房地產(chǎn)企業(yè)融資模式萬商天勤律師事務(wù)所.ppt

1,11,房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及法律實務(wù) 張志曉 律師 電話信箱： 2012年7月,1,21,一、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源,1、自有資金 2、銀行信貸 3、銷售款 4、建筑商墊資 5、信托 6、私募股權(quán)基金 7、上市 8、二十八種融資方式,1,31,直接融資工具介紹,中期票據(jù),交易商協(xié)會,境外,短期融資券,超短期融資券,非公開定向發(fā)行,香港人民幣債,境內(nèi),發(fā)改委,企業(yè)債券,證監(jiān)會,公司債券,直接債務(wù)融資工具譜系,1,41,二、中國房地產(chǎn)金融政策演變,一、信貸政策：121號文關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2003年6月5日 未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款 自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30% 不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 二、信托政策： 1、212號文件關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知2005年8月28日 項目“四證”齊全、 開發(fā)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)、 項目資本金比例不低于35%，,1,51,中國房地產(chǎn)金融政策演變,2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知(銀監(jiān)發(fā)200654號)(“54號文”) 54號文進一步規(guī)范了信托公司的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首次明確將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進行監(jiān)管。 3、 中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知(銀監(jiān)辦發(fā)2008265號)(“265號文”) 265號文重申了212號文在四證、二級資質(zhì)、項目資本金三個方面的要求，擴大了對間接貸款融資的監(jiān)管，明確了投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式屬于間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，應(yīng)符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件。 4、 中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知(銀監(jiān)發(fā)200925號)(“25號文”) 最近一年監(jiān)管評級為2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風險管理水平良好的信托公司，在向房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款時，可只要求項目取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(“三證”)，并可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不作要求。同時，25號文明確了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認定可以以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東資質(zhì)為準。嚴禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款。,1,61,中國房地產(chǎn)金融政策演變,5、 中國銀監(jiān)會關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知(銀監(jiān)發(fā)200984號)(“84號文”) 規(guī)定信托公司不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規(guī)定的最低項目資本金要求。進一步提高了對投資附加回購承諾的認定標準，除明確包含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓的情形外，將投資附加無關(guān)聯(lián)第三方受讓的情形也進行了限制。 2009年5月25日起，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30% 6、關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知(2010年2月11日) 明確停止執(zhí)行25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風險管理水平良 好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定。信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。 該文件規(guī)定了“實質(zhì)重于形式”的監(jiān)管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”。,1,71,中國房地產(chǎn)金融政策演變,7、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 銀監(jiān)通20102 號 一法兩條例： 中華人民共和國信托法2001年10月1日50號 信托公司管理辦法 2007年3月1日 信托公司集合資金信托計劃管理辦法 2009年第1號 2009年2月4日劉明康 第五條第三項“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”，修改為“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制?！?1,81,中國房地產(chǎn)金融政策演變,三、銀信合作的規(guī)定 1、2008年12月9日中國銀監(jiān)會關(guān)于印發(fā)的通知（銀監(jiān)發(fā)200883號）銀信理財合作是指：銀行將理財計劃項下的資金交付信托，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。 2、2009年7月6日中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)投資管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)200965號） 3、2009年12月16日中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知（銀監(jiān)發(fā)2009111號） 4、2009年12月23日發(fā)布了中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知（銀監(jiān)發(fā)2009113號） 5、 2010年8月10日發(fā)布了中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知（銀監(jiān)發(fā)201072號）,1,91,中國房地產(chǎn)金融政策演變,6、 2010年12月3日發(fā)布了中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)2010102號） 7、 2011年1月26日發(fā)布了中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)20117號） 8、 2011年5月13日發(fā)布了中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表范圍及方式的通知（銀監(jiān)辦發(fā)2011148號） 9、2011年6月16日發(fā)布了中國銀監(jiān)會非銀部關(guān)于做好信托公司凈資本監(jiān)管、銀信合作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表及信托產(chǎn)品營銷等有關(guān)事項的通知（非銀發(fā)201114號） 10、2011年7月25日發(fā)布了關(guān)于進一步落實各銀行法人機構(gòu)銀信理財合作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表計劃有關(guān)情況的函（銀監(jiān)辦便函2011353號）,1,101,中國房地產(chǎn)金融政策演變,銀信理財合作業(yè)務(wù)對商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)具有重要作用。通過銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行將信貸產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)槔碡敭a(chǎn)品，將相應(yīng)的資金從表內(nèi)轉(zhuǎn)移至表外，變資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為中間業(yè)務(wù)收入，在滿足客戶的資金需求和理財需求的同時，規(guī)避了信貸資金規(guī)模限制。 商業(yè)銀行側(cè)重客戶資源優(yōu)勢，重點滿足客戶需求，變相擺脫信貸資金監(jiān)管；信托公司側(cè)重通道優(yōu)勢，偏離自主管理原則，逐漸丟失了專業(yè)投資技能。由此導(dǎo)致的是銀信理財產(chǎn)品數(shù)量的激增和規(guī)模的擴張，以及銀信合作方式的畸形發(fā)展。銀信合作使大量資金處于監(jiān)管視野之外，降低了貨幣政策實施效果。,1,111,中國房地產(chǎn)金融政策演變,四、私募股權(quán)基金 1、中華人民共和國合伙企業(yè)法：有限合伙自2007年6月1日起施行 第二條：普通合伙人對合伙債務(wù)承擔無限連帶責任，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙債務(wù)承擔責任。 2、外商投資創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理規(guī)定2003年3月1日施行：外資先與內(nèi)資 3、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法2006年3月1日施行 內(nèi)資獲得許可 4、科技型中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理暫行辦法2007年7月6日 5、關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金規(guī)范設(shè)立與運作的指導(dǎo)意見2008年10月18日 政府引導(dǎo)基金：母基金 6、關(guān)于加強創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)備案管理嚴格規(guī)范創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)募資行為的通知國家發(fā)改委2009年發(fā)布 7、關(guān)于進一步規(guī)范試點地區(qū)股權(quán)投資企業(yè)發(fā)展和備案管理工作的通知2011年1月31日，發(fā)改委辦公廳 8、關(guān)于促進股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知2011年11月23日2864發(fā)改委辦公廳 不得向投資者承諾確保收回投資本金或獲得固定回報。投資者人數(shù)限制。,1,121,中國房地產(chǎn)金融政策演變,中華人民共和國公司法：公司制私募股權(quán)基金 第十五條 公司可以向其他企業(yè)投資；去掉了累計投資額不得超過本公司凈資產(chǎn)的百分之五十的規(guī)定。 第二十六條有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。有限責任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對有限責任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。 第三十五條 全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外。 第四十三條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。 中華人民共和國所得稅法：第二十六條規(guī)定（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；為免稅收入,1,131,三、房地產(chǎn)融資實務(wù)：信托基本模式,信托：一法兩條例： 中華人民共和國信托法2001年10月1日50號 信托公司管理辦法 2007年3月1日 信托公司集合資金信托計劃管理辦法,1,141,信托基本模式：從信托與開發(fā)商角度,1、貸款型信托:信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。,投資者 （委托人),信托公司 （受托人）,開發(fā)商 （項目公司）,資產(chǎn)抵押 股權(quán)質(zhì)押 第三方擔保,信托資金,信托貸款,支付利息本金,信托收益及本金,1,151,信托基本模式,2、股權(quán)融資型信托：信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。 （銀監(jiān)發(fā)200984號：禁止股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金）,投資者 （委托人),信托公司 （受托人）,開發(fā)商 （項目公司）,信托資金,收購股權(quán)增資擴股,溢價股權(quán)回購,信托收益本金,股權(quán)質(zhì)押 第三方擔保,1,161,信托基本模式,3、混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。,1,171,信托融資基本模式：,4、財產(chǎn)受益型信托融資模式：利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。,投資者 （委托人),信托公司 （受托人）,開發(fā)商 （項目公司）,信托資金,信托財產(chǎn),信托受益權(quán)收入,信托收益及本金,優(yōu)先受益權(quán),溢價回回購優(yōu)先受益權(quán),1,181,信托融資模式：從信托資金組織角度,1、單一的信托模式（參與型）。 信托公司通過向合格投資者發(fā)行集合信托計劃募集資金構(gòu)建私募股權(quán)投資基金，并將資金投資于被投資企業(yè)。 信托公司既是基金的發(fā)行人，同時也是基金的管理人，負責基金的發(fā)行、管理和運作；受益人大會代表受益人監(jiān)督信托公司對資金的運用。資本收益在扣除信托管理報酬后為集合信托計劃的受益人享有。,1,191,信托融資模式：,2、結(jié)構(gòu)化的信托模式（參與型）。 在信托公司發(fā)行的集合信托計劃（私募股權(quán)投資基金）中，信托公司為劣后受益人，其他合格投資者為優(yōu)先受益人 在該模式中，信托公司發(fā)起設(shè)立集合信托計劃構(gòu)建私募股權(quán)投資基金，由信托公司本身認購一部分基金份額，并充當劣后受益人，其他合格投資者認購其余的份額，并充當優(yōu)先受益人，劣后受益人后于優(yōu)先受益人分配信托收益（當投資成功取得收益時）而先于優(yōu)先受益人承擔損失（當投資失敗發(fā)生虧損時），兩者的認購比例分別是1%和99%（根據(jù)國外經(jīng)驗）。信托公司負責基金的發(fā)行、管理和運作。受益人大會主要由優(yōu)先受益人組成，負責監(jiān)督信托公司對資金的運用?；鸬闹卫硪?guī)則以及劣后受益人、優(yōu)先受益人的權(quán)利義務(wù)與利益、風險分配由信托契約予以約定。,1,201,信托融資模式：,3、“信托 + 有限合伙”模式（非參與型）。 信托公司發(fā)展設(shè)立的集合信托計劃（私募股權(quán)投資基金）委托專業(yè)的私募股權(quán)投資管理機構(gòu)管理，專業(yè)私募股權(quán)投資管理機構(gòu)為普通合伙人，其他投資者為有限合伙人。 信托公司發(fā)起設(shè)立集合信托計劃構(gòu)建私募股權(quán)投資基金，并委托專業(yè)的私募股權(quán)投資管理機構(gòu)管理。在基金的發(fā)行中，由專業(yè)私募股權(quán)投資管理機構(gòu)認購一部分基金份額，并充當普通合伙人，其認購比例至少1%，其他合格投資者認購其余的基金份額，并充當有限合伙人。信托公司負責基金的發(fā)行和托管，專業(yè)私募股權(quán)投資管理機構(gòu)作為普通合伙人負責基金的管理和運作。受益人大會主要由信托公司和有限合伙人組成，負責監(jiān)督專業(yè)私募股權(quán)投資管理機構(gòu)對資金的運用?；鸬闹卫硪?guī)則以及普通合伙人、有限合伙人、信托公司的權(quán)利義務(wù)與利益、風險分配由信托契約予以約定。,1,211,信托融資實例：,結(jié)構(gòu)圖、,1,221,信托融資實例：,1、萬通地產(chǎn)與華潤信托共同發(fā)起設(shè)立萬通基金：萬通子公司與華潤子公司各出資250萬元，成立萬通深國投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司做為萬通核心成長股權(quán)基金GP，同時認購400萬元的基金份額，華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，萬通地產(chǎn)出資1860萬元作為LP,加入基金。 萬通地產(chǎn)與萬通基金簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議，以28367萬元價格將萬通時尚49%的股權(quán)，以及8860萬元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金公司，萬通獲得37227萬元現(xiàn)金。 萬通地產(chǎn)以出資2110萬元代價，融資3.5億元。 退出方式：萬通基金在屆滿24個月，在公開市場尋找合格收購萬通時尚的股權(quán)債權(quán)或目標資產(chǎn)。屆滿28個月未找到合適投資 ，萬通地產(chǎn)回購相應(yīng)的資產(chǎn)。屆滿32個月，基金無法以強制退出價格退出，萬通地產(chǎn)應(yīng)按擬定的收購價格收購目標股權(quán)，保證投資人年化8%的收益率。,1,231,信托融資實例：,基金結(jié)構(gòu)圖、,萬通地產(chǎn),萬通深國投股權(quán)基金管理公司,萬通子公司,華潤子公司,華潤信托,基金合伙企業(yè),1860萬元LP,3.5億元LP,400萬元GP,1,241,信托融資實例：,交易結(jié)構(gòu)圖：,萬通地產(chǎn),基金合伙企業(yè),49%股權(quán),8860萬元債權(quán),51%,49%,8860萬元,37227萬元,1,251,信托融資實例：,2、中信案例 項目方與購房者簽署購房合同并網(wǎng)簽確認。購房合同約定：客戶在簽約時確認在約定時間內(nèi)支付總價30%以上的首期款，剩余款項由購房者在交完首付款后兩年支付完畢。信托公司再與項目公司簽署應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)讓合同，并成立集合資金信托計劃，用來投資收購中信地產(chǎn)項目公司對購房者的應(yīng)收帳款債權(quán)。,1,261,信托融資實例：,交易結(jié)構(gòu)圖：,中信地產(chǎn),購房者,五礦集合信托,信托購買者,1首付30%,2債權(quán),3債權(quán)轉(zhuǎn)讓,4新債權(quán),5信托受益權(quán)出售,1,271,信托融資實例,1、 72號文”明確規(guī)定：第一，銀信合作產(chǎn)品的期限不得低于1年；第二，銀信合作產(chǎn)品不得設(shè)計為開放式；第三，融資類業(yè)務(wù)占銀信合作比例不得高于30%；第四，銀信合作產(chǎn)品不得投資于非上市公司股權(quán)；第五，銀信合作業(yè)務(wù)產(chǎn)生的表外資產(chǎn)要在2年內(nèi)轉(zhuǎn)為表內(nèi)資產(chǎn)。 過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其他投資方式提供一筆融資)。B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。 A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。,1,281,信托融資實例：,2011年6月，銀監(jiān)會非銀部通知信托公司，并明確表示，銀行理財資金作為受益人的信托業(yè)務(wù)，包括銀行理財資金直接交付給信托公司管理的信托業(yè)務(wù)和銀行理財資金間接受讓信托受益權(quán)業(yè)務(wù)，一律視為銀信合作業(yè)務(wù)，應(yīng)接受相應(yīng)監(jiān)管，在計算風險資本時也應(yīng)按照銀信合作業(yè)務(wù)計算。 針對這個監(jiān)管政策，銀行和信托公司的辦法是，B企業(yè)雖然將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，卻不在信托公司進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。這樣，在信托公司的“賬本”上，受益人一直是B企業(yè)而不是銀行理財計劃，銀監(jiān)會無從統(tǒng)計。,1,291,中國房地產(chǎn)金融政策演變,銀行理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán) 原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。 “創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。 物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。 M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當,1,301,四、房地產(chǎn)融資：私募股權(quán)基金 PE,股權(quán)私募基金：通過非公開方式籌集一個或兩個以上的投資者的資金，投資于非上市企業(yè)的資金管理運用形式。 Private Equity，簡稱PE，私募股權(quán)投資 通過私募形式對私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進行的權(quán)益性投資。 Venture Capital，簡稱VC，風險投資、創(chuàng)業(yè)投資 向非上市的成長性企業(yè)進行股權(quán)投資，以期所投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)育成熟或相對成熟后主要通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得資本增值收益的投資方式。 創(chuàng)業(yè)投資是由專業(yè)投資者投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭潛力的企業(yè)中的一種與管理服務(wù)相結(jié)合的股權(quán)性資本。 特點 資金募集方式：私募方式，區(qū)別于公募 投資對象：非上市企業(yè) 投資方式：權(quán)益性投資，區(qū)別于借貸，一般不控股 投資階段：集中投資于成長期和成熟期項目,1,311,私募股權(quán)基金模式,1、公司制,1,321,私募股權(quán)基金組織形式,2、合伙制,1,331,私募股權(quán)基金組織形式,3、信托制,1,341,三種組織形式的比較,2、,1,351,私募股權(quán)基金的投資條款,1、優(yōu)先清算權(quán)是投資協(xié)議中一個非常重要的條款，決定公司在清算后蛋糕怎么分配，即資金如何優(yōu)先分配給持有公司某特定系列股份的股東，然后再分配給其他股東。也就是說投資人在創(chuàng)業(yè)者和團隊之前收回他們的資金。 2、 防稀釋條款主要可以分成兩類：一類是在股權(quán)結(jié)構(gòu)上防止股份價值被稀釋，另一類是在后續(xù)融資過程中防止股份價值被稀釋。 結(jié)構(gòu)性防稀釋條款包括兩個條款：轉(zhuǎn)換權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。 （1）轉(zhuǎn)換權(quán)：指在公司股份發(fā)生送股、股份分拆、合并等股份重組情況時，轉(zhuǎn)換價格作相應(yīng)調(diào)整。 （2）優(yōu)先購買權(quán)：要求公司在進行B輪融資時，目前的A輪投資人有權(quán)選擇繼續(xù)投資獲得至少與其當前股權(quán)比例相應(yīng)數(shù)量的新股，以使A輪投資人在公司中的股權(quán)比例不會因為B輪融資的新股發(fā)行而降低。另外，優(yōu)先購買權(quán)也可能包括當前股東的股份轉(zhuǎn)讓，投資人擁有按比例優(yōu)先受讓的權(quán)利。,1,361,私募股權(quán)基金的投資條款,防稀釋條款： 1、完全棘輪條款；完全棘輪條款就是說如果公司后續(xù)發(fā)行的股份價格低于A輪投資人當時適用的轉(zhuǎn)換價格，那么A輪的投資人的實際轉(zhuǎn)化價格也要降低到新的發(fā)行價格。這種方式僅僅考慮低價發(fā)行股份時的價格，而不考慮發(fā)行股份的規(guī)模。在完全棘輪條款下，哪怕公司以低于A系列優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換價格只發(fā) 行了一股股份，所有的A系列優(yōu)先股的轉(zhuǎn)化價格也都要調(diào)整跟新的發(fā)行價一致。 2、加權(quán)平均條款：如果公司發(fā)行新的權(quán)益證券的價格低于當時適用的A系列優(yōu)先股轉(zhuǎn)化價格，則A系列優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換價格將按照廣義加權(quán)平均的方式進行調(diào)整以減少投資人的稀釋。在加權(quán)平均條款下，如果后續(xù)發(fā)行的股份價格低于A輪的轉(zhuǎn)換價格，那么新的轉(zhuǎn)換價格就會降低為A輪轉(zhuǎn)換價格和后續(xù)融資發(fā)行價格的加權(quán)平均值，,1,371,私募股權(quán)的投資條款,3、 董事會：目前國內(nèi)VC的A輪投資協(xié)議中，董事會條款的主流是：“創(chuàng)始人創(chuàng)始人及CEOA輪投資人”的結(jié)構(gòu)。企業(yè)家在私募融資時關(guān)注“董事會”條款，并不是說通過董事會能創(chuàng)造偉大的公司，而是防止組建一個糟糕的董事會，使創(chuàng)始人失去對企業(yè)運營的控制。一個合理的董事會應(yīng)該是保持投資人、企業(yè)、創(chuàng)始人以及外部獨立董事之間合適的制衡，為企業(yè)的所有股東創(chuàng)造財富。,1,381,私募股權(quán)的投資條款,5、 股份兌現(xiàn)條款：投資人都希望創(chuàng)始人和管理團隊的股份及期權(quán)都要4年時間才完全兌現(xiàn)，就是說創(chuàng)始人必須呆滿4年才能拿到所有的股份或期權(quán)。如果創(chuàng)業(yè)者提前離開公司，根據(jù)約定的兌現(xiàn)公式，只能拿到部分股份或期權(quán)。,1,391,私募股權(quán)的投資條款,6、股份回購權(quán)就是，VC在特定的條件下，可以要求企業(yè)回購他們持有的股票。企業(yè)所回購的VC手中的股票，或者是注銷(原有股東的股權(quán)也就按比例相應(yīng)提升)，或者是按比例分配給原有股東。企業(yè)應(yīng)從第5年起，分3年回購已發(fā)行在外的A類優(yōu)先股，回購價等于原始購買價加上已宣布但尚未支付的紅利。能讓創(chuàng)業(yè)者有更多的責任和壓力，考慮如何善用投資和經(jīng)營企業(yè)。如果在VC要求企業(yè)回購其股份時，企業(yè)沒有足夠的支付資金，回購權(quán)對VC而言就不是一個可行的變現(xiàn)手段。這種情況下，VC可能會強迫管理團隊接受他們的退出要求，并可能導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)者被迫出售企業(yè)。另外，在企業(yè)無法支付時，VC也可能會要求獲得額外的董事會席位，導(dǎo)致VC獲得董事會控制權(quán)，從而調(diào)整企業(yè)運營方向或直接出售企業(yè)。,1,401,私募股權(quán)的投資條款,7、 領(lǐng)售權(quán)，就是指VC有權(quán)強制公司的原有股東(主要是指創(chuàng)始人和管理團隊)，和自己一起向第三方轉(zhuǎn)讓股份，原有股東必須依VC與第三方達成的轉(zhuǎn)讓價格和條件，參與到VC與第三方的股權(quán)交易中來。 8、競業(yè)禁止協(xié)議主要內(nèi)容是：在從公司離職后的一段合理的期限內(nèi)(1)公司創(chuàng)始人或員工不得創(chuàng)立競爭性公司或為其他競爭性公司工作；(2)公司創(chuàng)始人或員工不得將公司客戶帶給新的雇主；(3)創(chuàng)始人或員工不得勸誘公司的員工和客戶背棄公司。 以上是VC的投資條款，到了PE的時候，可能有些條款已經(jīng)不必適用了，但每個企業(yè)做PE的時候都不一定是最后一輪，所以這些條款還都是有可能用到的，做為企業(yè)要知道簽訂類似的條款對將來有什么影響。,1,411,五，房地產(chǎn)信托投資基金,房地產(chǎn)投資信托基金 REITs(Real Estate Investment Trusts)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。,1,421,房地產(chǎn)信托投資基金,REITs典型的運作方式有兩種： 其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息; 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。,1,431,房地產(chǎn)信托投資基金,資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu),1,441,五，房地產(chǎn)信托投資基金,REITs運行框架圖,基金單位持有人,房地產(chǎn)投資信托基金,基金管理人,信托托管人,房地產(chǎn)資產(chǎn),物業(yè)管理公司,基金投資,分配收益,持有資產(chǎn),資產(chǎn)收益,管理服務(wù),管理費,信托服務(wù),信托人收費,資產(chǎn)管理,資產(chǎn)管理費,1,451,房地產(chǎn)信托投資基金,國內(nèi)相關(guān)立法 1、信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 2005年（征求意見稿） 2、中國人民銀行銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益劵發(fā)行管理辦法（意見）2009 中國目前存在的問題： 1、房地產(chǎn)投資信托基金的法律主體地位：基金不是法人主體，沒有SPV的規(guī)定。 2、REITs的稅務(wù)問題 3、信托關(guān)系的法律保障 4、信托基金的建立 5、會計準則 6、境外發(fā)行REITs的外匯管理程序 7、房地產(chǎn)過戶的交易稅收,1,461,六，民間集資與非法集資,吳英案 刑法第176條：“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役 非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法（1998年7月3日發(fā)布）（國務(wù)院令第247號）國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知2007 國辦發(fā)明電200734號 關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋2010年8號自2011年1月4日起施行）四個要件：（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；（二）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；（三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報；（四）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。 罪的客體的國家的存款管理秩序，即國家對吸收公眾存款實行的特許經(jīng)營制度；在客觀方面表現(xiàn)為非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為；,1,471,民間集資與非法集