企業(yè)研究論文-我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理狀況分析.doc

企業(yè)研究論文-我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理狀況分析摘要：通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r的把握，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的主要問題，據(jù)此提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對策建議，利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題對策近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個(gè)國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點(diǎn)之一，強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當(dāng)前，國際慣例的項(xiàng)目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識我國項(xiàng)目管理與國際接軌的迫切性，切實(shí)而深入的了解國際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作，由此分析我國項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問題，和國際先進(jìn)水平比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。1.可行性研究缺乏(1)項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒有很好的對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實(shí)分配，這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問題：項(xiàng)目在初期無法向下進(jìn)行；項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目延期交房；部分功能配套不全。(2)市場定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力在項(xiàng)目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計(jì)研究，只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：市場定位工作主體發(fā)生偏差；運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位；目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。2.設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：(1)缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。(2)忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性未認(rèn)識到設(shè)計(jì)對項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程的重要影響，公司對項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制，重施工控制”的思想。(3)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失對于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大，部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì)，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項(xiàng)目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項(xiàng)目的合同管理方面，未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對策建議要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理，項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。1.進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究市場調(diào)研的目的是對所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行以下三方面的調(diào)研：(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識，這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。(3)要進(jìn)行開發(fā)場地調(diào)研場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)對未來項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。2.進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實(shí)可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項(xiàng)。因此，在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問題。(1)重視投資分析項(xiàng)目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。(2)重視融資決策房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一般要幾年時(shí)間，融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能