2011年廣德萬桂山路房地產項目策劃報告.ppt

,廣德萬桂山路項目策劃報告,杰星房產 2011.04,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,城鎮(zhèn)概況,廣德縣位于皖蘇浙三省八縣市結 合部，轄區(qū)面積2165 平方公里，是 安 徽 省 的 東 南 大 門 ， 距 離 上 海240 公里、杭州130公里、南京160公里、 黃山190公里。 在上海、合肥、南京、杭州4座省 會 城 市 “ 兩 個半 小 時 經 濟 圈 ”內 ， 是華東沿海經濟挺進安徽等中西部 地區(qū)的第一站。 318國道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵 路和3條省道穿境而過，交通便捷， 物流發(fā)達，廣德縣已成為長三角經 濟向內地輻射的 物 流 副 中 心 。 廣德縣區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，位處三省交界、交通樞紐。,經濟發(fā)展,廣德縣-安徽省“十強縣”、“浙商 (省外)投資潛 力 城 市 ” 之 一 的 廣 德 縣 ， 近 年 來 爭 當 全 省 東向戰(zhàn)略 的“橋頭堡” ，大力實施“工業(yè)興縣，竹業(yè)富民” 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 以 招 商 引 資 作 為 發(fā) 展 經 濟 的 突 破口，不 斷 優(yōu) 化 經 濟 發(fā) 展 環(huán) 境 ， 加 快 縣 域 經 濟 融 入 長三角步 伐。,“ 中國竹子之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國板栗之鄉(xiāng) ” ，被,國務院列為 “ 全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣 ” 和 “ 全國經濟林建設示范縣 ”。 廣德 私營企業(yè)數(shù)量近2000家，其中注冊資本超千 萬 的 約 有100 家 ， 這 些 企 業(yè) 集 中 在 機 電 、 建 材 、 生 物 化 工 、 玩 具 服 裝 、 竹 加 工 和 農 副 產 品 加 工等產業(yè) 相關的制造、貿易環(huán)節(jié)。 廣德經濟開發(fā)區(qū) 經濟發(fā)展快速，制造及貿易類私營企業(yè)成為經濟發(fā)展主力。,廣德竹海,人口與教育,人口： 廣德轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、總人口規(guī)模51萬，以桃州鎮(zhèn)為中心，人口規(guī)模15萬，在拆鄉(xiāng) 并鎮(zhèn)的政策引導下，年均城鎮(zhèn)新增人口1-1.5萬人。 2020年，規(guī)劃人口24萬，其中南部政 務新城規(guī)劃人口9萬。 教育： 大量鄉(xiāng)村人口遷入城鎮(zhèn)，帶動了廣德城鎮(zhèn)教育產業(yè)的發(fā)展。公立私立學校的發(fā) 展受到促進的同時也提高了城市整體教育水平。目前縣城有20多所中小學。 重點中學廣德中學 人口的遷入、教育產業(yè)的發(fā)展，帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對居住需求和消費需求的增長。,經濟與房地產發(fā)展,經濟穩(wěn)步增長，城市GDP年增幅穩(wěn)定在15%左右，將帶動房地產高速發(fā)展。,第一產業(yè) 41%,17% 第二產業(yè) 42%,2010年全市生產總值100億元，按可比價格 計算， 同比增長15% ，增速分高于全國7.0 個百分點； 實現(xiàn)財政收入13.28億元，增長38.2%； 完成固定資產投資162億元，增長25%； 農民人均純收入7500元，增長13%。,GDP增速與房地產發(fā)展關系 宏觀經濟增長 房地產發(fā)展狀況 小于4% 萎縮 4%7% 停滯 7%10% 穩(wěn)定發(fā)展 大于10% 高速發(fā)展,廣德三產示意圖 第三產業(yè),廣德年GDP發(fā)展水平,0,120 100 80 60 40 20,2007,2008,2009,2010,0,25 20 15 10 5,GDP（億元）,增幅（%）,經濟與房地產發(fā)展,廣德人均生產總值自05年后增幅加快， 2010年人均 生產總值達到19230元（折合2947美元） 目前廣德縣人均生產總值已達到房地產啟動階段標準的峰值，即將跨入快速發(fā)展階段。,城市背景分析小結,廣德GDP及人均GDP快速發(fā)展 廣德區(qū)位優(yōu)越，交通樞紐之地 經濟發(fā)展迅速 教育產業(yè)發(fā)展迅速 無突出影響力的產業(yè) 經濟輻射影響力弱,具備房地產快速發(fā)展的經濟基礎 吸引大量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶置業(yè)消費 對外省市人口吸引力弱，客源相對封閉,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,區(qū)域規(guī)劃,老城區(qū) 老城商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)居住區(qū) 政務新城行政中心區(qū)、高檔居住區(qū) 經濟開發(fā)區(qū)倉儲物流生產、居住服務,城市發(fā)展南拓東延，南部新城親政務重居住、東部經濟開發(fā)區(qū)接鄉(xiāng)鎮(zhèn)重生產； 南部政務新城著力打造廣德的金融商務核心區(qū)、中高檔居住片區(qū)。,廣德各區(qū)域規(guī)劃定位,主城片區(qū) 南部 政務新城,經濟開發(fā)區(qū),桂,山,主城片區(qū) 南部 政務新城,經濟開發(fā)區(qū),區(qū)位條件,政務核心區(qū),本項目位于南部新城核心區(qū)位萬桂山路商 業(yè)街的北端起始點，北接主城片區(qū)，南聯(lián)南部 新城，是整個南部新城的門戶和橋頭堡。 區(qū)位決定了本項目將成為地區(qū)商業(yè)中心的新地 標。,商,萬 路 南部新城 業(yè) 街,交通條件,萬桂山路,滬渝高速 廣寧路 項目近鄰廣寧路，是進出廣德至高速和國道的主要干道； 項目西側萬桂山路是進入主城區(qū)的必經干道。 項目屬新城核心區(qū)位，交通便捷、出行條件較佳； 較佳的交通通路，幫助縣城及周邊鄉(xiāng)縣客戶的導入。,太極大道 連接318國道,區(qū)域形象,道路系統(tǒng)基本完善、路況良好、路旁綠化狀況較佳 整體城市面貌優(yōu)于老城區(qū)、開發(fā)區(qū) 萬桂山路上的商業(yè)綠化隔離不利于西側商業(yè)消費人群的導入。,區(qū)域規(guī)劃分析,新城建設處于起步階段，周邊配套不足。 地區(qū)規(guī)劃成廣德未來城市新中心，規(guī)劃發(fā)展高度目前為廣德第一，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?廣德政務新城規(guī)劃 總占地面積：7.2平方公里。 開發(fā)周期：分期開發(fā)，先期核心行政區(qū)域已建成使 用、目前開發(fā)重心在于各大居住社區(qū)和 萬桂山路沿線商業(yè)帶的建設。,規(guī)劃定位：行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合 新區(qū)。 規(guī)劃配套：學校、醫(yī)院、商業(yè)街、酒店、購物中心,金海 醫(yī)院,政務核 心區(qū),廣德國際 大酒店,金鑫商業(yè)中心 大潤發(fā),中央樂城商 業(yè)體、酒店 體育中心、 博物館,人民醫(yī) 院 中雅星 級酒店 天華 中學,綏安新 天地,規(guī)劃在建,建成使用,圖例,項目周邊重點規(guī)劃項目分析,政務核 心區(qū),中雅酒店,占地：13707平米 容積率： 3.0,使用性質：旅館用地 規(guī)劃方向：五星級標準酒店、商業(yè)、商務公寓 通過該星級酒店的營建，將豐富地區(qū)高端商務配套條件，提升了地區(qū)未來商業(yè)投資潛力。,政務核 心區(qū),金鑫商貿廣場,占地：63712平米 容積率： 1.54,規(guī)劃方向： 大潤發(fā)賣場（ 22439平米）、辦公樓（ 25429平 米）、其他業(yè)態(tài)商業(yè)（ 74848平米） 該大型商業(yè)項目建成后將提高地區(qū)高端商業(yè)配套條件，加快地區(qū)商業(yè)規(guī)?；M程， 促進地區(qū)商業(yè)快速成熟。,項目周邊重點規(guī)劃項目分析,政務核 心區(qū),廣德金海醫(yī)院,位置：位于新城區(qū)桃州南路延伸段 開發(fā)企業(yè)：廣德廣信房地產開發(fā)有限公司 建筑面積18522平方米 容積率1.4 規(guī)劃方向： 金海醫(yī)院為廣德首家民營醫(yī)院。 完善了地區(qū)高端醫(yī)療條件，有利于中高端住 宅居住客戶的導入。,項目周邊重點規(guī)劃項目分析,政務核 心區(qū),卡地亞花園 占地面積105484平米,建筑面積217840平米 容積率2.07,總戶數(shù) 1363 戶數(shù)車位比 1.75：1 規(guī)劃方向： 高層住宅177109平米，商業(yè)街 11393平米，大型商業(yè)體（包括辦公樓） 39192平米。 該項目提升了地區(qū)居住品質，也為本項目高端定位營造市場氣氛。,項目周邊重點規(guī)劃項目分析,規(guī)劃基礎分析小結,隨著醫(yī)療、商業(yè)、星級酒店、高端住宅等規(guī)劃和建設，政務新城將成為,未來廣德發(fā)展重心。,本項目位于政務新城絕對核心，周邊擁有最佳配套規(guī)劃和便利交通條,件，未來將代表政務新城地標形象。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,經濟指標分析 內部條件分析,PART 4：項目定位建議,項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,PART 2：開發(fā)條件分析,區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,地塊經濟指標分析,地塊指標,157977,113573,28120,16284,占地面 積,348060,合計,233960,2.06,住宅,D205D208,72300,2.57,商業(yè),D202D207,41800,2.57,商業(yè),D201D203,建筑面 積,容積率,用途,地塊,D201,D203,D202,D207 優(yōu)勢 35萬方大盤，項目以大型商業(yè)、大規(guī)模住宅區(qū)規(guī)劃為藍本，利于大型城市綜合體的實現(xiàn)。 11萬商業(yè) ，無論對于新城還是本項目均是具有巨大影響力的商業(yè)體量。 2.06容積率 ，中低密度住宅形態(tài)。 劣勢 商業(yè)容積率偏大。,D205,D208,地塊屬性分析,D201 D203 D205 D208 D202 D207 地塊現(xiàn)狀：地塊略低于人行道，內有小型河道 ，河道較為通暢，并已作臨時岸堤；地塊 平整、南部有臨時堆坡，無地上附著 物，部分施工人員已進駐。 地塊方正、平整度佳、利于規(guī)劃排布,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,開發(fā)條件結論,政務新城規(guī)劃前景良好、廣德發(fā)展重心 項目位于區(qū)域商業(yè)核心區(qū)、是區(qū)域未來標桿項目 本項目規(guī)劃基礎好、商業(yè)體量大、輻射影響力強 本項目具備定位高端綜合體的條件,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,項目產品研究與分析的思考,本案體量龐大，同時涉及的產品類型包括大體量住宅和商業(yè)，可建多種 物業(yè)類型，在產品投入方面，若全以最高品質打造，對于成本的要求較 高，同時也非最明智的投資選擇。 因而針對本案而言，應充分分析市場各種的運作模式，同時對比項目自 身特點，做到有的放矢，才能確保以最低的投入創(chuàng)造最高的產出。,綜合體的四種發(fā)展模式與成功關鍵要素,成功要素 CBD/城市中心 主干道沿線地鐵口 建筑體量20萬方以上 開發(fā)商強勁實力和開發(fā)經驗 專業(yè)物業(yè)管理/綜合商業(yè)管理 產業(yè)支持、所處產業(yè)集群 未來商務核心區(qū) 寫字樓帶動其他功能、決定其定位方向與檔次 內部規(guī)劃商業(yè)、公寓等配套產品線 交通可通達性佳、沿主干道沿線 商務客群支持 開發(fā)商具有足夠運營的經濟實力 市區(qū)或區(qū)域核心區(qū)域內 城市核心區(qū)中心 交通可通達性高/地鐵口/主干道沿線 區(qū)域功能缺乏、需求旺盛 人流商業(yè)氣氛充足 一流的合作團隊規(guī)劃、設計、經營、管理,模式選擇 均衡發(fā)展 寫字樓為核心 酒店為核心 商業(yè)為核心,功能組合 酒店 寫字樓 商業(yè) 酒店公寓 低密度住宅 高層住宅,典型綜合體的發(fā)展模式分類與探討,2% 10% 83% 2%,濱湖世紀城 480萬 1%,7% 33% 43% -,22% 13% - -,- 10% 38% 12%,- 20% -,酒店 商業(yè) 住宅 公寓,安糧東怡金融廣場 20萬 80%,萬達中心 70萬 14%,安徽國際金融中心 29萬 64%,西環(huán)中心 28萬 40%,辦公,產品線 比重,項目 總體量,寫字樓核 心模式 商業(yè)核心 模式 住宅核心 模式,安糧東怡、西環(huán)中心、安徽 IFC、蔚藍商務港均為圍繞辦公為核心的綜合體 萬達中心以大體量商業(yè)為推動項目發(fā) 展的項目，其酒店公寓、住宅均圍繞 商業(yè)體展開定位，因此其為圍繞商業(yè)為核心的綜合體 濱湖國際城產品線主體為住宅，其他 產品均為服務居住社區(qū)而規(guī)劃定位， 因此是以住宅為核心的綜合體項目,選取合肥典型綜合體個案,開發(fā)模式選擇,項目地塊處于政務新城商圈核心位置，教育、商業(yè)、醫(yī)療等市政設施規(guī)劃 完備，對比總結其他大盤的開發(fā)經驗來看，本案應采取以大體量商業(yè)為核心 的城市綜合體的開發(fā)模式 因而，本案需利用大體量商業(yè)配套的優(yōu)勢，通過區(qū)域形象改造，塑造廣德 新生活中心，營造一個集高檔消費、高端居住享受為一體的廣德現(xiàn)代化綜合 商業(yè)體。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究,住宅市場研究 商業(yè)市場研究,市場研究 競品分析 市場定位,住宅個案分布,1,2,3,1,1,在售,將推,5,4,6,7,8,9,10,1.桃源名都,2.卡地亞花園 3.中央樂城,4.中鼎景苑新城 5.上?；▓@洋房 6.新徽商公寓 7.春江華城,8.水岸陽光城 9.港灣花園,10.橡樹玫瑰園 目前多數(shù)樓盤分布在廣寧路、太極大道沿線。 區(qū)位上對本項目產生競爭的主要為新城區(qū)廣寧路沿線的多個項目。,普通住宅未來供應38.3萬； 中檔住宅供應31.5萬； 中高檔住宅供應42.6萬（加上本項目65萬）。,住宅供應分析,未來3-5年內，區(qū)域將有65萬中高檔產品競爭；,本項目區(qū)域缺少真正的花園洋房和別墅產品。,9.2,6.5,37.5,8.2,22.8,0,20 10,40 30,老城區(qū),新城區(qū),開發(fā)區(qū),廣德住宅供應體量 多層 小/高層 21.2,檔次 中檔 中檔 中高檔 中檔 中檔 中高檔 中高檔 普通 普通 普通,合計 未來供應17.4萬 包含本項目未來 供應47.2萬 未來供應72萬,未來供應 5萬 12.4萬 3.5萬 5.1萬 9萬 17.1萬 22萬 8萬 27.3萬 3萬,住宅體量 13.4萬 16.4萬 7萬 14.8萬 14萬 17.7萬 27萬 10萬 32萬 6.4萬,產品類型 多層、小高層 多層、小高層 多層洋房、復式 多層、高層 多層、高層 小高層 多層、小高層 多層 多層、高層 多層,項目 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋房 新徽商公寓 中鼎景苑新城 卡地亞花園 中央樂城 橡樹玫瑰園 水岸陽光城 港灣花園,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū),市場成交情況,中高檔 普通 普通,中檔,檔次 中檔 中檔 中高檔 中檔,50 33 29,2011.3 2010.6 2010.6,下期推出時間未定 75% 1期98% 1期97%,多層 小高層 多層 多層,中央樂城 橡樹玫瑰園 水岸陽光城,開發(fā)區(qū),預計2011.10推出,多層、高層,中鼎景苑新城,月均去化套數(shù) 21 3 40 14 9,去化率 71% 67% 98% 99% 75% 預計2011.8推出,最近開盤時間 2010.12 2010.6 2010.8 2010.9 2010.11,產品類型 多層 小高層 多層 多層洋房 多層復式 高層,項目 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋房 新徽商公寓,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū),普通及中檔住宅年均去化約1000-1200套； 中高檔住宅僅2個在售個案，年均去化800多套； 慢銷個案均因為戶型偏大，高總價去化慢。 中高檔項目以未來供應65余萬方推算，須7年多去化完畢，供求壓力巨大； 大面積戶型性價比低、總價高去化慢。,住宅產品價格表現(xiàn),檔次 中檔 中檔 中高檔 中高檔 中高檔 普通 普通,銷售均價 4200 4600 4000 4600 5100 預計5000 4200 3000 3600,產品類型 多層 小高層 多層 小高層 多層洋房 多層復式 小高層 小高層 多層 多層,項目 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋房 卡地亞花園 中央樂城 橡樹玫瑰園 水岸陽光城,區(qū)域 老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū),開發(fā)區(qū)多數(shù)個案定位為普通住宅，價格水平 3000-3600元/平米； 老城區(qū)中檔個案，價格水平 4000-4200元/平米； 中高檔項目較地區(qū)中檔項目有一定的溢價能力：洋房溢價400元/平米，疊加復式溢價900元/ 平米，小高層溢價約400元/平米。 洋房類產品及別墅類產品擁有較好的溢價能力,市場客戶表現(xiàn),職業(yè)特征 農貿、汽配、制造個體經營 戶、普通職工 農貿、汽配、制造個體經營 戶、普通職工 貿易經營戶、普通職工為主、 少量公務員、教師 建材、五金經營戶、普通職 工為主 私營企業(yè)主、企業(yè)中高管為 主、公務員、教師為輔 私營企業(yè)主、企業(yè)中高管為 主、公務員、教師個體經營 戶為輔,置業(yè)特征 首置為主 首置為主 首置為主、首改為輔、少量 投資 首置、首改為主、再改為輔 首改為主、再改投資為輔 首置、首改為主、再改為輔,項目 橡樹玫瑰園 水岸陽光城 桃源名都 春江華城 上?；▓@洋 房 中央樂城,客源構成 周邊鄉(xiāng)縣80%、本鎮(zhèn)20% 周邊鄉(xiāng)縣75%、本鎮(zhèn)25% 周邊鄉(xiāng)縣50%、本鎮(zhèn)40%、外地10% 周邊鄉(xiāng)縣40%、本鎮(zhèn)60% 本鎮(zhèn)70%、外地25%、周邊鄉(xiāng)縣5% 本鎮(zhèn)50%，周邊鄉(xiāng)縣40%、外地10%,檔次 普通 普通 中檔 中檔 中高 檔 中高 檔,普通住宅面對較低收入階層，以周邊 鄉(xiāng)縣遷入的首置客群為主； 中檔住宅面對本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事貿易及專業(yè)經營戶及 普通職工為主，以首置首改為置業(yè)主訴求； 中高檔住宅客群中私營企業(yè)家和公務員比重較高，改善置業(yè)需求比重較高。,市場客戶表現(xiàn),購買樓盤及檔次 上?；▓@洋房中高 中央樂城中高 上?；▓@洋房中高 中央樂城中高 新徽商公寓中 中央樂城中高 新徽商公寓中 中鼎景苑新城中 春江華城中 桃源名都中 水岸陽光城普通 春江華城中 桃源名都中 水岸陽光城普通,需求戶型面積 3房130平 復式160-200平 3房120-130平 復式160-200平 3房110-120平 2房90平 3房100-120平 2房90平 3房100-120平,客源群體 私營企業(yè)主 國有企業(yè)中高管 公務員及事業(yè)單 位員工 個體經營戶 普通職工,總價購買力 60-100萬 55-100萬 45-60萬 35-50萬 30-50萬,私營企業(yè)主、企業(yè)中高管購買力較強，喜好大三房及洋 房類產品，是中高檔住宅的主力客群； 公務員及事業(yè)單位員工收入穩(wěn)定，喜好性價比較高的 3房產品，是中高檔住宅的次主力客群； 個體經營戶、普通職工因收入穩(wěn)定性差、購房支出有限，一般選擇面積緊湊的 3房或2房產品，是 中檔和普通住宅的主力購買者。 縣城及周邊地區(qū)的各類企業(yè)業(yè)主、中高管和公務人員是地區(qū)中高檔項目的目標客群。,未來客戶預判,配套建設逐步加快 政務區(qū)行政功能日益完善 中高端產品供應增多,南部新城人口導入擴大 行政事業(yè)單位客群比重將放大 刺激地區(qū)高端需求逐漸覺醒,公務員及行政相關企業(yè)工作人員將成為本區(qū)域未來主力客群； 本地制造業(yè)及貿易相關私營企業(yè)主置業(yè)需求逐漸釋放，逐漸成為地區(qū)中高 端主力客群。,市場研究結論,物業(yè)類型 供求方面 價格方面 客戶方面,政務新區(qū)小高層逐漸成為市場主流產品，別墅、洋房產品供應稀少 政務新區(qū)未來供應量大，中高檔產品面臨較大市場壓力 洋房、疊加產品溢價能力強 區(qū)域中高檔項目目標客戶是改善性置業(yè)的公務員和私營業(yè)主為主,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究,住宅市場研究 商業(yè)市場研究,市場研究 競品分析 市場定位,市場競品選擇,從區(qū)位近似性、產品檔次、供應競爭性角度，選擇本項 目臨近的中檔以上項目作為本項目競品 中央樂城 桃源名都 卡地亞花園 中鼎景苑新城 上?；▓@洋房,市場產品表現(xiàn),立面,總規(guī),賣點 33萬大盤 簡歐風格材質貼面磚 5萬充足商業(yè)配套 50米棟距寬景 4000方集中景觀 人車分流、全地下車行 紅蜻蜓集團開發(fā) 16萬純住宅 新古典主義風格、涂料墻面 54米棟距 2000平米中央水景景觀 湖州電力開發(fā)背景 21萬大型高檔社區(qū) 歐式古典風格 1萬方商業(yè)街、2.8萬商業(yè)體 大型景觀軸、組團景觀布局,項目名稱 中央樂城 桃源名都 卡地亞花園,對于目前競品樓盤進行產品力對比,市場產品表現(xiàn),立面,總規(guī),賣點 政務新區(qū)核心區(qū)位 20萬純住宅社區(qū) 現(xiàn)代簡約風格建筑 人車分流 中央水系景觀軸+1.7萬園林 內設幼兒園 安徽中鼎上市企業(yè) 稀缺電梯多層、疊加產品 地中海風格建筑 坡頂、貼面磚材質 地中海風情四大主題園林 恒聯(lián)物業(yè)+智能安防,項目名稱 中鼎景苑新城 上?；▓@洋房,多數(shù)項目以多層 +小高層形式，存在同質競爭，地區(qū)個性化產品形態(tài)較為稀少；,競品均以住宅為銷售重心，商業(yè)僅作為配套輔助， 并無高端商業(yè)帶動高端住宅的操作模式出現(xiàn)；,競品均規(guī)劃了大型集中景觀軸， 僅上?；▓@洋房規(guī)劃了獨特風格的地中海風情園林主題；,人車分流已在個別中高檔項目中出現(xiàn)，未來已有普及的趨勢；,競品建筑風格以歐式、現(xiàn)代為主，已出現(xiàn)地中海風格樓盤。,二房戶型 未披露,主力戶型面積 單身公寓50（未推出） 2房98-102 3房127-138 2房78-96 3房107-121、138-141 2房99 3房114、122、141,三房戶型 未披露,項目名稱 桃源名都 中央樂城 卡地亞花園,競品戶型表現(xiàn),競品戶型表現(xiàn),其他,-,3房111-114、 134-141,中鼎景苑新 城,多層2+1房91 多層3+1房128 疊加164-240,上海花園洋 房,三房戶型,二房戶型,主力戶型面積,項目名稱,113平米,240平米,135平米,128平米,91平米,競品2房主力面積 90-96平米，比重一般在5%-10%; 競品3房1衛(wèi)面積105-115平米，比重一般30-40%；3房2衛(wèi)面積120-135平米，比重一般50%左右； 復式疊加類面積 160-240平米，市場供應總量僅100多套，屬稀缺產品。 競品樓盤中3房為主力房型，3房2衛(wèi)比重最高，地區(qū)大面積產品受眾面窄，供應稀缺。,住宅市場小結,競品樓盤整體產品力較強，本項目市場定位建議尋找下列機會點： 產品形態(tài)差異化洋房、別墅產品，此類產品稀缺、市場溢價能力強、去化穩(wěn)定。 立面風格獨特化多數(shù)項目建筑品質較為一般，立面質感突出的項目更受中高檔置業(yè) 者歡迎。 景觀規(guī)劃主題化實現(xiàn)主題園林景觀的項目較少。 戶型競爭激烈多數(shù)為 一梯兩戶，整體戶型競爭力強，但普遍附加值不高。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析,營銷策略 PART 3：細分市場研究 開發(fā)模式研究,住宅市場研究 商業(yè)市場研究,市場研究 競品分析 市場定位,住宅市場定位,區(qū)位、交通、規(guī)劃 地塊質地優(yōu)秀 本項目需實現(xiàn)絕對競爭力才能規(guī)避中高端市場激,烈的市場競爭 市場定位政務新城首席品質住宅,供求、價格 中高檔市場競爭壓力大 競爭 產品競爭激烈,客戶比例 30% 30% 40%,需求面積 3房110-130 3房110-130 別墅200平米、3房130平米 3房110-130 別墅200平米、3房130平米 2房80-90、3房100-110平米,職業(yè)特征 公務人員 事業(yè)單位工作人員 私營企業(yè)主 企業(yè)中高管理人員 私營企業(yè)主 動遷遷入家庭,客戶來源 政務新區(qū) 老城區(qū) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),住宅客戶定位,住宅產品形態(tài)定位,多產品線搭配，有效抵抗市場風險； 花園洋房、別墅具有稀缺性和較強的溢價能力； 規(guī)劃低密度的產品提升項目自身檔次； 但別墅市場尚處于起步階段，市場容量有限 建議規(guī)劃少量聯(lián)排別墅、最大化花園洋房比重,住宅產品形態(tài)定位,根據(jù)本項目容積率及地塊經濟指標判斷，在此對兩個可行方案進行經濟效益論證： 方案一：少量聯(lián)排別墅，其余為花園洋房和18F小高層 方案二：純小高層，包括14-18F的小高層布局,本項目住宅定位測算,方案一：聯(lián)排別墅+洋房+18F小高層,參考市場，項目面市中高檔小高層銷售單價 5500元/平米、洋房銷售價格 6500元/平米，聯(lián)排別墅 8500元/平米,土地成本以平均地價計算住宅部分土地成本約 3.76億元，樓板價約 1619元/平米。,方案一住宅,萬/m2,m2,元 /m2，萬元,本項目住宅定位測算方案一,聯(lián)排別墅、洋房、小高層組 合預計稅后利潤1.6億元。 成本利潤率約14.5%。,總成本 銷售總額 土地增值稅 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 成本利潤率,9747158 165206088 1139921928 1359840000 0 219918072 54979518 164938554 14.5%,42 706 4871 5811 235 705,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,不可預見費 間接費用合計,29241475 75675096,125 323,234000.0 234000.0,財務成本 營業(yè)稅及附加,間接費用,404712000 46800000 7020000 4680000 974715840 40795200 9747158,2200.00 200 30 20 4165 174 42,183960.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,小高（18） 綠化及道路 臨水臨電等 配套及竣工 直接費用合計 市場營銷 管理費,預算 378846000 15153840 14040000 23400000 484776000 18240000 61824000,單位費用 1619 64.76 60 100 2072 1600.00 1600.00,工程量 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 11400.0 38640.0,分項 土地 土地契稅 大配套 前期費用 建安費 聯(lián)排 洋房,項目 直接費用,本項目住宅定位測算,方案一：14-18層小高層,參考目前靜態(tài)市場，中高檔小高層銷售單價 5500元/平米,土地成本以平均地價計算住宅部分土地成本約 3.76億元，樓板價約 1611元/平米。,方案二,本項目住宅定位測算方案二,純小高層的方案稅后利潤約 8911萬，成本利潤率7.6%。,總成本 銷售總額 土地增值額 土地增值稅 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 成本利潤率,10027930 165385163 1168178123 1287000000 118821877 0 118821877 29705469 89116408 7.6%,43 707 4992 5500 508 127 381,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,不可預見費 間接費用合計,514800000 514800000 46800000 7020000 4680000 1002792960 38610000 15041894 30083789 71621550,2200 2200.00 200 30 20 4285 165 64 129 306,234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,建安費 小高（18） 綠化及道路 臨水臨電等 配套及竣工 直接費用合計 市場營銷 管理費 財務成本 營業(yè)稅及附加,376974000 15078960 14040000 23400000,土地 土地契稅 大配套 前期費用,直接費用 間接費用,預算,單位費用 1611.00 64.44 60 100,工程量 234000.0 234000.0 234000.0 234000.0,項目,住宅產品形態(tài)定位,產品形態(tài)定位：少量聯(lián)排別墅，盡可能排放花園洋房，剩余為18F小高層,方案一,別墅+洋房+小高層 稅后利潤：1.6億 成本利潤率：14.5%,方案二,純小高層 稅后利潤：8900萬 成本利潤率：7.6%,住宅房型配比定位,5% 100%,3% 100%,3% 100%,180-190,4房3廳,聯(lián)排 合計,20%,120,3房2衛(wèi),40%,110,3房1衛(wèi),79%,81%,小高層,3% 3% 20%,130 140 100,3+1房2衛(wèi) 4房2衛(wèi) 3房1衛(wèi),3% 3%,115 125,3房2衛(wèi) 3房2衛(wèi),17%,16%,3% 3%,80 90-100,2房1衛(wèi) 2+1房1衛(wèi),洋房,面積配比,套數(shù)配比,套數(shù)配比,面積,戶型,產品類型,面積配比依托于市場成交架構，考慮到本項目高端定位，4房及以上比例略有提高； 2房及小三房面對購買力不高的首置和首改客戶，盡量 壓縮戶型面積降低總價促進快銷； 大三房以上及別墅面對購買力較強的再改客戶 ，提供較高舒適性，并附送較多的附加值。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,商業(yè) 南路,廣德商圈分布,廣德規(guī)劃發(fā)展雙商圈雙商業(yè)帶 商圈 老城區(qū)、新城區(qū)（在建） 商業(yè)帶 橫山南路、太極大道,橫山 帶,老城區(qū) 商圈,太極大道商業(yè)帶,新城區(qū) 商圈,注：新城區(qū)商圈處于規(guī)劃建造起步中,老城區(qū)商圈概況,影響力：縣級 商圈規(guī)模： 內含商業(yè)街： 團結路、桃州路、夫子廟、綏安新天 地（在建） 內含商業(yè)體： 新百商場、蘇寧、國美、幸福樹、臺 客隆等 業(yè)態(tài)布局: 服飾、鞋帽為主，電信、電器為輔 發(fā)展特征： 發(fā)展成熟，以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主 導、缺乏新穎的商業(yè)形態(tài)及大型 百貨類商場，以國內二、三線品 牌為主。,橫山南路商業(yè)帶概況,影響力：區(qū)域級 商圈規(guī)模： 內含商業(yè)街： 建材一條街 內含商業(yè)體： 廣德建材城、華東家私城、華東大酒店 業(yè)態(tài)布局: 建材、家居為主，娛樂休閑為輔 發(fā)展特征： 發(fā)展成型，商業(yè)氣氛單薄，白天客 流量少；依托華東大酒店及錢柜娛 樂發(fā)展成熟，經營狀況良好。,太極大道商業(yè)帶概況,影響力：區(qū)域級 商圈規(guī)模： 內含商業(yè)街： 汽配一條街 內含商業(yè)體： 汽配市場、農副產品綜合交易市場 業(yè)態(tài)布局: 汽配為主 發(fā)展特征： 自我成型的汽配維修一條街，發(fā)展 檔次低，客流層次低。,新城區(qū)商圈概況,影響力：縣級 商圈規(guī)模： 內含商業(yè)街： 金鑫商業(yè)街（規(guī)劃中） 內含商業(yè)體： 中雅酒店、大潤發(fā)、中央樂城商業(yè)體、卡地 亞商業(yè)體（均規(guī)劃中） 業(yè)態(tài)布局: 餐飲、購物為主（各項目業(yè)態(tài)均未明確） 發(fā)展特征： 規(guī)劃打造成為新城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)中心 具有前瞻性的規(guī)劃藍圖、商業(yè)分布規(guī)劃 集中在行政區(qū)的東側。既為西側行政提 供中高端商務服務，又為東側中高端居 住區(qū)提供高品質生活機能。,廣德商業(yè)發(fā)展概述,老城區(qū)商圈發(fā)展成熟、商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)、無發(fā)展提升空間； 橫山路商業(yè)帶娛樂業(yè)經營狀況佳，向南發(fā)展，但缺少可發(fā)展 的空間； 太極大道商業(yè)帶發(fā)展檔次低、無高附加價值商業(yè)業(yè)態(tài)分布； 新城區(qū)商圈政務新城現(xiàn)代商業(yè)中心，具有豐富商業(yè)形態(tài)、中 高檔業(yè)態(tài)定位、充足的規(guī)劃發(fā)展空間。 新城區(qū)商圈將成為廣德未來發(fā)展的商業(yè)新熱點； 隨著新城區(qū)商圈的興起，地區(qū)商業(yè)規(guī)劃能級提升，高檔次商業(yè)形態(tài) 和業(yè)態(tài)發(fā)展面臨新一次發(fā)展的機遇。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,廣德商業(yè)街分布,1 3 2,4,5,7 6,1.桃江路 2.團結路 3.夫子廟商業(yè)街,4.太極大道汽配一條街 5.橫山路建材街 6.金鑫商業(yè)街（規(guī)劃） 7.綏安新天地（在建）,8,8.卡地亞商業(yè)街（規(guī)劃） 本項目周邊有三條商業(yè)街的規(guī)劃或在建，未來彼此存在同質競爭。,1,1,在售,將推,廣德商業(yè)街分析,租金 元/日平米 5-8 7-9 2-5 1.5-3 1-2 未定 未定 未定 未定,業(yè)態(tài)規(guī)劃 通信、服飾、餐飲 品牌服飾 精品專賣、玩具等 建材五金 汽配汽修 餐飲、休閑、購物 餐飲、娛樂、休閑、購物 未定 未定,消費定位 中低檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 未定 未定,經營現(xiàn)狀 火爆 火爆 一般 一般 良好 在建 在建 規(guī)劃中 規(guī)劃中,長度 約1800米 約900米 約200米 約1200米 約1100米 約150米 約800米 未定 約200米,名稱 桃州路 團結路 夫子廟商業(yè)街 橫山路建材街 太極大道汽配一條街 綏安新天地 金鑫商業(yè)街 中央樂城 卡地亞商業(yè)街,本項目周邊商業(yè)街已知兩個為定位中高檔，以餐飲、休閑、 購物為主力業(yè)態(tài)；,區(qū)域存在至少8.6萬方商業(yè)街的競爭。,項目周邊商業(yè)街供應體量,0,30000 20000 10000,70000 60000 50000 40000,綏安新天地,金鑫商業(yè)街,卡地亞花園,平方米,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,在售/將推社區(qū)商業(yè)分布,1,4,1.桃園名都 2.中鼎景苑新城,3.上?；▓@洋房 4.港灣花園 5.新徽商公寓,6.中雅地塊（規(guī)劃中）,7.春江華城（在建） 6 5 2 3 目前在售社區(qū)商業(yè)基本分布在新區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)。,1,1,在售,將推,7,在售/將推社區(qū)商業(yè)分析,面積分割 單層60-70 17-207 單層53-500 90-100 50-200,商鋪價格 1層：8500 2層：4000 1層：緯五路10000-12000 1層：經七路8000、緯五路10000 2層：4000-4500 1層：10000 2層：4000 1層12000 未定,樓層 2層 在售1層 2層 2層 1層 1層,119784,總計,在售去化率 98% 80% 90% 99% 86%,體量 21000 30000 50000 10784 約8000 4831,沿街社區(qū)商業(yè) 桃源名都 上海花園洋房 中鼎景苑花園 港灣花園 中央樂城 春江華城,地區(qū)社區(qū)商業(yè)多數(shù)為1+2層形式； 社區(qū)商業(yè)一層價值一般在 10000元上下，2層商業(yè)價值較低，與地區(qū)住宅相近， 4000元上下； 社區(qū)商業(yè)分割面積基本控制在40-100平米，面對小型經營戶使用； 因供應各樓盤社區(qū)商業(yè)去化狀況較為順暢，均超過去化 8成。 廣德社區(qū)面積小、投資門檻低、商業(yè)去化表現(xiàn)均較為順利，一層商業(yè)價值是住宅價 格的2-3倍。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,廣德集中商業(yè)體分布,1,2 3 4 5,6,7,8,9,2. 3. 4.,蘇寧電器 華聯(lián)超市 新百商場,5. 6. 7. 8.,幸福樹電器 國美電器 臺客隆超市 聯(lián)華超市,9. 金鑫大潤發(fā)（在建） 10. 中央樂城大賣場（規(guī)劃）,11. 財富廣場（規(guī)劃） 12. 卡地亞花園（規(guī)劃） 目前廣德零售型商業(yè)體集中在老城區(qū)； 新城區(qū)目前規(guī)劃或在建兩個大型商場，均包含大賣場。,11,1 1.,1,在售 橫山樂購,將推,10 12,廣德集中商業(yè)體分析,經營狀況 一般 一般 較好 良好 良好 一般 良好 一般 在建 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃,業(yè)態(tài)分布 日常用品 數(shù)碼電器 日常用品 服飾、家紡、鞋類 數(shù)碼電器 數(shù)碼電器 日常用品 日常用品 日常用品、服飾、鞋類、食品 日常用品、服飾、鞋類、食品 未定 未定,檔次 大眾 中低檔 大眾 中檔 中低檔 中低檔 大眾 大眾 中高檔 中檔 未定 未定,經營面積 約500平 約600平 約800平 約1000平 約800平 約800平 約1000平 約700平 22439平 6000平 9563平 約17000平,名稱 橫山樂購 蘇寧電器 華聯(lián)超市 新百商場 幸福樹電器 國美電器 臺客隆超市 聯(lián)華超市 金鑫大潤發(fā) 中央樂城大賣場 財富廣場 卡地亞花園, ,目前廣德大型商場基本為中低檔類超市或電器商場； 超市類經營狀況優(yōu)于商場類，其他商場經營狀況一般； 隨著大潤發(fā)為代表的新興shoppingmall進入廣德市場， 將刺激中高檔市場需求釋放。,區(qū)域未來大體量的新型商業(yè)體供應5.5萬方，新興shoppingmall的入駐將有助于高端零 售商業(yè)的繁榮和發(fā)展。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,1. 廣德建材城 2. 華東家私城 3. 農副產品綜合交易市場,4. 汽配市場,批發(fā)專業(yè)市場分布,4,3,5. 日月商城 1 2 5 廣德批發(fā)市場主要分布在橫山路和太極大道等交通干道附近 本項目區(qū)域并無類似專業(yè)市場供應，市場存在一定空白。,批發(fā)商業(yè)市場分析,北汽車站、太極大道,搬遷市區(qū)農貿市場商戶,以廣德縣為中心,在建,農副產品,2層,農副產品批發(fā) 市場,火車站、滬渝高速,售8000-9000元/平米,廣德及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),較差,農副產品、 裝修、特產,2層,日月商城,交通憑依 橫山南路、汽車站 橫山南路、汽車站 北汽車站、太極大道,售價/租金 租1.5-3元/日平米 租1元/日平米 售完 二手7000-8000元/平米,輻射范圍 縣城 縣城 廣德及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),經營狀況 一般 較差 良好,經營業(yè)態(tài) 建材、五金 家居 汽配汽修,商業(yè)經營樓層 2層 1層 2層,項目名稱 廣德建材城 華東家私城 汽配市場,廣德目前批發(fā)市場發(fā)展呈幾個特點： 受當?shù)刂еa業(yè)支持，農業(yè)類批發(fā)市場市場份額較大； 當?shù)厣虡I(yè)繁榮度有限、消費力并不強，僅有低 檔的生活類消費品批發(fā)市場； 目前廣德無集中的中大型中高檔消費品批發(fā)市場。 廣德產業(yè)經濟并不發(fā)達，造成地區(qū)專業(yè)市場成熟度低、專業(yè)種類少、規(guī)模體量有限、租售 價格低的現(xiàn)狀。 本項目所在區(qū)域缺乏中低檔專業(yè)市場發(fā)展的產業(yè)支持、交通條件和規(guī)劃條件。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,賓館酒店分布,1,2,3,4 廣德賓館酒店數(shù)量較多，但三星級標準或上規(guī)模的僅有三家在營業(yè)。,5,1.,橫山賓館,2.,新錦江酒店,3. 4. 5. 6.,華東大酒店 中雅酒店（規(guī)劃） 中央樂城賓館（規(guī)劃） 廣德國際大酒店（在建）,6,1,1,在售,將推,賓館酒店經營狀況,廣德各類酒店檔次較低，整體經營狀況良好； 本項目所在區(qū)域預計有2家五星級、1家三星級，高端酒店市場呈現(xiàn)飽和。,報告大綱 PART 1：宏觀背景分析 城市背景研究,PART 2：開發(fā)條件分析 區(qū)位條件分析 地塊屬性分析 PART 3：微觀市場研究 開發(fā)模式研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究,廣德商圈分析 主要商業(yè)街分析 社區(qū)商業(yè)分析 集中商業(yè)體分析 批發(fā)市場分析 酒店市場分析 消費習慣分析,PART 4：項目定位建議 項目整體定位 產品規(guī)劃建議 產品策略 營銷策略,廣德消費習慣分析購物餐飲,消費者購物地選擇因素比較,商品齊全 49%,商品檔次高 7%,交通便利 24%,口碑價廉 2% 2%,購物環(huán)境好 16% 消費者購物時就餐選擇,經常就餐 19%,偶爾就餐 51%,極少就餐,不就餐 13%,半數(shù)消費者選擇商品齊全的區(qū)域購物 7成廣德消費者購物考慮就餐，但因餐飲網點 分布有限，實際就餐比重大幅下降,多數(shù)就餐消費者選擇小吃類餐飲 購物時就餐選擇分析,中式 29%,小吃店 50%,韓日餐飲 2%,大型正餐 12%,17% 西式,7%,KTV 43%,電影院 6%,棋牌游藝 12%,7%,洗浴桑拿 21% 茶坊等,娛樂場所選擇分析 美容美發(fā) 11%,廣德消費習慣分析娛樂休閑,當?shù)鼐用裥蓍e娛樂首選場所為KTV和洗浴桑拿，說明當?shù)匦蓍e娛樂業(yè)尚處于較為初級的 發(fā)展階段； 茶坊、咖啡吧、影音休閑等大中城市普遍的休閑場所在廣德本地需求并不旺盛。,200元以上,16%,廣德消費水平分析,50-100元 31%,150-200元,22%,200-300元 15%,消費者單筆購物消費支出比重 300元以上 50元以下 3% 4%,消費者單筆餐飲娛樂消費支出比重 30元以下 11%,30-60元 25%,100-200元 21%,60-100元 27% 100-150元 25% 廣德購物消費單