房產(chǎn)銷售管理業(yè)務流程.ppt

XXXX營銷中心,房地產(chǎn)銷售業(yè)務流程,Page 2,目 錄,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,新員工進入公司，有銷售經(jīng)理或銷售主管制定安排老員工負責帶領，新員工崗前培訓有其帶領的老員工安排，新員工在工作期間，如果出現(xiàn)錯誤或失誤，帶領的老員工有連帶責任。新員工成交的第一單，業(yè)績歸新員工，提成由新老員工共有。 新員工進入公司，需要實習一個月，特殊情況和表現(xiàn)突出者，可提前轉(zhuǎn)正。 新員工上崗之前需詳細了解房地產(chǎn)基礎知識、項目詳細情況、費用的結(jié)算、按揭辦理流程、交房流程等相關內(nèi)容。,Page 3,客戶洽談流程,目 錄,一,2,1,二,定房認購流程,2,1,2,按揭流程,三,四,五,簽約流程,退房，換房撤銷備案流程,Page 4,交房流程,目 錄,六,2,1,七,辦證流程,2,1,2,八,十,班次流程,Page 5,客戶洽談流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,1-1:當客戶快進門的時候，置業(yè)顧問應當積極主動接待，并說歡迎詞。“歡迎參觀學府之城南河佳苑”！ 1-2：指引客戶去沙盤，并詢問客戶是否第一次來訪（如果是第二次來訪，并仔細詢問前期來訪時接待的置業(yè)顧問姓名，客戶說出置業(yè)顧問的姓名時，應當通知前期接待的置業(yè)顧問，并對客戶說：“您先稍等一下，他她馬上過來） 1-3：將客戶帶到沙盤，點亮沙盤燈，讓客戶站在主位給客戶介紹，介紹項目本身的優(yōu)點，及項目周圍配套設施，交通環(huán)境和項目周圍未來的發(fā)展。 1-4：了解客戶的基本信息，詢問或探問出客戶需要什么樣的房子和戶型、樓層價位等，弄清客戶的需求時，再相對應的為客戶介紹，切不可盲目的為客戶介紹。,Page 6,客戶洽談流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,1-5：當客戶提出想去工地現(xiàn)場看看的時候，置業(yè)顧問立即的查兌銷控確定房子是否還在，如果有客戶在看，應當打個電話給正在看房的置業(yè)顧問詢問下情況，及時的對客戶表達歉意說這套房子已經(jīng)有客戶再看了，置業(yè)顧問及時的變通，為客戶介紹與之前看相似的戶型，如果客戶同意，并帶客戶去現(xiàn)場，安全第一，戴上安全帽。 1-6：去工地時置業(yè)顧問應當走在最前面為客戶帶路，結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹。并隨時提醒客戶注意安全，按照在售樓中心看的戶型，置業(yè)顧問應當準備23套房子，切不可準備過多房源，客戶會在反復比較中難以作出選擇。 1-7：回到售樓中心時將客戶引到洽淡區(qū)坐下休息一會，當客戶表達出對房子的喜愛的時候，置業(yè)顧問就可以逼定客戶，最終確定房子的房號并兌銷控。,Page 7,定房認購流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,2-1：當銷控確認無誤后，介紹可銷售的房源，置業(yè)顧問立即拿訂單。交定金時應詢問客戶是選擇一次性付款還是選擇貸款，貸款選擇哪個銀行（例如：客戶想在工行貸款，那么再交定金的時候就選擇工行的poss機上刷卡，并告知簽約日期給客戶工行的收入證明，并告知按揭時所需要帶的資料。） 2-2: 確定房源號后，詢問客戶是否現(xiàn)在交定，一般定金為10000元，確認交定金后簽訂“認購書”。憑有效身份證填寫“認購書”，一般填寫姓名、電話、身份證號碼、家庭住址、預定房號、面積、單價、總價（原價）。在簽約時給客戶說明簽約內(nèi)容，讓客戶清楚認購后續(xù)辦理事項，不要造成違約現(xiàn)象。告知客戶簽訂正式商品房買賣合同的時間，一般為開盤后，十五個工作日內(nèi)與甲方簽訂商品房買賣合同。乙方所付定金自簽訂商品房買賣合同之日起轉(zhuǎn)為房款的一部分。,Page 8,簽約流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,3-1：與客戶約好簽約時間后，應當準備好簽約工作的各項事宜，銷售代表提前一天通知簽約客戶，明確簽約日期、付款方式（現(xiàn)金、刷卡）并告知辦理按揭所需資料。 3-2: 申請領商品房買賣合同，準備好合同文本需要粘貼的附件（戶型圖、交房標準、補充協(xié)議） 3-3: 對照價格表、認購書，對客戶所購房屋按照相應的付款方式進行相關費用的預算并填寫簽約流程表，并告知客戶繳納相關費用及提交按揭資料事宜。 3-4: 熟悉并理解合同的每一項條款，做到認真細致耐心的與每一位客戶簽定商品房買賣合同，簽定合同是對照客戶的“認購書”姓名一致。合同簽署的過程后，收回客戶的認購書，將結(jié)算單填寫完整，交由經(jīng)理或主管審核，審核后領客戶到財務處付款，付款后將收據(jù)及客戶相關證件復印，一般一式3份。若在合同簽署的過程中客戶提出比較難解答的問題應立即上報，并向客戶相關解答工作。,Page 9,簽約流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,3-5: 合同審核處：嚴格審核商品房買賣合同,并負責蓋章。 3-6: 將客戶的商品房買賣合同簽約過后，并為客戶將資料分類成三份（銀行，房管局，公司）交給外事部，并告知是在哪家銀行申請按揭貸款，讓外事部門帶著客戶去房管局辦理預告登記后到銀行申請按揭貸款；,Page 10,按揭流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,4-1：準備資料：已婚提供：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（未婚：提供未婚證明）收入證明、近期半年銀行流水賬、首套房查詢、首付款收據(jù)、購房合同 ，身份證復印件必須清晰，刷卡的要消費單復印件或原價 4-2：首付款：根據(jù)目前規(guī)定：首套房不低于總房款的30%；面積超過144平方，首付款不低于總房款的40%；二套房不低于總房款的60%；公積金首套房總房款的20%，二套房總房款的30%可以辦理，前提是個人最高貸35萬，夫妻雙方最高可貸40萬。 4-3: 公積金：公積金申請表、工資折或銀行流水賬（夫妻雙方總月收入金額需達到月還款額的雙倍以上）購房發(fā)票、公積金首套房查詢證明（到公積金辦公室指定檔案室查詢）、公司保證函；未結(jié)婚的不可以共同申請貸款；已婚或未婚無公積金的姓名均不可在合同中出現(xiàn)；,Page 11,按揭流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,4-4：六安公積金由置業(yè)顧問收集材料后交按揭辦事處提報；五縣公積金由客戶自行到各縣申報后依公積金辦公室安排（例如金寨縣，去金寨縣公積金辦公室辦理；霍邱縣，去霍邱縣公積金辦公室辦理）；外地公積金不受理貸款業(yè)務。審批通過后，客戶需到裕安區(qū)房管局簽字辦理預告登記證及裕安區(qū)房管局出具抵押登記表，后再交回公積金辦公室批復后簽字放款； 4-5: 中行：夫妻雙方收入超出5000元，必須提供銀行流水賬；夫妻低于5000元不需要。單身超過4000元，提供銀行流水賬，家庭僅一方出具收入證明超過3500元，需提供銀行流水賬；女方或男方一方是本地戶口/另一方是外地戶口，外地與本地戶口均需出示首套房查詢證明方可申請首套住房貸款；最高年限可以申請20年（ 男至65周歲/女至60周歲）；,Page 12,按揭流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,4-6: 工行：最高年限可以申請20年（ 男至70周歲/女至65周歲）；，首付30%最多可貸款50萬元整；工行首套房查詢，夫妻雙方都要查詢，根據(jù)戶籍所在地需當?shù)夭樵儯?4-7：農(nóng)業(yè)銀行首套30%首付，無需首套房查詢表（前期買過房未申請住房貸款的客戶可以按首套辦理）； 4-8：徽行利息下調(diào)15%；申請貸款需要銀行三個月以上流水，首套房查詢證明；最高年限可以申請30年（ 男至65周歲/女至60周歲）； 4-9：建行基準利率，申請貸款需要銀行三個月以上流水，首套房查詢證明；最高年限可以申請20年（ 男至65周歲/女至60周歲）； 4-10：除公積金申請貸款外，銀行均接受共同申請貸款，或提供擔保貸款業(yè)務；,Page 13,按揭流程,4-11：個人征信問題：詢問客戶是否辦理過信用卡，出現(xiàn)逾期還款、透支等，是否有過貸款等情況。如果有，通知外事辦先查詢后辦理； 4-12：合同一式5份，按揭的買受人1份/一次性付款買受人2份，出賣人1份，需按揭的銀行1份/一次性付款無，房管局2份（一份預告登記備案，一份后期項目綜合驗收后辦理產(chǎn)權(quán)證）； 4-13：住宅：預告登記80元、抵押權(quán)登記80元；該項費用按揭需交，一次性付款不要交。門面：預告登記550元、抵押權(quán)登記550元；該項費用按揭需交，一次性付款不要交。 4-14：貸款評估費：貸款總額的0.3%，房管局要求辦理房產(chǎn)證之前交； 4-15: 二次簽字如遇客戶本人無法辦理的可辦理委托書，代辦； 4-15：合作銀行網(wǎng)點（后期有銀行變動，再更新）：,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,Page 14,按揭流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,Page 15,退房，換房撤銷備案流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,商品房的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因，可能導致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因： 一是購房者違約; 二是賣方違約; 三是雙方都不違約，但雙方就退房問題 達成一致意見; 四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。 5-1：訂金(定金或認購金)階段 當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式商品房預售合同的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，,Page 16,退房，換房撤銷備案流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,但沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。 如果賣方所售項目有預/銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就商品房買賣合同達不成一致意見，最 終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。 5-2：已做預售登記階段 買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。 如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，,Page 17,退房，換房撤銷備案流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預 售登記手續(xù)。 5-3：入住階段 在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應收的稅費之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，確定裝修損失。購房者還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。 5-4：房產(chǎn)證辦理完畢階段 房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約,Page 18,退房，換房撤銷備案流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關 辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。 5-5： 有八種情況符合退房的條件 這八種情況是：實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%；開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期；開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的；開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）；開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的；不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的；購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的；合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時。,Page 19,退房，換房撤銷備案流程,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,5-6：撤銷備案 原則上已經(jīng)房子已經(jīng)在房管局備案就不能退換了。如果遇到特殊情況時可以的。但需要的手續(xù)非常復雜。要撤銷備案必須準備以下資料： a、購房合同原件及備案表原件； b、房款收據(jù)（發(fā)票）原件及復印件。如果是按揭需要出具首付款收據(jù)（發(fā)票）原件和復印件及銀行的按揭結(jié)清證明。 c、開發(fā)商和銀行加蓋鮮章同意你撤銷備案的商品房備案撤銷申請表此表的格式可向房管局索要。 d、購房者夫妻雙方的身份證原件及復印件； e、撤銷備案（為什么要退房的原因）的證明文件 。需要登報聲明。所有東西備齊后，夫妻雙方及開發(fā)商工作人員持本人身份證原件及開發(fā)商開具的證明，就去房管局辦理撤銷備案手續(xù)，房管局受理后，一般是七個工作日撤銷成功。,Page 20,交房流程,6-1：通知客戶，發(fā)放交房通知書； 6-2：準備資料：已婚提供：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（未婚：提供未婚證明）首付款收據(jù)、購房合同 ，身份證復印件必須清晰，委托他人代辦的需要提供委托書； 6-3：將6-2資料復印一份作為辦理房產(chǎn)證材料，讓客戶在：房屋權(quán)屬登記詢問筆錄、家庭唯一住房誠信保證書、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、房地產(chǎn)登記受理、審核業(yè)務書簽字后，持結(jié)算明晰單至財務交費后，由財務出具交房通知單后至物業(yè)領取新房鑰匙驗房；,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,詳細內(nèi)容請雙擊,Page 21,交房流程,例：,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,詳細內(nèi)容請雙擊,房屋權(quán)屬登記詢問筆錄,住房誠信保證書,房地產(chǎn)登記申請表,交房繳款明細單,交房通知單,Page 22,辦證流程,7-1：提供所需材料：具備購房合同，購房發(fā)票，契稅及維修基金完稅證明，戶口本、身份證復印件，房屋測繪表、圖，房屋登記表，合同預售登記表； 7-2：進行產(chǎn)權(quán)登記：購房人已婚 雙方身份證復印件（原則上需校驗原件） 婚姻證明復印件（帶原件校驗）雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章 購房人單身（必須本人到場，不可代辦）身份證復印件（帶原件校驗） 戶口簿或戶籍證明復印件（帶原件校驗）單身聲明具結(jié)書 購房者在本地則到民政局辦理 購房者在異地則到公證處辦理 購房者在國外則到大使館辦理 購房人為單位 營業(yè)執(zhí)照（或組織機構(gòu)代碼證）（校驗原件）,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,文字內(nèi)容,Page 23,辦證流程,7-3：房產(chǎn)證辦理所需費用 居民住宅每套80元，如有共有權(quán)證增收工本費10元/本； 其它房產(chǎn)建筑面積500（含500）以下的每宗200元，5001000的為300元，10002000的為500元，20005000的為800元，5000以上的為1000元；如共有權(quán)證增收工本費10元/本。其他稅費具體如下： (1)、商品房：契稅以前的優(yōu)惠政策，普通住房減半