工作手冊_保安工作手冊

華潤置地（上海）物業(yè)管理有限公司 三階文件 橡樹灣管理處 保安工作手冊 CRPMSH/3/SH-XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修 訂 次：1 受控狀態(tài)：受控 接收部門：橡樹灣安全組 編制人：批準(zhǔn)人： 審核人： 批準(zhǔn)日期： 2011 年 9 月 30 日發(fā)布 2011 年 10 月 1 日實(shí)施 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 1 頁 共 76 頁 目目 錄錄 一、 交接班管理制度.2 二、 保安用品管理制度.5 三、 門禁門崗管制制度.5 四、 停車車庫管理制度.5 五、 監(jiān)控中心管理制度.5 六、 消防安全管理制度.5 七、 巡邏管理制度 5 八、 裝修管理制度 5 九、 鑰匙管理制度 5 十、 空置房管理制度.5 十一、 突發(fā)事件管理制度5 十二、 防臺防汛應(yīng)急管理制度.5 十三、 休息室管理制度5 十四、 橡樹灣夜班經(jīng)理值班制度.5 、 交接班管理制度交接班管理制度 1.目目 的的 確保交接工作整齊有序，樹立管理處良好形象。 2.適用范圍適用范圍 適用于橡樹灣全體保安員交接班工作。 3.分工分工 3.1 保安隊(duì)員：確保值勤物品完整無缺，遺留問題跟進(jìn)清楚。 3.2 保安領(lǐng)班：督促跟進(jìn)遺留問題的解決對交接本進(jìn)行檢查并簽字確認(rèn)。 3.3 保安主管：每月對交接本進(jìn)行檢查、審核，并對隊(duì)員的交接工作進(jìn)行評估。 3.4 物業(yè)經(jīng)理：每月對小區(qū)安全管理進(jìn)行督導(dǎo)、審核。保證現(xiàn)場安全工作執(zhí)行到位。 4.過程控制過程控制 4.1 交接班工作的要點(diǎn)：交接班工作的要點(diǎn)： 4.1.1 人員要求：人員要求：所有人員在交接崗時必須著裝證整齊、精神飽滿。 4.1.2 時間要求：時間要求：執(zhí)崗人員不得提前離崗，提前 10 分鐘將執(zhí)勤物品逐一檢查交接給接班人員；接 班人員提前 5 分鐘到達(dá)所屬崗位進(jìn)行交接準(zhǔn)備。 4.1.3 移交內(nèi)容：移交內(nèi)容：執(zhí)勤物品移交及其他需要移交的物品；崗位執(zhí)勤記錄表單或執(zhí)勤記錄本；尚未記 錄的有關(guān)事宜及注意事項(xiàng)的口頭移交。 4.2 工作順序：實(shí)施工作順序：實(shí)施檢查檢查整改整改監(jiān)督監(jiān)督審核審核存檔存檔 4.2.1 實(shí)施：實(shí)施：所有保安隊(duì)員必須嚴(yán)格遵守交接班管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行制度中的內(nèi)容。 4.2.2 檢查：檢查：執(zhí)崗人員和接崗人員每天自查，保安領(lǐng)班每天對所有崗位的記錄表進(jìn)行檢查，保安主 管對崗位記錄進(jìn)行抽查。 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 3 頁 共 76 頁 4.2.3 整改：整改：檢查中發(fā)現(xiàn)的問題在時限內(nèi)進(jìn)行整改，整改后保安領(lǐng)班進(jìn)行復(fù)查，不合格再整改，直 到整改合格關(guān)閉簽字確認(rèn)。 4.2.4 監(jiān)督：監(jiān)督：保安領(lǐng)班跟進(jìn)遺留問題的解決，保安主管對過程進(jìn)行監(jiān)督。 4.2.5 審核：審核：每月對交接本/交接表單進(jìn)行檢查、審核。 4.2.6 存檔：存檔：每月對交接相關(guān)記錄進(jìn)行整理裝訂存檔。 4.3 交接班的工作規(guī)程交接班的工作規(guī)程 4.3.1 崗位交接班時，接班領(lǐng)班應(yīng)整隊(duì)進(jìn)行班前會，檢查著裝和 BI，重述強(qiáng)調(diào)前一天值勤中存在的 問題，并對當(dāng)日的工作做出安排。 4.3.2 按時交接班，接班隊(duì)員必須提前 5 分鐘到崗，交班前 10 分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作，并確定值 班記錄和相關(guān)的工作證據(jù)完整，當(dāng)班人員不得無故離崗。 4.3.3 接班人員要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)做到三明： （1）上一班情況明； （2）本班接辦的事情明； （3）物品、器械清點(diǎn)明； 4.3.4 交班人在下班前必須詳細(xì)填寫值班記錄，應(yīng)做到三清： （1）本班情況清； （2）交接的問題及需跟進(jìn)處理清； （3）物品、器械交接清。 4.3.5 交班人員應(yīng)與接班人員交接崗位物品，并清楚交待未完成的工作，雙方簽字確認(rèn)。 4.3.6 列隊(duì)交接班時符合崗位交接班標(biāo)準(zhǔn)，兩人成行三人成列，步伐整齊。 4.3.7 交班人員需下班前做好當(dāng)值區(qū)域衛(wèi)生工作，接班人員檢查崗位衛(wèi)生，保持崗位整潔。 4.3.8 值班室、執(zhí)勤點(diǎn)十米之內(nèi)無紙屑，煙頭、地面干凈。 4.3.9 物品擺放整齊，不亂扔亂掛亂放。 4.3.10 物品清點(diǎn)不清，或有損壞，交完班后才發(fā)現(xiàn)，所承擔(dān)責(zé)任由接班人員負(fù)責(zé)，領(lǐng)班負(fù)督導(dǎo)不嚴(yán) 責(zé)任。 4.3.11 交班后，保安領(lǐng)班應(yīng)進(jìn)行班后會，總結(jié)點(diǎn)評當(dāng)日的值勤情況，指出存在的問題，作出糾正 和指導(dǎo)；表揚(yáng)好的方面，要求繼續(xù)保持。 4.3.12 在交接班過程中及到達(dá)集合地點(diǎn)不得吵鬧、喧嘩。應(yīng)自行列隊(duì)站立。 4.3.13 班后會結(jié)束后要列隊(duì)回宿舍（目前橡樹灣無保安宿舍），班下員工須著便服或迷彩服，禁止 穿著工服。 4.4 注意事項(xiàng)： 4.4.1 按時交接班，若交接班任何一方發(fā)生狀況時，必須告知所在班領(lǐng)班，讓其進(jìn)行人員調(diào)配，確 保順利交接工作。 4.4.2 交崗人員在交接班時未見接班人員前來接班時，不得擅自離開崗位，應(yīng)立即報告領(lǐng)班進(jìn)行處 理。 4.4.3 接崗人員對移交的所有物品、用具及其他有關(guān)器材、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行及時檢查，發(fā)現(xiàn)問題 立即通知領(lǐng)班并做好記錄。 4.4.4 交接崗人員應(yīng)相互傳達(dá)上級領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)工作布置、其他事宜通知或者注意事項(xiàng)等內(nèi)容，不得 故意隱瞞。 5.相關(guān)記錄：相關(guān)記錄： 門崗值班記錄表保安表單XSW-BA-003 門崗值班記錄表.doc 領(lǐng)班值班記錄表保安表單XSW-BA-020 領(lǐng)班值班記錄表.doc 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 5 頁 共 76 頁 、 保安用品管理制度保安用品管理制度 1、目的、目的 為確保小區(qū)保安工作正常開展，對日常使用的保安用品必須規(guī)范使用方法和日常管理要求。 2、范圍、范圍 適用于橡樹灣物業(yè)項(xiàng)目安全維護(hù)用品的管理。 3、分工、分工 3.1 保安人員：負(fù)責(zé)所領(lǐng)用品的保管和檢查其性能。嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行使用和管理。 3.2 保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)檢查保安用品的損壞情況，對發(fā)現(xiàn)違反使用保安用品規(guī)范的人員進(jìn)行糾正整改。 3.3 保安主管：負(fù)責(zé)建立所有保安用品臺賬；申請和收發(fā)保安用品。 3.4 物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)對保安主管申請用品的方案及預(yù)算進(jìn)行審核，再報物業(yè)總經(jīng)理批示。 4、過程控制、過程控制 4.1 保安用品：保安用品包括對講機(jī)、電板充電器、警棍、橡膠棒、電筒、雨衣套鞋、遮陽傘及崗 臺。 4.2 保安用品管理的要點(diǎn)： 4.2.1 建立臺賬：將所有保安用品按型號、編號、產(chǎn)品名稱、數(shù)量、領(lǐng)用人（責(zé)任人）等準(zhǔn)確記錄， 以便核對。 4.2.2 新舊用品更換：將已損壞或產(chǎn)品使用壽命已過的用品進(jìn)行更換，將淘汰的用品進(jìn)行登記后分 開存放，按公司的要求進(jìn)行處理。 4.2.3 用品保養(yǎng)：定期將用品進(jìn)行保養(yǎng)，已延長使用壽命。 4.2.4 用品交接：保安條線有辭職的隊(duì)員應(yīng)將用品核對收回，交接給新隊(duì)員使用。 4.3 工作順序工作順序：臺賬建立臺賬建立實(shí)施實(shí)施檢查檢查監(jiān)督監(jiān)督審核審核存檔存檔 4.3.1 臺賬建立：將所有保安用品按型號、編號、產(chǎn)品名稱、數(shù)量、領(lǐng)用人（責(zé)任人）等準(zhǔn)確記錄， 一份交公司成本管理，一份留存管理處。 4.3.2 實(shí)施：嚴(yán)格按保安用品的使用規(guī)范和要求進(jìn)行執(zhí)行。 4.3.3 檢查：保安領(lǐng)班每日對各崗位用品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場整改。 4.3.4 監(jiān)督：保安主管對各崗位用品使用進(jìn)行抽查，并對其監(jiān)督。 4.3.5 審核：物業(yè)經(jīng)理對保安條線提交的用品申購或用品報廢等報告進(jìn)行審核、評估 4.3.6 存檔：每月對保安用品相關(guān)記錄（維修頻次、申購數(shù)量、報廢數(shù)量等）進(jìn)行存檔。 4.4 保安用品的使用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)保安用品的使用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 4.4.1 對講機(jī)、電板充電器對講機(jī)、電板充電器 4.4.1.1 隊(duì)員在使用對講機(jī)時必須掌握正確的使用方法，根據(jù)編號對應(yīng)備用電池板，并由充電點(diǎn)記 錄時間，不得調(diào)錯。 4.4.1.2 上班期間不的以任何事由在對講機(jī)中談?wù)撚诠ぷ鳠o關(guān)的事由，不得在對講機(jī)中聯(lián)系機(jī)密的 事情，不得在領(lǐng)導(dǎo)查崗時利用對講機(jī)進(jìn)行不正當(dāng)?shù)牟僮鳌?4.4.1.3 文明使用對講機(jī)，內(nèi)部聯(lián)絡(luò)時使用聯(lián)絡(luò)代號，代號按崗位編排，不直呼其名；各崗位聯(lián)絡(luò) 時通話簡單明了；不在大堂等人多的地方進(jìn)行大聲呼叫或大聲應(yīng)答。 4.4.1.4 每班交接班時必須對對講機(jī)及附屬設(shè)備進(jìn)行檢查，并保持對講機(jī)和充電器的衛(wèi)生清潔，將 檢查情況記錄于交接記錄中。 4.4.1.5 保安條線使用統(tǒng)一頻道，未經(jīng)主管許可，任何人不得私自更換。 4.4.1.6 妥善保管及使用對講機(jī)，不得握拿天線部位，避免碰撞敲打?qū)χv機(jī)，避免因浸水、淋雨并 導(dǎo)致對講機(jī)受潮，電池板需及時更換。 4.4.1.7 對講機(jī)時崗位之間重要的通訊工具，若在頂崗或換崗時要做好移交工作，做到機(jī)不離人， 人不離崗。不準(zhǔn)擅自將對講機(jī)帶到他處或借給無關(guān)人員使用。 4.4.1.8 對講機(jī)在使用過程中發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時報告，嚴(yán)禁私自拆卸，如違反規(guī)定而造成對講機(jī)損壞， 根據(jù)規(guī)定給予處罰及賠償。 4.4.2 橡膠棒橡膠棒 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 7 頁 共 76 頁 4.4.2.1 保安條線所屬橡膠棒統(tǒng)一存放在值班室，并懸掛與固定位置。 4.4.2.2 橡膠棒僅限于在小區(qū)范圍內(nèi)巡邏時佩帶，尤其是在夜間巡邏時必須佩帶。嚴(yán)禁在巡邏中隨 意將其揮舞。 4.4.2.3 若發(fā)生緊急事件需使用請?jiān)诋?dāng)值領(lǐng)班指揮下統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不得擅自使用。 4.4.2.4 不得將橡膠棒提供給無關(guān)人員。 4.4.3 電筒電筒 4.4.3.1 一般照射：在大范圍搜索巡查時使用 4.4.3.2 集中照射：集中一點(diǎn)照射，在辨明可疑事物時使用 4.4.3.3 作為保安暗崗人員聯(lián)絡(luò)之信號使用 4.4.3.4 夜間巡邏時，不得隨意將燈光照射住戶窗戶。 4.4.3.5 保安條線所屬電筒統(tǒng)一編號，并集中在監(jiān)控中心統(tǒng)一進(jìn)行充電。 4.4.4 雨傘、雨衣和套鞋雨傘、雨衣和套鞋 4.4.4.1 所有日常使用雨具統(tǒng)一存放在固定位置，在雨天使用由領(lǐng)班統(tǒng)一發(fā)放。 4.4.4.2 保持所有雨具的干凈整潔，在使用后需清潔再妥善存放。 4.4.4.3 在使用過程中必須愛護(hù)公共財產(chǎn)，不得隨意亂扔亂丟。 4.4.4.4 若發(fā)生雨具損壞使用人員需及時告知領(lǐng)班，說明損壞原因并在交班記錄中注明。 4.4.5 遮陽傘和崗臺遮陽傘和崗臺 4.4.5.1 確保在日常工作中正確使用遮陽傘及崗臺，并注意愛護(hù)保養(yǎng)。 4.4.5.2 在使用過程中必須愛護(hù)，如遇到風(fēng)大及時收起并保證其他崗位同步使用。 4.4.5.3 如發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時報前臺告知盡快修復(fù)，在交接班記錄上注明記錄。 4.4.6 注意事項(xiàng) 4.4.6.1 保安用品每天檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，做好相關(guān)維修記錄 4.4.6.2 交接記錄上對用品必須記錄，有據(jù)可查，防止扯皮現(xiàn)象 4.4.6.3 保安用品保持干凈清潔，不得污染其用品。 4.4.6.4 統(tǒng)一對用品進(jìn)行編號或設(shè)標(biāo)識，若標(biāo)識更該或遺失，及時補(bǔ)齊。 4.4.6.5 使用完后物品進(jìn)行歸倉作業(yè)。 5、相關(guān)記錄 門崗值班記錄本保安表單XSW-BA-003 門崗值班記錄表.doc 巡邏崗值班記錄本保安表單XSW-BA-017 巡邏崗值班記錄表.doc 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 9 頁 共 76 頁 、 門禁門崗管制制度門禁門崗管制制度 1. 目目 的的 規(guī)范本小區(qū)門崗操作，加強(qiáng)門崗管理，預(yù)防犯罪意外的發(fā)生，維護(hù)物業(yè)內(nèi)人員及財產(chǎn)的安全。 2. 范范 圍圍 適用于管理處保安工作的管理。 3. 分分 工工 3.1 門崗保安：負(fù)責(zé)轄區(qū)進(jìn)出人員、車輛的登記和物品出門驗(yàn)證、站崗工作。 3.2 保安領(lǐng)班、主管、及物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)對門崗保安工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和考核。 4. 工作程序工作程序 4.1 門崗工作的要點(diǎn)：門崗工作的要點(diǎn)： 4.1.1 人員要求：人員要求：各崗位保安人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，熟知本崗位的工作內(nèi)容和服務(wù)規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行， 認(rèn)真做好相關(guān)記錄。 4.1.2 證件識別：證件識別：管理處員工證；住戶聘用的保姆、鐘點(diǎn)工和其他家政服務(wù)人員出入證；臨時施工 出入證等。 4.1.3 登記核實(shí)：登記核實(shí)：對非小區(qū)人員進(jìn)行詳細(xì)登記并進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)后方可放行。 4.1.4 作業(yè)記錄：作業(yè)記錄：相關(guān)記錄進(jìn)行詳細(xì)登記，無遺漏及缺頁現(xiàn)象。 4.2 工作順序：具體實(shí)施工作順序：具體實(shí)施監(jiān)督監(jiān)督整改及糾正措施整改及糾正措施審核審核存檔存檔 4.2.1 具體實(shí)施：按保安門禁門崗制度內(nèi)容進(jìn)行操作。 4.2.2 監(jiān)督：保安領(lǐng)班對門崗工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)、監(jiān)督， 4.2.3 整改及糾正措施：對工作中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行核實(shí)，進(jìn)行整改、糾正，并對日后工作中制定防 范措施。 4.2.4 審核：保安主管對相關(guān)問題制定的方案做可行性的分析，并提交相關(guān)方案報物業(yè)經(jīng)理審批， 待批示通過后，按指示進(jìn)行處理。 4.2.5 存檔：將所有制定的解決方案進(jìn)行分類整理，每月進(jìn)行存檔。 4.3.1 門崗工作規(guī)范及服務(wù)流程門崗工作規(guī)范及服務(wù)流程 4.3.1 日常接待日常接待 4.3.1.1 業(yè)主進(jìn)出時，門崗人員見到業(yè)主需在三米處對其微笑問好。如有來訪人員，應(yīng)敬禮后禮貌 詢問來訪對象。 4.3.1.2 門崗人員應(yīng)熟知本小區(qū)的業(yè)主，知曉其樓棟號、房間號及其他相關(guān)信息。 4.3.1.3 小區(qū)門口設(shè)有門禁系統(tǒng)，本小區(qū)的業(yè)主刷卡方可進(jìn)入小區(qū)，對未帶卡業(yè)主（針對從未見過 面或者不太熟悉的住戶）應(yīng)禮貌的詢問并核對業(yè)主資料。 4.3.1.4 若門崗人員見業(yè)主提攜帶重物，則應(yīng)主動上前幫助攜帶重物的住戶，若業(yè)主無需幫忙的， 則主動幫業(yè)主刷卡開門即可；若業(yè)主需要幫助按其要求提供相應(yīng)的幫助。（可提供門崗的手推車供 業(yè)主使用） 4.3.1.5 門崗人員見老年人應(yīng)主動提醒老年人小心門檻并在許可的情況下攙扶老人。 4.3.1.6 外來人員一律進(jìn)行詢問并做好相關(guān)登記，不可隨便放行。 4.3.1.7 如遇訪客人員騎單車或駕車來訪，應(yīng)告之停放車輛的位置，禁止 5 噸及 5 噸以上的車輛進(jìn) 入園區(qū)（特種車輛除外） ； 4.3.1.8 主動幫助攜帶重物的客戶，門崗配備雨傘、手推車等設(shè)施供住戶借用；借用時應(yīng)做好相關(guān) 信息登記，以便有據(jù)可查； 4.3.1.9 原則上門崗對業(yè)主所有快遞、信件等不做簽收，除非得到業(yè)主委托方可代收。對代收業(yè)主 的報刊、雜志、信件等物品的收轉(zhuǎn)應(yīng)做好詳細(xì)的記錄工作，并分類擺放整齊通知業(yè)主盡快領(lǐng)取。 （重要信物可放置在物業(yè)管理處） 4.3.1.10 門崗人員應(yīng)有效控制物品出入，委婉拒絕危險品進(jìn)入小區(qū)，如系業(yè)主必須物品，應(yīng)通知巡 邏人員及監(jiān)控人員跟進(jìn)； 4.3.1.11 門崗內(nèi)的物品擺放整齊有序，保安的物品與業(yè)主的物品分類存放，業(yè)主寄存的物品有寄存 及領(lǐng)走的記錄。 4.3.2 物品出門驗(yàn)證物品出門驗(yàn)證 4.3.2.1 所有外來人員攜帶物品出園區(qū)，必須開具出門證，由當(dāng)值保安領(lǐng)班辦理（驗(yàn)證開具） ，外協(xié) 單位或本公司物品出園區(qū)，由部門經(jīng)理在出門證上簽字認(rèn)可；崗?fù)?nèi)物品擺放整齊有序，客戶寄存 物資有寄存及領(lǐng)走記錄。 4.3.2.2 保安人員應(yīng)根據(jù)出門證的內(nèi)容檢驗(yàn)后放行；有效控制物品出入，委婉拒絕危險品進(jìn)入小區(qū)， 如系業(yè)主必須物品，應(yīng)通知巡邏人員及監(jiān)控人員跟進(jìn) 4.3.2.3 如出門證內(nèi)容與所帶物品不相符，應(yīng)讓其補(bǔ)辦手續(xù)方可放行； 4.3.2.4 門崗嚴(yán)格審核大件物品運(yùn)出的相關(guān)手續(xù)，做到可追溯到用戶本人。 4.5.2.5 保安人員在檢驗(yàn)后，在出門證上簽名后歸檔。 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 11 頁 共 76 頁 4.3.3 叫車服務(wù)叫車服務(wù) 4.3.3.1 住戶需要出租車，可以當(dāng)即通知門崗保安人員或是監(jiān)控中心； 4.3.3.2 門崗保安根據(jù)住戶需求安排車輛前往指定地點(diǎn)接送，中控人員將需要用車的單元通知門崗； 4.3.3.3 保安人員可通過監(jiān)控中心或是對講系統(tǒng)，通知出租車已叫到； 4.3.4 外來人員管理外來人員管理 4.3.4.1 住宅樓外來人員的管理，門崗應(yīng)有效控制外來人員，對所有外來人員進(jìn)行登記。對臨時施 工相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行出入登記，小區(qū)內(nèi)裝修施工人員應(yīng)憑證出入 4.3.4.2 住宅樓實(shí)行 24 小時全天候封閉式管理。 4.3.4.3 大門崗實(shí)行 24 小時保安員站崗（小區(qū)主出入口） 。 4.3.4.4 遇有形跡可疑、衣冠不整、投遞廣告、閑雜等人員進(jìn)入小區(qū)大門崗保安員應(yīng)主動上前 詢問、制止，并妥善處理。 4.3.4.5 任何外來訪客人員，門崗保安員均要通過門崗對講機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，與業(yè)主確認(rèn)后進(jìn)行 登記，準(zhǔn)予放行放行；若門崗的對講機(jī)無法與業(yè)主聯(lián)系則通知監(jiān)控中心，監(jiān)控人員通過對講電話與 業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將情況告知門崗。登記內(nèi)容按外來人員出入登記本要求填寫。 （1）外來裝修工人一律憑管理處發(fā)放的有效出入證進(jìn)出小區(qū)，對無證人員不準(zhǔn)其進(jìn)入小區(qū)，并 不準(zhǔn)在大門口聚集。外來裝修工人進(jìn)出小區(qū)一律要出示管理處發(fā)放的有效出入證，巡邏保 安員對施工人員的裝修單元負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，需定時對每戶裝修人員進(jìn)行驗(yàn)證核對，并進(jìn)行 記錄。 （2）特別注意手持工具器械的訪客人員，可能涉及違章施工及存在安全隱患，應(yīng)予以詢問，及 時將該情況匯報上級領(lǐng)導(dǎo)并將相關(guān)內(nèi)容登記在工作記錄上； （3）除搬運(yùn)家具、裝修材料、清潔打掃、消防安全等突發(fā)事件情況外，大堂“電子自動門” 應(yīng)處 于全日制關(guān)閉狀態(tài)，不允許無故敞開。 （4）對講密碼機(jī)”應(yīng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。如遇故障，損壞等應(yīng)及時報告管理處進(jìn)行維修保養(yǎng)， 并作好詳細(xì)記錄。記錄按巡邏崗值班記錄表內(nèi)容填寫。 （5）受業(yè)主委托的中介公司出租/出售看房： a)受業(yè)主委托的中介公司工作人員到小區(qū)業(yè)主家看房，必須憑業(yè)主委托書并持有效證件在門 崗登記后方可進(jìn)入大樓，小區(qū)門崗保安必須檢驗(yàn)其證件，確認(rèn)無誤后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入，并 通知監(jiān)控中心進(jìn)行有效監(jiān)控。 b)巡邏人員全程跟進(jìn)中介人員看房，并檢查室內(nèi)物品完好及電源、門窗是否關(guān)閉。 c)如業(yè)主將住房出租，要求該業(yè)主帶領(lǐng)租戶到管理處辦理登記手續(xù)，管理處做好對該租戶的 檔案登記，并通知保安員對該租戶進(jìn)行有效中控。 d)如業(yè)主（租戶）家庭內(nèi)使用居住型保姆，要求該業(yè)主（租戶）到管理處辦理登記手續(xù)，辦 理出入證，保安員有權(quán)對該保姆進(jìn)出樓宇進(jìn)行詢問核查。 e)如業(yè)主（租戶）家庭內(nèi)使用鐘點(diǎn)工，要求該業(yè)主（租戶）到管理處辦理登記手續(xù)，辦理出 入證，保安員有權(quán)對該鐘點(diǎn)工進(jìn)出樓宇進(jìn)行詢問核查。 （6）送遞快件、郵件、盒飯等人員，由保安員根據(jù)實(shí)際情況安排登記放行，任何不愿合作人員， 保安員有權(quán)阻止其行為的發(fā)生?？旒?、郵件要求直接送達(dá)的，保安員須通過對講電話與業(yè) 主進(jìn)行聯(lián)系，得到同意后先登記后放行。 （7）對公、檢、法等人員需要進(jìn)入樓宇執(zhí)行公務(wù)時，保安員應(yīng)讓其出示有關(guān)證件，并與管理處、 保安領(lǐng)班、總值班聯(lián)系后，保安員才可放行（突發(fā)事件例外） 。 4.3.4.6 保安員在執(zhí)勤中要堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊。 5、相關(guān)記錄、相關(guān)記錄 門崗值班記錄本保安表單XSW-BA-003 門崗值班記錄表.doc 巡邏崗值班記錄本保安表單XSW-BA-017 巡邏崗值班記錄表.doc 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 13 頁 共 76 頁 附流程圖附流程圖: 門崗人員禮貌詢問 情況，負(fù)責(zé)登記 門崗人員禮貌詢問 情況，負(fù)責(zé)登記 核準(zhǔn)來訪目的 門崗服務(wù)操作流程 訪客、送貨人員家政人員施工人員車輛進(jìn)入 門崗人員在門崗打?qū)?講與住戶確認(rèn)，待確 認(rèn)后放行 門崗人員通知區(qū)域 巡邏崗帶訪客刷卡 進(jìn)入訪客單元 如訪客拜 訪結(jié)束后， 不知如何 出小區(qū)的 情況下， 監(jiān)控室發(fā) 現(xiàn)應(yīng)立即 通知巡邏 崗上前詢 問并指引 方向 核實(shí)后告知施工人員帶 好相關(guān)證件至管理處辦 理臨時出入證 施工人員無臨時出入證， 門崗人員應(yīng)上報領(lǐng)班， 告知領(lǐng)班情況，核實(shí)施 工單元，確認(rèn)后準(zhǔn)許上 門 有臨時證的施工人員， 門崗應(yīng)查看證件是否 過期，再按規(guī)定處理 如訪客拜 訪結(jié)束后， 不知如何 出小區(qū)的 情況下， 巡邏崗發(fā) 現(xiàn)異常應(yīng) 主動上前 詢問并指 引方向 門崗人員告知家 政人員帶好相關(guān) 證件至管理處辦 理出入證 門崗人員打?qū)χv與住 戶進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后 放行 如現(xiàn)場遇到問題門 崗人員立即上報當(dāng) 值領(lǐng)班進(jìn)行處理 門崗人員友好告知 出租車、私家車等 車輛不得進(jìn)入小區(qū) 內(nèi)，只可停入地下 車庫；（除特殊車 輛，如救護(hù)車、消 防車、超過高 1.8 米的車輛） 門崗人員禮貌詢問情 況，負(fù)責(zé)登記、驗(yàn)證 、 停車車庫管理制度停車車庫管理制度 1、目的、目的 為了加強(qiáng)停車庫的管理，維護(hù)車輛行駛和停放的良好秩序，保障使用人及第三者的生命和財產(chǎn) 安全。 2、范圍、范圍 適用于橡樹灣項(xiàng)目地下車庫停車管理。 3、分工、分工 3.1 車庫保安：車庫保安：負(fù)責(zé)車輛進(jìn)入登記；對來訪車輛進(jìn)行指引；對車庫所有車輛進(jìn)行檢查，填寫相關(guān)記 錄表。 3.2 車庫收費(fèi)崗：車庫收費(fèi)崗：負(fù)責(zé)對車庫車輛進(jìn)行收費(fèi)工作，每日盤點(diǎn)現(xiàn)金，核對發(fā)票。 3.3 車庫保潔：車庫保潔：負(fù)責(zé)對地下車庫內(nèi)的車道、車位及設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行清潔。 3.4 保安領(lǐng)班：保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)日常工作的檢查，監(jiān)督糾正發(fā)現(xiàn)的問題，收集當(dāng)天的記錄表進(jìn)行檢查。 3.5 管理處財務(wù)：管理處財務(wù)：負(fù)責(zé)車位租賃費(fèi)收繳，監(jiān)督車庫收費(fèi)崗工作。 3.6 保安主管：保安主管：負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督現(xiàn)場工作，負(fù)責(zé)車位出租；對保安、保潔、綠化上交的日常報表進(jìn) 行審核。 3.7 物業(yè)經(jīng)理：物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)每月對車位的出租及票據(jù)進(jìn)行審核。 4、過程控制、過程控制 4.1 停車庫管理的要點(diǎn)停車庫管理的要點(diǎn): 4.1.1 區(qū)域管理：區(qū)域管理：項(xiàng)目整個地下停車庫。 4.1.2 車位申請：車位申請：車庫車位目前已出租為主，住戶有需要可以至管理處申請，辦理相關(guān)手續(xù)。 4.1.3 收費(fèi)管理：收費(fèi)明細(xì)需明示。收費(fèi)管理：收費(fèi)明細(xì)需明示。 4.1.4 車庫管理人員要求：車庫管理人員要求：熟知車庫管理制度內(nèi)容，執(zhí)勤時應(yīng)穿著反光衣，熟練運(yùn)用交通指揮的動 作、手勢；在機(jī)動車場執(zhí)勤的人員應(yīng)著反光衣。巡邏車庫時認(rèn)真做好相關(guān)記錄。 4.1.5 車庫設(shè)施及標(biāo)識：車庫設(shè)施及標(biāo)識： a)機(jī)動車出入口設(shè)有減速裝置和防強(qiáng)闖設(shè)施；且能發(fā)揮有效地功效； b)停車場有清晰、有效、規(guī)范的護(hù)衛(wèi)；在場內(nèi)入口、出口、轉(zhuǎn)彎等設(shè)有交通標(biāo)識和路標(biāo)； c)在入口顯眼處公示停車場管理規(guī)定 ；提示車主遵守本車庫的要求和管理。 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 15 頁 共 76 頁 d)在停車場地標(biāo)識明顯的車位線、車位、交通線路和合理的出入口規(guī)劃；車庫內(nèi)有明顯的限 速標(biāo)志； e)遇到下雨、雪、黃梅天氣在出入口等明顯處設(shè)立“減速慢性，小心地滑”等警示牌等。 4.2 工作順序：實(shí)施工作順序：實(shí)施監(jiān)督監(jiān)督審核審核評估評估存檔存檔 4.2.1 實(shí)施：各崗位按車庫管理制度具體內(nèi)容嚴(yán)格操作和執(zhí)行。 4.2.2 監(jiān)督：按每個崗位不同操作的過程進(jìn)行逐級監(jiān)督。 4.2.3 審核：車庫管理的各個崗位的每項(xiàng)工作逐級進(jìn)行檢查、審核。 4.2.4 評估：物業(yè)經(jīng)理對所有作業(yè)的成果記錄進(jìn)行評估。 4.2.5 存檔：將所有涉及車庫管理的記錄進(jìn)行整理審核后由保安主管存檔。 4.3 車庫管理操作規(guī)程：車庫管理操作規(guī)程： 4.3.1 車輛管理：車輛管理： 4.3.1.1 機(jī)動車輛停放管理 （1）本小區(qū)一律嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入車庫。對無牌機(jī)動車輛(新車除外)及攜帶危險品車輛嚴(yán)禁進(jìn) 入地下車庫。機(jī)動車停車場地應(yīng)有標(biāo)識明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理 （2）本小區(qū)地面嚴(yán)禁停車。其余任何車輛管理按小區(qū)規(guī)定執(zhí)行。 （3）對無主或長期棄用車輛處理應(yīng)明確補(bǔ)充在業(yè)主公約內(nèi)。 （4）上下班高峰期，門崗保安應(yīng)配合地庫保安進(jìn)行疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，保持通道暢通；主動為車主 刷卡。 （5）小區(qū)內(nèi)業(yè)主可到管理處辦理地下車庫租賃手續(xù)，簽定車位租賃協(xié)議后，即可在指定車位上 停放相應(yīng)的機(jī)動車。 （6）不凡辦理過車位租賃手續(xù)的車輛，可通過“月卡入口”，進(jìn)入本小區(qū)地下車庫并將車停放在 指定車位上。臨時車輛設(shè)有臨停區(qū)，停放在臨時車位上，不得占用已租賃的車位。每月 占用他人車位的比例應(yīng)控制在兩起以下；若月卡過期，在管理處發(fā)出車位續(xù)簽協(xié)議通 知書一周內(nèi)未辦理續(xù)租或無任何回復(fù)的，管理處有權(quán)收回處理。 （7）地庫保安員每班二次定時對停放在車庫（場）的機(jī)動車輛進(jìn)行巡視檢查，填寫車庫 （場）車位檢查表 ，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報并填寫車輛異常情況報告表 ， 做到惡性交通事故發(fā)生數(shù)為 0，車輛遺失率為 0 （8）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好，有漏油、漏水等異常情況時，做好詳細(xì)記錄并立即通知車主，上 報當(dāng)值領(lǐng)班。 （9）地庫保安巡視檢查車位及車輛時，應(yīng)留意車位上貼的管理處制作的車牌號標(biāo)識，若發(fā)現(xiàn) 車牌號標(biāo)識損壞，應(yīng)上報領(lǐng)班，重新制作張貼，以免造成誤會。 （10） 地下車庫發(fā)生意外交通事故，保安員應(yīng)立即報告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向“110”報 警，并作記錄。 （11） 地庫保安巡視時發(fā)現(xiàn)車輛停放不規(guī)范，應(yīng)通知車主重新停放，并標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的動作手勢 指揮車輛停放在劃定的停車線內(nèi)，不準(zhǔn)壓線、不準(zhǔn)停放在停車線以外，要做車庫機(jī)動車 停放要整齊有序。 （12） 對無主或長期棄用車輛處理應(yīng)明確補(bǔ)充在業(yè)主公約內(nèi)。 （13） 本停車庫只提供停放場地，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。 4.3.1.2 非機(jī)動車輛停放管理 （1）擁有非機(jī)動車輛的車主必須憑有效證件到管理處辦理停車手續(xù)，領(lǐng)取寄車牌。 （2）凡辦妥停車手續(xù)的車輛均可在小區(qū)指定地點(diǎn)停放。 （3）非機(jī)動車輛停放一律不收費(fèi)，管理處只提供停放場地，不承擔(dān)任何保管責(zé)任。 （4）保安員每班二次定時對停放的非機(jī)動車輛進(jìn)行巡視檢查并作記錄車輛異常情況報告表 。 （5）非機(jī)動車輛管理有序，停放整齊，存取方便，無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象，原則上非設(shè)計 為停車地方的架空層嚴(yán)禁停放任何非機(jī)動車輛。 （6）本停車庫（場）只提供停放場地，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時報告領(lǐng) 班并作記錄車輛異常情況報告表 。 （7）凡不辦理任何停車手續(xù)的非機(jī)動車輛一律不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)停放。 （8）機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛管理工作和記錄由保安領(lǐng)班（對當(dāng)班） 、保安主管（對各班）進(jìn) 行驗(yàn)查。 4.3.1.3 車庫停放管理 （1）停車庫全年每天 24 小時開放，有專職保安人員巡查，保安有權(quán)在各種不正常的跡象下， 對小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛和隨車人員進(jìn)行檢查，被檢人應(yīng)給予配合。對檢查有異議，事后可 向西歐去管理處或其他部門反映或投訴。 （2）項(xiàng)目內(nèi)嚴(yán)禁機(jī)動車鳴笛，有明顯的限速標(biāo)志，禁止通車的道路設(shè)有禁行標(biāo)識或措施。 （3）不準(zhǔn)在停車庫內(nèi)清掃、清洗車輛及進(jìn)行車輛維修、保養(yǎng)作業(yè)。 （4）車輛停放后，駕駛員必須關(guān)好車窗、鎖好車門，以免發(fā)生意外事件。 （5）因過失發(fā)生損壞他人車輛、公共設(shè)施和路面等行為，責(zé)任人應(yīng)照價賠償。 （6）在停車庫區(qū)域內(nèi)，車輛不允許停放在車行道上上下客。 （7）對違反規(guī)定又不聽勸阻，不承擔(dān)責(zé)任者，管理處有權(quán)要求停止停放。制止車輛亂停放， 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 17 頁 共 76 頁 車卡不相符時出入需登記。 4.3.2 收費(fèi)管理收費(fèi)管理 4.3.2.1 車位申請（租賃）流程車位申請（租賃）流程 （1）車位租賃由前臺、管家、財務(wù)、保安主管進(jìn)行操作，由保安主管負(fù)責(zé)。 （2）本小區(qū)有需求的業(yè)主帶好駕駛證、行駛證等有效證件至管理處辦理租賃手續(xù)； （3）客服前臺詳細(xì)告知租賃車位的相關(guān)事宜及注意事項(xiàng)，確認(rèn)業(yè)主要辦理手續(xù)后，通知保安主 管； （4）保安主管得知相應(yīng)信息后，安排地庫保安陪同業(yè)主在未出租的車位上進(jìn)行挑選； （5）待業(yè)主選定后，至客服前臺辦理手續(xù)，與業(yè)主簽訂車位租賃協(xié)議 ，同時前臺必須告知 相關(guān)事項(xiàng)，簽訂后告知財務(wù)進(jìn)行收費(fèi)； （6）財務(wù)收到業(yè)主信息后，對業(yè)主進(jìn)行收費(fèi)，開具稅控發(fā)票； （7）保安主管接到財務(wù)信息后，更新車位租賃表，輸入思源軟件，并按信息制作車牌號（管理 處統(tǒng)一的格式并蓋有管理處公章）和車卡（IC） ；將車牌號貼至所租車位上； （8）客服前臺通知業(yè)主領(lǐng)取車卡，溫馨提示業(yè)主，磁卡不可彎折，暴曬、浸水等。若損壞和遺 失盡快至管理處補(bǔ)辦出相關(guān)費(fèi)用即可。 （9）客服前臺將車位租賃協(xié)議與相關(guān)辦理的資料整理后進(jìn)行存檔。 4.3.2.2 車位續(xù)租車位續(xù)租 （1）財務(wù)每月與保安主管核對租賃、欠費(fèi)情況，整理協(xié)議將要到期的住戶，提前 3 天通知住戶 辦理續(xù)租手續(xù)。 （2）對欠費(fèi)的住戶進(jìn)行催繳，若未按限定的時間內(nèi)進(jìn)行繳納，管理處有權(quán)將車位收回，催繳費(fèi) 用可按公司制度進(jìn)行處理。 （3）各大堂的信息發(fā)布屏或告示欄中發(fā)布車位續(xù)租通知，提示住戶盡快辦理續(xù)租手續(xù)。 （4）若住戶在協(xié)議過期一周內(nèi)仍未來辦理手續(xù)的，一方面進(jìn)行電話聯(lián)系，若得到業(yè)主確認(rèn)不 再續(xù)租的，則辦理退租，并收回月租車卡；另一方面發(fā)放車位續(xù)簽協(xié)議通知書 ，在發(fā) 出書面通知書一周內(nèi)未辦理續(xù)租或無任何回復(fù)的，管理處有權(quán)收回處理。 4.3.2.3 收費(fèi)崗收費(fèi)的流程收費(fèi)崗收費(fèi)的流程 （1）收費(fèi)崗收費(fèi)票據(jù)由收費(fèi)崗保安到財務(wù)處領(lǐng)取相應(yīng)發(fā)票，同時辦理相應(yīng)的領(lǐng)取手續(xù)。 （2）收費(fèi)崗見有車輛前來交費(fèi)時（針對臨時卡收費(fèi)） ，收費(fèi)崗人員應(yīng)面帶微笑，用語文明規(guī)范， 雙手接卡，若卡中顯示無需付費(fèi)，開啟道閘放行。若臨時卡中顯示費(fèi)用，將禮貌告知金額， 雙手接錢，找?guī)旁谏虾桶l(fā)票一齊遞與客戶，零的錢由大到小排列，并告知當(dāng)面清點(diǎn)找零。 車場進(jìn)出崗秩序維護(hù)員在車輛進(jìn)出時，雙手接遞業(yè)主客戶停車卡。 （3）收費(fèi)崗每天填寫和現(xiàn)金盤點(diǎn)表 ，與下班交接人員當(dāng)面進(jìn)行交接。若交接中發(fā)現(xiàn)問題則 上報領(lǐng)班，主管查明原因及追究責(zé)任。車場現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合，每日移交清楚。 （4）主管對收費(fèi)崗提交的橡樹灣停放收費(fèi)日報表進(jìn)行審核。 （5）將盤點(diǎn)的現(xiàn)金交財務(wù)，辦理相應(yīng)的上交手續(xù)。 （6）所有機(jī)動車（不含摩托車）實(shí)行一車一卡的封閉管理，對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持 1 個月的追溯根據(jù)。 5、相關(guān)記錄、相關(guān)記錄 橡樹灣車輛進(jìn)入登記表保安表單XSW-BA-004 車輛進(jìn)入登記表.doc 橡樹灣車輛停放收費(fèi)日報表保安表單XSW-BA-005 車輛停放收費(fèi)日報表.doc 地下車庫車位檢查表保安表單XSW-BA-006 地下車庫車位檢查表.doc 車位續(xù)簽協(xié)議通知書保安表單XSW-BA-007 車位到期續(xù)租意見征詢函.doc 現(xiàn)金盤點(diǎn)表保安表單XSW-BA-008 現(xiàn)金盤點(diǎn)表.doc 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 19 頁 共 76 頁 、 監(jiān)控中心管理制度監(jiān)控中心管理制度 1. 目的目的 確保監(jiān)控系統(tǒng)包括消防、車庫、安保系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)的完好及正常運(yùn)行。 2. 范圍范圍 公司所管轄的住宅樓盤。 3. 分工分工 3.1 維修人員：負(fù)責(zé)對監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。 3.2 保安監(jiān)控人員：負(fù)責(zé)日常監(jiān)控業(yè)務(wù)。 3.3 保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)對監(jiān)控中心日常工作及衛(wèi)生狀況的檢查；巡查中發(fā)現(xiàn)的問題要求限時整改。 3.4 保安主管：對監(jiān)控中心進(jìn)行日常巡查工作，并對相關(guān)記錄進(jìn)行評估、審核。 3.5 物業(yè)經(jīng)理：每月進(jìn)行抽查，并對現(xiàn)場問題進(jìn)行指導(dǎo)，對主管進(jìn)行考核。 4. 過程控制過程控制 4.1 監(jiān)控中心管理的要點(diǎn)：監(jiān)控中心管理的要點(diǎn)： 4.1.1 人員要求：監(jiān)控中心人員應(yīng)熟知崗位職責(zé)和設(shè)施設(shè)備的操作流程；應(yīng)持有監(jiān)控資質(zhì)證書 （上崗證）方可上崗。 4.1.2 監(jiān)控室配備：監(jiān)控中心應(yīng)按消防管理標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施和濕度溫度計，同時設(shè)置防鼠板、 鼠蟲藥盒、消防應(yīng)急包和降溫措施或設(shè)備；監(jiān)控中心管理制度上墻。因監(jiān)控中心的設(shè)施較多， 散發(fā)出的熱量使溫度升高，若溫度持續(xù)上升將導(dǎo)致設(shè)備的不穩(wěn)定，從而出現(xiàn)故障。 4.1.3 設(shè)施設(shè)備：監(jiān)控室的設(shè)施設(shè)備功能應(yīng)完好，攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；定 期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 4.1.4 清潔衛(wèi)生：監(jiān)控中心衛(wèi)生應(yīng)保持干凈清潔，不可在監(jiān)控室內(nèi)吃喝，保持空氣清新無異味； 同時設(shè)置防鼠板、鼠蟲藥盒，防止鼠蟲咬斷電線造成設(shè)施設(shè)備無法正常工作。 4.1.5 監(jiān)控中心控制無關(guān)人員進(jìn)出，來訪人員需進(jìn)行登記并由主管陪同或同意后方可進(jìn)入。 4.1.6 監(jiān)控中心的管理制度必須上墻。 4.1.7 監(jiān)控系統(tǒng)在交班時每日對監(jiān)控中心設(shè)施設(shè)備檢查一次，保安領(lǐng)班及主管每日進(jìn)行巡檢。 4.2 工作順序：實(shí)施工作順序：實(shí)施監(jiān)督監(jiān)督指導(dǎo)指導(dǎo)審核審核評估評估存檔存檔 4.2.1 實(shí)施：按監(jiān)控中心制度操作流程及操作要求進(jìn)行作業(yè)。 4.2.2 監(jiān)督：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的日常工作進(jìn)行監(jiān)督；主管對其工作進(jìn)行檢查，對領(lǐng)班工作進(jìn)行監(jiān)督。 4.2.3 指導(dǎo)：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的日常工作中不足進(jìn)行指導(dǎo)；主管對疑難問題解決進(jìn)行指導(dǎo)。 4.2.4 審核：領(lǐng)班對監(jiān)控中心的表單進(jìn)行檢查，主管將領(lǐng)班提交的監(jiān)控中心表單進(jìn)行審核。 4.2.5 評估：物業(yè)經(jīng)理對監(jiān)控中心的工作每月進(jìn)行評估。 4.2.6 存檔：每月對表單進(jìn)行整理存檔。 4.3 監(jiān)控中心的操作規(guī)程監(jiān)控中心的操作規(guī)程 4.3.1 監(jiān)控中心設(shè)備操作監(jiān)控中心設(shè)備操作 4.3.1.1 消防控制系統(tǒng) （1）監(jiān)控中心消防中控系統(tǒng)連接小區(qū)所有消防控制設(shè)備，一旦發(fā)生報警，監(jiān)控人員迅速通過顯 示屏上所顯示報警狀發(fā)出指令； （2）消防系統(tǒng)發(fā)生報警時，立即通知相關(guān)崗位隊(duì)員馬上趕到報警區(qū)域進(jìn)行檢查，若檢查后無異 常情況的，監(jiān)控人員及時消音復(fù)位，對于無法消除及設(shè)備故障的報警，及時通知管理處報 工程條線處理； （3）有情況發(fā)生監(jiān)控人員按照火警緊急預(yù)案流程操作； （4）監(jiān)控都要認(rèn)真做好各項(xiàng)記錄，記錄人必須簽名； （5）在工程人員處理完畢后，記錄應(yīng)已修復(fù)；報修關(guān)閉。 （6）遇當(dāng)天或暫時不能處理的問題，應(yīng)在備注欄內(nèi)注明，以便接班人員知曉直至問題解決為止。 4.3.1.2 主臥報警系統(tǒng)，室內(nèi)紅外報警系統(tǒng) （1）業(yè)主誤按要做好記錄，請業(yè)主簽字復(fù)位并告知此設(shè)備的用途，切勿再發(fā)生類似誤報情況； （2）有情況發(fā)生，立即采取措施，在無法處理的情況下，可呼叫領(lǐng)班簽字； （3）家中無人應(yīng)答的，中控人員須仔細(xì)檢查之后通知管理處聯(lián)系業(yè)主，并叫工程人員檢查是否 線路故障，進(jìn)行處理。 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 21 頁 共 76 頁 4.3.1.3 周界紅外報警系統(tǒng) （1）中控人員首先必須熟悉各紅外報警區(qū)域數(shù)字，一旦發(fā)現(xiàn)紅外報警應(yīng)及時、準(zhǔn)確地將報警 區(qū)域通知相關(guān)崗位隊(duì)員在 3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場查看，探頭切換到報警區(qū)域，并做好記錄； （2）定期對周界紅外報警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，若紅外報警的區(qū)域出現(xiàn)故障，須立即通知相關(guān)人員 采取有效人防措施，并上報及時修復(fù)。 （3）夜間因光線原因，應(yīng)更仔細(xì)認(rèn)真檢查，一旦報警，決不輕易放過。 （4）確保建筑區(qū)域周界基礎(chǔ)設(shè)施（紅外、監(jiān)控、燈光聯(lián)動）完好，確保無人員潛入隱患；定 期對周界基礎(chǔ)設(shè)施周邊的綠化進(jìn)行清理及修剪，以免綠化植物碰觸導(dǎo)致不停報警或植物 遮住攝像探頭導(dǎo)致此區(qū)域成為盲點(diǎn)。 4.3.1.4 電梯緊急對話系統(tǒng) （1）本系統(tǒng)用于電梯發(fā)生突發(fā)情況時，電梯內(nèi)人員可與監(jiān)控中心取得聯(lián)系； （2）一旦發(fā)生電梯困人情況，監(jiān)控控人員首先馬上通知相關(guān)部門，并通過對講與被困人員保 持通話狀態(tài)，盡量保證被困人員不要過于緊張，并與之說明情況； （3）通知相關(guān)崗位隊(duì)員及時趕至事發(fā)樓層，確定被困人員的確切位置，并將情況告知監(jiān)控中 心，直至人員被安全解救為止； （4）解救后監(jiān)控人員將發(fā)生的經(jīng)過詳細(xì)記錄，并交領(lǐng)班簽字； 4.3.1.5 車輛管理系統(tǒng) （1）監(jiān)控人員應(yīng)熟練掌握軟件的操作、刷卡信息的正確設(shè)置，保證小區(qū)內(nèi)所有持卡車輛正常 進(jìn)出車庫； （2）監(jiān)視攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；重要場所、停車場和出入口應(yīng)設(shè)有錄像， 并在硬盤刻錄機(jī)留存?zhèn)洳椋ㄖ辽侔朐拢?；制定監(jiān)控資料查閱管理制度。如停車場采取智能 管理而無人執(zhí)守時，出入口監(jiān)視攝像應(yīng)能清晰錄制駕車人的體貌特征。 4.3.1.6 電子巡更系統(tǒng) （1）巡樓人員每一次巡樓一圈將巡更棒交到監(jiān)控中心數(shù)據(jù)下載一次，對于漏點(diǎn)情況可即時與 當(dāng)值領(lǐng)班反映； （2）對于多次處理未果的應(yīng)按級上報； 4.3.1.7 BA 系統(tǒng) （1）BA 系統(tǒng)主要分管 、生活水泵、排風(fēng)機(jī)、集水井的自控； （2）控制電腦一旦發(fā)生報警，監(jiān)控人員將按照報警信息通知物管，并做好記錄，直到工程人 員排除問題為止。 4.3.2 監(jiān)控中心操作規(guī)范監(jiān)控中心操作規(guī)范 4.3.2.1 監(jiān)控人員統(tǒng)一著裝，按時交接班；每日在交接班的同時檢查監(jiān)控中心的設(shè)施設(shè)備，無 問題后雙方交接簽字確認(rèn)。 4.3.2.2 監(jiān)控中心實(shí)行 24 小時不間斷值勤，不準(zhǔn)脫崗，對電視監(jiān)視系統(tǒng)和消防報警控制系統(tǒng) 進(jìn)行監(jiān)視，對信號隨時作出反應(yīng)，并填寫監(jiān)控中心值班記錄 。 4.3.2.3 監(jiān)控中心值班保安員，應(yīng)熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作程序，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時向保安領(lǐng) 班或主管報告，由保安領(lǐng)班或主管通知報修處。如一時無法修復(fù)引起監(jiān)控“盲點(diǎn)”時，該“盲點(diǎn)” 的監(jiān)控由保安員負(fù)責(zé)，針對不同的監(jiān)控點(diǎn)采取相應(yīng)的措施加強(qiáng)防范，并作記錄。 4.3.2.4 監(jiān)控人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的動態(tài)及運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)可疑情 況、突發(fā)事件或各類違法犯罪活動，應(yīng)及時向保安領(lǐng)班報告，由保安領(lǐng)班安排處理，同時調(diào)整 攝像鏡頭進(jìn)行錄像，保存錄像備查，并在監(jiān)控中心值班記錄表上記錄。 4.3.2.5 消防報警系統(tǒng)出現(xiàn)報警信號，應(yīng)及時向保安領(lǐng)班報告，由保安領(lǐng)班安排檢查。如屬火 警，按突發(fā)事件處理程序執(zhí)行。屬誤報應(yīng)消除信號并作值班記錄， 監(jiān)控中心值班記錄 。 4.3.2.6 值班保安員每 12 小時按編號更換電視監(jiān)視系統(tǒng)的錄相帶并妥善保管半個月，并作好 記錄。除保安主管外，其他人員不得翻看保存的錄像帶，更不允許錄放非工作像帶。特殊情 況必須得到管理處同意。 4.3.2.7 定期檢驗(yàn)紅外報警系統(tǒng)等護(hù)衛(wèi)防范系統(tǒng)，監(jiān)控人員檢查系統(tǒng)是否全天候布防，確保信 號接受和反應(yīng)靈敏，若在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并上報處理。 4.3.2.8 監(jiān)控人員負(fù)責(zé)監(jiān)督巡更人員對本小區(qū)進(jìn)行夜巡，將夜巡記錄（巡更時間、頻次等）進(jìn) 行儲存，以便查驗(yàn)。 4.3.2.9 公共區(qū)域的鑰匙需要在監(jiān)控中心統(tǒng)一備份、保管、明確公共區(qū)域鑰匙名稱，并有鑰匙 管理制度。 4.3.2.10 夜間業(yè)主報事接待：緊急事件當(dāng)晚處理，一般事件第二天及時反饋至客服部。 4.3.3 監(jiān)控人員接報流程：監(jiān)控人員接報流程： 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 23 頁 共 76 頁 4.3.3.1 監(jiān)控中心 24 小時有人執(zhí)勤，晚上 20：00 后報修、報事電話由監(jiān)控人員接聽。 4.3.3.2 監(jiān)控人員按接聽電話規(guī)范進(jìn)行操作，詳細(xì)記錄報修、報事信息并通知夜間值班人員（工 程值班人員、保安領(lǐng)班）進(jìn)行處理；若是報事緊急事件當(dāng)晚處理；一般事件則第二天及時反饋 至客服部。 4.3.3.3 若監(jiān)控中心接到報修則及時通知值班工程維修人員上門維修，若維修人員當(dāng)時未能處理， 則應(yīng)向業(yè)主說明情況得到諒解，與業(yè)主另約時間次日上門服務(wù)；若監(jiān)控中心接到報事，立即通 知當(dāng)值區(qū)域保安到現(xiàn)場查看，做好相關(guān)記錄，未能解決的上報領(lǐng)班處理；若監(jiān)控中心接到業(yè)主 投訴，則當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)立即到現(xiàn)場了解情況解決處理問題，當(dāng)時未能解決，做好相關(guān)情況記錄， 次日上報相關(guān)條線主管進(jìn)行處理。 4.3.3.4 監(jiān)控人員一旦接到業(yè)主來電，無論何事都應(yīng)做好監(jiān)控中心值班記錄 ，做到無遺漏。 將監(jiān)控中心值班記錄提交領(lǐng)班審核。 4.3.3.5 監(jiān)控人員將處理事件人員反饋的信息進(jìn)行記錄，完成的事宜進(jìn)行關(guān)閉，未完成的事項(xiàng)了 解情況后做好相關(guān)記錄，上報領(lǐng)班。 4.3.3.6 交接班時，將注意事項(xiàng)交接給接班人員。 4.3.3.7 白班監(jiān)控人員將前班的相關(guān)報修、報事記錄上報物業(yè)前臺。 4.3.4 監(jiān)控人員作業(yè)禁止事項(xiàng)監(jiān)控人員作業(yè)禁止事項(xiàng) 4.3.4.1 嚴(yán)禁將外來人員帶入監(jiān)控中心進(jìn)行聊天等事宜； 4.3.4.2 嚴(yán)禁對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)整； 4.3.4.3 嚴(yán)禁在監(jiān)控顯示屏上玩游戲； 4.3.4.4 嚴(yán)禁私自刻錄錄像；禁止將刻錄設(shè)備帶入監(jiān)控中心； 4.3.4.5 嚴(yán)禁使用監(jiān)控中心報警電話，確保專線報警信息暢通。 5. 相關(guān)記錄相關(guān)記錄 監(jiān)控中心進(jìn)出人員登記表保安表單XSW-BA-011 監(jiān)控中心人員進(jìn)出登記.xls 監(jiān)控值班記錄本保安表單XSW-BA-012 監(jiān)控中心值班記錄.doc 、 消防安全管理制度消防安全管理制度 1. 目的目的 消防安全工作是物業(yè)管理工作的重要組成部分，根據(jù)中華人民共和國消防法 、 上海市住宅 物業(yè)消防安全管理規(guī)定等消防法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制訂本制度。 2. 范圍范圍 適用于公司所管轄的各住宅小區(qū)。 3. 分工分工 3.1 區(qū)域保安：小區(qū)對消防器材進(jìn)行分區(qū)域、分模塊管理。主要負(fù)責(zé)檢查消防設(shè)備、器材的完 好性、消防柜是否上鎖、滅火器是否過期、消防通道是否通暢等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時上報 整改。 3.2 保安領(lǐng)班：掌握消防知識，熟練使用消防設(shè)備、器材，熟悉小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的分布及水、 電氣管線的走向；監(jiān)督區(qū)域保安對所轄區(qū)域的消防設(shè)備、器材的檢查；查找火險隱患，及時給 予指導(dǎo)，糾正提出整改建議，同時向上級報告，并作好備案記錄。 3.3 保安主管：安排落實(shí)消防安全檢查工作，積極開展防火宣傳，做好對義務(wù)消防員的訓(xùn)練工 作；協(xié)助同工程部做好重點(diǎn)、要害部位和特殊工種的有關(guān)消防訓(xùn)練。 3.4 小區(qū)經(jīng)理：負(fù)責(zé)定期審核保安消防工作的檢查。對問題進(jìn)行指導(dǎo)。 3.5 工程人員：協(xié)同安保條線認(rèn)真做好小區(qū)動力系統(tǒng)的安全保衛(wèi)工作。 4過程控制過程控制 4.1 消防安全管理組織 4.1.1 公司消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組 組長：公司總經(jīng)理 副組長：公司分管安全工作副總經(jīng)理、 助理總經(jīng)理、安管部經(jīng)理、各管理處經(jīng)理 4.1.2 管理處需建立義務(wù)消防安全隊(duì) 組長：保安主管 副組長：保安領(lǐng)班 組員：保安各班隊(duì)員 4.1.3 消控人員持證上崗 4.1.4 公司內(nèi)部，外部消防的緊急聯(lián)系手冊 文件類型：三階文件 文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊 文件編號：CRWYSH/3/SH- XSW/BA/001 版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1 第 25 頁 共 76 頁 4.1.5