2013北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場西紅門板塊市場調(diào)研報告.ppt

,北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場 西紅門板塊市場調(diào)研報告,2013-02,2,西紅門板塊項目分布,在售,尾盤,售罄,潛在供應,鴻坤理想城,CDD創(chuàng)意港.嘉悅廣場,3,CDD創(chuàng)意港 嘉悅廣場,宏坤 理想城,西紅門板塊,板塊點評： 商業(yè)開發(fā)較多，住宅產(chǎn)品稀缺,區(qū)域項目個案分析,鴻坤理想城 CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,項目定位：改善型宜居大盤 項目特色：近鄰南五環(huán)路和地鐵4號線 銷售均價： 住宅24000元/平方米,案例分析鴻坤理想城,項目基本信息,超大宜居生活標桿大盤，交通、配套優(yōu)勢明顯,項目為一個140萬平米的大盤，其中規(guī)劃有120萬平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。20萬平米的商業(yè)及配套，包括星級酒店、商業(yè)大道、大型購物中心、商場、體育健身場館和金融辦公，是目前五環(huán)內(nèi)罕見超大規(guī)模中高檔住宅項目。 總計2692戶，22棟住宅樓，3棟獨立配套公建；12號塔樓（20層）；4號樓板樓（21層）； 禮域組團1、6號樓為塔樓，每層六戶，兩部電梯。7、12、13為塔連板樓，兩個單元，一單元為每層六戶，兩部電梯，二單元每層三戶，一部電梯。,總體規(guī)劃,案例分析鴻坤理想城,整個社區(qū)里規(guī)劃的是商業(yè)街、寫字樓、酒店、學校等設施一應俱全 業(yè)主足不出戶，商業(yè)生活配套就能基本能滿足日常生活需求，非常之便利,超級配套,案例分析鴻坤理想城,建筑風格汲取法國ART-DECO精髓，簡約、經(jīng)典、注重人文，追求建筑與建筑之間、建筑與居住者之間、建筑與園林之間、建筑與區(qū)域之間的和諧。,建筑風格,案例分析鴻坤理想城,三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積142,戶型分析,戶型點評 入戶玄關設計，保證各個戶型的私密性; 主臥為套房設計，帶有獨立的衣帽間和衛(wèi)生間，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的設計，采光優(yōu)越，舒適度高; 次臥位于南側(cè)，北側(cè)則設計為書房，中間的衛(wèi)生間設計很方便，洗手池與衛(wèi)浴分隔，設計很人性化，北向的窗戶避免了洗澡后衛(wèi)生間的潮濕; 廚房L型櫥柜設計，多人操作也不會太擁擠，北向生活陽臺，方便日常生活使用。餐廳與客廳分區(qū)明顯，很貼心的和廚房融為一體，北向窗戶也保證了室內(nèi)通風。 戶型缺點：主臥內(nèi)的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)設計，通風和采光效果不佳。而且衛(wèi)生間旁就設置為衣帽間，可能會有濕度較大的困擾。,戶型面積選擇空間大，戶型設計合理、緊湊，舒適度較高,案例分析鴻坤理想城,銷售情況,從鴻坤理想城價格上分析，價格曲線平穩(wěn)上升，并且在目前房地產(chǎn)市場情況下，價格也能保持平穩(wěn)，主要原因是項目品質(zhì)效應。,鴻坤理想城目前禮域組團均價24000元/平米，前期根據(jù)戶型面積和樓層不同目前購房有不同優(yōu)惠，優(yōu)惠后均價在21000元/平米左右。目前在售戶型為90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居為91、95、96平米，3居為127、131、141平米左右，另外還有部分179平米的4居。,項目2012年全年月均去化套數(shù)為82套,月份,案例分析鴻坤理想城,樣板間效果,戶型面積選擇空間大，戶型設計合理、緊湊，舒適度較高,案例分析鴻坤理想城,區(qū)域項目個案分析,鴻坤理想城 CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,項目定位：北京南門戶的頂級綜合體 項目特色：新門戶，新經(jīng)濟！ 銷售均價： 住宅25000元/平方米,案例分析CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,項目基本信息,打造開發(fā)企業(yè)品牌、豎立項目形象，打造區(qū)域新地標,項目規(guī)劃,案例分析CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,銷售情況,該項目自7月份開盤以來，已去化房源60%，目前A/B寫字樓部分均價25000/平米，1-6號樓均價20000/平米 整盤均價：21500元/平米,月份,案例分析CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,其中靶心客戶群，將以外區(qū)域客群構(gòu)成。寫字樓部分外區(qū)客群占70%以上，小型辦公部分外區(qū)客群占50%以上。 本案外區(qū)域客戶或?qū)⒏哂诘鼐壙蛻?，且外區(qū)客戶購買實力更為雄厚。,客戶分類,案例分析CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,項目實景,案例分析CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場,18,二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究,西紅門板塊小結(jié) 產(chǎn)品特征,鴻坤理想城項目開發(fā)時期較早，未來新開房源不多，區(qū)域目前以銷售塔式公寓為主,19,二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究,西紅門板塊小結(jié) 價格及銷售情況,由于區(qū)域地段價值高，產(chǎn)品去化速度很快，公寓產(chǎn)品銷售得出乎意料的好 嘉悅廣場以控制低總價策略實現(xiàn)了較好的銷售情況,20,二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究,西紅門板塊小結(jié) 客戶情況,以擠壓外溢型剛需客戶為主，以及部分地緣改善型客戶 區(qū)域中的公寓產(chǎn)品則滿足限購人群的投資需求，低總價、可商可住的產(chǎn)品形式備受中小型企業(yè)主及投資者的青睞,21,大興區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié),22,（緊湊小戶型對應剛需客群，舒適大戶型對應區(qū)域改善客戶，本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品呈現(xiàn)“各種好賣”狀態(tài)）,產(chǎn)品特征：改善型產(chǎn)品以多層洋房、品質(zhì)小高層為主，戶型面積體現(xiàn)尺度感，居住舒適度較高；剛需型產(chǎn)品以板塔結(jié)合高層為主，戶型緊湊，性價比高； 銷售情況：自2012年6月以來，銷售情況火爆，紛紛出現(xiàn)日光盤、月光盤現(xiàn)象，市場在售房源較少；新一輪推盤必將區(qū)域單價推至新高 客戶特征：城市核心區(qū)區(qū)以具備一定消費實力的改善型客戶為主；隨著軌道交通的串聯(lián)，吸引大量受擠壓的城市外溢型客群來此地置業(yè),區(qū)域市場研究總結(jié),整體區(qū)域發(fā)展特征分析,23,區(qū)域市場研究總結(jié),各版塊演變發(fā)展趨勢判斷,舊宮板塊：受到亦莊板塊的輻射較大，成為亦莊板塊的延展區(qū)域,黃村板塊：未來大興城市居住、辦公、商業(yè)綜合片區(qū)，城市基礎設施條件完善，城市形態(tài)已見雛形，區(qū)域價值高,西紅門板塊：地段優(yōu)勢明顯，是未來大興商業(yè)核心、價值標桿，將長期領跑大興樓市,天宮院板塊：“以住為主”的片區(qū)，以軌道交通帶動的城市居住功能區(qū),24,大片區(qū)未來供應及競爭分析,分區(qū)域市場研究總