房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型建立及應(yīng).ppt

房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型 建立及應(yīng)用,主講：李曉曼教授,2,一、重點行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型構(gòu)建,三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型案例分析應(yīng)用,二、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控模型構(gòu)建方法,主要內(nèi)容,3,一、重點行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型構(gòu)建原理,1.幾個問題的梳理 2.行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控（評估）模型建立原則 3.行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型結(jié)構(gòu)及包含要素 4.標(biāo)準(zhǔn)化模型經(jīng)驗成果,4,1.關(guān)于幾個問題的梳理 稅收風(fēng)險監(jiān)控抑或稅收風(fēng)險評定 稅收風(fēng)險監(jiān)控模型與納稅評估模型的區(qū)別與聯(lián)系,5,2.行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型建立原則： （1）導(dǎo)向化：風(fēng)險導(dǎo)向 （2）現(xiàn)代化：專業(yè)化 （3）流程化：流程細(xì)化 標(biāo)準(zhǔn)化 （4）可比性：行業(yè)細(xì)分 （5）信息化：三方、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù) （6）差別化：風(fēng)險應(yīng)對策略,6,3.行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型結(jié)構(gòu)及包含要素： （1）開展行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)律調(diào)查、行業(yè)細(xì)分； （2）適用稅收政策風(fēng)險分析，稅收風(fēng)險特征分析 （2）構(gòu)建行業(yè)稅收風(fēng)險指標(biāo)體系； （3）測算和確定風(fēng)險指標(biāo)的閾值區(qū)間，預(yù)警參數(shù) （4）確定稅收風(fēng)險指標(biāo)體系的風(fēng)險權(quán)重； （5）風(fēng)險信息數(shù)據(jù)采集、提取、審核、整理、匯總 （6）開展行業(yè)稅收風(fēng)險分析識別，風(fēng)險指標(biāo)打分， 風(fēng)險等級排序；,7,（7）形成行業(yè)的納稅人風(fēng)險分析報告及風(fēng)險點清單； （8）篩查出行業(yè)稅收風(fēng)險大、風(fēng)險等級高的納稅人作為重點風(fēng)險應(yīng)對處理對象； （9）風(fēng)險應(yīng)對任務(wù)績效反饋，考核評價； （10）根據(jù)風(fēng)險應(yīng)對反饋信息、典型案例等經(jīng)驗修正完善模型系統(tǒng)。,（一）行業(yè)概述及行業(yè)特點 （二）行業(yè)稅收風(fēng)險特征及表現(xiàn) （三）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收風(fēng)險監(jiān)控模型的建立,二、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控模型構(gòu)建方法,（一）行業(yè)概述及行業(yè)特點,行業(yè)概述,房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行住宅、商業(yè)用房和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及其他建筑物、附著物等建造和經(jīng)營的行為。,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的分類:,土地的開發(fā) 是指對土地進(jìn)行平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。從廣義講，包括新城區(qū)的土地開發(fā)和老城區(qū)的土地再開發(fā)。 房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)是指城市的各種房屋的的開發(fā)建設(shè)。 房屋的經(jīng)營從廣義講是指從房地產(chǎn)開發(fā)到售后服務(wù)的全過程。從狹義上講僅僅指房地產(chǎn)的出售、租賃和抵押。,前期準(zhǔn)備階段： 購買國有土地使用權(quán)和辦理一系列許可證明。包括：,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營分為三個階段:,開發(fā)項目立項審批(發(fā)改委：項目建議書、可行性研究報告)； 規(guī)劃審批（規(guī)劃局：“兩證一書”） 購買土地（國土資源局：國有土地使用證，繳納土地出讓金、契稅、耕地占用稅)； 征地和拆遷（拆遷辦）,繳納相關(guān)費用(簡稱大配套費)(“四源”供應(yīng)單位)； 工程開工條件審批（建委：建設(shè)開工審批表；招投標(biāo)管理部門：選擇施工單位；工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門：質(zhì)量監(jiān)督注冊；建委：建設(shè)開工證）；,建筑施工階段： 開發(fā)商委托建筑施工企業(yè)按照合同約定組織施工建設(shè)。項目竣工，報請有關(guān)主管部門進(jìn)行綜合驗收，并取得竣工備案登記證明。 綜合驗收部門：質(zhì)檢站、規(guī)劃局、消防、人防、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理、房地產(chǎn)。,開發(fā)產(chǎn)品銷售階段： 開發(fā)商通常采用預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種方式出售開發(fā)產(chǎn)品。 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售，需要取得市房產(chǎn)管理部門核發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售許可證。,預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。,開發(fā)經(jīng)營的計劃性、合法性 開發(fā)經(jīng)營的全過程，必須在國家計劃范圍內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)以及建筑工程勘察、設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范。,行業(yè)特點,開發(fā)產(chǎn)品的商品化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。,投資成本高、投資的回收期長 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值大、資金運用集中，對金融依賴性強(qiáng)，占用施工企業(yè)資金嚴(yán)重。 房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得土地到最終銷售，一般需要幾年甚至更長時間，而以出租方式經(jīng)營的，投資回收期更長。,據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。,業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)往來對象多 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程，涉及了眾多政府管理部門：,前期可行性研究及工程設(shè)計勘察、設(shè)計單位、個人 獲取國有土地政府、土地投資方、土地轉(zhuǎn)讓方、被拆遷單位和個人、拆遷機(jī)構(gòu) 征地村委會、農(nóng)民、土地儲備中心、拆遷機(jī)構(gòu) 配套建設(shè)政府有關(guān)部門、事業(yè)單位 籌集資金金融、關(guān)聯(lián)企業(yè)及其特單位和個人 工程施工建造商、監(jiān)理單位、檢測機(jī)構(gòu) 購銷設(shè)備、物資供應(yīng)商、境內(nèi)外中介機(jī)構(gòu)、單位和個人 受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品委托單位、承租單位和個人,投資風(fēng)險大、投資收益高 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金鏈條中斷，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 投資風(fēng)險主要是：,國家宏觀調(diào)控風(fēng)險 市場購買力風(fēng)險 信貸風(fēng)險,項目管理風(fēng)險 囤積土地風(fēng)險 違法建設(shè)風(fēng)險,房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種,（二）行業(yè)稅收風(fēng)險,營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 土地增值稅,房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 印花稅 契稅 車船稅,行業(yè)稅收風(fēng)險表現(xiàn)為如下問題：,1.收入確認(rèn)問題 2.成本費用列支問題 3.利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤問題 4.企業(yè)之間相互利用偷逃稅款問題 5.代扣代繳營業(yè)稅、所得稅問題