重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與對(duì)策

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題 目 重慶市居住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策分析 摘 要在我國(guó),物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀，暴漏出各種各樣的問題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對(duì)待物業(yè)管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化于規(guī)模化、股權(quán)化與市場(chǎng)化；物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化是我國(guó)物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來的必由之路。本文通過對(duì)重慶市物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)查研究，對(duì)重慶市物業(yè)管理發(fā)展和現(xiàn)狀進(jìn)行全面的了解掌握，對(duì)現(xiàn)存的問題進(jìn)行分析關(guān)鍵詞： 重慶 居住物業(yè) 現(xiàn)狀 對(duì)策分析目錄一、引言IV二、重慶市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀I(lǐng)V三、當(dāng)前居住小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問題V（一）房屋質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)公司未能盡責(zé)過問V（二）公共配套設(shè)施不完備，開發(fā)商承諾與兌現(xiàn)存在差距VI（三）物業(yè)管理服務(wù)不到位，缺乏真正的人文理念VI（四）業(yè)主治理體制遠(yuǎn)未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢VII（五）物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金拖欠不繳VII（六）部分業(yè)主素質(zhì)不高，增加物業(yè)管理難度VIII四、重慶市居住小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策分析VIII（一）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)VIII（二）樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，規(guī)范物業(yè)管理行為IX（三）督促建立自治管理體制，加強(qiáng)宣傳教育管理X（四）明確相關(guān)部門職責(zé)，形成齊抓共管格局X五、總結(jié)XI參考文獻(xiàn)XII致謝XIII一、引言“住得好，一切都好?！边@句房地產(chǎn)銷售的廣告詞雖然從廣義上理解有些片面，但從居住是民生的基本需求之一這個(gè)角度出發(fā)，卻一點(diǎn)也不夸張。由于居住小區(qū)物業(yè)管理工作直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，所以隨著城市化步伐的加快，物業(yè)管理的好壞已成為居民選購(gòu)住房的重要考量。據(jù)區(qū)建設(shè)主管部門統(tǒng)計(jì)，投訴呈逐年上升趨勢(shì)，反映物業(yè)管理問題日漸突出。為較全面客觀地了解全區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，從這個(gè)層面反映居民對(duì)居住的滿意度，我們對(duì)重慶市高、中、低居民小區(qū)的的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)查。隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問卷1000份，收回76份。調(diào)查結(jié)果顯示，居住小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀不甚讓人樂觀，居民的居住滿意問題亟待關(guān)注。二、重慶市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)是指己經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以住宅區(qū)，也可以是單位的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道。物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。至無論是由企業(yè)管理還是自治管理，物業(yè)管理作為新興服務(wù)行業(yè)，從2003年最早成立的物業(yè)公司算起，在全區(qū)已經(jīng)歷從無到有，從小到大、從學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)到不斷探索實(shí)踐的發(fā)展過程，由最初的庭院式管理逐步向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，服務(wù)合同不斷規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目不斷細(xì)化，服務(wù)方式不斷改進(jìn)，服務(wù)水平不斷提高，居民的居住環(huán)境得到呵護(hù)，物業(yè)管理初步呈現(xiàn)特色化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)。目前，物業(yè)管理新體制已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理所采用。據(jù)去年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20，000家，從業(yè)人員幾百萬人，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)?；趪?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，中國(guó)已成功進(jìn)入世界貿(mào)易組織及吸引國(guó)外財(cái)團(tuán)不斷在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)等因素考慮，在可見的將來，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大。21世紀(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長(zhǎng)的世紀(jì)，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)行列和”五個(gè)突破“的目標(biāo)，三、當(dāng)前居住小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問題從隨機(jī)調(diào)查走訪的55戶居民反映的結(jié)果看，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作感到很滿意的10戶，占18%；基本滿意的19戶，占35%；不滿意的26戶，占47%。總體來看，居民滿意率達(dá)53%，但不滿意率接近50%，說明居住小區(qū)的物業(yè)管理雖然取得一定成效，但還處于發(fā)展的初級(jí)階段，存在一些不容忽視的問題。（一）房屋質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)公司未能盡責(zé)過問調(diào)查顯示，因房屋質(zhì)量問題引起業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛是業(yè)主們反映最為集中的問題。在已交付使用的小區(qū)，業(yè)主普遍反映存在房屋質(zhì)量瑕疵，雖然問題略有不同，如地下室滲水、墻面裂縫，飄窗滲水等等，但因此類問題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理矛盾也最為尖銳。特別是開發(fā)商已經(jīng)撤走的小區(qū)，業(yè)主們認(rèn)為既然物業(yè)公司已經(jīng)接手管理小區(qū)，就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的房屋維修盡責(zé)盡力，而不能一味地把責(zé)任推給開發(fā)商而不聞不問。在某些小區(qū)，盡管物業(yè)公司積極聯(lián)系開發(fā)商，由于開發(fā)商拖延維修或推諉責(zé)任，歷史遺留問題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化，業(yè)主便以此為由拒絕繳納或拖欠物業(yè)管理費(fèi)。（二）公共配套設(shè)施不完備，開發(fā)商承諾與兌現(xiàn)存在差距有7個(gè)小區(qū)居民反映所在小區(qū)公共配套設(shè)施不完備，影響了居民生活和小區(qū)整體環(huán)境與品位。具體表現(xiàn)為：無物業(yè)專用房，即使有物業(yè)專用房，但產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，或不符合總建筑面積34的要求；車庫(kù)或停車場(chǎng)面積小，無公共廁所，老年活動(dòng)場(chǎng)所太小，無健身器材或場(chǎng)地，有的小區(qū)甚至連戶外休息的設(shè)施都沒有，部分在建小區(qū)無路燈，無圍墻，排水系統(tǒng)不暢，一到雨季，污水橫流，嚴(yán)重影響了居民的生活與出行。特別是在某些小區(qū)，業(yè)主反映購(gòu)房時(shí)開發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳，配套齊全設(shè)施一流，但入住后承諾內(nèi)容沒有兌現(xiàn)，成為空中樓閣，存在侵犯業(yè)主權(quán)益的事情。如樓間距與宣傳內(nèi)容不一致，相關(guān)配套設(shè)施沒有實(shí)施，新建高層建筑“截留”已入住業(yè)主的采光空間。盡管公共設(shè)施配套不完備是開發(fā)商的責(zé)任，但先天不足，后天難補(bǔ)，因此影響業(yè)主的生活，增加了前期物業(yè)管理的難度。（三）物業(yè)管理服務(wù)不到位，缺乏真正的人文理念業(yè)主反映，物業(yè)管理公司重收費(fèi)，輕服務(wù)；重外部管理，輕內(nèi)部治理；重短期利益，輕長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；重表面文章，輕做細(xì)做實(shí)；重外象，輕內(nèi)質(zhì)；重頭疼醫(yī)頭，輕系統(tǒng)管理?？傮w看來，服務(wù)水平整體不高，專業(yè)化水平較低，無長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略服務(wù)思想與理念。具體表現(xiàn)在，有5個(gè)小區(qū)未簽訂服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)雙方權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容規(guī)定不明確不具體，對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例、宿遷市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則及相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)公示宣傳不力，業(yè)主不明白自身的合法權(quán)益，出現(xiàn)糾紛時(shí)不利于明確責(zé)任與義務(wù)；某些物業(yè)管理公司服務(wù)態(tài)度差，甚至與業(yè)主吵架動(dòng)武，更有甚者，謾罵或威脅，讓業(yè)主覺得花錢不是買服務(wù)，而是受管理；對(duì)業(yè)主反映的問題拖而不決，或推諉責(zé)任，或搪塞應(yīng)付，治標(biāo)不治本，最后業(yè)主只好到外面花錢買服務(wù)；樓道衛(wèi)生臟亂差、公共綠化不到位、花木枯死等，物業(yè)管理公司未能按照服務(wù)公約的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，即使打掃也只顧眼面頭，對(duì)垃圾死角不聞不問，不能做到注重細(xì)節(jié)，實(shí)實(shí)在在的美化、綠化、亮化、凈化，個(gè)別小區(qū)只在城管部門來檢查時(shí)進(jìn)行突擊應(yīng)對(duì)，不能滿足業(yè)主對(duì)建設(shè)美好家園的期盼與需求；個(gè)別小區(qū)保安年齡偏大，或者責(zé)任心不強(qiáng)，巡邏不勤，致使財(cái)物被盜或被故意破壞；公共設(shè)施維護(hù)不到位，以追求利潤(rùn)為目的，該花的錢不花，財(cái)務(wù)收支不公布；因部分業(yè)主拖欠費(fèi)用，物業(yè)管理公司因此降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成收費(fèi)少、再降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因服務(wù)不到位導(dǎo)致收費(fèi)更少的惡性循環(huán)。（四）業(yè)主治理體制遠(yuǎn)未建立，物業(yè)雙方溝通渠道不暢6個(gè)住宅小區(qū)僅有1個(gè)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主普遍反映沒有一個(gè)可以對(duì)物業(yè)管理公共問題進(jìn)行解決的平臺(tái)。即使是已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)，也很少開展議事活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司沒有真正履行監(jiān)督、制約權(quán)利。業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、議事權(quán)沒有得到充分保障。部分物業(yè)公司不是由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)選聘，而是由開發(fā)商前期聘用，所簽訂的臨時(shí)公約或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已不能滿足現(xiàn)時(shí)業(yè)主需求。物業(yè)公司遠(yuǎn)沒有建立公開征詢業(yè)主意見制度，賬務(wù)收支也沒有按照規(guī)定向業(yè)委會(huì)進(jìn)行公布，重大事項(xiàng)往往越俎代庖，甚至出現(xiàn)損壞部分業(yè)主權(quán)益的事情。如業(yè)主對(duì)公攤費(fèi)用收支表示懷疑，普遍反映較高等等。由于溝通不暢，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的概念不清，菜單式服務(wù)范圍不明，片面認(rèn)為既然物業(yè)公司收費(fèi)就該對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)，由于認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致業(yè)主的期望和要求超過了物業(yè)管理的合理范圍與職責(zé)。如因自身財(cái)物保管不善失盜而認(rèn)為物業(yè)公司未盡安保責(zé)任要求賠償損失，小區(qū)附近餐館噪音、油煙污染就該物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理等等。對(duì)此，物業(yè)公司只能向相關(guān)職能部門反映，如果處理不及時(shí)或不理想，業(yè)主就認(rèn)為物業(yè)管理不到位。同時(shí)，物業(yè)公司有心開好業(yè)主大會(huì)，但由于難組織，業(yè)主們對(duì)此缺乏積極的配合，即使通知也不能按時(shí)出席，或出席人數(shù)過少，影響了開會(huì)議事的質(zhì)量和代表性。（五）物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金拖欠不繳調(diào)查顯示，物業(yè)管理費(fèi)收繳難是物業(yè)公司反映最頭疼的問題，長(zhǎng)期困擾物業(yè)公司正常運(yùn)作。拒繳或欠繳物業(yè)費(fèi)的原因除服務(wù)不到位外，其余多是開發(fā)商遺留問題或與物業(yè)公司職責(zé)無直接關(guān)聯(lián)或關(guān)聯(lián)度不大的問題。調(diào)查顯示，3/4的物業(yè)公司擔(dān)心與業(yè)主關(guān)系鬧僵，不愿通過法律途徑解決糾紛。同時(shí)，早期購(gòu)房時(shí)公共維修基金不是強(qiáng)制繳納，部分小區(qū)整體或部分早期購(gòu)房業(yè)主沒有繳納。對(duì)于日漸出現(xiàn)的公共設(shè)施大修，物業(yè)管理公司想籌資解決，但業(yè)主不配合，又沒有公共維修基金作為日后的保障，只好任其自然，或頭疼醫(yī)頭，敷衍了事，不能從根本上解決問題，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系緊張。（六）部分業(yè)主素質(zhì)不高，增加物業(yè)管理難度物業(yè)公司普遍反映，部分業(yè)主素質(zhì)不高，特別是個(gè)別回遷戶或少部分農(nóng)村進(jìn)城住戶，沒有養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣，不遵守服務(wù)公約，不能理解、支持、配合物業(yè)管理，反而無理取鬧，妨礙管理，增加了管理難度。如不養(yǎng)成清潔衛(wèi)生習(xí)慣，有垃圾房而亂丟垃圾、從樓上亂潑污水、帶孩子隨地大小便等等；還保留農(nóng)村生活習(xí)慣，生煤爐、在花園種菜、車輛亂停亂放不進(jìn)車庫(kù)等，屢禁不止；改變地上車庫(kù)用途，擅自進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，影響了物業(yè)管理等；個(gè)別業(yè)主無理取鬧，以其實(shí)不是物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)責(zé)任的問題作為理由長(zhǎng)期拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用或公攤費(fèi)用。四、重慶市居住小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策分析物業(yè)管理工作看似簡(jiǎn)單瑣碎，其實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要想做好這“一人難稱百人意”的工作，就必須把小區(qū)物業(yè)納入系統(tǒng)管理。象跳出“三農(nóng)”抓“三農(nóng)”一樣，必須跳出物業(yè)管理抓物業(yè)管理。由于物業(yè)管理牽涉到建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、公安、司法、消防、交通、供水、供電、電信、文化等十多個(gè)部門，還有家政等社區(qū)服務(wù)等行業(yè)，不僅需要物業(yè)管理公司自身積極整改，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，還需要相關(guān)部門切實(shí)行動(dòng)起來，進(jìn)一步理順在物業(yè)管理中的職責(zé)范圍，形成齊抓共管的合力，才能使物業(yè)管理工作更上一層樓。（一）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)這次調(diào)查反映出的工程質(zhì)量瑕疵和公共設(shè)施配套不完善的問題，充分暴露了建筑工程質(zhì)量監(jiān)管亟待加強(qiáng)。因此，規(guī)劃、建設(shè)等部門必須切實(shí)履行職責(zé)，嚴(yán)把規(guī)劃、質(zhì)量關(guān)。百年大計(jì)，質(zhì)量第一。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行，確保公共設(shè)施配套到位，嚴(yán)禁開發(fā)商作虛假宣傳，欺騙廣大業(yè)主，損害業(yè)主合法權(quán)益。認(rèn)真貫徹落實(shí)去年6月出臺(tái)的宿遷市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法（試行），充分保障業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的發(fā)言權(quán)。作為物業(yè)公司的上級(jí)主管單位，必須做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，以明確責(zé)任，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉責(zé)任侵害業(yè)主合法權(quán)益的事情再度發(fā)生。同時(shí)，打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實(shí)把好對(duì)前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。這是本次調(diào)查顯示物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的最主要原因，也是后續(xù)物業(yè)管理走上健康發(fā)展軌道的關(guān)鍵一環(huán)。（二）樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，規(guī)范物業(yè)管理行為物業(yè)管理雖然是新興行業(yè)，但可以預(yù)言，隨著城市化步伐的加快，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一定很激烈，物業(yè)管理將更趨向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化。所有物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極更新觀念，以人本化的理念、精細(xì)化的服務(wù)來換取業(yè)主的支持和自身的生存發(fā)展。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，切實(shí)提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)。據(jù)調(diào)查，大部分物業(yè)管理人員中持證上崗人數(shù)持證率達(dá)22%，中級(jí)以上職稱人員、大專以上人員各占15%。人員素質(zhì)整體不高，專業(yè)技術(shù)水平較低，初級(jí)管理人員居多，復(fù)合型、創(chuàng)新型、專業(yè)型、市場(chǎng)開拓型、擁有現(xiàn)代發(fā)展觀念人才缺乏，這也是小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平低下、管理模式雷同的重要原因之一。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，特別是對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、發(fā)展理念、服務(wù)技能方面的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。二是加強(qiáng)學(xué)習(xí)交流，培育典型，以點(diǎn)帶面，整體推進(jìn)。據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司希望主管部門組織他們到外地先進(jìn)單位觀摩學(xué)習(xí)，引進(jìn)先進(jìn)管理理念，精心培育典型，帶動(dòng)全區(qū)物業(yè)管理水平的提高。三是豐富服務(wù)內(nèi)涵，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，滿足廣大業(yè)主不同層次的消費(fèi)需求。如開展家政服務(wù)、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，開展特約服務(wù)、特色服務(wù)，用感情的紐帶、精細(xì)的服務(wù)來推動(dòng)物業(yè)管理水平的提高。四是積極參加達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，努力形成品牌效應(yīng)。通過爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)、省、市、區(qū)相關(guān)優(yōu)秀、特色住宅小區(qū)活動(dòng)，在實(shí)踐中不斷積累先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，形成品牌特色。五是加強(qiáng)區(qū)級(jí)物業(yè)主管部門的屬地管理。房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)管，認(rèn)真處理物業(yè)管理投訴，定期組織檢查考評(píng)，切實(shí)推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作上水平，（三）督促建立自治管理體制，加強(qiáng)宣傳教育管理通過電視、報(bào)紙、廣播、小區(qū)公開欄等媒介大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及知識(shí)，讓居民對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。鼓勵(lì)業(yè)主積極行使合法權(quán)利，參加業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)來行使監(jiān)督制約職權(quán)，通過這個(gè)平臺(tái)，運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)則選聘滿意的物業(yè)公司，建立物業(yè)雙方正常溝通交流機(jī)制，不僅監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，花錢買舒心的服務(wù)，還督促業(yè)主自律行為，規(guī)范居住習(xí)慣，解決拖欠物業(yè)管理費(fèi)及公共維修基金問題，達(dá)到雙贏目的。對(duì)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)委會(huì)仍沒有成立的，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該加以牽頭組織，及時(shí)成立，真正建立業(yè)主自治管理體制。物業(yè)雙方通過學(xué)習(xí)提高法律意識(shí)，在出現(xiàn)糾紛時(shí)，如果協(xié)調(diào)不成，可以通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。某小區(qū)就通過訴訟成功解決了個(gè)別戶物業(yè)管理費(fèi)久拖不繳的問題。（四）明確相關(guān)部門職責(zé)，形成齊抓共管格局調(diào)查中物業(yè)公司建議政府結(jié)合實(shí)際出臺(tái)物業(yè)管理細(xì)化措施，進(jìn)一步明確部門職責(zé)，形成齊抓共管的合力。由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，因此，需要物業(yè)公司配合相關(guān)職能部門進(jìn)行執(zhí)法。建議城管、衛(wèi)生部門嚴(yán)格執(zhí)法，深入小區(qū)內(nèi)部，加強(qiáng)“四化”管理；環(huán)衛(wèi)所嚴(yán)守服務(wù)協(xié)議，做到垃圾日產(chǎn)日清；環(huán)保部門切實(shí)加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境管理的指導(dǎo)，把好居住小區(qū)附近經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)評(píng)關(guān)；公安部門加強(qiáng)對(duì)小區(qū)保安人員管理及公共秩序的維護(hù)，增強(qiáng)居民安全防范意識(shí)，打擊強(qiáng)裝強(qiáng)卸行為；工商部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地上車庫(kù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的整頓和小區(qū)附近經(jīng)營(yíng)單位的規(guī)范管理；宣傳、文化等部門要加強(qiáng)文明市民教育，提高市民素質(zhì)；建設(shè)、規(guī)劃、交通、消防等相關(guān)部門都要積極履行職責(zé)，分清責(zé)任，協(xié)同配合，齊抓共管，切實(shí)為小區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)寬松、和諧、文明、宜人的居住環(huán)境。小區(qū)的建筑風(fēng)格是“形”，而物業(yè)管理是“神”。只有形神兼?zhèn)?，才是和諧統(tǒng)一的整體，才是業(yè)主理想和諧的家園。安居才能樂業(yè)。因此，物業(yè)管理是一項(xiàng)民心工程。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口逐步增加，居住小區(qū)的物業(yè)管理只有具備了宏觀視野與戰(zhàn)略眼光，不斷提高綜合服務(wù)水平，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做好居