創(chuàng)業(yè)指南_某鄉(xiāng)村俱樂部可行性論證報(bào)告

街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部可行性論證報(bào)告第一部分 執(zhí)行概要11 項(xiàng)目簡介本項(xiàng)目擬修建的街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于四川省崇州市街子古鎮(zhèn)旁的鳳棲山上，占地面積100畝。俱樂部擬建別墅五棟、療養(yǎng)中心一棟和住宿樓1棟，及餐廳、接待中心等項(xiàng)目。五棟別墅中，有兩棟是聯(lián)體別墅，用來為顧客提供豪華住宿、集體會(huì)議等，另一棟單體別墅專門為VIP顧客設(shè)計(jì)和使用。鳳棲山年平均氣溫14攝氏度，森林覆蓋率達(dá)97%，空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是成都附近最理想的天然氧吧，非常適合老年人這里長期休閑、療養(yǎng)。近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢(shì)發(fā)生了極大變化，人口老齡化、家庭小型化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成對(duì)老年福利事業(yè)的巨大需求。但是，國家和集體長期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，造成了目前與日益增長的需求相比，老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，條件得不到改善的事實(shí)。福利機(jī)構(gòu)的總床位數(shù)僅占老年人的0.8%，與發(fā)達(dá)國家3%-5%的比例相比差距很大。有需求就有市場(chǎng)，企業(yè)作為以贏利為目的的組織，無時(shí)無刻不在尋求利潤增長點(diǎn)，讓企業(yè)參與運(yùn)作，啟動(dòng)老人市場(chǎng)或說開辟銀發(fā)市場(chǎng)，在如今成功開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，既是供求關(guān)系的需要，也是形式的需要。本項(xiàng)目除具有高質(zhì)量的養(yǎng)老功能外，還兼具休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、旅游等多種功能。與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老、敬老場(chǎng)所有本質(zhì)上的不同。不僅解決了老人日常生活起居的料理問題，更重要的是通過其他增值業(yè)務(wù)的開發(fā)，為老人營造了健康、快樂生活的良好環(huán)境，改變了老人單調(diào)無聊的生活現(xiàn)狀，使他們恢復(fù)青春活力，盡享天倫之樂。12 提供的服務(wù)本團(tuán)隊(duì)將成立成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部有限俱樂部（簡稱俱樂部），我們的口號(hào)和理念：盡情融入自然，享受健康之源。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部主要為老年人提供以下服務(wù)：1、療養(yǎng)健身：隨著人們生活節(jié)奏的加快和環(huán)境污染日益嚴(yán)重，城市中生活的人們?cè)絹碓较Ｍ苷业揭粋€(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是為老年人提供了這樣一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場(chǎng)所。俱樂部將為每位老年人建立健康檔案，并定期進(jìn)行健康檢查，確保老年人的身體健康。2、特色餐飲：街子的自然資源非常有特色，野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹筍、香菇、薇菜、天麻，以及貴重中藥材蟲草、黃蓮、貝母、天麻等；藥善食品等等。3、特色休閑活動(dòng)：賞蘭會(huì)、賽詩會(huì)、梅花節(jié)、療養(yǎng)講座、老年大學(xué)等。13 營銷策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)顧客是年齡在55歲以上，有一定經(jīng)濟(jì)來源的老年人，這些老年人大多曾經(jīng)是政府機(jī)關(guān)干部、企業(yè)管理者、私營企業(yè)老板等，在進(jìn)入老年階段后，他們主要追求的不再是事業(yè)上的成功，而主要是健康的身體，心情的愉快，以及能和兒孫共享天倫之樂。而在喧囂、繁忙的城市中，并不能滿足他們這方面的需求。城市生活給他們帶來的是空氣污染、噪聲、煩雜的人際關(guān)系和應(yīng)酬等，因此這些老年人非常希望能有一個(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是為老年人提供了這樣一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場(chǎng)所。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部營銷策略主要包括俱樂部提供的產(chǎn)品和服務(wù)組合、俱樂部價(jià)格策略和俱樂部促銷策略等。14 管理團(tuán)隊(duì)及股權(quán)分配本項(xiàng)目計(jì)劃投資2000萬，資金來源包括自籌和對(duì)外融資。團(tuán)隊(duì)由四川省工商管理學(xué)院2004級(jí)5位同學(xué)組成。股東出資比例職務(wù)肖志軍40%董事長CEO王華30%營銷總監(jiān)CMO黃潤東10%財(cái)務(wù)總監(jiān)CFO楊霞10%人力資源總監(jiān)CHO周平10%運(yùn)營總監(jiān)COO15 財(cái)務(wù)與盈利分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所需的資金可選的來源渠道包括自籌、民間投資、政府資助、銀行貸款和商業(yè)投資俱樂部。在創(chuàng)業(yè)初期，由于俱樂部尚未形成穩(wěn)定的盈利能力及信譽(yù)，所以俱樂部所需的絕大部分資金要依靠團(tuán)隊(duì)成員投資、政府優(yōu)惠貸款等。俱樂部將需要2000萬元的投入，主要用于土地購買、別墅、療養(yǎng)中心、住宿樓和其他主要配套設(shè)施的建設(shè)、設(shè)備購買等。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部建成后將填補(bǔ)都市中高檔養(yǎng)老休閑市場(chǎng)的空白，將為成都市的養(yǎng)老休閑建設(shè)起到示范作用。我們的團(tuán)隊(duì)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營能力，如果能夠取得足夠的投資，必將在帶來令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)，創(chuàng)造出不可估量的社會(huì)效益。并且經(jīng)過我們的探索和實(shí)踐，將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合，傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，趟出一條適合中國國情的養(yǎng)老之路。16成功關(guān)鍵因素161 市場(chǎng)需求穩(wěn)定充足據(jù)調(diào)查顯示，目前成都市1200萬人口中，65歲以上人口已經(jīng)占到了總?cè)丝诘?左右，達(dá)到96萬，55歲以上的老年人數(shù)量還要多。在這些老年人中，相當(dāng)一部分具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們追求的不再是傳統(tǒng)的休閑方式，而是一種健康、自然的方式。近年來成都市老年人已經(jīng)組織了老年體育協(xié)會(huì)、老年書畫協(xié)會(huì)、老年騎游隊(duì)等組織。目前，很多老年人傾向于在都市附近的山上進(jìn)行休閑療養(yǎng)，而目前他們?nèi)サ淖疃嗟木褪乔喑巧健亟统缰莸确较?。本?xiàng)目正是在崇州市街子鎮(zhèn)鳳棲山上修建一座專門針對(duì)老年人的休閑俱樂部，滿足老年人休閑療養(yǎng)的需求。162 良好的發(fā)展環(huán)境由于看中街子優(yōu)良的綠色生態(tài)人居環(huán)境，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商來街子搶占攤頭。已有成都天祥集團(tuán)實(shí)業(yè)有限俱樂部、成都天仁房屋開發(fā)有限俱樂部、四川紅星房屋開發(fā)有限俱樂部、成都中安達(dá)俱樂部、成都金瑞通集團(tuán)俱樂部、達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)俱樂部、成都欣盛實(shí)業(yè)有限俱樂部等到街子投資興建生態(tài)、旅游、別墅、園林、度假、住宅等項(xiàng)目。五糧液集團(tuán)也在此興建了能容納1萬人的員工療養(yǎng)中心。這些項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供了穩(wěn)定、充足的客源。163 政府大力支持街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的街子鎮(zhèn)可謂是成都古鎮(zhèn)中的一顆明珠， 2000年，被四川省確定為省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。2001年，被列為成都十大古鎮(zhèn)之一。2002年，成都市出臺(tái)成都市十大古鎮(zhèn)的保護(hù)與開發(fā)初步規(guī)劃方案，其中街子古鎮(zhèn)的規(guī)劃方案被媒體稱作“最令人興奮的”方案。今年，崇州市人民政府又正在為街子申報(bào)“國家級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)”。 街子鎮(zhèn)政府非常重視古鎮(zhèn)旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，并為之提供了優(yōu)惠的政策。164 經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)我們擁有一支非常出色的團(tuán)隊(duì)，以四川大學(xué)培養(yǎng)的MBA為主，匯聚了多個(gè)具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才。團(tuán)隊(duì)多名成員曾經(jīng)長期擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)工作，成功經(jīng)受了各種挑戰(zhàn)，取得了卓越成績。因此我們有信心、有能力開創(chuàng)我們自己的事業(yè)。165 其它因素1、四川旅游業(yè)快速發(fā)展近年來，四川建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的進(jìn)程很快，重視和支持旅游業(yè)的社會(huì)氛圍很濃，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系基本形成。近三年四川旅游總收入的全國排名從2002年的12位上升到第9位、入境旅游人數(shù)從14位上升到11位、創(chuàng)匯從17位上升到14位，成績喜人。2、交通建設(shè)的快速發(fā)展成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐，有6條國道在此交匯。108國道（川陜、川滇公路）、213國道（川甘、成昆公路）、317國道（川藏北線）、318國道（川漢、川藏公路）、319國道（成渝公路）、321國道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)?，F(xiàn)在的四川交通通訊發(fā)展迅猛，擁有極其便利的交通條件，從省會(huì)成都到各市州都有高速或高等級(jí)公路，全省高速公路通車?yán)锍踢_(dá)1700余公里，近年來，四川交通保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，交通建設(shè)完成投資已連續(xù)7年超百億，去年達(dá)到創(chuàng)記錄的169億，全省公路總里程達(dá)到11.3萬公里，其中高速公路通車總里程達(dá)到1759公里。第二部分 項(xiàng)目簡介21 創(chuàng)業(yè)機(jī)遇211 市場(chǎng)機(jī)遇我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的15，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。而在四川，以成都市為例，據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在2500-4000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。成都市1200萬人口中，65歲以上的人口近90萬人，接近登記人口的8。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，老年人的休閑方式不再是傳統(tǒng)的打麻將、下棋、打牌等，尤其是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人，他們追求的是更健康、更自然的休閑方式。他們最希望的是遠(yuǎn)離喧囂和污染嚴(yán)重的城市，找一個(gè)空氣清新、自然環(huán)境良好的地方療養(yǎng)身心。這部分老年人主要是退休國家干部、大學(xué)退休教授、國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)老板等，只要能為他們提供良好的療養(yǎng)環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，多花些錢是無所謂的。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是看重了這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為了更詳細(xì)、準(zhǔn)確、具體的了解顧客需求情況，綠源俱樂部聘請(qǐng)了專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查俱樂部，對(duì)目標(biāo)顧客的收入、消費(fèi)金額、消費(fèi)偏好等進(jìn)行了調(diào)查，具體情況在市場(chǎng)需求分析中有詳細(xì)的說明。212 政策機(jī)遇街子古鎮(zhèn)是成都平原上古鎮(zhèn)中的一顆明珠，街子歷史悠久，古鎮(zhèn)內(nèi)保存了大量的文物古跡，同時(shí)街子鎮(zhèn)還是唐代一飄詩人唐求的故鄉(xiāng)。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的鳳棲山屬于街子鎮(zhèn)。近年來，隨著旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)開始重視街子鎮(zhèn)和鳳棲山的旅游休閑價(jià)值，他們非常希望能有俱樂部投資古鎮(zhèn)旅游資源，并且在土地、稅收等方面給予了很多的優(yōu)惠政策。本團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員是崇州市政府的工作人員，對(duì)于街子古鎮(zhèn)非常熟悉，同時(shí)和古鎮(zhèn)政府保持著良好的關(guān)系。本團(tuán)隊(duì)能以更低的成本獲得街子古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)權(quán)。22 俱樂部簡介221 俱樂部概況本項(xiàng)目將成立“成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部有限俱樂部”（以下簡稱俱樂部）。俱樂部注冊(cè)資本2000萬，注冊(cè)地點(diǎn)在四川省成都市。俱樂部本著服務(wù)老年人，提高老年人生活、休閑質(zhì)量的目標(biāo)，為老年人提供療養(yǎng)、健康飲食、娛樂、集體活動(dòng)等方面的服務(wù)。222 企業(yè)文化綠源俱樂部的愿景：讓老年人享受健康與快樂俱樂部宗旨：創(chuàng)造顧客價(jià)值 實(shí)現(xiàn)俱樂部利潤合作方針：重情、講信、追求雙贏企業(yè)精神：主動(dòng)出擊、協(xié)調(diào)合作、快速反應(yīng)、講求實(shí)效經(jīng)營口號(hào)：盡情融入自然，享受健康之源23 俱樂部愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)綠源俱樂部的愿景：讓老年人享受健康與快樂街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的戰(zhàn)略目標(biāo)：四川省老年人休閑療養(yǎng)首選基地。通過鳳棲山街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的修建，爭(zhēng)創(chuàng)“綠源” 品牌，使之成為老年人休閑的首選品牌。品牌樹立之后，俱樂部將向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如老年日常用品、老年服裝、老年食品等。短期戰(zhàn)略目標(biāo)是成為成都市養(yǎng)老市場(chǎng)的領(lǐng)先者，長期戰(zhàn)略目標(biāo)是在經(jīng)營、管理、理念、創(chuàng)新方面達(dá)到全國一流水平。預(yù)計(jì)一年內(nèi)可完成市場(chǎng)導(dǎo)入，三年后涉足更高層次的開發(fā)成都市老年人休閑療養(yǎng)。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部理念：盡情融入自然，享受健康之源。第三部分 俱樂部發(fā)展戰(zhàn)略分析31 宏觀環(huán)境分析311 政治政策環(huán)境分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的街子古鎮(zhèn)是四川省重點(diǎn)發(fā)展的30個(gè)古鎮(zhèn)之一，同時(shí)也是成都市重點(diǎn)發(fā)展的10大古鎮(zhèn)之一。四川省、成都市政府對(duì)街子古鎮(zhèn)的發(fā)展提供了大量上政策上的支持。成都市發(fā)改委2004年的第50號(hào)文件中，重點(diǎn)提出了成都市委、市政府關(guān)于加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的意見，意見中提出了對(duì)街子等重點(diǎn)古鎮(zhèn)發(fā)展政策上的扶持，如采取“統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、切塊包干、稅收分成”的政策、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策、幫助重點(diǎn)陣積極爭(zhēng)取國家、省各類專項(xiàng)補(bǔ)助資金政策等。面對(duì)社會(huì)老齡化日趨嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢(shì)，國家大力倡導(dǎo)和推行社會(huì)化養(yǎng)老，四川省也制定了相關(guān)政策，吸引、鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，以改變過去主要依靠國家和集體投入的單一投資渠道。因此在用地、經(jīng)營稅收等方面都有優(yōu)惠政策。從以上信息我們可以看出，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部面臨著非常好的政策、法律環(huán)境，抓住這一機(jī)遇，必定能取得成功。312 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，2005年下半年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1111.5億元，同比增長13.5%。橫向看，成都市GDP總量在8個(gè)西部城市(缺呼和浩特和貴陽)中列首位。從全國看，成都市占全國GDP的比重為1.7%，增速高于全國4個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資(西部第一)：下半年，成都市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額604.64億元，居西部10城市第1位，增速(64.3%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(73.7%)9.4個(gè)百分點(diǎn)。從全國看，成都市固定資產(chǎn)投資占全國的比重為1.8%，增速比全國高38.9個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特(28.3%)，成都市增幅12.4%居第5位。從全國看，成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速高于全國2.9個(gè)百分點(diǎn)。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得更多的老年人有經(jīng)濟(jì)和時(shí)間基礎(chǔ)享受休閑生活，進(jìn)一步擴(kuò)大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間。313 社會(huì)文化環(huán)境分析我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的15，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。隨著時(shí)間的推移，我國老年人口比例將越來越大，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，到2030年，我國將有三億多的老年人口。他們存在的對(duì)更好的晚年生活的期望，在當(dāng)前社會(huì)中卻難以得到滿足。圖3.1中國與世界主要先進(jìn)國家人口老齡化的國際比較國別老年人口（萬人）老年人口系數(shù)（%）老年負(fù)擔(dān)系數(shù)（%）老化指數(shù)（%）20002020200020202000202020002020中國134804193510.315.9811.0721.6641.45105.99美國3452717515.5221.8819.0336.7657.74117.55日本2097319116.5326.1224.3344.54106.38171.31德國131420641.2128.0923.7749.20103.86189.57人口老齡化對(duì)個(gè)人消費(fèi)有巨大的影響。一般而言，年齡結(jié)構(gòu)的老齡化正在進(jìn)行的過程中，消費(fèi)支出呈現(xiàn)漸漸擴(kuò)大傾向，年齡結(jié)構(gòu)的變化影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。從中國城市居民的消費(fèi)水準(zhǔn)看，老年人的家庭用品、保健費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)，特別是養(yǎng)老居住費(fèi)用等支出的比例顯著提高，如下圖所示。這將會(huì)形成以老年消費(fèi)者為群體的巨大市場(chǎng)。圖3.2 消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化圖資料來源：零點(diǎn)調(diào)查俱樂部而據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，中國老年人消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。我國政府用于老年社會(huì)保障的開支正在大幅度增長，離退休人員退休金2001年近2000億元，且以20%的速度增長。據(jù)中國老齡協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人潛在的消費(fèi)能力約每年3000億元人民幣。作為老年人消費(fèi)的主要內(nèi)容養(yǎng)老居住消費(fèi)和老年人醫(yī)療保健消費(fèi)，將在老年人消費(fèi)支出中占有相當(dāng)大的比例。作為本項(xiàng)目主要市場(chǎng)的成都市，是一個(gè)典型的休閑型城市，成都市民消費(fèi)觀念在全國范圍來看比較超前，注重生活品質(zhì)和休閑享受，成都市郊的幾個(gè)大型休閑度假區(qū)域節(jié)假日及周末生意均十分火爆。這種情形正好印證了成都市休閑度假旅游市場(chǎng)還存在巨大空間。此外，成都市私家車保有量居全國第三，僅次于北京、廣州兩地，自助旅游在成都也有著廣泛的市場(chǎng)空間。因而，只要營銷和設(shè)計(jì)規(guī)劃得當(dāng)，可以預(yù)見，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部項(xiàng)目市場(chǎng)前景將十分樂觀。傳統(tǒng)的老年人休閑不外乎是在小區(qū)的茶館里打打小牌、聽聽收音，種種花、養(yǎng)養(yǎng)貓狗之類。相對(duì)于改革開放二十多年來，年輕人的生活和休閑方式發(fā)生的巨大變化，老年人的生活模式變化不大。進(jìn)入新世紀(jì)以來，越來越多的老年人不甘心以傳統(tǒng)的方式度過自己的晚年。有超過80%的老人希望自己的生活更能與時(shí)代親密接觸，在不愿意自己被家人、朋友遺忘的同時(shí)，他們更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在淡泊名利寧靜致遠(yuǎn)的老年人心里，他們也要追求一種更為健康、更為自然、更為豐富的生活方式。在成都，已經(jīng)成立了成都市老年體育協(xié)會(huì)、成都市老年騎游隊(duì)、成都市老年書畫協(xié)會(huì)、成都市老年大學(xué)等，老年人的休閑活動(dòng)內(nèi)容和方式日益豐富。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是從這一市場(chǎng)需求出發(fā)，為成都市、崇州市和都江郾市等相鄰城市的老年人提供一個(gè)集休閑、療養(yǎng)于一身的場(chǎng)所。314 地理位置街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于崇州市街子鎮(zhèn)，距離崇州城西北25公里，距離成都市57公里，距離雙流國際機(jī)場(chǎng)45公里，從成都市到街子古鎮(zhèn)的車程大約一個(gè)小時(shí)。街子鎮(zhèn)北連世界雙遺產(chǎn)青城山，并比鄰稱為美國鄉(xiāng)村俱樂部的高爾夫球場(chǎng)。西接正在申報(bào)國家級(jí)（原為省級(jí)）風(fēng)景名勝區(qū)的雞冠山九龍溝，且鳳棲山也屬于該景區(qū)的重要景點(diǎn)之一。街子又處于川西旅游環(huán)線上，南至國家級(jí)風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，北至國家級(jí)旅游城市都江堰市，正好處在這一景觀軸線的中間點(diǎn)上，占有十分有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。目前崇州市為了發(fā)展街子旅游，已經(jīng)加快了配套的公共設(shè)施、服務(wù)硬件、交通條件建設(shè)。但街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部具有其它休閑場(chǎng)所不具備的歷史文化優(yōu)勢(shì)、自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)，能適應(yīng)成都人回歸自然、返樸歸真的普遍需求，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部將成為成都市老年人的第二居家場(chǎng)所。32 行業(yè)環(huán)境分析321 競(jìng)爭(zhēng)者分析在成都，已經(jīng)有一些企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到銀發(fā)市場(chǎng)潛在的巨大價(jià)值，涉足該市場(chǎng)的開發(fā)和運(yùn)作，但由于資金投入上的限制和受傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的影響，并未形成強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)調(diào)查了解，四川某一民營企業(yè)興建了養(yǎng)老生態(tài)村，占地約100畝，老人生活區(qū)40畝，可容納120位老人居?。壳耙丫幼×?00位老人），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6001000元/月。該“生態(tài)村”功能較單一，僅限于料理老人的衣食住行，且地段偏遠(yuǎn)，交通不便，可以說該“生態(tài)村”與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院、敬老院在本質(zhì)上沒有多大的區(qū)別。另外，成都及其周圍的城市的老年人，已經(jīng)形成了夏天到青城山度假的生活習(xí)慣。他們一般在6、7、8三個(gè)月住在山里面，在都江堰和青城山已經(jīng)有很多的農(nóng)家樂和休閑場(chǎng)所，但是這些場(chǎng)所一般設(shè)施比較陳舊，而且顧客數(shù)量非常多，根本不能滿足顧客休閑和享受自然的需求，更不能滿足老年人療養(yǎng)健身的目的。由此可見，從目前的行業(yè)發(fā)展情況來看，一方面銀發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)尚處于起始階段，存在俱樂部切入的時(shí)機(jī)；另一方面開發(fā)經(jīng)營高品位、高檔次的養(yǎng)老場(chǎng)所還有很大的市場(chǎng)空缺，給俱樂部的切入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。憑借雄厚的資金、科學(xué)的管理、高質(zhì)量的服務(wù)和對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的變革，我們?cè)阢y發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)和經(jīng)營上將有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。322 供應(yīng)商分析供方可能通過提價(jià)或者降低所購產(chǎn)品或者服務(wù)質(zhì)量的威脅，來向行業(yè)中的企業(yè)施加壓力。供方可以迫使一個(gè)行業(yè)因無法使價(jià)格跟上成本的增長而失去利潤。休閑俱樂部的供應(yīng)商主要有向俱樂部提供原料、設(shè)施等的企業(yè)。鑒于街子當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源十分豐富，比如餐飲的原料就可以直接向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民簽訂長期供貨協(xié)議，保證以最低的價(jià)格拿到最新鮮、質(zhì)量最好的原料。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部需要的其它原料主要包括：療養(yǎng)消費(fèi)品、健身器械等，目前市場(chǎng)上存在大量的供應(yīng)商，可以為俱樂部提供價(jià)格低廉、品質(zhì)可靠的產(chǎn)品。323 顧客分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)顧客主要是有一定經(jīng)濟(jì)收入和來源、同時(shí)時(shí)間比較充裕的老年人。這部分老年人休閑的目的是療養(yǎng)和健身，找一個(gè)清靜之地安享萬年。因此，他們對(duì)消費(fèi)價(jià)格不是很在意，至少價(jià)格因素不是決定其消費(fèi)行為的決定性因素。因此，只要街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部能為顧客提供良好的環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，價(jià)格上相對(duì)來說是占有優(yōu)勢(shì)。324 潛在進(jìn)入者分析隨著老年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的俱樂部開始關(guān)注銀發(fā)休閑市場(chǎng)。從目前俱樂部掌握的資料來看，崇州市已經(jīng)有23家民營企業(yè)計(jì)劃在鳳棲山上投資興建休閑中心，但是他們面對(duì)的主要是來街子古鎮(zhèn)和鳳棲山上游玩的游客，而不是老年人，因此和我們的目標(biāo)顧客不同。目前，還沒有和我們市場(chǎng)定位相同的俱樂部準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場(chǎng)。325 替代品分析對(duì)綠源休閑中心來說，最大的替代品威脅主要有以下幾方面：1、成都周圍的農(nóng)家樂2、青城山上的休閑場(chǎng)所3、成都市內(nèi)的老年休閑中心 以上幾種場(chǎng)所是老年人傳統(tǒng)的休閑之地，但是并不能起到療養(yǎng)健身的目的。33 相關(guān)資源分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于崇州市鳳棲山上，鳳棲山具有豐富的旅游休閑資源，綠源休閑中心將充分利用這些資源，來為老年人提供高品質(zhì)的服務(wù)。在街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的附近有梅花寨、原始森林和蘭花坡等自然風(fēng)光和資源。331 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部附近自然資源、 梅花山寨梅花寨背靠古寺，因滿山滿溝的梅花而得名。寨區(qū)梅林近千畝，花開時(shí)節(jié)，呈現(xiàn)“十里梅花香雪海，千樹萬枝浮暗香”之壯景。寨區(qū)自古就有植梅的習(xí)俗，主要生產(chǎn)藥用烏梅，也種部分觀賞梅。梅花寨附近山林滿山滿溝的梅花已近千畝。梅花寨寨園內(nèi)更是梅的世界，已達(dá)數(shù)十個(gè)品種，上萬株。從品系上說，有真梅、杏梅、櫻李梅等；從形態(tài)上說，有直枝梅、垂枝梅、龍游梅等；從色彩上說，有宮粉型、灑金型、紅梅型、朱砂型等，真是應(yīng)有盡有。從歲寒到春暖時(shí)節(jié)，臘梅、紅梅、綠梅、烏梅相繼開放，其他地方香襲人，在千枝疏影浮暗香的梅海中，梅花寨歐式風(fēng)格的寨樓和點(diǎn)式別墅，把寨園裝點(diǎn)得別具情調(diào)，游人到此如入外域。因此，每年到了盛夏就成了成都人避暑的勝地。、原始森林以鳳棲山上的光嚴(yán)禪院為中心向四周輻射，木魚峰、香爐峰、千佛山一帶，方賀上千畝原始森林參天蔽日，被譽(yù)為西川第一林。林區(qū)萬木崢嶸，挺拔蒼蒼，有古柏、古楠、古杉、古銀杏等珍稀樹木25000余株，樹齡千年，樹大合抱，樹冠如蓋。樹上古藤如莽蛇纏繞，樹下蕨草如孔雀開屏。野花、野果遍地，蟬鳴、鳥語處處。盛夏季節(jié)，數(shù)米之內(nèi)，林外與林間溫差達(dá)4以上。林外酷日當(dāng)空，炎熱逼人；林間綠蔭森森，一片清涼。當(dāng)年一瓢詩人唐求隱居味江山（今街子場(chǎng)）時(shí)，常騎青牛閑步其間，借這片清涼之地放浪詩情。、 蘭花街子人有愛蘭養(yǎng)蘭的傳統(tǒng)習(xí)慣，石梁、蓮經(jīng)、高墩等山村有豐富的蘭草資源。街子場(chǎng)有三分之二的人家養(yǎng)蘭，農(nóng)村平均每6戶就有1戶種植蘭花，涌現(xiàn)出一大批養(yǎng)蘭專業(yè)戶。種植蘭花已成為街子的支柱產(chǎn)業(yè)之一，年收入已達(dá)1000萬元以上，早享有“蘭花之鄉(xiāng)”的美名?！八拇ㄎ鞑刻m花協(xié)會(huì)”的牌子也掛在了崇州市。 每年農(nóng)歷正月十九，街子古鎮(zhèn)都會(huì)舉行“街子蘭花會(huì)”，街子蘭花會(huì)已成為成都八大花會(huì)之一，與新都桂花會(huì)、龍泉桃花會(huì)、彭州牡丹會(huì)等齊名。“蘭花之鄉(xiāng)”已成為街子的一張新名片，其廣泛的社會(huì)影響是不可估量的。蘭花靜謐清香，能靜心、養(yǎng)神，是老年人非常喜歡的花類品種。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部將以蘭為題，組織老年人參加蘭花詩會(huì)、蘭花鑒賞會(huì)、蘭花拍賣會(huì)、養(yǎng)蘭協(xié)會(huì)等活動(dòng)和組織，加強(qiáng)俱樂部和老年人的聯(lián)系，提高顧客忠誠度，讓老年人在享受自然健康的美景和風(fēng)光的時(shí)候，也能得到心靈上的凈化和享受。4、光嚴(yán)禪院光嚴(yán)禪院始建于隋唐時(shí)期，鼎盛于明代。朱元璋家族四代人與這座禪院有密切關(guān)系。朱元璋的叔父法仁和尚是這里的住持，明朝洪武帝朱元璋、建文帝朱允汶、永樂帝朱棣三代皇帝或題賜御書，或敕賜寺名，或贈(zèng)賜龍鳳旗、半副鑾駕、千僧皇鍋、琉璃瓦等類帝王用物，讓古寺享用。古寺中的御賜洪武南藏，是當(dāng)今中國明代官版?zhèn)鞔嫦聛淼摹拔ㄒ挥”尽?。自唐宋至民國曾令不少墨客騷人、黨政要員前來觀光，張令問、陸游、尹昌衡、林森、于右任等都前來造訪。凡此種種，都是不可再造的文化遺產(chǎn)。所以古寺躋身四川省文物保護(hù)單位之列，實(shí)屬歷史的必然。成都市很多企業(yè)家也曾到這里燒香許愿，并成為了禪院的俗家弟子。每到初一、十五禪院內(nèi)總是香火鼎盛，來這里朝拜的人絡(luò)繹不絕，這些人中，大部分都是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人。這部分老年人非常希望能在鳳棲山中有一個(gè)住宿的地方，方便他們來此朝拜。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部可以聯(lián)合光嚴(yán)禪院定期舉辦一些宗教儀式，比如請(qǐng)佛家大師來開法會(huì)，廟會(huì)。由于在地理位置上與青城山的聯(lián)系可以考慮打造成都附近比較著名的佛教文化交流圣地。332 客戶關(guān)系資源一、醫(yī)院客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊(duì)有成員本身是四川省腫瘤醫(yī)院的高層領(lǐng)導(dǎo)人員，由于平時(shí)工作關(guān)系，同老年人接觸的比較多。切身感受到老年對(duì)療養(yǎng)、健康的迫切需求，并且很多老年人都知道街子古鎮(zhèn)的鳳棲山，但是苦于山中沒有高檔次、高水平的休閑場(chǎng)所而不能去山中療養(yǎng)、休閑。俱樂部可以充分利用醫(yī)院這一資源，將在康復(fù)期的老年人接到街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部，進(jìn)行后期的調(diào)理和恢復(fù)，一方面能為病人節(jié)約開支，另一方面也改善了療養(yǎng)環(huán)境，有利于疾病的康復(fù)。二、企業(yè)客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊(duì)具有非常豐富的企業(yè)客戶資源，團(tuán)隊(duì)CEO是某跨國俱樂部（世界500強(qiáng)）高層領(lǐng)導(dǎo)，具有非常豐富的企業(yè)客戶資源。在平時(shí)和俱樂部管理者接觸的過程中，他發(fā)現(xiàn)很多成功人士雖然在事業(yè)上取得了成功，但是犧牲了很多和父母團(tuán)聚、孝敬父母的機(jī)會(huì)，對(duì)他們來說，給父母最多的只能是錢。他們很希望能讓服務(wù)遠(yuǎn)離城市的污染和喧囂，找一個(gè)自然環(huán)境優(yōu)良、離成都不能太遠(yuǎn)、服務(wù)質(zhì)量比較稿的休閑場(chǎng)所，讓服務(wù)在那里頤養(yǎng)天年。三、政府客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊(duì)中有政府機(jī)關(guān)的官員，可以與四川省政府、成都市、以及崇州市政府達(dá)成長期合作協(xié)議：有中小型會(huì)議、研討會(huì)或者其他類型的活動(dòng)都可以到街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部。另外，與成都市、崇州市政府等簽訂離退休干部療養(yǎng)計(jì)劃和機(jī)關(guān)干部度假優(yōu)惠計(jì)劃，吸引他們到街子長期度假，休閑旅游。34 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部SWOT分析 內(nèi)部原因外部原因優(yōu)勢(shì)S1、街子鎮(zhèn)位于青城山、成都市和崇州市之間，地理位置優(yōu)越； 2、地價(jià)適中，成本構(gòu)建中存在較多可操作空間；3、自然環(huán)境優(yōu)越，其它地方不具備這一條件；4、進(jìn)入市場(chǎng)早，占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)W1、市場(chǎng)知名度不高；2、顧客需要一段時(shí)間來接受；機(jī)會(huì)O1、國家、地方優(yōu)惠政策支持2、老年休閑市場(chǎng)廣闊；3、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間競(jìng)爭(zhēng)不激烈，無直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；4、能形成較高的行業(yè)壁壘；5、老年休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好；SO戰(zhàn)略方向1、提供高質(zhì)量差異化服務(wù)；2、充分享用政策優(yōu)惠，引進(jìn)人才和風(fēng)險(xiǎn)投資；3、借助青城山和街子古鎮(zhèn)旅游的快速發(fā)展；WO戰(zhàn)略方向1、盡快招收和培養(yǎng)高素質(zhì)的營銷和服務(wù)人員，提高營銷和服務(wù)水平2、加強(qiáng)廣告宣傳，提高俱樂部和產(chǎn)品知名度威脅T1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿跟進(jìn)；2、周圍農(nóng)家樂等休閑場(chǎng)所的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；3、傳統(tǒng)社會(huì)文化威脅ST戰(zhàn)略方向利用成本優(yōu)勢(shì)，加快資金回收速度WT戰(zhàn)略方向采取多渠道的融資方式35 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部發(fā)展戰(zhàn)略351 差異化戰(zhàn)略目前成都市休閑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，在成都市郊區(qū)有數(shù)不清的農(nóng)家樂和休閑樂園，而成都市周圍的都江堰、青城山、溫江等地區(qū)休閑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立穩(wěn)腳跟，并取得長足發(fā)展，必須采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。什么是差異化，就是與別人不同，可是差異化很快就會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者抹平。所以差異化就應(yīng)該是一個(gè)不斷求變的過程。不斷求變就是不斷創(chuàng)造。小創(chuàng)造小收獲、大創(chuàng)造大收獲。小創(chuàng)造靠技巧，大創(chuàng)造靠思想。綜觀商業(yè)發(fā)展史，沒有一個(gè)偉大的商業(yè)奇跡不是來自偉大的商業(yè)思想。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部差異化主要體現(xiàn)在以下幾方面：一、 目標(biāo)市場(chǎng)差異化 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)市場(chǎng)定位于有一定經(jīng)濟(jì)收入和時(shí)間的老年人。雖然成都休閑市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是大部分休閑場(chǎng)所面對(duì)的是整個(gè)市場(chǎng)，沒有進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分和定位。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是抓住了這一機(jī)遇，為老年人兩身打造集休閑、娛樂、療養(yǎng)于一身的俱樂部。差異化的市場(chǎng)定位，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供了不可模擬的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而通過和成都市老年協(xié)會(huì)、成都市老年體育協(xié)會(huì)、四川省腫瘤醫(yī)院等協(xié)會(huì)和單位達(dá)成合作協(xié)議，可以獲得穩(wěn)定的顧客來源，提高競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入壁壘和顧客的轉(zhuǎn)換成本，提高顧客忠誠度。二、 服務(wù)項(xiàng)目差異化 傳統(tǒng)的休閑場(chǎng)所無非是給人們提供了衣食住行等場(chǎng)所，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供的服務(wù)涵蓋了傳統(tǒng)休閑場(chǎng)所的服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)又進(jìn)行了大膽的改進(jìn)和創(chuàng)新。結(jié)合街子古鎮(zhèn)和鳳棲山的歷史文化資源和自然資源，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部將不斷舉辦各種活動(dòng)，提供服務(wù)項(xiàng)目，這些活動(dòng)和項(xiàng)目包括：賞蘭會(huì)、賽詩會(huì)、梅花節(jié)、療養(yǎng)講座、老年大學(xué)等。三、 建筑風(fēng)格差異化引水環(huán)繞，輔以別致水景，多層樓房建筑風(fēng)格為中西合璧花園洋房式建筑，高度不超過4層；四合院為川西民居風(fēng)格，讓人們從鋼筋混凝土的生硬中回到其樂融融的大家庭。運(yùn)用“遠(yuǎn)借近收”的方式，即以“近水遠(yuǎn)山均入借”的手法來擴(kuò)大建筑視野。豐富建筑的外部空間，同時(shí)組織不同尺度的大小院落來處理內(nèi)部空間，做到遠(yuǎn)近內(nèi)外交融又各異其趣。呈現(xiàn)青瓦粉墻、重重院落、輕盈精巧、樸實(shí)自然，體現(xiàn)崇尚自然，返璞歸真的意境。四、 管理手段差異化傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、休閑度假中心等由于從業(yè)人員素質(zhì)不高、資金有限等原因，采取的是傳統(tǒng)的管理方法，這種管理方法效率低下、服務(wù)質(zhì)量低，根本不能滿足顧客的需求。而且，老年人可能面臨疾病突發(fā)、摔傷等突發(fā)情況，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部充分考慮到這一問題，在俱樂部內(nèi)采用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，為老年人營造一個(gè)安全的休閑環(huán)境。352 戰(zhàn)略聯(lián)盟從以上分析中我們可以看出，街子古鎮(zhèn)和鳳棲山擁有非常豐富的自然、歷史文化的資源，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部如果能充分利用這些資源，和古鎮(zhèn)政府、光嚴(yán)禪院、梅花寨、湯麻餅、唐公祠以及附近的農(nóng)家樂等達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，整合這些資源更好的為老年人服務(wù)，那么必定能取得非常好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部將和這些合作伙伴一起同成都市、都江堰市、崇州市等地的旅游俱樂部、公交俱樂部、政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體組織、企業(yè)等達(dá)成合作協(xié)議，從他們那里獲得穩(wěn)定、充足的客源。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部戰(zhàn)略聯(lián)盟主要包括：1、街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部光嚴(yán)禪院借助光嚴(yán)禪院在佛教信徒中的影響力，為前來朝拜的老年人提供住宿、餐飲、娛樂、療養(yǎng)等服務(wù)，同時(shí)俱樂部還將聘請(qǐng)禪院的高僧大德來俱樂部為老年人講經(jīng)授法，提高老年人的生活質(zhì)量。2、街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部四川省腫瘤醫(yī)院俱樂部將利用團(tuán)隊(duì)成員的關(guān)系，和四川省腫瘤醫(yī)院簽訂長期合作協(xié)議。一方面醫(yī)院將為俱樂部提供醫(yī)療護(hù)理、療養(yǎng)等方面的人力、儀器設(shè)備支持，另一方面俱樂部將為醫(yī)院提供其康復(fù)期病人療養(yǎng)的場(chǎng)所。這樣既有利于病人快速恢復(fù)健康，另一方面也降低了治療成本。3、街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部各種老年人協(xié)會(huì)4、街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部政府第四部分 市場(chǎng)需求分析.市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè).市場(chǎng)需求概況據(jù)第五次人口普查，成都人口近1200萬（包括外來人口，不包括外出人口）。其中；65歲以上的人口近90萬人，接近登記人口的8%，這將是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，休閑消費(fèi)的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)9000萬元左右。老齡社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)將會(huì)是從早期的社會(huì)福利服務(wù)體系演進(jìn)到現(xiàn)代的教育休閑安置。于是提高老年人休閑質(zhì)量，使老年人能度過積極快樂的晚年生活，日益成為成都社會(huì)亟待解決的重要問題。據(jù)綠源俱樂部了解，在成都目前專門針對(duì)老年人的休閑度假市場(chǎng)還尚屬空白。在成都退休的老年人群體中有一部人的共同特點(diǎn)：有閑、有錢。據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在2500-4000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。加上成都的交通及為便利和獨(dú)特的“農(nóng)家樂”休閑方式，因此外出到附近各旅游景點(diǎn)度假休閑已成為成都老年人生活的一重要部分，但據(jù)了解由于老年人的特殊性，在成都目前還沒有適應(yīng)或?qū)槔夏耆说奶峁┑木C合的、大型的休娛樂閑場(chǎng)所，可謂是有“市”無“場(chǎng)”。因此打造以休閑、療養(yǎng)為主訴求的老年人休閑俱樂部所是打開成都老年人休閑市場(chǎng)的突破口。成都市老年人已經(jīng)形成了在成都周圍的山區(qū)養(yǎng)老的消費(fèi)風(fēng)潮，這些“養(yǎng)老部落”分三種居住類型：一是候鳥型，每年夏天到山中去療養(yǎng)、休閑3個(gè)月至4個(gè)月，這種類型超過60%；二是定居型，除過年過節(jié)或單位組織活動(dòng)外，平時(shí)都住在山中，一年要住8個(gè)月至10個(gè)月，這種類型超過30%；三是療養(yǎng)型，主要是大病初愈后到這里療養(yǎng)康復(fù)。成都凸現(xiàn)的“養(yǎng)老部落”，說明養(yǎng)老方式正呈現(xiàn)多元化，這種回歸田園的養(yǎng)老方式，是豐富老年人精神生活的一個(gè)有益探索。同時(shí)，他希望各級(jí)政府進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)“養(yǎng)老部落”的管理和服務(wù)，使老年人在那里能夠愉快地養(yǎng)老，心情舒暢地安度晚年。另外一方面，目前醫(yī)療保健市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)需求潛力巨大。隨著國家大力發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義“新農(nóng)村” 宏觀政策環(huán)境的優(yōu)化，政府在醫(yī)療衛(wèi)生資源配置、區(qū)域規(guī)劃、財(cái)政資金的投入等方面，都將陸續(xù)出臺(tái)更多的優(yōu)惠政策，。根據(jù)近年醫(yī)學(xué)院校醫(yī)、技、護(hù)專業(yè)學(xué)生就業(yè)難的客觀事實(shí)，投資設(shè)立醫(yī)療保健養(yǎng)老院可以獲得優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生資源以及超低的人力資源成本，所以綜合各方面因素考慮，我們認(rèn)為在此建立休閑俱樂部既可以超越街子原有衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)，讓老年人享受到更加方便、快捷、優(yōu)質(zhì)及價(jià)格低廉的醫(yī)療保健和養(yǎng)老服務(wù)，這又是本項(xiàng)目的一個(gè)特色亮點(diǎn)。.綠源俱樂部市場(chǎng)調(diào)查說明一、綠源俱樂部調(diào)研目的為了給綠源俱樂部市場(chǎng)定位提供市場(chǎng)信息和決策依據(jù)，俱樂部專門聘請(qǐng)了專業(yè)調(diào)查俱樂部對(duì)目前成都市老年休閑市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。通過對(duì)成都中高端老年人休閑消費(fèi)習(xí)性和其消費(fèi)情況、消費(fèi)頻率等狀況的了解；二、調(diào)研設(shè)計(jì)、組織工作與實(shí)施情況1、問卷設(shè)計(jì)本次調(diào)查問卷由以下三大部分組成：甄別部分：用于甄別出符合本次調(diào)查要求的被訪者；主體部分：根據(jù)此次調(diào)研目的設(shè)計(jì)的項(xiàng)目相關(guān)調(diào)查內(nèi)容；背景資料：被訪者的個(gè)人背景資料及媒體接觸習(xí)慣等。2、樣本條件年齡在50-75周歲之間；符合市場(chǎng)調(diào)查的常規(guī)過濾條件：兩老月收入在2500元以上；3、調(diào)查區(qū)域成都市內(nèi)各干部活動(dòng)中心、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、高檔社區(qū)4、調(diào)查對(duì)象：中高收入老年人5、訪問方法：進(jìn)行隨機(jī)的消費(fèi)者街頭訪問的形式。.綠源俱樂部市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析.收入統(tǒng)計(jì)結(jié)果1、 兩老的月總收入情況由圖中可以看出，月總收入在2500-4000元的被訪者所占比例最高為91%，另外月總收入在4001元以上的被訪者所占比例為9%。.休閑消費(fèi)情況每人每次消費(fèi)在500元以下的所占比例為63%，22%的被訪者為500-1000元/每人次，而在1001元以上的被訪者所占比例則為15%。由于被訪者所到地以郊縣和鄰近縣、市的旅游景點(diǎn)為主，而郊縣消費(fèi)水平低，各旅游景點(diǎn)則針對(duì)老年人制定了不少優(yōu)惠政策，故花費(fèi)并不算很高。.選擇休閑地的決定性因素吸引被訪者到那里去的原因：環(huán)境好、空氣清新、污染少是吸引人們前往的主要原因，其比例為42.4%，而交通狀況的好壞，同樣會(huì)影響大家的決定，它的比例為7.6%，還有是沖著目的地的知名度去的，這類被訪者所占比例也有 8.3%。.成都老年休閑主要去向據(jù)調(diào)查，成都市老年人休閑的主要去向如下：崇州市已經(jīng)成為僅次于龍泉和溫江的老年休閑去向，因此，這充分說明了街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部市場(chǎng)前景廣闊，同時(shí)面臨著難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。.老年人生活特點(diǎn)分析. 老年人居住方式分析1、與子女共同居住。這種情況在農(nóng)村非常普遍，在城鎮(zhèn)也比較多，但在各大型城市里已相對(duì)較少了；隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，注重個(gè)人生活空間的人會(huì)越來越多，在很多城市，一些經(jīng)濟(jì)條件特別是居住條件好一點(diǎn)的（有兩套以上住房的）家庭，已不是年輕人想擁有自己的生活空間而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空間而不愿意跟孩子生活在一塊兒。請(qǐng)注意：這是一個(gè)人們思想意識(shí)的巨大轉(zhuǎn)變，是人們突破傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社會(huì)化的重要基礎(chǔ)。2、在敬老院、福利院或老人公寓等社會(huì)福利組織居住。據(jù)中國老年科研中心進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，這種情況僅占老年人總數(shù)的2%。這是由于我們國家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還比較薄弱，跟一些較為發(fā)達(dá)的國家相比由國家財(cái)政撥款興辦的敬老院、福利院或老人公寓在設(shè)施上、管理上還有很大差距，居住在那里的老人群體有一個(gè)難言的共同特征，似乎是迫不得已或者是走投無路才被送進(jìn)那種地方的，這無疑給人一種猜測(cè)，要么這個(gè)老人無后，要么這個(gè)老人的后代不孝順，于是只要條件還過得去的家庭或者是只要還不愿意背不孝之名的家庭， 也顧不得自己能力大小，將這一重負(fù)背在自己肩上，不敢有半點(diǎn)微詞。于是雖然我們的國家從農(nóng)村到城市都設(shè)有敬老院、福利院，但并沒有從根本上解決養(yǎng)老問題，何況國家目前的財(cái)力也還達(dá)不到大規(guī)模提高福利待遇的水平。也就是說現(xiàn)有敬老院、福利院的設(shè)施和管理經(jīng)營水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到滿足日益增長的養(yǎng)老需求并逐步取代家庭養(yǎng)老的要求。3、老兩口相依為伴居住，或是老人孤身一人居住，即人們所說的“空巢老人”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前四川省每9個(gè)人中就有一個(gè)老人，全省平均家庭規(guī)?？s小到每戶3.32人，預(yù)計(jì)到2025年老年人口高峰時(shí)期，將至少有80%以上的老人和子女“分居” ，這種“空巢”現(xiàn)象將日趨嚴(yán)重。這是跟前面所說的老人要求自己的生活空間是思想觀念大大轉(zhuǎn)變并不違背的事實(shí)，但要看到老人們?cè)谠鯓由睿绻麄兩畹眯腋Ｓ淇?，那這種居家模式是進(jìn)步的，如果并非幸福愉快，就太不盡人意了。人生一世，無論是沿著怎樣的生活軌跡走過一生，誰都不會(huì)愿意落得個(gè)晚年孤獨(dú)。社會(huì)養(yǎng)老的責(zé)任不僅僅是解決老人的吃喝住行，更重要的是要讓人們?cè)诩w的生活中找到快樂，找到精神寄托，它要解決的除了生存要求，更有精神層面的需求。. 養(yǎng)老方式1、依靠一定數(shù)額的退休養(yǎng)老金這種情況主要集中在城市和城鎮(zhèn)，而養(yǎng)老金的多少也取決于老人在離崗前的工資水平，養(yǎng)老金較少的可以解決個(gè)人的生存問題， 養(yǎng)老金較豐厚的往往可以解決平日日常開銷后還有一些節(jié)余，會(huì)有一定存款， 甚至還可以幫助子女解決一些經(jīng)濟(jì)困難，而養(yǎng)老金較豐厚的這一類人會(huì)對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，會(huì)更需要相對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)的生活條件和豐富的生活方式。2、完全依靠子女供養(yǎng)這種情況多出現(xiàn)在農(nóng)村，當(dāng)然在城市里也有很多這種情況。那些原來在農(nóng)村成長的子女及其后代，通過讀書、參加工作、服役、打工在城市里立足，當(dāng)生活安定后，開始供養(yǎng)完全沒有經(jīng)濟(jì)收入的老人；或是城市里的子女供養(yǎng)原來沒有固定職業(yè)、固定收入的老人。老人的生活質(zhì)量取決于子女的收入水平，要看到改革開放以后，越來越多的人先“富”了起來，越來越多的老人雖然沒有經(jīng)濟(jì)收入依靠子女供養(yǎng)，但是生活質(zhì)量越來越高，而如今的青壯年，當(dāng)他們事業(yè)有成后，當(dāng)他們的生活越來越寬裕后，都有著安排好自己老人的生活的迫切要求，專門為老人請(qǐng)保姆也好，鼓勵(lì)獨(dú)身老人再婚也好，都是這些子女期望自己的老人生活幸福的具體表現(xiàn)。也就是說，只要能讓這些老人過上幸福美滿的晚年生活，子女們?cè)诮?jīng)濟(jì)上只要有條件承擔(dān)是絕不吝惜的。3、有一定自行料理生活起居的能力這主要是指老人中身體較好的人群，然而不排除在生病時(shí)需要專人照顧護(hù)理，更不排除即使身體健康但感情孤獨(dú)而產(chǎn)生負(fù)面影響致使生活質(zhì)量不高。4、完全需要?jiǎng)e人的照顧和料理這主要是指老人中身體有疾病或殘缺的人群，這樣的家庭由于必須全面照顧老人的日常生活起居，事務(wù)性工作繁雜，在那些工作壓力大，生活節(jié)奏快的家庭，往往會(huì)請(qǐng)保姆分擔(dān)，但說起保姆的雇傭問題，那又是一本難念的經(jīng)了。. 老年生活方式1、有的老人退休后仍有少量工作可以“發(fā)揮余熱”，過著比較充實(shí)的生活；比如退休后再被單位反聘，或出去打工，老人們往往是在這種工作中體會(huì)集體活動(dòng)的快樂，而并不十分在乎經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)，可子女們念及自家老人辛苦一生，到老了還不能安心休息，何況別人還會(huì)以為是子女不孝,會(huì)對(duì)老人的這種生活方式不解，可不讓老人外出工作，又有什么其他的方式來調(diào)劑老人單調(diào)的生活呢?2、有的老人則完全閑在家，終日閑散消磨時(shí)光；這些完全閑在家的老人在家里呆久了，會(huì)很快與飛速發(fā)展的社會(huì)脫節(jié)，慢慢成為邊緣人群，人老不中用的生活態(tài)度也就會(huì)占據(jù)他們的思想，于是越過越消極，哪里談得上安度晚年？3、有的老人熱衷于參加一些社會(huì)公益活動(dòng)，或有一定的社會(huì)交際、興趣愛好； 正是因?yàn)槿耸切枰谌后w中存在的，只有在集體豐富的活動(dòng)中，才會(huì)找到真正的快樂。這部分老人往往是通過社會(huì)公益活動(dòng)、社會(huì)交際體會(huì)生活的樂趣，而這恰恰是我們發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老的重要內(nèi)容，讓人們?cè)诩w活動(dòng)中感受生活，人們?cè)谶@樣的環(huán)境中互相關(guān)心、互相幫助。4、有的老人則足不出戶，完全自我封閉。這些老人不僅生活不開心，對(duì)子女來說也是有很大壓力的，但關(guān)鍵的問題還是要讓老人從自我封閉中走出來，不僅需要家庭的關(guān)心，還需要周圍人群的關(guān)心，營造這樣一個(gè)其樂融融的環(huán)境非常重要，這也是社會(huì)養(yǎng)老力求解決的問題。44 目標(biāo)顧客街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)顧客主要由以下幾類人群組成1、 退休的政府機(jī)關(guān)干部2、 退休的俱樂部管理人員3、 大學(xué)老教授4、 其它有一定經(jīng)濟(jì)來源的老人5、 來俱樂部探視老人的家屬6、 來鳳棲山游玩的散客根據(jù)對(duì)成都市以及周邊城市老年人的特點(diǎn)和行為的分析，我們把目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分為以下幾個(gè)市場(chǎng)：1、身體健康，有較高經(jīng)濟(jì)收入來源的老年人。2、身體健康，中等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。3、缺乏生活自理能力，有中高等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。 4、體質(zhì)較弱，希望到休閑俱樂部療養(yǎng)的外地老人。從我們的目標(biāo)群體的地域分布看，我們的目標(biāo)顧客將主要集中于成都市區(qū)內(nèi)的各大國營企業(yè)的退休職工和政府退休人員。這部分群體教育程度較高，經(jīng)濟(jì)收入也較有保障，其養(yǎng)老觀念也比較先進(jìn)，在我們的調(diào)查中其入住中高檔的老年休閑俱樂部的意愿也最高。在市郊和郊縣上的政府退休人員由于居住環(huán)境和條件都不如市區(qū)好，他們也有較強(qiáng)的意愿入住老年休閑俱樂部。第五部分 營銷策略.產(chǎn)品及服務(wù)策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部以提高老年人的主動(dòng)保健意識(shí)、豐富老年人的精神世界和休閑質(zhì)量為賣點(diǎn)，引起老年人對(duì)其的關(guān)注和接受。老年人的日常生活相對(duì)簡單，他們需要的不僅僅是物質(zhì)上的享受，更注重的是身體的健康與精神上的需求，需要親人的關(guān)懷，需要不斷的思想與文化的陶冶，也需要更為開放的生活方式。據(jù)此，我們重點(diǎn)打造以下產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目。.住宿產(chǎn)品 1、街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供的住宿分為不同的檔次和類型，并考慮到為老年人提供一個(gè)與子女、兒孫共享天倫之樂的場(chǎng)所，特將療養(yǎng)中心設(shè)計(jì)為公寓式住宅，游客可根據(jù)自己的需求及消費(fèi)能力選擇公寓式療養(yǎng)中心、酒店標(biāo)準(zhǔn)間、連排別墅或單體別墅住宿。 2、住宿單元均采取人性化設(shè)計(jì)，充分考慮中老年人的度假需求，提供一系列服務(wù)，如提供膳食、專人配菜、訂/送餐服務(wù)、清潔綠化、工程維修、保安監(jiān)控、來客接待、出入專車接送等服務(wù)，3、住宿區(qū)內(nèi)還設(shè)有種植采摘園地，自種綠色食品，以及生態(tài)種植場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)，讓有此愛好的老人從事一些力所能及的娛樂性勞動(dòng)，使厭倦都市生活的老人過上寧靜清幽的田園生活。.療養(yǎng)保健產(chǎn)品 1、體檢中心，與省內(nèi)各大醫(yī)院（如四川省人民