《房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值》PPT課件.ppt

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 房地產(chǎn)價(jià)格的定義； 房地產(chǎn)價(jià)格的特征； 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)；,第三章 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)價(jià)格的概念,房地產(chǎn)供求與價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格的形成,房地產(chǎn)價(jià)格的特征,房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi),第三章 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人房地產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。 該定義有三層含義： 房地產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)，因此房地產(chǎn)價(jià)格是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格； 不同的房地產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不同價(jià)格； 這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。,第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成條件,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)價(jià)格的特征： 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ； 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ； 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的 ； 房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響 ；,第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的定義,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 市場(chǎng)：是商品買(mǎi)賣(mài)（交換）的場(chǎng)所，可進(jìn)一步概括為人們之間發(fā)生商品交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)市場(chǎng)：從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)）。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制 是市場(chǎng)供給與需求的規(guī)律或規(guī)則，是市場(chǎng)得以秩序而不是混亂的根源。,房地產(chǎn)需求,房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)均衡價(jià)格,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間的關(guān)系 房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)；供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。 在理論上可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類(lèi)型：全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。 與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)需求的概念 指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,決定房地產(chǎn)需求量的因素 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 ； 消費(fèi)者的收人水平 ； 消費(fèi)者的偏好 ； 相關(guān)物品的價(jià)格水平 ； 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ；,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,湯 臣 一 品,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,說(shuō)明：縱軸表示價(jià)格（P），橫軸表示需求量（Q）,P,Q,P,Q,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)供給的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣(mài)者)在某一侍定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。 在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量為： 供給量存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+ 其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,決定房地產(chǎn)供給量的因素 某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有： 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,說(shuō)明：縱軸表示價(jià)格（P），橫軸表示供給量（Q）,Q,Q,P,P,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房地產(chǎn)均衡價(jià)格的概念 是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),按形成形式分 1.成交價(jià)格 2.市場(chǎng)價(jià)格 3.理論價(jià)格 4.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 5.清算價(jià)格 6.評(píng)估價(jià)格,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。 市場(chǎng)價(jià)格：指某特定時(shí)期某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果 理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場(chǎng)模擬而形成的價(jià)格。是均衡價(jià)格 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值：指在競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)條件下最可能形成的價(jià)格。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場(chǎng)信息，有充分的交易時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件正常,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,清算價(jià)值：不符合公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”或“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”這兩個(gè)條件下的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格：指估價(jià)人員針對(duì)某種估價(jià)目的，對(duì)某房地產(chǎn)在某時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱(chēng)：評(píng)估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額、估價(jià)結(jié)果。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按政府對(duì)價(jià)格干預(yù)程度 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格。 政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,基準(zhǔn)地價(jià)：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格； 標(biāo)定地價(jià)：指在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類(lèi)用地中相對(duì)接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀(guān)區(qū)位和市場(chǎng)行情等而修訂評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)期的價(jià)格；,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,房屋重置價(jià)：指在估價(jià)期日采用當(dāng)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件和技術(shù)等，重新建造同類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤(rùn)，體現(xiàn)當(dāng)時(shí)價(jià)格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格； 經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤(rùn)率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)，利潤(rùn)在3%以下。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按實(shí)物形態(tài)分類(lèi) 土地價(jià)格：簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)。 根據(jù)土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格； 建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。 房地價(jià)格：又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(1)總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。 (2)單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。 (3)樓面地價(jià)：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土地價(jià)格。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),根據(jù)價(jià)格表示單位分為：總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按不同的經(jīng)濟(jì)行為 (1)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：是通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)的價(jià)格； (2)租賃價(jià)格：是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物 。 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括；地租；房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；維修費(fèi)；管理 費(fèi)；投資利息；保險(xiǎn)費(fèi)；房地產(chǎn)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；：租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤(rùn)。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(3)抵押價(jià)值：從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之日)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,(4)典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。 (5)保險(xiǎn)價(jià)值：是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。 (6)課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按房地產(chǎn)交易付款方式不同 (1)實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 (2)名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),一套建筑面積100m2、單價(jià)3000元m2、總價(jià)30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：,(1)要求在成交日期時(shí)一次付清。 (2)如在成交時(shí)一次付清則給予優(yōu)惠5。 (3)從成交日起分期付清，如首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每半年支付10萬(wàn)元。 (4)約定未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬(wàn)元，余款在未來(lái)1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。,北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元；不存在名義價(jià)格。 在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(15)2 850(元m2)，實(shí)際總價(jià)為28，5萬(wàn)元；名義單價(jià)為3 000元m2 ，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。 在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價(jià)為2 928元m；名義單價(jià)為3 000元m2，名義總價(jià)為30萬(wàn)元 在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30(1+5)2857(萬(wàn)元) (假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價(jià)為2 857元m2 ；名義單價(jià)為3 000元m2 ，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。 在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000元m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元；不存在名義價(jià)格。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,按房地產(chǎn)的交割時(shí)間 (1)現(xiàn)房?jī)r(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格) ； (2)期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是： 期房?jī)r(jià)格：現(xiàn)房?jī)r(jià)格 一 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值,一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 (1)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格； (2)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房出售價(jià)格，即賣(mài)方的要價(jià)； (3)成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格； (4)均價(jià)：是指所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,在拍賣(mài)中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) (1)保留價(jià)：是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格； (2)起拍價(jià)：又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格； (3)應(yīng)價(jià)：是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格； (4)成交價(jià)：是經(jīng)拍賣(mài)師落椎或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確定后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。,第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)學(xué)院,補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)：是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類(lèi)： 土地使用者改變土地用途、容積率、建筑