江物業(yè)的聘請(qǐng)?jiān)诜浅８邫n的場(chǎng)地里面就物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響及其對(duì)策這個(gè)題目給大家做一些介紹，首先需要明確的是因?yàn)槲宜鶑氖碌墓ぷ魇切姓徟校褪敲窀婀龠@塊，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)涉及到房屋和土地都有行政管理，這一類(lèi)行政案件是我工作接觸到的。物業(yè)管理在我們?cè)簩?zhuān)門(mén)有一個(gè)庭-民一庭，他們專(zhuān)門(mén)處理這類(lèi)案子，主管民一庭的主管副院長(zhǎng)不準(zhǔn)他們講課，我調(diào)一個(gè)空，我主要是研究拆遷和房管局發(fā)房產(chǎn)證的問(wèn)題，物業(yè)的問(wèn)題也是其中的一部分，所以我就附帶對(duì)物業(yè)管理的一些法律知識(shí)進(jìn)行一些學(xué)習(xí)、探討。都是個(gè)人的理解，也并不都是正確的，當(dāng)然我堅(jiān)信大部分是正確的，可能也會(huì)存在著個(gè)別的錯(cuò)誤，歡迎大家事后批評(píng)指正。 我今天按照計(jì)劃，第一次我想既能夠把物權(quán)法最新的一部法涉及到，更重要的是把和物業(yè)管理日常工作中一些法律工作能夠結(jié)合起來(lái)，因?yàn)榘才潘拇握n，我跟喬軍商量，我是第一次，盡可能讓大家別反感我，從知識(shí)上讓大家覺(jué)得講的有點(diǎn)用，第一次也是四次里面最核心的內(nèi)容。大家一定注意到物權(quán)法人代會(huì)通過(guò)，包括吳邦國(guó)委員長(zhǎng)在內(nèi)還有其他的幾位領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)物權(quán)法是這樣一個(gè)定義，他說(shuō)物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，這個(gè)法為什么叫物權(quán)法？大家好象對(duì)物權(quán)有一些生疏，之前叫財(cái)產(chǎn)權(quán)，起草時(shí)候叫做財(cái)產(chǎn)權(quán)法，后來(lái)為什么改成物權(quán)法？就像當(dāng)時(shí)制訂物業(yè)服務(wù)條例，后來(lái)改成物業(yè)管理?xiàng)l例一樣，有一個(gè)演變，有一個(gè)理解，我先說(shuō)為什么叫物權(quán)法，為啥不叫財(cái)產(chǎn)權(quán)法，財(cái)產(chǎn)權(quán)包括有形財(cái)產(chǎn)、無(wú)形財(cái)產(chǎn)和繼承權(quán)，通常說(shuō)財(cái)產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)包括什么東西呢？有形的能夠看得見(jiàn)摸的著能夠感受得到的是一類(lèi)，還有一類(lèi)無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)，像商標(biāo)、專(zhuān)利、著作權(quán)是無(wú)形的，但也是財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三類(lèi)繼承權(quán)。所以物權(quán)法和財(cái)產(chǎn)權(quán)法是不同的，財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍更大，有形財(cái)產(chǎn)指物權(quán)，所以我們說(shuō)物權(quán)法物權(quán)法，物權(quán)法是什么東西，是規(guī)范有形財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部基本法。這二次講課時(shí)候我詳細(xì)的介紹物權(quán)法有關(guān)內(nèi)容。 按照領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物權(quán)法的定位，是一部基本法，全國(guó)人大計(jì)劃利用三年時(shí)間在2010年形成完備的民事法律體系，可以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理的一系列的法律，像房地產(chǎn)管理法要修改，土地管理法要修改，不動(dòng)產(chǎn)登記法要制定，物業(yè)管理?xiàng)l例要上升為物業(yè)法，三年之內(nèi)形成完整的法律體系，所以說(shuō)它是基本法，后面法以這個(gè)為框架。這部法當(dāng)很多具體條款，這部法對(duì)社會(huì)的最大貢獻(xiàn)是對(duì)全民的意識(shí)是一次提高，胡總書(shū)記主持召開(kāi)，專(zhuān)門(mén)有兩位專(zhuān)家接受物權(quán)法培訓(xùn)，地方有關(guān)行業(yè)，普通老百姓也知道有這部法，雖然不知道詳細(xì)內(nèi)容，但是知道國(guó)家立法了，要對(duì)相關(guān)權(quán)利進(jìn)行保護(hù)了，所以我覺(jué)得最大的作用在于提高了全民對(duì)物這種權(quán)利的保護(hù)意識(shí)。當(dāng)然，跟我們工作密切相關(guān)的，像物業(yè)管理，知道這部法以后我們的從業(yè)人員就會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)的產(chǎn)生一種這樣的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理究竟怎么定位，我不說(shuō)大家也很清楚，應(yīng)該說(shuō)我們是為了保證最大限度的發(fā)揮房屋的作用，為了提升業(yè)主對(duì)物使用的品質(zhì)，提高生活質(zhì)量，講大了，也是構(gòu)建和諧社會(huì)不可或缺的一部分工作。從近20年來(lái)，特別從深圳開(kāi)始的物業(yè)服務(wù)，全社會(huì)認(rèn)識(shí)了、接受了它，并且通過(guò)國(guó)務(wù)院行政立法確定了它的合法性。所以我們這項(xiàng)工作是非常必要的，特別是城市居民，生活節(jié)奏很快，既有自身的一些權(quán)利，同時(shí)還有大家公共的部分，為了保障全體業(yè)主共同的提升對(duì)房產(chǎn)使用的效率，最終是為提高生活質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。 我今天從九個(gè)方面講物權(quán)法，有一些在后面專(zhuān)題里會(huì)介紹，我一帶而過(guò)。 一、物權(quán)法中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法設(shè)專(zhuān)章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)做了規(guī)定，里面涉及到業(yè)主的專(zhuān)用權(quán)利，有公有的權(quán)利，當(dāng)然也有公有部分的義務(wù)，比如專(zhuān)有權(quán)利，他在家里活動(dòng)，這就是專(zhuān)有的權(quán)利，對(duì)專(zhuān)有的權(quán)利也體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家法制的一種狀況，過(guò)去有句諺語(yǔ)說(shuō)老百姓的破房子雨可以進(jìn)，風(fēng)可以進(jìn)，但國(guó)王不能進(jìn)，這就表示要對(duì)合法權(quán)利的一種尊重。未經(jīng)準(zhǔn)許國(guó)王也不準(zhǔn)進(jìn)。也有公有部分，現(xiàn)在普遍都是高層建筑，不像過(guò)去傳統(tǒng)的房屋，就是平層建筑，現(xiàn)在公有，過(guò)去四字的概念被容積率所替代，這里面有一些部位和設(shè)施是不可分割的，如果分割了就無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有作用，如果分割了效率就會(huì)降低，所以國(guó)家立法認(rèn)可了公有性，說(shuō)的是公有，哪一塊也不是你的，是共同公有，是不可處分的共同公有。你有相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主也應(yīng)該有相應(yīng)的義務(wù)。 如果說(shuō)物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的挑戰(zhàn)，我評(píng)價(jià)就是物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。大家知道物業(yè)管理有前期委托和招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)這兩種方式，一般開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離，這也是物業(yè)管理的一個(gè)基本原則，開(kāi)發(fā)公司本身不能搞物業(yè)管理，但是開(kāi)發(fā)公司通常會(huì)委托他這個(gè)公司派生出來(lái)的物業(yè)公司，一旦業(yè)主入住率達(dá)到一定要求，又依法產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)公司就要進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)確定新的物業(yè)公司，一般來(lái)講，大家是從業(yè)人員，是管理者，業(yè)主也希望穩(wěn)定，物業(yè)公司雖然是開(kāi)發(fā)商委托的，我們覺(jué)得不錯(cuò)，雖然走招標(biāo)投標(biāo)的形式，最后還是留下來(lái)了，但是也有的因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司不滿(mǎn)意，有意見(jiàn)，有意見(jiàn)的業(yè)主多了，形成一種群體意識(shí)，就會(huì)排斥你這個(gè)物業(yè)公司，就要被淘汰，有這么多物業(yè)，又有這么多物業(yè)公司，這么多小區(qū)，最后按法律設(shè)計(jì)是動(dòng)起來(lái)，最終是優(yōu)勝劣汰，比如珠江物業(yè)搞好了從業(yè)范圍不僅僅在開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的十來(lái)個(gè)樓盤(pán)中，其他公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)我照樣能打進(jìn)去，這就要看你的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、服務(wù)質(zhì)量。落腳點(diǎn)就是通過(guò)物權(quán)法給我們一種挑戰(zhàn)，給我們一種危機(jī)意識(shí)，使我們提高服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)管理大家關(guān)注的是兩類(lèi)問(wèn)題，一類(lèi)問(wèn)題是自身的權(quán)利，另一類(lèi)問(wèn)題是業(yè)主的權(quán)利，其實(shí)業(yè)主的權(quán)利和物業(yè)公司的義務(wù)是一致的，業(yè)主的權(quán)利就是你的義務(wù)，這里面有一個(gè)利益平衡和利益衡量，國(guó)家立法時(shí)候也會(huì)考慮到基本的公正。目前規(guī)范物業(yè)管理的基本法還是國(guó)務(wù)院的條例，叫物業(yè)管理?xiàng)l例，是行政法規(guī)，如果把國(guó)家的法律分的像個(gè)臺(tái)階一樣，最高效力的是憲法，其次是法律，第三個(gè)臺(tái)階的是國(guó)務(wù)院，再低一點(diǎn)的就是地方人大，北京市人大常委會(huì)，再低一點(diǎn)的就是建設(shè)部部門(mén)規(guī)章，加上北京市人民政府政府規(guī)章，后面是規(guī)范性文件，比如北京市房管局，像臺(tái)階一樣。物業(yè)管理法律規(guī)范停留在國(guó)務(wù)院行政法規(guī)這個(gè)層面上，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)管理?xiàng)l例這部行政法規(guī)的制訂對(duì)于我們規(guī)范物業(yè)管理的一些事項(xiàng)起到了非常重要的積極的作用，同時(shí)里面也有一些缺陷，有一些要等待立法進(jìn)行填補(bǔ)和完善。2010年之前，我認(rèn)為應(yīng)該制訂物業(yè)法。 這部基本法也是我今天所講的主要的依據(jù)，從物業(yè)管理?xiàng)l例這部行政法規(guī)的題目來(lái)看，物業(yè)管理?xiàng)l例，當(dāng)時(shí)制訂的時(shí)候有相當(dāng)一部分人主張不叫管理?xiàng)l例，叫物業(yè)服務(wù)條例，最后領(lǐng)導(dǎo)改成管理了，雖然有個(gè)管理，但是我們還是要擺正位置，物業(yè)公司是干什么的，不是管理業(yè)主的，絕不是管業(yè)主的，而是給業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)、最廉價(jià)的服務(wù)，物權(quán)法規(guī)定里面有公共部位，公共部位是大家都不管的，現(xiàn)在物業(yè)公司替你們管，維護(hù)公共秩序，實(shí)際上有維護(hù)秩序的職能，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)這塊類(lèi)似于管理，所以叫物業(yè)管理?xiàng)l例。作為我們來(lái)講，要擺正位置，一方面給你提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面法律規(guī)定或者合同約定的我應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利應(yīng)該依法保障，權(quán)利和義務(wù)在基本法里都有規(guī)定。 二、物業(yè)收費(fèi)物業(yè)公司最大的權(quán)利，基本上也是唯一的權(quán)利，做那么多事，既是保安，又是停車(chē)，既是綠化，又是保潔等等，做那么多事，歸根到底，作為一個(gè)企業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家企業(yè)要最大限度的追逐利潤(rùn)，如果一個(gè)企業(yè)就是給社會(huì)搞服務(wù)的，那他就不是企業(yè)了，就是國(guó)家機(jī)關(guān)了，企業(yè)有資本，有勞動(dòng)力，他就要追求最大利潤(rùn)，過(guò)去毛澤東時(shí)代說(shuō)為人民服務(wù)，還有為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，說(shuō)回來(lái)，最大的一項(xiàng)權(quán)利就是物業(yè)收費(fèi)。1國(guó)家建設(shè)部和發(fā)改委有一部聯(lián)合制訂的規(guī)章-物業(yè)收費(fèi)管理辦法，這個(gè)辦法第一次明確了物業(yè)收費(fèi)的兩種形式：一種叫做物業(yè)收費(fèi)包干制，另一種叫物業(yè)收費(fèi)酬金制，這部規(guī)章是2005年出臺(tái)的，之后的我們清楚了，之前的沒(méi)有搞清楚，我理解目前好象普遍還是包干制，多了不退，少了不補(bǔ)，從規(guī)定上講兩種應(yīng)該都有，究竟是哪種應(yīng)該依照合同和約定，要看是前期物業(yè)管理還是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)確定的物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)真正成立了，說(shuō)明業(yè)主維權(quán)意識(shí)已經(jīng)很強(qiáng)了，搞招標(biāo)投標(biāo)，你要參加招標(biāo)投標(biāo)，物業(yè)公司出什么條件，從收費(fèi)制上是包干制還是酬金制，酬金制應(yīng)該建立在業(yè)主對(duì)物業(yè)公司基本信任的基礎(chǔ)上，或者是將來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的比較成熟，我認(rèn)為可能一般是酬金制，就目前而言業(yè)主和物業(yè)公司非常融洽的有，但是確實(shí)有一些矛盾很突出的小區(qū)，這種情況事實(shí)上就是包干制，開(kāi)銷(xiāo)多少是物業(yè)公司自己的事，多不退少不補(bǔ)，而且包干制最大特點(diǎn)就是不需要向業(yè)主公布帳目，虧再多跟你沒(méi)關(guān)系，我賺的再多你也別眼紅，我沒(méi)有義務(wù)讓你知道。我了解到有些物業(yè)公司簽合同時(shí)候，是格式化物業(yè)服務(wù)合同，于是就有這樣條款，每半年向業(yè)主公布帳目，實(shí)際上我們是收費(fèi)包干制，收費(fèi)包干制法定的特點(diǎn)就是不向業(yè)主公布，所以即便你這個(gè)合同上寫(xiě)了，法律沒(méi)有規(guī)定的依照約定，但是法律有規(guī)定的時(shí)候，當(dāng)約定和法定不一致時(shí)候依照法定，包干制的收費(fèi)不需要向業(yè)主公布，年齡比較大的老人沒(méi)什么事，總是給你物業(yè)找事，公布成了畫(huà)蛇添足，你不公布他不知道，什么事沒(méi)有，你公布之后他拿著放大鏡給你找矛盾，我感覺(jué)我們小區(qū)就有這種業(yè)主，本來(lái)沒(méi)什么事，我在我們小區(qū)專(zhuān)門(mén)給物業(yè)公司講過(guò)課，講的時(shí)候因?yàn)橛袠I(yè)主，有些問(wèn)題不敢講，我們小區(qū)回遷戶(hù)特別多，有一個(gè)問(wèn)題我想講，我一看那么多老北京人我沒(méi)講。拆遷有一種補(bǔ)償叫回遷，我們小區(qū)回遷戶(hù)不交錢(qián)，其實(shí)回遷戶(hù)應(yīng)該交費(fèi)，那是開(kāi)發(fā)公司豁免的，開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有權(quán)利豁免物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榛痉ㄒ?guī)定開(kāi)發(fā)和物業(yè)相分離，我該收的費(fèi)你沒(méi)有權(quán)利豁免。第二種收費(fèi)方式就是酬金制，所謂酬金制就是預(yù)計(jì)要收多少錢(qián)，你向業(yè)主收的費(fèi)是代收性質(zhì)的，是預(yù)收性質(zhì)的，這筆錢(qián)存賬戶(hù)上從理論上講所有權(quán)是業(yè)主所有，因?yàn)槟阋惴?wù)，為了便于開(kāi)支先擱你的賬戶(hù)上，你可以用，業(yè)主有知情權(quán)，因?yàn)槟闶且脠?bào)酬的，開(kāi)銷(xiāo)是業(yè)主要承擔(dān)的，所有開(kāi)銷(xiāo)業(yè)主要買(mǎi)單，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)利讓你說(shuō)清楚明細(xì)表上為什么有這些開(kāi)銷(xiāo)，所以要公布，這個(gè)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，只要是酬金制就應(yīng)該公布，因?yàn)槟慊ǖ氖菢I(yè)主的錢(qián)，他要開(kāi)花的對(duì)不對(duì)。2酬金制就有一些物業(yè)服務(wù)的成本，實(shí)際上就是業(yè)主要買(mǎi)單的內(nèi)容，大概有九項(xiàng)，都是收費(fèi)管理辦法里明確規(guī)定的： 第一項(xiàng)，工資社會(huì)保險(xiǎn)福利費(fèi)，按照勞動(dòng)法所確定的，物業(yè)公司的從業(yè)人員是勞動(dòng)者，和物業(yè)公司之間有一個(gè)勞動(dòng)合同關(guān)系，應(yīng)該受勞動(dòng)法調(diào)整?，F(xiàn)在全國(guó)人大在指定勞動(dòng)合同法，員工和公司之間要通過(guò)勞動(dòng)合同來(lái)規(guī)范，當(dāng)然員工作為勞動(dòng)者來(lái)講有權(quán)利獲得報(bào)酬，那就是工資，還有保險(xiǎn)和規(guī)定的福利費(fèi)，這些是人員工資和社會(huì)保險(xiǎn)。 第二項(xiàng)，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。剛才講物權(quán)法有業(yè)主的共用部位，比如電梯、樓梯道、小區(qū)的道路、綠化等等，這屬于業(yè)主共用部位。對(duì)于所有權(quán)來(lái)講這個(gè)不是物業(yè)公司的，所有權(quán)是業(yè)主的，但是業(yè)主的不可分割的公有部位，這個(gè)部分誰(shuí)正常維護(hù)，小區(qū)道路，業(yè)主走在上面要舒服、要方便、要安全，誰(shuí)保證呢？雖然理論上講是大家的，但是誰(shuí)具體負(fù)責(zé)，有人說(shuō)我們國(guó)家是全民所有制，每一個(gè)公民都對(duì)國(guó)有資產(chǎn)都享有所有權(quán)，說(shuō)都享有，但是誰(shuí)也支配不了，必須有一個(gè)責(zé)權(quán)利明確的主體干這個(gè)事，這就是物業(yè)公司，比如小區(qū)的路燈要照明，有一些費(fèi)用，這就是物業(yè)公司出錢(qián)，這就是物業(yè)服務(wù)成本。 第三項(xiàng)，清潔衛(wèi)生費(fèi)用，維護(hù)小區(qū)的衛(wèi)生。 第四項(xiàng)，綠化，現(xiàn)在業(yè)主對(duì)生活的小區(qū)環(huán)境美化程度的要求越來(lái)越高，這就涉及到綠化、美化，有的搞一些雕塑，弄點(diǎn)凳子，種幾個(gè)葡萄架，或者種一些花草樹(shù)木，這些費(fèi)用是正常開(kāi)支。 第五項(xiàng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的維護(hù)，秩序一般包括人力、物力，人力指保安，中央提出社會(huì)治安綜合治理，社會(huì)和諧人人有責(zé)，每一個(gè)社區(qū)搞好了，整個(gè)社會(huì)都搞好了。第二項(xiàng)物力資源，比如安裝了一些安防設(shè)施，閉路監(jiān)控?cái)z像機(jī)鏡頭，后面一套系統(tǒng)。講到人力資源，講到保安，大家也關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)保安一定要請(qǐng)保安公司的保安嗎？請(qǐng)保安公司的成本高，如果從社會(huì)上聘請(qǐng)價(jià)格就低，究竟選擇哪一種，關(guān)于保安公司的問(wèn)題，目前僅僅停留在公安部的一個(gè)規(guī)章性規(guī)范性文件，效率比較低，盡管有一些要求，盡可能聘請(qǐng)保安公司保安，但沒(méi)有太高的法律約束力，所以我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)公司有權(quán)向社會(huì)公開(kāi)招聘保安，當(dāng)然你可以用保安公司的，也可以不用保安公司的，一般來(lái)講公安機(jī)關(guān)沒(méi)有辦法，大不了說(shuō)這個(gè)物業(yè)公司沒(méi)有照顧我們的生意，任何機(jī)關(guān)的職權(quán)由不得他想干還是不想干，該干的事想干不想干都得干，我在國(guó)家法官學(xué)院講課時(shí)候宣武區(qū)一個(gè)副院長(zhǎng)聽(tīng)課，我說(shuō)我不知道宣武區(qū)法院的規(guī)定是哪來(lái)的規(guī)定，一年受理物業(yè)糾紛不超過(guò)兩件，而且前面審了以后后面才立案，這是嚴(yán)重不履行職責(zé)，國(guó)家通過(guò)立法設(shè)立法院就是解決糾紛了，現(xiàn)在有了糾紛不受理依據(jù)在哪，公安機(jī)關(guān)也一樣，出現(xiàn)的治安案件、刑事案件，任何公民和組織舉報(bào)了，只要他知道了，都應(yīng)該出警，不出警造成后果的我們國(guó)家還有一個(gè)法叫國(guó)家賠償法，還可以尋求國(guó)家賠償。 第六項(xiàng)，辦公經(jīng)費(fèi)，特別是層次比較高的物業(yè)公司，也有一些管理者，日常的辦公，電腦、紙張、通訊等等這些費(fèi)用也是合理的開(kāi)支。 第七項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。投入之后有一些損耗和折舊， 第八項(xiàng)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。收2元停車(chē)費(fèi)因?yàn)槟阏嘉疫@個(gè)地一小時(shí)收2元，車(chē)丟了不管，這是一廂情愿，我們認(rèn)為無(wú)論寫(xiě)什么費(fèi)，車(chē)丟了還是要賠，為啥要賠，你說(shuō)寫(xiě)的就是占地費(fèi)，物權(quán)法明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)部的道路、綠地等所有權(quán)是全體業(yè)主所有，物業(yè)公司不是權(quán)利主體，物業(yè)公司不享有所有權(quán)，既然不享有所有權(quán)，你憑什么收占地費(fèi)，但法律規(guī)定你不具有所有權(quán)，我們認(rèn)為即便寫(xiě)的是占地費(fèi)，本意還是停車(chē)保管費(fèi)，無(wú)論怎么寫(xiě)，跑不了你的責(zé)任。我們只有盡心盡力保證別出問(wèn)題，保安說(shuō)損害問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)太大了，石化總公司有一個(gè)物業(yè)公司兩年之前請(qǐng)我講半天課，他們小區(qū)發(fā)生過(guò)一個(gè)案件，他們的小區(qū)是舊小區(qū)，很多業(yè)主裝防盜窗，為了遮雨上面用鐵皮，結(jié)果北京風(fēng)大，一刮有的鐵皮嘩嘩響，有一天夜里風(fēng)很大，第二天早晨起來(lái)發(fā)現(xiàn)地上好多鐵皮都是風(fēng)刮掉的，其中有一個(gè)業(yè)主的一輛高檔轎車(chē)后玻璃杯砸了，其他地方損害了，修車(chē)花三萬(wàn)多元，后來(lái)產(chǎn)生了訴訟，法院判物業(yè)公司賠，這個(gè)案件是有爭(zhēng)議的，但是確實(shí)判了物業(yè)公司賠，物業(yè)公司非常不服氣，關(guān)于停車(chē)的問(wèn)題我們有風(fēng)險(xiǎn)，如何能夠把風(fēng)險(xiǎn)降在最小的范圍，我建議用第八項(xiàng)，公眾責(zé)任險(xiǎn)。有人說(shuō)由于刮風(fēng)損害了汽車(chē)，那就找保險(xiǎn)公司，現(xiàn)在法律規(guī)定第三者交強(qiáng)險(xiǎn)，一輛車(chē)一年1500元，那里面不包括車(chē)損，有的說(shuō)你不投車(chē)損險(xiǎn)我就不讓你進(jìn)來(lái)，恐怕你沒(méi)那個(gè)能耐。看管業(yè)主的車(chē)輛是物業(yè)公司一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在這種情況下如果實(shí)行的是酬金制，我建議對(duì)公共部位投公眾責(zé)任險(xiǎn)，這時(shí)候發(fā)生損害可以向保險(xiǎn)公司尋求賠償。 第九項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 3專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，業(yè)主在買(mǎi)房子的時(shí)候，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，要交納售房款的2.5%維修資金，有一些2.5%的維修資金被開(kāi)發(fā)公司占用，有一些由房管局代管，代管的比較好，關(guān)鍵的問(wèn)題是專(zhuān)項(xiàng)維修資金物業(yè)公司怎么能夠用，物業(yè)公司能不能用，專(zhuān)項(xiàng)維修資金立法的本意是用于公共部位大修、維修的費(fèi)用，年久失修的樓房，珠江物業(yè)可能不會(huì)涉及到，將來(lái)可能會(huì)涉及到，以后參加其他小區(qū)招標(biāo)投標(biāo)，我們也會(huì)涉及到，珠江物業(yè)集團(tuán)有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，其他小區(qū)過(guò)幾年基本都要實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，我們一投就可以進(jìn)，有可能是舊小區(qū)，那就涉及到哪些是物業(yè)公司要承擔(dān)的費(fèi)用，哪些維修是可以動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的項(xiàng)目，比如電梯更換，就可以申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，樓頂超過(guò)保修期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)房產(chǎn)保修期是五年，從什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)算呢？從交付給業(yè)主之日起五年之內(nèi)，公共部位維修多長(zhǎng)時(shí)間呢？規(guī)定的不明確，我自己理解，比如這座樓開(kāi)發(fā)公司陸續(xù)賣(mài)出去，樓頂保修期限我認(rèn)為是不可分割的建筑物整體中一員，我們說(shuō)木桶效應(yīng)，裝多少水決定于最短的一塊板，業(yè)主陸續(xù)買(mǎi)房子，最后一家買(mǎi)房子的五年之內(nèi)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)保修，五年之后再找開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)公司就不管了，不是誰(shuí)家住樓頂上誰(shuí)自己負(fù)責(zé)修，這是公共部位，物權(quán)法進(jìn)一步的明確了，其實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例也規(guī)定了，屬于業(yè)主的公共部位，公共部位誰(shuí)負(fù)責(zé)修呢？開(kāi)發(fā)公司不修了，業(yè)主本身也不修，那誰(shuí)修呢？由物業(yè)公司修，誰(shuí)出錢(qián)呢？如果是因?yàn)檎Ｊ褂贸霈F(xiàn)的小毛病，那就是物業(yè)公司的責(zé)任，如果屬于大問(wèn)題，比如遇到自然災(zāi)害，發(fā)生了地震，整個(gè)樓梯晃動(dòng)，導(dǎo)致樓頂漏水，修起來(lái)工作量很大，費(fèi)用挺高，這時(shí)候就可以申請(qǐng)維修資金。 4酬金制費(fèi)用的性質(zhì)是業(yè)主所有，物業(yè)公司代管。 5應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)，業(yè)主對(duì)有些問(wèn)題不清楚，物業(yè)公司應(yīng)該向業(yè)主做好解釋說(shuō)明工作。物業(yè)公司的工作對(duì)象是眾多業(yè)主，業(yè)主里面的數(shù)字也是參差不齊的，有一些性格差異也很大，這就需要物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員的良好素質(zhì)，業(yè)主說(shuō)的再難聽(tīng)，我一般不回?fù)?，盡可能地不要跟任何一個(gè)業(yè)主發(fā)生正面沖突，也不跟你吵，也不跟你罵，你有問(wèn)題，在我的范圍內(nèi)給你解釋?zhuān)壳皼](méi)搞清楚的搞清楚以后跟你解釋?zhuān)瑢⑿谋刃模愕膭趧?dòng)一定會(huì)得到應(yīng)有的回報(bào)。從和諧的角度講，物業(yè)公司的從業(yè)人員長(zhǎng)期工作就是和業(yè)主打交道，今天和你吵一次架，明天和你動(dòng)一次手，最后你工作的環(huán)境越來(lái)越不和諧，從自身工作發(fā)展來(lái)講，你把業(yè)主都得罪了，公司還用你嗎，整個(gè)公司 說(shuō)團(tuán)結(jié)起來(lái)對(duì)付業(yè)主，那下一步業(yè)主大會(huì)一炒就把你炒掉了，我的觀(guān)點(diǎn)是從工作態(tài)度上、從服務(wù)意識(shí)上還是約束自己。 6接受業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主的監(jiān)督可能是多個(gè)方面的，他們可能比較采取緩和的方式，也有可能采取比較激烈的方式，無(wú)論哪一種方式，監(jiān)督是你的權(quán)利，我們配合你的監(jiān)督，個(gè)別業(yè)主有一些過(guò)分，我們也不可能牽就他。 7物業(yè)公司沒(méi)有強(qiáng)制措施權(quán)，有的說(shuō)業(yè)主欠費(fèi)率比較高，能不能說(shuō)他欠我的費(fèi)用我就停他的水、電，拉他的閘，在法律上這叫民事自救權(quán)，有的小偷看見(jiàn)你的錢(qián)包之后想拿走，你看見(jiàn)之后奪回來(lái)，這叫自救權(quán)，買(mǎi)菜時(shí)候顧客拿了菜就走，賣(mài)菜的說(shuō)你沒(méi)給錢(qián)，這叫自救權(quán)，物業(yè)公司的自救權(quán)我認(rèn)為基本上沒(méi)有，站在服務(wù)者角度講別要自救權(quán)，你說(shuō)不交錢(qián)就停止服務(wù)，不要這樣做，你不交錢(qián)我照樣服務(wù)，你不交錢(qián)有交錢(qián)的，99%欠費(fèi)，有1家不欠費(fèi)，你也要保障他的合法權(quán)益，而且現(xiàn)在政府要求和諧，對(duì)電力系統(tǒng)有要求，哪怕全部小區(qū)欠再多的電費(fèi)，你也不能停水，好幾年暖氣費(fèi)沒(méi)收上來(lái)，你也要保證按時(shí)按量供暖，這就是社會(huì)責(zé)任，你說(shuō)我是企業(yè)，我以追求利潤(rùn)為目的，但是這時(shí)候你要擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任，但是法律對(duì)你有保障，你說(shuō)業(yè)主老欠費(fèi)，依法向人民法院提起訴訟，打官司，個(gè)別法院在一定時(shí)期不受理，首先法院的院長(zhǎng)水平不高，法律意識(shí)不強(qiáng)，這絕不代表長(zhǎng)期，我們說(shuō)依法治國(guó)，司法機(jī)關(guān)不能保證正常糾紛解決的渠道，那你就是不履行法定職責(zé)，另外我專(zhuān)門(mén)準(zhǔn)備用一次時(shí)間講民事訴訟法里面的一些救濟(jì)渠道，比如向宣武區(qū)法院起訴他不受理我就到二中院起訴，法律規(guī)定他受理但他不受理，按照最高法院司法解釋我就到二中院起訴。正常的起訴是每一個(gè)公民法人、其他組織的群體，物業(yè)公司也沒(méi)有必要跟他搞好什么關(guān)系，這就是你的權(quán)利。另外沒(méi)有強(qiáng)制措施權(quán)，包括停電、停水、停天然氣，還有對(duì)裝修工作人員采取違法手段，搶人家的工具，從法律規(guī)定上講都沒(méi)這個(gè)權(quán)利，這個(gè)權(quán)利不要好，特別是有些年輕保安看到違規(guī)裝修，或者休息時(shí)間裝修，保安代表物業(yè)公司到那搶人家的工具，結(jié)果發(fā)生一些沖突，有句話(huà)叫打狗還要看主人，你搶的是裝修工人的工具，實(shí)際上背后有業(yè)主，業(yè)主內(nèi)心就會(huì)排斥你，對(duì)于我們長(zhǎng)期工作環(huán)境不利，我們不要這個(gè)權(quán)利，造成后果怎么辦呢？造成后果跟我們沒(méi)關(guān)系。 8業(yè)主將房屋出租，這就會(huì)有承租人對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納的責(zé)任問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)收費(fèi)管理辦法規(guī)定他們兩個(gè)承擔(dān)連帶責(zé)任，由于兩個(gè)人扯皮，你找承租人時(shí)候承租人說(shuō)我們簽了租賃合同，這部分費(fèi)用由業(yè)主交，你找業(yè)主時(shí)候業(yè)主說(shuō)簽合同時(shí)候規(guī)定承租人交，這時(shí)候有一個(gè)辦法，承租人可以搬家，有的說(shuō)搬家時(shí)候不交清物業(yè)費(fèi)我不讓他搬家，這就是濫用強(qiáng)制權(quán)，這是侵權(quán)行為，搬家是他的權(quán)利，有的說(shuō)物業(yè)費(fèi)沒(méi)交，保安不讓他走，本來(lái)是業(yè)主的不是，結(jié)果變成物業(yè)公司的不是，這時(shí)候你也有辦法，搬家時(shí)候人走了、家具走了，但是房子沒(méi)走，房子叫不動(dòng)產(chǎn)，和尚跑了廟搬不走，房子總有業(yè)主，你如果找不到業(yè)主，那就是缺席判決，最后可以拍賣(mài)房子，一套房子還不夠物業(yè)費(fèi)嗎！后面我會(huì)講涉及到不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題，最高法院司法解釋有規(guī)定被執(zhí)行人僅有一套房子不得強(qiáng)制執(zhí)行，后來(lái)糾正了，最高法院又出了一個(gè)新規(guī)定，被執(zhí)行者僅有一套房子的也可以執(zhí)行，可以先提供六個(gè)月的房租，法院想辦法或者你想辦法給他租一個(gè)房子，然后他的房子就可以拍賣(mài)了，首先扣掉租房的錢(qián)，然后扣除欠你的費(fèi)用，然后把剩下的錢(qián)退給業(yè)主，海淀紫竹院附近有一個(gè)業(yè)主買(mǎi)了一個(gè)二百多平米的高檔房子，裝修花好幾十萬(wàn)，欠銀行貸款只還一個(gè)月，后面不還了，什么費(fèi)用都不交，訴訟時(shí)候他敗訴了，法院執(zhí)行時(shí)候他翹著二郎腿說(shuō)最高法院有規(guī)定一套房子你們不能執(zhí)行，后來(lái)海淀法院還是拍賣(mài)了。四川有一個(gè)案件，一個(gè)人喝酒之后踉踉蹌蹌要進(jìn)小區(qū)，保安不讓他進(jìn)，他說(shuō)話(huà)比較難聽(tīng)，然后你推我一下我推你一下，他喝罪酒本身就站不穩(wěn)，一下摔倒了，結(jié)果一下摔死了，保安被刑事拘留，回來(lái)追究了刑事責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)了賠償責(zé)任，犯不著這樣，我們有法律規(guī)定的辦法。 9業(yè)主處分房屋所有權(quán)的限制，這個(gè)問(wèn)題在北京處理的比較好，特別是有正規(guī)物業(yè)公司、房管局有備案的，業(yè)主賣(mài)房子的時(shí)候房管局要過(guò)戶(hù)，法律上叫所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其中有一項(xiàng)就是物業(yè)費(fèi)是非結(jié)清了，物業(yè)公司要出證明文件，這是處分房屋的一種限制。這幾年法院注意到這個(gè)問(wèn)題了，現(xiàn)在法院拍賣(mài)時(shí)候公布拍賣(mài)的房屋拖欠了八年的物業(yè)費(fèi)，還拖欠什么什么費(fèi)用，競(jìng)拍的人首先得知道這個(gè)事，這是為了保證物業(yè)公司的權(quán)利。 10空置房沒(méi)有出售的也要交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)公司對(duì)你這個(gè)房屋提供服務(wù)，服務(wù)費(fèi)是根據(jù)房屋的大小收費(fèi)的，沒(méi)賣(mài)掉證明所有權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交空置房的物業(yè)費(fèi)，同時(shí)物業(yè)費(fèi)的交納也是為了保證其他已經(jīng)交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，房子閑著開(kāi)發(fā)商有所有權(quán)，賣(mài)掉之后業(yè)主享有所有權(quán)。 11拆遷環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)公司為了拆遷補(bǔ)償協(xié)議能夠順利簽訂，于是隨意地制訂優(yōu)惠政策，把由物業(yè)公司享有的收費(fèi)權(quán)他免掉了，有的說(shuō)十年內(nèi)不用交物業(yè)費(fèi)，有的終身不用交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)這都是無(wú)效的條款。物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題開(kāi)發(fā)公司作為拆遷人沒(méi)有權(quán)利免除，這不是他的權(quán)利，他免除了也沒(méi)用，為了保障物業(yè)公司的權(quán)利，對(duì)于回遷戶(hù)也應(yīng)當(dāng)按照一樣的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。 12業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)來(lái)源，這是物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)解決的問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)法將來(lái)要重構(gòu)，現(xiàn)在有一些機(jī)構(gòu)重疊，業(yè)委會(huì)是業(yè)主所選舉出來(lái)的成員，居委會(huì)是什么關(guān)系？業(yè)主都是居民，立法時(shí)候能不能把居委會(huì)和業(yè)主會(huì)進(jìn)行合并，辦公經(jīng)費(fèi)可以解決了，一套人馬兩塊牌子，是人民政府的派出機(jī)構(gòu)，實(shí)際上街道辦事處是人民政府的派出機(jī)構(gòu)，這樣比較科學(xué)，目前來(lái)講這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很好的解決，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)的經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)等等問(wèn)題現(xiàn)在讓我講也講不出來(lái)，因?yàn)闆](méi)有明確規(guī)定，這塊的問(wèn)題很多，但是物權(quán)法之后這個(gè)問(wèn)題我認(rèn)為應(yīng)該會(huì)很快解決。據(jù)了解有關(guān)部門(mén)也在抓緊制訂一些規(guī)則，規(guī)則拿出來(lái)先用，然后再上升為法律。 13對(duì)房改房物業(yè)費(fèi)的收取，特別是一些舊小區(qū)，過(guò)去房子是單位的，單位分給干部職工住，后來(lái)房改了，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也不好了，于是物業(yè)費(fèi)就沒(méi)人交了，這種過(guò)渡階段對(duì)于一些舊小區(qū)我認(rèn)為肯定會(huì)出現(xiàn)，過(guò)渡這段時(shí)間物業(yè)公司如何維權(quán)，這是認(rèn)識(shí)上的問(wèn)題，自始至終只要有物業(yè)服務(wù)就應(yīng)該收費(fèi)，這是一個(gè)基本的市場(chǎng)規(guī)則，我提供了服務(wù)，你就要付出代價(jià)，就要有物業(yè)費(fèi)，過(guò)去之所以不交費(fèi)因?yàn)橛腥颂婺闶?，現(xiàn)在替你收費(fèi)的人不交了，那自然而然由業(yè)主交，房改以后由單位的房變成商品房了，單位不交你就要交。 停車(chē)場(chǎng)停車(chē)費(fèi)的問(wèn)題我不講了。 16物業(yè)服務(wù)合同的效力，是物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的合同，也可以這樣說(shuō)，前期物業(yè)管理就是接受開(kāi)發(fā)公司委托，也有物業(yè)服務(wù)委托合同，業(yè)主就是唯一的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司制訂簽的合同如果前期物業(yè)服務(wù)合同簽的對(duì)自己不利，那就是我們失策了，開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司是父子兵，是哥們，哥們之間的事沒(méi)弄好，最后留下后遺癥，一定要對(duì)物業(yè)服務(wù)合同字斟句酌，特別是他不是業(yè)主時(shí)候，他賣(mài)掉以后，這些條款對(duì)你的不利影響。開(kāi)發(fā)公司把房子賣(mài)掉之后形成新業(yè)主，新業(yè)主沒(méi)有依法選舉出業(yè)主委員會(huì)之前，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然到期了，比如有效期三年，三年之后沒(méi)有依法選舉出業(yè)主委員會(huì)，合同已經(jīng)到期了，現(xiàn)在已經(jīng)四年多了，這時(shí)候合同還有沒(méi)有約束力，有的業(yè)主主張合同是有期限的合同，超過(guò)期限合同就沒(méi)有效力了，有些業(yè)主已經(jīng)超過(guò)期限了，我沒(méi)繼續(xù)簽就沒(méi)用，所以我就欠費(fèi)，打官司還是物業(yè)公司勝訴，就目前法院掌握的情況來(lái)物業(yè)服務(wù)合同期限看不成問(wèn)題。 三、物業(yè)公司的協(xié)助義務(wù) 物業(yè)公司的業(yè)務(wù)很多，權(quán)利很少，歸結(jié)起來(lái)就是收費(fèi)，然后有很多義務(wù)，有很多權(quán)利限制。主要業(yè)務(wù)是其他主體的，作為物業(yè)公司有一個(gè)力所能及的審慎的配合的業(yè)務(wù)，所以叫做協(xié)助義務(wù)： 1對(duì)業(yè)主裝修注意事項(xiàng)的告知義務(wù)。很多地方是開(kāi)發(fā)公司把交付房子的權(quán)利委托給物業(yè)公司，也產(chǎn)生過(guò)這樣的案件，比如我作為買(mǎi)售人和開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同就是多少錢(qián)多大面積房子，到時(shí)間交付，但是開(kāi)發(fā)商把你委托給了物業(yè)公司，物業(yè)公司在履行代為交付義務(wù)時(shí)候又附加很多條件，有個(gè)別業(yè)主就不接受，我也不要房子，現(xiàn)在沒(méi)有交付，雖然委托給物業(yè)公司了，但物業(yè)公司附加了條件，這個(gè)條件我不接受，于是有的僵持不下，房子就交不了，打官司時(shí)候法院一般認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有交付，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這就給物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)公司的協(xié)調(diào)提了一個(gè)要求交付時(shí)候遇到個(gè)別業(yè)主鉆牛角尖，他說(shuō)誰(shuí)讓你交付了，你跟他解釋開(kāi)發(fā)公司委托我們交房子，鑰匙你領(lǐng)走，他說(shuō)拿走就是了，你拿走時(shí)候還要交這個(gè)費(fèi)那個(gè)費(fèi)，不交費(fèi)鑰匙就不交，這就是自救權(quán)，按照法定條件取得物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，我給你們提供服務(wù)，你就要先交有關(guān)費(fèi)用，有的堅(jiān)持不交，他就認(rèn)為沒(méi)有交付，法院又支持他，遇到鉆牛角尖的你就跟他解釋?zhuān)瑢?shí)在解釋不通的也沒(méi)關(guān)系，讓他先拿走，他沒(méi)交物業(yè)費(fèi)怎么辦呢？你說(shuō)第一年沒(méi)交好辦，不給他鑰匙，第二年怎么辦呢？他不交你也不能到他家搶?zhuān)@時(shí)候可以訴訟遇到個(gè)別鉆牛角尖的先把鑰匙給他，沒(méi)有交費(fèi)的現(xiàn)在就可以起訴他，這是及個(gè)別業(yè)主的行為。有的交付時(shí)候不光交物業(yè)費(fèi)，還有一系列費(fèi)用，比如裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，裝修保證金等等，應(yīng)該說(shuō)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是有規(guī)定的，但是裝修保證金沒(méi)有規(guī)定，而且我提出一個(gè)建議，裝修保證金咱們不要收，因?yàn)楸ＷC金代表你要監(jiān)管他，你如果違反了規(guī)定，我要沒(méi)收保證金，你沒(méi)收之后萬(wàn)一他造成破壞了，給其他鄰居造成損失了，這時(shí)候你賠不賠，相鄰業(yè)主認(rèn)為你收了保證金你有監(jiān)管業(yè)務(wù)，你沒(méi)監(jiān)管好給我造成了損害，一般人不會(huì)輕易跟鄰居吵架，但是他有氣，然后把氣轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，從這個(gè)角度來(lái)講收保證金能夠確保對(duì)他監(jiān)督嗎，甚至夜里偷偷摸摸把什么東西搞壞了，一搞壞就是大事，所以我們不要收保證金，我們法定的義務(wù)是注意事項(xiàng)告知提醒義務(wù)，我只要告訴你了，你裝修時(shí)候不得干什么不得干什么，交付時(shí)候一般物業(yè)公司給一個(gè)交付物品材料清單，后面有裝修注意事項(xiàng)告知書(shū)，最后他簽名了，假如出現(xiàn)了因?yàn)檠b修造成鄰居家損害產(chǎn)生的糾紛受害的業(yè)主就不找物業(yè)公司了。 春節(jié)期間我看了一個(gè)電視節(jié)目，看了40多分鐘，看了一肚子氣，其實(shí)是為物業(yè)公司抱不平，節(jié)目主持人做了一期節(jié)目，業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系，有一個(gè)真實(shí)的事，都是現(xiàn)場(chǎng)直播，業(yè)主裝修時(shí)候把防水層破壞了，防水層破壞以后水滲透到樓下了，把樓下業(yè)主的裝修搞懷了，也看的出來(lái)，樓下業(yè)主是個(gè)女寡婦，孩子也不在身邊，也沒(méi)有丈夫，情緒特別不好，樓上業(yè)主門(mén)一鎖去香港了，她有氣找不到發(fā)火的人，然后就找物業(yè)公司，伶牙俐齒，說(shuō)的很難聽(tīng)，物業(yè)公司老總也不怎么說(shuō)話(huà)，最后讓開(kāi)發(fā)公司老總出5000元賠他，我看著不舒服，業(yè)主裝修把防水層破壞了造成鄰居的損害，就應(yīng)該由業(yè)主賠，物業(yè)公司沒(méi)有責(zé)任，但是有一點(diǎn)，裝修注意事項(xiàng)通知書(shū)一定要寫(xiě)清楚。作為業(yè)主我有個(gè)親身體會(huì)，天然氣公司夠損的，管道可以走的好好的，表藏在哪個(gè)地方，他非要放到頭容易碰到的地方，自己還不能改，有時(shí)候業(yè)主就要改，物業(yè)公司不要限制他，但是你可以提醒他，我沒(méi)有權(quán)利到你房間查裝修情況，既然沒(méi)權(quán)利進(jìn)房屋檢查驗(yàn)收，更沒(méi)有義務(wù)保證什么，煤氣公司有監(jiān)管，我現(xiàn)在也知道煤氣公司的貓膩了，他注意裝成那樣，你要弄給他打電話(huà)，打時(shí)候要交300元改管費(fèi)，1000元改線(xiàn)費(fèi)，物業(yè)公司不要干預(yù)，只要盡到你的義務(wù)就可以了，哪怕天塌下來(lái)死人了跟我也沒(méi)有關(guān)系。更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修進(jìn)行罰款，罰款是行政處罰，你是行政機(jī)關(guān)，你有行政執(zhí)法權(quán)時(shí)候才能罰款，物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)不能罰款。2對(duì)小區(qū)內(nèi)有一些業(yè)主擅自亂搭亂建的違章建筑怎么辦？一方面業(yè)主有意見(jiàn)，另一方面沒(méi)有強(qiáng)制拆除權(quán)，當(dāng)然也有例外，比如有的小區(qū)制訂臨時(shí)公約，開(kāi)發(fā)公司要房管局申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證時(shí)候必須要有臨時(shí)公約，臨時(shí)公約物業(yè)公司要好好把關(guān)，因?yàn)榕R時(shí)公約涉及到我們的工作，如果臨時(shí)公約明確了亂搭亂建的可以由物業(yè)公司拆除那可以，但是一定要講策略和方式，在業(yè)主能夠接受的情況下拆除，千萬(wàn)不要強(qiáng)制拆遷。有時(shí)候遇到橫的業(yè)主，這時(shí)候我們有權(quán)利要求有關(guān)行政機(jī)關(guān)拆除，規(guī)劃部門(mén)有權(quán)利做出責(zé)令15天之內(nèi)自動(dòng)拆除恢復(fù)原狀的權(quán)利，如果他就是不拆怎么辦呢？法律設(shè)計(jì)了一種制度，向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。3對(duì)破壞環(huán)境沒(méi)有處罰權(quán)，有些業(yè)主違反了相關(guān)規(guī)定，比如違章建筑就是違反規(guī)劃法，搞一些噪音、污染、廢氣，有些小區(qū)搞家庭下作坊，影響其他業(yè)主的利益，其他業(yè)主敢怒不敢言，覺(jué)得是鄰居，物業(yè)公司要代替相應(yīng)的業(yè)主站出來(lái)主持正義。4違章經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司沒(méi)有處罰權(quán)，可以向工商行政管理部門(mén)舉報(bào)，可以要求工商機(jī)關(guān)對(duì)他進(jìn)行處理。講到這我想到一個(gè)問(wèn)題，物權(quán)法這次做了明確規(guī)定，住改非的問(wèn)題，住宅搞經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，這次物權(quán)法做了原則性規(guī)定，經(jīng)利害關(guān)系人同意可以把住宅改為非住宅，什么叫利害關(guān)系人呢？這個(gè)問(wèn)題肯定需要最高法院司法解釋進(jìn)行解釋?zhuān)遣皇钦f(shuō)對(duì)門(mén)鄰居同意了就行了呢，凡是住改非的可能會(huì)影響到其他人的安寧權(quán)、通行權(quán)、采光權(quán)的話(huà)，相應(yīng)的權(quán)利人都是利害關(guān)系人，比如改成經(jīng)營(yíng)型用房，二樓搞卡拉OK，會(huì)影響到其他人的正常休息，恐怕這一單元的居民都得的同意，如果不同意就改不了。5安全、衛(wèi)生的提示義務(wù)。 6對(duì)相關(guān)公司維修養(yǎng)護(hù)的協(xié)助義務(wù)。盡可能要事前通知，做到相關(guān)居民有所準(zhǔn)備。比如養(yǎng)護(hù)時(shí)候要用你的電，這時(shí)候應(yīng)該配合，不可能斤斤計(jì)較，這類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有很清楚的進(jìn)行規(guī)定，修的時(shí)候水管子爆了他用電焊、氣焊，他可能需要電，這時(shí)候也花不了多少錢(qián)，這時(shí)候需要協(xié)助配合，物業(yè)公司很多工作就是在穿梭協(xié)調(diào)中，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)的和諧。 7沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，也沒(méi)有處罰權(quán)，沒(méi)有公權(quán)力，什么叫公權(quán)力？就是代表國(guó)家行使的權(quán)力，公眾賦予你的權(quán)力，處罰、罰款叫強(qiáng)制措施權(quán)，這些都是公眾權(quán)力，物業(yè)公司基本法叫物業(yè)管理法，但我們不是管理是服務(wù)，我們是企業(yè)法人，叫私權(quán)利主體，不叫公權(quán)力，私權(quán)利主體就是老百姓和企業(yè)法人，沒(méi)有公權(quán)力，不能自己制訂關(guān)于什么什么的規(guī)定和辦法，只能依照國(guó)家的法律，沒(méi)有法律時(shí)候，你覺(jué)得非常有必要業(yè)主又能夠認(rèn)可的要寫(xiě)進(jìn)業(yè)主公約中。 8物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)業(yè)主沒(méi)有強(qiáng)制措施權(quán)，自然不能停水停電，自救權(quán)法律沒(méi)有規(guī)定的我們不能行使，這種服務(wù)和正常的市場(chǎng)即時(shí)的交易行為是不一樣的，即時(shí)的交易行為擁有自救權(quán)，包括業(yè)主也不能夠停止交費(fèi)，但是他停了怎么辦，可以追究他違約責(zé)任，你簽物業(yè)服務(wù)合同時(shí)候就要把滯納金簽上，我作為業(yè)主，我悟出了對(duì)物業(yè)公司有道理的做法，讓你主動(dòng)交，你如果不交的話(huà)將來(lái)交的就多，物業(yè)公司和業(yè)主至今的滯納金一般都是萬(wàn)分之五，行政處罰是3%，那是法律明確規(guī)定的，最高法院有關(guān)司法解釋有過(guò)規(guī)定一般違約金每天萬(wàn)分之五，那也不少，這樣可以迫使業(yè)主主動(dòng)履行，話(huà)又說(shuō)回來(lái)了，有的物業(yè)公司很可氣，你上班他上班，你下班他也下班，你打電話(huà)他說(shuō)明天上班時(shí)間來(lái)，物業(yè)公司上班我們也上班，后來(lái)改變了，說(shuō)夜里到你家收吧，我說(shuō)他太好不過(guò)了，物業(yè)公司工作時(shí)間應(yīng)該靈活，別弄的像國(guó)家機(jī)關(guān)一樣每天工作八小時(shí)，業(yè)主休息時(shí)間就是物業(yè)公司工作時(shí)間，業(yè)主工業(yè)時(shí)候你們可以休息。 9少數(shù)業(yè)主擅自關(guān)水、氣總閥門(mén)以后外出，這個(gè)業(yè)主并不是出于惡意，他不知道，他住的房子可能是這個(gè)樓的管道層，結(jié)果走的時(shí)候關(guān)了，沒(méi)想到把總閥門(mén)關(guān)了，關(guān)了之后整個(gè)樓沒(méi)有暖氣，在這種情況下其他業(yè)主有意見(jiàn)，業(yè)主很快回來(lái)還好，如果到國(guó)外去了怎么辦，這時(shí)候物業(yè)公司要站出來(lái)替業(yè)主著想，替業(yè)主辦事，能否強(qiáng)行入室恢復(fù)呢？能，但是為了防患于未然，這時(shí)候應(yīng)該請(qǐng)公證處工作人員到現(xiàn)場(chǎng)，有的說(shuō)有困難找警察，請(qǐng)派出所同志和居委會(huì)同志到場(chǎng)，我們請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司把門(mén)開(kāi)開(kāi)，然后進(jìn)行恢復(fù)，恢復(fù)以后安全的問(wèn)題還要保障，產(chǎn)生的費(fèi)用要轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，物業(yè)公司先行墊付，物業(yè)公司既沒(méi)有得罪業(yè)主，業(yè)主也可以理解，這時(shí)候?yàn)楸姸鄻I(yè)主辦了好事，你的付出一定會(huì)得到回報(bào)，這是一種感情投入，你對(duì)大家好，大家覺(jué)得物業(yè)公司不錯(cuò)。 四、物業(yè)公司與相關(guān)部門(mén)權(quán)利義務(wù)銜接1物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)有相應(yīng)的壟斷行業(yè)提供服務(wù)，像水、電、天然氣、熱力、通訊、有線(xiàn)電視等單位他們的收費(fèi)問(wèn)題，他們也是有償?shù)模麄兲峁┑囊彩钱a(chǎn)品，他提供了產(chǎn)品當(dāng)然要收費(fèi)，這個(gè)收費(fèi)和物業(yè)公司有什么關(guān)系？這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是清楚的，相關(guān)的單行法都有規(guī)定，而且物業(yè)收費(fèi)管理辦法中也重申了這些公司的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)直接向最終端用戶(hù)收取，關(guān)鍵是什么叫終端用戶(hù)，有一些部門(mén)歪曲理解，當(dāng)然他會(huì)朝著對(duì)他有利的方向理解，特別是電力公司，電老虎。2物業(yè)公司不承擔(dān)總表與分表數(shù)字之差。有一些小區(qū)沒(méi)有進(jìn)行IC卡改造，裝的是讀字抄表的電表，就是先用后收費(fèi)，結(jié)果涉及到誰(shuí)抄表、誰(shuí)收費(fèi)、誰(shuí)收錢(qián)的問(wèn)題，電力公司認(rèn)為小區(qū)前面給你裝了大電表，電力公司每個(gè)月就看這個(gè)數(shù)字，物業(yè)公司交就是了，他理解的終端用戶(hù)就是整個(gè)小區(qū)，他有依據(jù)，報(bào)裝的時(shí)候有申請(qǐng)材料，報(bào)裝時(shí)候是開(kāi)發(fā)公司向他申請(qǐng)的，那時(shí)候開(kāi)發(fā)商就是唯一的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商要取得銷(xiāo)售許可證，首先必須得通水、電，通了之后房管局才發(fā)銷(xiāo)售許可證，這時(shí)候他是唯一的業(yè)主，他叫大產(chǎn)權(quán)，房管局允許他銷(xiāo)售之前開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)辦理了出始登記，就是大產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)公司拿了一個(gè)房本，為了通電向電力公司申請(qǐng)，電力公司認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司就是終端用戶(hù)，這個(gè)理解是對(duì)的，開(kāi)發(fā)公司按一定的時(shí)間交電費(fèi)，然后開(kāi)發(fā)公司慢慢把房產(chǎn)賣(mài)掉了，把物業(yè)管理委托給物業(yè)公司了，最后變成物業(yè)公司代交電費(fèi)了，延續(xù)下來(lái)就形成了思維定勢(shì)，物業(yè)公司就是終端用戶(hù)，就要交錢(qián)，物業(yè)公司再一家一家收，一家一家收風(fēng)險(xiǎn)就大了，這里面肯定有收不上來(lái)的，物業(yè)費(fèi)收的比較高的比例是93%，100%不可能，還有比較低的，93%的都交了電費(fèi)，還有一些偷電、漏電的，還有計(jì)量不準(zhǔn)確的，物業(yè)公司感覺(jué)很惱火，耗費(fèi)很多人力收，費(fèi)勁口舌，結(jié)果收上來(lái)的錢(qián)不夠交的，總有差距，每個(gè)月都賠錢(qián)，物業(yè)公司顯然成了冤大頭。這就涉及到對(duì)終端用戶(hù)的理解，當(dāng)時(shí)電力公司那么認(rèn)為是對(duì)的，但是是動(dòng)態(tài)發(fā)展的，隨著開(kāi)發(fā)公司不斷的銷(xiāo)售，終端用戶(hù)的構(gòu)成在發(fā)生變化，一家一戶(hù)就是一個(gè)終端用戶(hù)，所以電力公司應(yīng)當(dāng)向一家一戶(hù)收電費(fèi)，收不上來(lái)是他自己的事，他可以委托物業(yè)公司收，但是物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)替他收，物業(yè)公司說(shuō)我不給你收及電力公司說(shuō)你收吧，物業(yè)公司說(shuō)我替你收可以，但是我們是有償服務(wù)，我得拿報(bào)酬，覺(jué)得報(bào)酬合適就收，不合適就別收，不收會(huì)導(dǎo)致電力公司想辦法更換電表，把讀字的電表?yè)Q成IC卡，先買(mǎi)后用，雖然有些學(xué)者置疑IC卡電表，因?yàn)殡娏Ψㄒ?guī)定先供應(yīng)產(chǎn)品后收費(fèi)，先用電后交錢(qián)，IC卡是先交錢(qián)后用，電力法制訂的時(shí)候沒(méi)有考慮IC卡的問(wèn)題，所以滯后了，置疑歸置疑，但是電力公司還是這么做了，我覺(jué)得這樣做也合理，否則的話(huà)收費(fèi)成本太高。另外IC卡改造費(fèi)用應(yīng)該誰(shuí)出？有的說(shuō)業(yè)主出，我認(rèn)為不應(yīng)該由業(yè)主出，屬于電力公司提供合格的產(chǎn)品所必須的設(shè)施，難道說(shuō)變壓器還得業(yè)主買(mǎi)嗎，難道電線(xiàn)桿子業(yè)主也得出錢(qián)嗎，業(yè)主出的電費(fèi)里已經(jīng)包括了眾多設(shè)備設(shè)施的價(jià)格構(gòu)成，IC卡的電表應(yīng)該由電力公司承擔(dān)，物業(yè)公司不承擔(dān)，業(yè)主也不承擔(dān)，但是有的地方電力公司和物業(yè)公司串通，電力公司出一半錢(qián)，物業(yè)公司找業(yè)主全額收，那一半就是物業(yè)公司的，中國(guó)老百姓覺(jué)得200、300元的事，極個(gè)別問(wèn)問(wèn)，誰(shuí)也不較真，從理論上講應(yīng)該是電力公司承擔(dān)，假如將來(lái)有一天業(yè)主們都覺(jué)悟了，覺(jué)得我們不該出這個(gè)錢(qián)，物業(yè)公司就不能掙這錢(qián)了，應(yīng)該跟電力公司爭(zhēng)取讓他全額免費(fèi)更換。3有一些小區(qū)為了賣(mài)房子，首先得通電，為了通電，電力公司要求他你自己得買(mǎi)變壓器，開(kāi)發(fā)公司為了盡快地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，買(mǎi)就買(mǎi)，買(mǎi)了以后該收電費(fèi)了，電力公司在變壓器的前面接電表，變壓器有20%左右的能耗，電力公司說(shuō)變壓器是你買(mǎi)的，你享有所有權(quán)，損耗的電是你的電器費(fèi)的，實(shí)際上一開(kāi)始就錯(cuò)了，變壓器就應(yīng)該由電力公司購(gòu)買(mǎi)、安裝，因?yàn)殡娏Ψㄒ?guī)定電力公司應(yīng)當(dāng)提供合格的產(chǎn)品，對(duì)于電來(lái)講什么是合格產(chǎn)品呢？那就是220伏的民用電，但是通常是高壓輸電，高壓輸電是為了降低能耗，從高壓輸電變成220伏的電需要變壓，這就需要一套設(shè)備，就是變壓器，他要提供合格產(chǎn)品變壓器應(yīng)該是電力公司購(gòu)買(mǎi)，但是他利用獨(dú)特的壟斷地位，可以卡開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)公司一旦把房子賣(mài)掉了他不敢卡老百姓，開(kāi)發(fā)商賣(mài)之恰可以不給你通電，沒(méi)辦法，開(kāi)發(fā)公司迫不得已花一筆錢(qián)買(mǎi)變壓器，買(mǎi)了之后還要交電費(fèi)，變壓器能耗成了他的用電器，還要交電費(fèi)，顯然是電力公司的錯(cuò)。應(yīng)該怎么辦呢？當(dāng)時(shí)沒(méi)辦法，這是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，一些壟斷行業(yè)不那么辦就達(dá)不到目的，開(kāi)發(fā)商做這么大的事，也不能因此跟他叫真，沒(méi)辦法只好買(mǎi)，買(mǎi)了以后整個(gè)物業(yè)管理又交給物業(yè)公司了，結(jié)果變壓器的能耗又成物業(yè)公司的能耗了，最后因?yàn)殡娰M(fèi)的問(wèn)題物業(yè)公司承擔(dān)了一些不該承擔(dān)的義務(wù)。4購(gòu)買(mǎi)變壓器費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。首先作為開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，應(yīng)該向電力公司主張讓他承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)變壓器的費(fèi)用，當(dāng)時(shí)是我替你墊的錢(qián)，你現(xiàn)在得給我錢(qián)，我不可能有所有權(quán)，我也不要，能耗我也不擔(dān)，物業(yè)公司從此不收費(fèi)了，也不交了，不交以后電力公司就會(huì)改裝電表，變壓器錢(qián)的問(wèn)題只能是開(kāi)發(fā)公司為原告，肯定要打官司，不打官司電力公司是不會(huì)出這筆錢(qián)的。第四，購(gòu)買(mǎi)變壓器費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。 5一些小區(qū)設(shè)計(jì)缺陷，給物業(yè)管理帶來(lái)不便，給業(yè)主的正常使用帶來(lái)不便。一些業(yè)主把不便轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，作為物業(yè)公司，一方面不是我們的原因，另一方面業(yè)主對(duì)我們有氣，這個(gè)就需要解釋說(shuō)明，以取得業(yè)主的理解和諒解，同時(shí)應(yīng)該積極地針對(duì)確實(shí)存在的問(wèn)題向開(kāi)發(fā)公司協(xié)調(diào)解決，盡可能把給物業(yè)管理帶來(lái)的不便降到最小程度。 6維修基金的問(wèn)題不是一個(gè)小區(qū)能左右的，我不講了。 五、物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán) 1物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸誰(shuí)，過(guò)去一直在關(guān)注著所有權(quán)的問(wèn)題，小區(qū)的這幾類(lèi)房屋的所有權(quán)通過(guò)物權(quán)法有的得到了明確有的重新規(guī)定，物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定，所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同共有，所有權(quán)和使用權(quán)實(shí)際上相分離的，業(yè)主具有所有權(quán)，物業(yè)公司享有使用權(quán)，物業(yè)管理用房是專(zhuān)用于給物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的辦公用房，所以用途是特定的，是專(zhuān)有的，于是就會(huì)延伸出一個(gè)結(jié)論，物業(yè)管理用房能不能設(shè)定抵押，向銀行抵押貸款，法律沒(méi)有禁止，但是這幾年來(lái)我一直堅(jiān)持這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，物業(yè)管理用房不要抵押，講一動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)候有一些銀行同志，他們非常認(rèn)可，他們知道抵押以后將來(lái)拍賣(mài)誰(shuí)敢買(mǎi)，誰(shuí)能買(mǎi)的走，用途是特定的，決定了處分受到限制，因此物業(yè)管理用房應(yīng)該不能抵押，開(kāi)發(fā)公司也沒(méi)有權(quán)利處分物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房通過(guò)擠一擠、精簡(jiǎn)人員有一部分物業(yè)管理用房能夠騰出來(lái)，騰出來(lái)的物業(yè)管理用房能不能搞經(jīng)營(yíng)，或者給業(yè)主搞一些娛樂(lè)設(shè)施，甚至進(jìn)行出租，這樣做行行不？應(yīng)該說(shuō)是可以的，但是需要物業(yè)公司和業(yè)主之間的協(xié)商和銜接，如果僅僅是業(yè)主委員會(huì)主張把物業(yè)管理用房租出去，這樣損害了物業(yè)公司的權(quán)利，如果物業(yè)公司擅自租賃出去，觸犯的是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主之后如果業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)公司把一部分物業(yè)管理用房租賃出去，當(dāng)然租賃的收益可以通過(guò)協(xié)商進(jìn)行分配，比如一半作為物業(yè)公司的報(bào)酬，另一半業(yè)主可以抵交下一年物業(yè)費(fèi)，實(shí)行的如果是酬金制，相當(dāng)于收入，收入可以轉(zhuǎn)入下一年度。既要考慮到物業(yè)公司的利益，也要考慮到所有權(quán)是業(yè)主的，是基于物權(quán)而產(chǎn)生的收益。這個(gè)問(wèn)題關(guān)鍵是協(xié)商，協(xié)商就是合同，合同可以是補(bǔ)充合同，簽訂服務(wù)合同時(shí)候，未必能考慮的這么全，出現(xiàn)新情況、新問(wèn)題就要重新和業(yè)主委員會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 2地下停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)。這次物權(quán)法做了規(guī)定，有約定的按照約定，開(kāi)發(fā)公司可以搭售、銷(xiāo)售、贈(zèng)送，但應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主停車(chē)的基本需要。隨著業(yè)主車(chē)輛的增加，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的需求越來(lái)越多，停車(chē)矛盾會(huì)越來(lái)越突出，搞清楚停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)有好處，這次物權(quán)法規(guī)定的比較明確，有一次講課時(shí)候我這么說(shuō)，我說(shuō)關(guān)于停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定立法的高層決策者被開(kāi)發(fā)商所收買(mǎi)，過(guò)去曾經(jīng)有過(guò)國(guó)家，無(wú)論誰(shuí)投資都是業(yè)主所有，但是這次規(guī)定有約定的按約定，合同是開(kāi)發(fā)商制訂，最后開(kāi)發(fā)商幾乎把停車(chē)場(chǎng)全賣(mài)掉了，前段有個(gè)業(yè)主是律師，他倡議全體業(yè)主都不要買(mǎi)停車(chē)位，大家都不買(mǎi)等于沒(méi)約定，沒(méi)有約定的推定是業(yè)主所有，大家都不買(mǎi)，這些停車(chē)場(chǎng)就是全體業(yè)主所有。你不能賣(mài)給小區(qū)居民以外的其他的市場(chǎng)主體，你說(shuō)這個(gè)小區(qū)旁邊有幾座大商場(chǎng)，你不買(mǎi)，我把停車(chē)場(chǎng)賣(mài)給停車(chē)公司，不允許這樣做，要保證業(yè)主的停車(chē)需求。有些人大法工委同志這么解釋?zhuān)瑸槭裁匆?guī)定，實(shí)際上是間接地保護(hù)開(kāi)發(fā)構(gòu)思的利益，他說(shuō)如果你建了停車(chē)場(chǎng)，最后法律規(guī)定都是業(yè)主的，最后開(kāi)發(fā)公司說(shuō)我不建停車(chē)場(chǎng)了，最后導(dǎo)致都沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，我覺(jué)得這個(gè)解釋站不住腳，理由不太充分，比如強(qiáng)制性規(guī)定，比如100套房子得保證50個(gè)停車(chē)位，否則不發(fā)銷(xiāo)售許可證，這樣做的話(huà)他還不投資嗎，其實(shí)他把停車(chē)場(chǎng)的投資已經(jīng)包括在房?jī)r(jià)里了，無(wú)論誰(shuí)所有，對(duì)物業(yè)公司有什么影響？咱們仔細(xì)考慮過(guò)沒(méi)有，停車(chē)場(chǎng)要么是開(kāi)發(fā)商所有，要么業(yè)主所有，無(wú)論誰(shuí)所有，為物業(yè)公司有影響嗎？我覺(jué)得影響不大，如果開(kāi)發(fā)公司享有所有權(quán)的話(huà)他可以賣(mài)，既然開(kāi)發(fā)公司享有所有權(quán)，他賣(mài)不掉就要收費(fèi)，這樣就會(huì)跟物業(yè)公司簽一個(gè)合同，100個(gè)停車(chē)位要保證一個(gè)月50元，每個(gè)月要給我5000元，然后一個(gè)月向業(yè)主收1