2012北海海景主題酒店項(xiàng)目前期發(fā)展方案.ppt

,北海酒店項(xiàng)目前期發(fā)展方案,橙輝商業(yè)管理公司 2012年9月,我司自2012年9月5日至9月11日，集合調(diào)查專員8人，歷時(shí)6天，對(duì)北海酒店業(yè)進(jìn)行集中調(diào)查。 調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)資料收集、酒店現(xiàn)場(chǎng)考察、電話訪談等。 調(diào)查對(duì)象：精選北海市內(nèi)二星級(jí)（主要是三星以上）酒店45家，另有一定規(guī)模的商務(wù)賓館和旅館25家。 報(bào)告形成：結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境，我司對(duì)調(diào)查所獲取的73家酒店賓館信息資料進(jìn)行整理、分析、研究，集中精力于三星級(jí)以上的17家酒店賓館，最終形成本報(bào)告，以期對(duì)項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)提供參考建議。,前言,報(bào)告思路,一、酒店發(fā)展概況,二、酒店基本情況,三、酒店格局調(diào)查,第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析,第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項(xiàng)目總體布局建議,第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項(xiàng)目總體布局建議,第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析,第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析,第一部分、北海酒店發(fā)展概況,第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第五部分、項(xiàng)目總體布局建議,第一部分 北海酒店發(fā)展概況及格局,北海旅游業(yè)快速發(fā)展 2011年北海共接待國(guó)內(nèi)游客約1100萬(wàn)人次，比增17%；接待入境旅游者約8.萬(wàn)人次，比增13.7%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入約80億元，比增19%；實(shí)現(xiàn)國(guó)際創(chuàng)匯約2500萬(wàn)美元，比增16%。 北海酒店業(yè)蓬勃興起 截止到2012年9月，北海共有星級(jí)酒店賓館37家，擁有床位近9000張。 一批老酒店被淘汰，如綠島酒店等；更多的新酒店投入運(yùn)營(yíng)，如金昌開元名都大酒店等。 北海酒店業(yè)正由緩慢的粗放模式向快速的集約模式轉(zhuǎn)變 據(jù)北海旅游局2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北海共有酒店賓館約284家，而具有一定規(guī)模和檔次的星級(jí)酒店，尤其是三星級(jí)以上的共37家。 而在2011年和2012年新獲批建設(shè)的五星級(jí)酒店就有11家。 集約型的快速發(fā)展時(shí)代，已經(jīng)來(lái)臨。,一、酒店發(fā)展概況,酒店的發(fā)展與旅游業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，旅游業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展,一、酒店發(fā)展概況,從2006年開始，北海旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展，年旅游收入增值均保持在19%以上。 相對(duì)于旅游業(yè)的快速發(fā)展，北海酒店業(yè)卻進(jìn)入總量下降的怪圈，到2011年星級(jí)酒店從2008年的40家降低為37家。 究其原因，在于一批設(shè)施落后、管理不善的老式酒店退出市場(chǎng)。,一、酒店發(fā)展概況,酒店發(fā)展概況，是旅游發(fā)展的一面鏡子,北?，F(xiàn)有37家星級(jí)酒店，共有五星、準(zhǔn)五星、四星、準(zhǔn)四星、三星、準(zhǔn)三星等標(biāo)準(zhǔn)。 其中，五星級(jí)1家，準(zhǔn)五星2家，四星10家，準(zhǔn)四星4家，三星14家，準(zhǔn)三星6家。,二、酒店基本情況,三、酒店發(fā)展格局,鼎盛長(zhǎng)安酒店,利源國(guó)際大酒店,石林大酒店,國(guó)發(fā)夜巴黎酒店,北海酒店主要集中在北部的海城區(qū)和南部的銀海區(qū)，這兩個(gè)區(qū)集中的北海高檔的90%以上,一、總體而言北海酒店發(fā)展較為滯后，星級(jí)酒店及床位數(shù)量連續(xù)幾年下降，與三亞等沿海旅游城市相比更是落后，與北海作為旅游城市的地位嚴(yán)重不符，并且已在一定程度上制約了北海旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 二、現(xiàn)有的酒店中，半數(shù)以上酒店已非常老舊，如銀暉、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已經(jīng)有近20年歷史），這些酒店設(shè)備老化、配套不全、經(jīng)營(yíng)理念落后，距離淘汰僅一步之遙。但在酒店床位不足的情況下，即使這些酒店已經(jīng)老舊，旺季仍然床位爆滿。 三、現(xiàn)有的酒店以商務(wù)型酒店為主，除了個(gè)別酒店之外，絕大部分經(jīng)營(yíng)中的酒店缺乏特色和個(gè)性，與北海旅游度假酒店的定位不符。 四、酒店分布主要是銀灘、北海大道及茶亭路等區(qū)域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富麗華兩大五星級(jí)酒店，高端酒店形象深入人心。 五、酒店經(jīng)營(yíng)淡旺季節(jié)明顯，房費(fèi)14月、56月、78月、9月、10月、春節(jié)前后都不同，價(jià)格變化明顯。,四、發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié),北海酒店升級(jí)換代的時(shí)刻已經(jīng)來(lái)臨,總體而言，北海酒店業(yè)已經(jīng)到了升級(jí)換代時(shí)刻，在未來(lái)幾年內(nèi)將迎來(lái)大洗牌！,第二部分 北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析,報(bào)告思路,第三部分、項(xiàng)目發(fā)展背景與戰(zhàn)略,第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析,一、五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項(xiàng)目總體布局建議,第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第四部分、項(xiàng)目總體布局建議,第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,第五部分、項(xiàng)目總體布局建議,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,五、分析與結(jié)論,二、三星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,北?，F(xiàn)有酒店中， 掛牌的五星級(jí)酒店僅香格里拉大酒店一家； 準(zhǔn)五星級(jí)酒店有兩家，分別是南洋國(guó)際大酒店和金昌開元名都大酒店。,一、五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,1.1 香格里拉大酒店：北海唯一的掛牌五星級(jí)酒店，有364間客房及套房，2010年重裝。 酒店提供設(shè)施高檔的健身俱樂(lè)部，包括桑拿、蒸汽浴、旋渦浴、按摩設(shè)施等。 健身房配備齊全的心血管鍛煉設(shè)備及衛(wèi)星電視，另有室外網(wǎng)球場(chǎng)。 北海香格里拉酒店還擁有當(dāng)?shù)刂笼R全的會(huì)議設(shè)施。在舉辦大型會(huì)議及娛樂(lè)活動(dòng)時(shí)，宴會(huì)廳可充分?jǐn)U展，容納多達(dá)2000賓客；如欲舉行小型會(huì)議及社交聚會(huì)，飯店另有10間不同大小的多功能室以供選擇。,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,酒店大堂 情趣泳池 室外園林,1.1 香格里拉大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共364間客房，房?jī)r(jià)跨度大（以上房?jī)r(jià)未含服務(wù)費(fèi)），門市價(jià)高出300400元/間。,1.1 香格里拉大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，香格里拉大酒店日常入住率達(dá)到60%以上，旺季幾乎100%。 以北海最高的房?jī)r(jià)，何以有如此高的入駐率？！ 原因一，北海唯一的掛牌五星級(jí)酒店，品牌效應(yīng)無(wú)可比擬，沒(méi)有同等級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 原因二，高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該酒店1996年開業(yè)，2002年重新裝修，2010年第三次裝修。目前盡管設(shè)施依然高于北海大多酒店，但部分客房設(shè)備的更新已經(jīng)開始，始終保持裝修標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先，讓香格里拉大酒店在品質(zhì)上遙遙領(lǐng)先。 原因三，豐富的服務(wù)設(shè)施。從近200人的中餐廳，到100余人的西餐廳；從大型多功能廳，到多種形式的小規(guī)模會(huì)議室；從室內(nèi)健身桑拿，到室外泳池；從考究的室內(nèi)裝飾，到精致的室外園林香格里拉配套之豐富，遠(yuǎn)超其他酒店。,1.2 南洋國(guó)際大酒店：準(zhǔn)五星級(jí)酒店，擁有284間客房及套房。 由南洋投資控股集團(tuán)公司按國(guó)際5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)資興建的現(xiàn)代商務(wù)旅游型酒店，地處北海金融商業(yè)中心貴州路與北海大道交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。酒店樓高28層，總建筑面積2.68萬(wàn)平方米，整體建筑矯健偉岸、氣勢(shì)拔云，是北海地標(biāo)性建筑，是集商務(wù)、休閑、餐飲、健身、娛樂(lè)為一體的大型綜合性酒店。 酒店開業(yè)時(shí)間2009年1月1日，是目前廣西北部灣最為豪華的酒店之一。,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,豪華的會(huì)議大廳 酒店大堂 酒店立面,1.2 南洋國(guó)際大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共284間客房。 以上均為協(xié)議價(jià)，不含服務(wù)費(fèi)，門市價(jià)高出100200元/天。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買，也可只購(gòu)買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買：,1.2 南洋國(guó)際大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，南洋國(guó)際大酒店日常入住率達(dá)到70%以上，周末達(dá)80%以上，旺季100%爆滿。 入駐率達(dá)到70%以上的原因有： 一，性價(jià)比較高。做為北海為數(shù)不多的可以和香格里拉競(jìng)爭(zhēng)的酒店，該酒店房?jī)r(jià)明顯低于香格里拉，較高的性價(jià)比，可以讓旅客少花200元/天以上，而享受到與香格里拉最為接近的服務(wù)； 二，掛靠的士也是招牌。北海幾乎所有的出租車都不打表，只靠協(xié)商確定價(jià)格，唯獨(dú)南洋大酒店門口的的士都要求打表，僅此一項(xiàng)就給游客以收費(fèi)服務(wù)非常透明的感覺。 三，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店裝飾。該酒店2009年投入運(yùn)營(yíng)，至今酒店各項(xiàng)裝飾尤其是客房裝飾依然處于北海領(lǐng)先地位，與其隔路相望的精通銀暉酒店已有破敗之相，雙方呈鮮明對(duì)比，南洋車水馬龍，精通銀暉門可羅雀。,1.3 金昌開元名都大酒店：準(zhǔn)五星級(jí)酒店，擁有255間客房及套房，2012年投入運(yùn)營(yíng)。 北海金昌開元名都大酒店是一家由浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)投資興建，中國(guó)最大的民營(yíng)高星級(jí)連鎖酒店集團(tuán)、最具規(guī)模中國(guó)飯店集團(tuán)第二名的開元酒店集團(tuán)全權(quán)管理的豪華商務(wù)旅游型酒店。,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,開元的集團(tuán)品牌 時(shí)尚的健身房 康體設(shè)施,1.3 金昌開元名都大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房255套。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出300400元/天。 另北海市政府與該酒店淡季的協(xié)議價(jià)為320元/天，旺季要更高。,1.3 金昌開元名都大酒店,一、星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，金昌開元名都大酒店日常入住率達(dá)到60%以上，旺季幾乎100%。 能夠有如此高的入駐率，得益于： 一集團(tuán)化的標(biāo)準(zhǔn)管理，開元酒店集團(tuán)全權(quán)管理下，依托集團(tuán)品牌形象，在高端客戶中擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)；尤其是對(duì)省外旅客，開元集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)成為這些旅客選擇下榻酒店的重要因素。 二高檔酒店中距銀灘最近。在銀灘附近的所有酒店中，金昌開元名都酒店裝修最為豪華；在整個(gè)北海酒店業(yè)中，裝修標(biāo)準(zhǔn)能夠與金昌開元名都酒店相對(duì)比的，距離銀灘距離都較遠(yuǎn)。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,1、客房設(shè)置對(duì)比,分析：（1）客房設(shè)置以雙人間為主：?jiǎn)伍g344套，占全部客房總量903套的38%；雙間415套，占客房總量的46%；套間144套，占客房總量的16%。 （2）客房配置豪華，房間寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立的淋浴間和浴缸、國(guó)際衛(wèi)星電視、私人電子保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、國(guó)際直撥長(zhǎng)途電話、免費(fèi)瓶裝水、熨斗/熨衣板、電子結(jié)帳系統(tǒng)、嬰兒床、免費(fèi)衛(wèi)生間清潔備品，并有非吸煙客房、殘障人設(shè)施。 （3）套間面積在100以上，雙人間面積在4050 ，單人間面積在3040 。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,2、房?jī)r(jià)對(duì)比,分析：（1）城景房?jī)r(jià)格基本在600元/天以下，海景房?jī)r(jià)格基本在490元/天以上；套間價(jià)格基本在1100元/天以上，南洋國(guó)際例外； （2）南洋國(guó)際因無(wú)海景可利用，其價(jià)格定位為五星級(jí)酒店享受，三星級(jí)價(jià)格； （3）豪華套間，尤其是總統(tǒng)套房，定價(jià)最高，旨在提高酒店檔次，入住率50%左右。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,3、入住率對(duì)比,分析：（1）日常入駐率基本都在60%以上，其中金昌開元最高，日常入駐率達(dá)70%以上； （2）評(píng)估全年入住率均在77%以上，其中南洋國(guó)際大酒店因價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，達(dá)到82% （3）表明高檔酒店在北海旅游市場(chǎng)生存環(huán)境良好。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,4、配套設(shè)施對(duì)比,分析：（1）餐飲設(shè)施，三家酒店基本相同，南洋國(guó)際缺少西餐、酒吧； （2）康體設(shè)施，金昌開元名都最為完善，南洋國(guó)際僅有健身館一項(xiàng)； （3）休閑設(shè)施，以南洋國(guó)際最少僅有桑拿，香格里拉最多，金昌開元名都有KTV最具特色。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,5、會(huì)議設(shè)施對(duì)比,分析：（1）大型會(huì)議廳以香格里拉酒店最大，可容納2000人，在整個(gè)北海一家獨(dú)大； （2）中型會(huì)議廳三家區(qū)別不大； （3）商務(wù)會(huì)議廳（室）區(qū)別不大。,五星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,6、停車位對(duì)比,分析：（1）三家酒店均設(shè)有地下停車場(chǎng)； （2）三家酒店車位均不能完全滿足客戶需求； （3）三家酒店均把其所在路段及周邊空地做為附加停車場(chǎng)使用。,1、北海現(xiàn)有五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好 北?，F(xiàn)有的三家五星級(jí)（含準(zhǔn)五星級(jí)）配套設(shè)施和服務(wù)水平均據(jù)北海酒店業(yè)前列，全年入住率達(dá)到70%以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 2、北海五星級(jí)酒店將迎來(lái)建設(shè)高潮。 目前北海數(shù)量較少，僅占全部星級(jí)酒店總量的8%。 但調(diào)查了解到，北海近年新獲批建設(shè)的五星級(jí)酒店共11家，再加上原有的四星級(jí)富麗華酒店的升級(jí)，未來(lái)幾年北海的五星級(jí)酒店將增加到15家，較現(xiàn)在足足擴(kuò)大4倍。 3、北海五星級(jí)酒店未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從3家，迅速增加到15家，客房總量至少擴(kuò)大4倍，現(xiàn)有的高端客戶大規(guī)模分流，盡管北海旅游業(yè)迅速發(fā)展，可以緩解競(jìng)爭(zhēng)的慘烈，但總體而言，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度至少在目前的幾倍以上。,五星級(jí)酒店調(diào)查總結(jié),北?，F(xiàn)有酒店中， 共有四星級(jí)酒店10家；準(zhǔn)四星級(jí)酒店有2家。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.1 海灘大酒店：四星級(jí)酒店，擁有192間客房及套房。 海灘大酒店2000年開業(yè)，2007年重新裝修。 坐落于廣西北海銀灘國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，坐擁“天下第一灘”北海銀灘，與“南珠之光大型表演秀”融為一體、相得益彰，風(fēng)景秀麗，空氣怡人。 是銀灘附近檔次較高的酒店之一。,酒店夜景 雙人標(biāo)間,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.1 海灘大酒店,共有客房192間。 以上均為會(huì)議協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出300600元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.1 海灘大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，海灘大酒店日常入住率高達(dá)90%以上，旺季100%爆滿。 何以有如此高的入駐率？！ 原因一，距離銀灘最近的高檔酒店之一，與核心景點(diǎn)的短距離讓海灘大酒店在與同級(jí)別對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； 原因二，在距銀灘最近的酒店中，配套齊全首屈一指。銀灘附近酒店配套設(shè)施多不有缺陷，像海灘大酒店這樣具備300人的會(huì)議廳、保齡球、棋牌室、桌球、夜總會(huì)，并提供中餐、晚餐的酒店極少。,棋牌室,斯諾克臺(tái)球,郁金香夜總會(huì),保齡球,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.2 真龍大酒店：四星級(jí)酒店，擁有190間客房及套房，開業(yè)2002年。 北海真龍國(guó)際大酒店是由中國(guó)煙草總公司廣西壯族自治區(qū)公司、廣西卷煙總廠、北海煙草分公司等共同投資的一家商務(wù)旅游酒店。 2003年春，酒店順利成為中國(guó)飯店金鑰匙組織會(huì)員，世界金鑰匙酒店聯(lián)盟首批成員。 酒店總建筑面積28800平方米，樓高72米，共21層（地上19層，地下2層），配備多功能宴會(huì)大廳可容納300人，適用于各類大型會(huì)議、宴會(huì)及酒會(huì)。,酒店立面 酒店大堂 客房設(shè)施陳舊,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.2 真龍大酒店,共有客房190間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出200400元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.2 真龍大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，真龍大酒店自2002年開業(yè)以來(lái)，幾乎沒(méi)有大規(guī)模的裝修，整個(gè)酒店除大堂外，設(shè)施陳舊，尤其客房家具均為原木風(fēng)格，與高檔酒店出入較大。 但是，該酒店日常入住率仍接近60%，旺季幾乎100%。 原因一，該酒店由廣西煙草集團(tuán)開發(fā)，幾乎廣西煙草下屬各地分公司均以該酒店為北海旅游、商務(wù)定點(diǎn)酒店，依托廣西煙草員工，該酒店即使設(shè)施老舊，依然可以有大量相對(duì)穩(wěn)定的客源； 原因二，豐富的服務(wù)設(shè)施。該酒店餐飲方面配備了中餐、咖啡廳、酒吧等中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，并可承接宴會(huì)；康體設(shè)施方面配備了健身館和保齡球；娛樂(lè)設(shè)施方面設(shè)置了按摩、KTV等中高檔場(chǎng)所，尤其是KTV裝修較為豪華可以說(shuō)，該酒店就是針對(duì)廣西煙草集團(tuán)內(nèi)部員工尤其是中高層領(lǐng)導(dǎo)的而進(jìn)行的服務(wù)配置。 因此，該酒店最大的特點(diǎn)就是以單位尤其是廣西煙草各分公司員工為主。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.3 維也納酒店：四星級(jí)酒店，擁有260間客房及套房，開業(yè)時(shí)間2012年9月29日。 維也納酒店（北海北部灣廣場(chǎng)店）（原北海凱旋國(guó)際商務(wù)大酒店有限公司）是以“五星體驗(yàn)，二星消費(fèi)”為經(jīng)營(yíng)理念的五星精品連鎖酒店。酒店主樓高31層，擁有各類全寬帶接入的高層觀景豪華客房318間（套）。 酒店頂部設(shè)有2000平方米雙層的360度旋轉(zhuǎn)觀海餐廳，可容納500多人同時(shí)用餐，是北海標(biāo)志性建筑及最佳觀光點(diǎn)，酒店設(shè)有大型多功能廳及小型會(huì)議廳，并有車位150余個(gè)。,開闊的觀海餐廳 酒店大堂 酒店立面,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.3 維也納酒店,共有客房260套。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出150300元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.3 維也納酒店,維也納酒店是在原北海凱旋國(guó)際商務(wù)大酒店的基礎(chǔ)上，重新裝修而來(lái)，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間為2012年9月29日。該酒店特點(diǎn)有： 一、大型海景餐廳。酒店頂部設(shè)有2000平方米雙層的360度旋轉(zhuǎn)觀海餐廳，可容納500多人同時(shí)用餐，是北海標(biāo)志性建筑及最佳觀光點(diǎn)。 二、高性價(jià)比客房。該酒店以“五星體驗(yàn)，二星消費(fèi)”為經(jīng)營(yíng)理念，其房?jī)r(jià)普遍低于同等級(jí)酒店，高性價(jià)比的房?jī)r(jià)定位，將成為該酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力措施。,9樓的會(huì)議大廳 裝修告示,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.4 路海大酒店：四星級(jí)酒店，擁有204間客房及套房。 北海路海大酒店酒店風(fēng)帆式造型，構(gòu)成十里銀灘一道亮麗的風(fēng)景。 占地面積三萬(wàn)一千多平方米，由北海路海大酒店（主樓準(zhǔn)四星級(jí)酒店）和鐵道部北海基地（豪華經(jīng)濟(jì)型酒店）等8棟樓組成，擁有豪華套間，標(biāo)準(zhǔn)間，單人間，總統(tǒng)別墅，綜合樓等，可提供不同檔次客人下榻。 該酒店1991年開業(yè)，2008年重新裝修。,酒店大堂 船帆立面 宴會(huì)廳,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.4 路海大酒店,共有客房204間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出100300元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.4 路海大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，路海大酒店日常入住率近50%，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢(shì)是： 一是為南寧鐵路局北海定點(diǎn)酒店，提供了大量、穩(wěn)定的客源； 二是酒店規(guī)格多樣。該酒店共有大中小6個(gè)會(huì)議廳，可滿足不同規(guī)格會(huì)議要求； 三是豐富的服務(wù)設(shè)施。中西餐、咖啡廳、酒吧，桌球、網(wǎng)球、游泳、健身等設(shè)施，滿足會(huì)議需求。 該酒店劣勢(shì)有： 一、鐵道部下屬經(jīng)營(yíng)，國(guó)營(yíng)性質(zhì)導(dǎo)致服務(wù)人員積極性不高； 二、設(shè)施設(shè)備老舊，尤其是客房、餐廳、會(huì)議廳等隨處可見過(guò)時(shí)的裝修。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.5 珍珠灣海景酒店：四星級(jí)酒店，擁有249間客房及套房，2004年開業(yè)，2008年重新裝修。 是一家集客房、餐飲、康樂(lè)休閑為一體的商務(wù)度假綜合性酒店。酒店由香港貝爾高林設(shè)計(jì)公司匠心創(chuàng)意，親水園景與簡(jiǎn)約時(shí)尚裝修理念相融合，為北海唯一獨(dú)具自身建筑風(fēng)格和個(gè)性服務(wù)理念的新型酒店。酒店建筑面積16000多平方米，呈庭院式布局，內(nèi)有游泳池引用天然海水。,別墅改造的屋頂 木質(zhì)屋頂 獨(dú)特的風(fēng)格,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買，也可只購(gòu)買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買：,2.5 珍珠灣海景酒店,共有客房249套。 經(jīng)濟(jì)標(biāo)間，多設(shè)置與酒店低層，通風(fēng)、采光條件較差，無(wú)論海景、園景均難以看到，價(jià)格較低。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出50200元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.5 珍珠灣海景酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，珍珠灣海景酒店日常入住率50%以上，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢(shì)是： 一是相對(duì)大量的經(jīng)濟(jì)間的設(shè)置，吸引了大量客源，經(jīng)濟(jì)間在海景酒店中性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯； 二是獨(dú)特的酒店立面，吸引過(guò)往旅客眼球； 三是根據(jù)市場(chǎng)要求改善客房結(jié)構(gòu)。該酒店目前正在逐步增加套房數(shù)量，以滿足客戶要求。 該酒店劣勢(shì)有： 一、2008年的裝飾已經(jīng)過(guò)時(shí)，逐步更新，周期較長(zhǎng)，難以提升酒店品質(zhì)，尤其是客房家具； 二、作為最重要的配套設(shè)施之一的會(huì)議室老舊不堪，與酒店品質(zhì)形成明顯落差。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)公司北海培訓(xùn)中心：四星級(jí)酒店，擁有244間客房及套房，1993年開業(yè)，2007年重新裝修。 座落在有“天下第一灘”之稱的北海銀灘國(guó)家旅游度假區(qū)西側(cè)的僑港海灘.占地面積2.3萬(wàn)平米,是南方電網(wǎng)公司、廣西電網(wǎng)公司培訓(xùn)基地。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心,共有客房244間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出2001400元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.6 廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心,實(shí)地調(diào)查了解到，廣西電網(wǎng)北海培訓(xùn)中心日常入住率近50%，旺季100%。 該酒店優(yōu)勢(shì)是： 一是體托廣西電網(wǎng)客源穩(wěn)定； 二是距離銀灘較近； 三是裝修設(shè)施設(shè)備較為高檔，且更新速度較快。 該酒店劣勢(shì)有： 一、以接待廣西電網(wǎng)系統(tǒng)人員較多，對(duì)散客服務(wù)不夠周到，在四星級(jí)酒店中相對(duì)較差； 二、服務(wù)尤其是衛(wèi)生工作不夠細(xì)致，大堂地毯上毛發(fā)殘留較多。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.7 明悅星都酒店：四星級(jí)酒店，擁有80間客房及套房，2010年開業(yè)。 位于北海市北京路與西南大道交匯處，主樓高3層，擁有餐廳、會(huì)議室和大型的免費(fèi)停車場(chǎng)。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.7 明悅星都酒店,共有套房80間。 該酒店雖有四星級(jí)認(rèn)證，但各項(xiàng)配套設(shè)施均空白，僅有早餐提供，所以價(jià)格較低。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出50100元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.7 明悅星都酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，該大酒店日常入住率不足40%，旺季80%以上。 入駐率較低的原因有： 一是位置較差，周邊既無(wú)景點(diǎn)，又缺乏自身商業(yè)配套，甚至連餐飲都無(wú)法滿足，僅可提供早餐。 二是酒店布置不夠合理，導(dǎo)致走廊尤其是客房異味較重。 三是車位較少，僅能容納30輛轎車，且沒(méi)有地下停車場(chǎng)。 盡管該酒店硬件設(shè)施較好，裝飾材料質(zhì)量上乘，但仍難以吸引旅客入住，導(dǎo)致旅客乘興而來(lái)敗興而歸。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店：四星級(jí)酒店，139間客房及套房，2004年開業(yè),精通酒店集團(tuán)接手后局部重裝，2011年開業(yè)。 北海精通國(guó)際大酒店是精通酒店集團(tuán)旗下的一家按四星標(biāo)準(zhǔn)興建和經(jīng)營(yíng)的商務(wù)旅游涉外酒店。酒店總建筑面積3.8萬(wàn)平方米，樓高28層，整體建筑氣勢(shì)恢宏，獨(dú)具匠心，曾經(jīng)是北海市最亮麗的工程，也是北海市標(biāo)志性建筑之一。酒店集觀光、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體 。,酒店立面 酒店包廂,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店,共有客房139間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出300500元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.8 精通銀暉大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，精通銀暉大酒店日常入住率不足30%，旺季不足80%。 入駐率較低的原因有： 一是整體裝修極為陳舊，無(wú)論客房、會(huì)議廳，甚至餐廳，均無(wú)時(shí)尚豪華感覺，與四星級(jí)酒店落差極大。 二是整體通風(fēng)效果極差，客房異味濃重，會(huì)議廳甚至無(wú)法進(jìn)入。 以該酒店的現(xiàn)狀而言，能有30%的入住率已經(jīng)算難能可貴了。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.9 荔珠大酒店：四星級(jí)酒店，189間客房及套房，2004年開業(yè),2010年局部重裝。 北海荔珠國(guó)際大酒店樓高13層，總建筑面積2.3萬(wàn)平方米，是由深圳建業(yè)(集團(tuán))股份有限公司按國(guó)際四星標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)資興建經(jīng)營(yíng)的商務(wù)旅游型酒店，集商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體 。,酒店立面 酒店大堂,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.9 荔珠大酒店,共有客房189間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出約100元/天。 電腦房較同類房?jī)r(jià)高出2050元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.9 荔珠大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，荔珠大酒店日常入住率約60%，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是總體環(huán)境良好，衛(wèi)生工作細(xì)致到位。 二是配套齊全，有中餐、西餐、咖啡廳、健身館、按摩、KTV及可容納300人的會(huì)議廳。 該酒店房間設(shè)施稍顯陳舊，對(duì)酒店品質(zhì)有一定影響，總體而言運(yùn)營(yíng)良好。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店：四星級(jí)酒店，120間客房及套房，2011年開業(yè)。 東方威尼斯大酒店主樓六層，酒店集餐飲、賓館、足療、洗浴于一體，均實(shí)現(xiàn)了電腦化管理，裝修豪華典雅的港式餐廳，酒店一次可接納80多桌婚慶宴席，擁有可接到180人的大型會(huì)議室 。,酒店LOGO 酒店大堂,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店,共有客房120間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出約1050元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.10 東方威尼斯大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，東方威尼斯大酒店日常入住率不足20%，旺季80%。 入駐率較低的原因有： 一是總體環(huán)境非常差，尤其是酒店綠化帶時(shí)常可見到老鼠出沒(méi)。 二是配套設(shè)施缺乏，僅有足浴、餐廳，缺乏康體設(shè)施。 三是部分客房為暗房，通風(fēng)采光均問(wèn)題嚴(yán)重。 整體而言，該酒店屬于北海四星級(jí)中較差的一家。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.11 新皇都大酒店：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，1989年開業(yè),2011年重裝。 酒店擁有各類觀景客房186間，提供住宿、餐飲、會(huì)議室、娛樂(lè)、保健、美容美發(fā)、旅游票務(wù)、大堂吧、停車場(chǎng)、銀行儲(chǔ)蓄等服務(wù)項(xiàng)目； 是北海首家被評(píng)為全國(guó)八大特色建筑的現(xiàn)代化酒店； 是北海市迄令為止最具代表性的現(xiàn)代地標(biāo)建筑酒店 。,酒店立面 酒店配套酒樓,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.11 新皇都大酒店,共有客房186間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出50100元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.11 新皇都大酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，新皇都大酒店日常入住率達(dá)到80%，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因有： 一是房?jī)r(jià)定位適中，性價(jià)比較高，適合工薪階層和普通游客。 二是設(shè)施較為完善，尤其是空中泳池北海罕見。 三是酒店獨(dú)特的外觀，很容易吸引游客關(guān)注。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，擁有288間客房及套房，2005年開業(yè),2011年重裝。 嘉萊度假酒店是北海市唯一按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的豪華公寓式度假酒店。 A樓高21層，B樓高21層，標(biāo)準(zhǔn)套房110平米。餐飲方面有粵海軒中餐廳（粵、川、湘）、爵士西餐廳（酒水、飲料、西式菜點(diǎn)）、大堂吧（西式快餐、西點(diǎn)、蛋糕、面包）園林池畔燭光燒烤等，會(huì)議方面有多功能廳 500人，中型會(huì)議室 80人，豪華小會(huì)議室 35人 。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店,共有客房288間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出10400元/天。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2.12 北海嘉萊度假酒店,實(shí)地調(diào)查了解到，北海嘉萊度假酒店日常入住率達(dá)到50%，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是客房特點(diǎn)鮮明，北海唯一。純粹以套房為主的酒店，在北海獨(dú)一無(wú)二，充分了滿足了家庭出游的需要。 二是客房設(shè)置新穎，每間客房均設(shè)有廚房，這是北海其他酒店完全不具備的。 三是設(shè)施高檔，無(wú)論是客房，還是大堂；無(wú)論是會(huì)議廳，還是室外泳池；無(wú)論是室內(nèi)裝飾，還是室外園林，均達(dá)到北海高檔酒店標(biāo)準(zhǔn)，甚至與五星級(jí)酒店不遑多讓。,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,1、客房設(shè)置對(duì)比,分析：以雙人間為主。單間共666間，占全部客房總量2341間的28%；雙人間共1369間，占59%；套間306間，占13%。,注：嘉萊度假全部為幾房幾廳，按級(jí)別做相應(yīng)歸類。,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,2、房?jī)r(jià)對(duì)比,分析：300元以下為主，共1445間，占全部客房的62%；300400元共388套，占16%；400元以上共508套，占12%。 全部海景房共792間，其中300元以下122間，占海景房的15%，均為新皇都大酒店所 有，該酒店客房設(shè)施陳舊是導(dǎo)致其低價(jià)的重要原因。,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,3、入住率對(duì)比,分析：年平均入住率為69%。最高為海灘大酒店和新皇都大酒店，海灘大酒店為距離銀灘最近的、檔次最高的酒店；新皇都大酒店在同等級(jí)別酒店中價(jià)格較低。 最低為東方威尼斯和精通銀暉，共同特點(diǎn)是酒店設(shè)施及其落后，通風(fēng)效果極差，房間異味濃烈。,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,4、配套設(shè)施對(duì)比,分析：海灘大酒店最為齊全，明悅星都幾乎沒(méi)有任何配套設(shè)施。,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,5、會(huì)議設(shè)施對(duì)比,分析：除明悅星都外，其余酒店均有承接大中型會(huì)議能力。,四星級(jí)酒店調(diào)查對(duì)比,6、停車位對(duì)比,分析：除明悅星都外，其余酒店均占用道路停車，基本滿足需求。,未調(diào)查到的其他星級(jí)酒店,二、四星級(jí)以上酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,未錄入的三星級(jí)酒店主要有利：源國(guó)際大酒店、中玉大酒店、佳家酒店、天湖酒店； 未錄入的二星級(jí)酒店主要有：南珠賓館、金園賓館、桂新大廈、銀谷灣大酒店、鐵工賓館、石化賓館。 （1）客房設(shè)置 均以單間為主，約占全部客房總量的80%以上。 （2）房?jī)r(jià)定位 以100200元為主力，約占全部客房總量的85%以上。 （3）入住率 平均年入住率近60%。 其中鐵工賓館和石化賓館例外，這兩家賓館均以掛靠單位員工入住為主，年入住率達(dá)到75%。 （4）配套設(shè)施 三星級(jí)酒店配套標(biāo)準(zhǔn)高于商務(wù)酒店，但明顯低于四星、五星酒店，尤其是康體設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施； 二星級(jí)酒店配套標(biāo)準(zhǔn)幾乎等同于商務(wù)酒店，其中鐵工和石化例外。 鐵工賓館和石化賓館的配套標(biāo)準(zhǔn)更接近于四星級(jí)酒店。,1、北海現(xiàn)有四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況較好 從酒店的年平均入住率看，相對(duì)于五星級(jí)酒店70%以上的入住率，四星級(jí)酒店65%，從整體而言四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況較五星級(jí)有所落后，但整體經(jīng)營(yíng)狀況依然較好。 2、北海四星級(jí)酒店兩極分化明顯。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況兩極分化嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)最好的海灘大酒店年入住率達(dá)到86%、新皇都達(dá)到了82%，整個(gè)市場(chǎng)少有比及。但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店日常入住率都在50%以下，經(jīng)營(yíng)困難；而真龍大酒店、路海大酒店、廣西電網(wǎng)培訓(xùn)中心之所以能達(dá)到60%以上的入住率，主要依靠的是掛靠單位的員工，其本身市場(chǎng)客戶較少。 兩極分化，意味著四星級(jí)酒店將好的更好，甚至向五星級(jí)提升；差的更差，破產(chǎn)倒閉也不無(wú)可能；中間勢(shì)力，平穩(wěn)發(fā)展。 3、北海四星級(jí)酒店與五星級(jí)酒店差距在縮小。 單單從硬件設(shè)施等酒店配置而言，四星級(jí)酒店與五星級(jí)之間相差無(wú)幾，尤其是海灘大酒店、嘉萊度假酒店等，在某些層面甚至超過(guò)五星級(jí)酒店，其所缺少的只是就酒店服務(wù)和文化等軟件而已，預(yù)計(jì)隨著北海酒店整體競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，四星級(jí)酒店軟件必將迅速提高，與五星級(jí)之間的差距也將越來(lái)越小。,四星級(jí)酒店調(diào)查總結(jié),北?，F(xiàn)有酒店中， 達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店共5家，分別是鳳凰樹商務(wù)酒店、城市便捷酒店（北部灣店）、城市便捷酒店（大潤(rùn)發(fā)店）、北海之星商務(wù)酒店和A家連鎖酒店。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，擁有268間客房及套房，2008年開業(yè),2010年重裝。 北海鳳凰樹商務(wù)酒店是由廣西全景房地產(chǎn)有限公司按國(guó)際四星標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)資興建的商務(wù)旅游型酒店，坐落于四川路與北海大道交匯處，酒店總建筑面積2.8萬(wàn)平方米，主樓高18層，集商務(wù)、休閑、餐飲、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體 。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房268套。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出20100元/天。,3.1 鳳凰樹商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，鳳凰樹酒店日常入住率80%以上，旺季100%。 入駐率較高的原因有： 一是經(jīng)濟(jì)型酒店，性價(jià)比較高，適合工薪階層和普通游客。 二是設(shè)施較為完善，有中餐、西餐、咖啡廳等配置，同時(shí)有水療、按摩等服務(wù)配套，還有會(huì)議室等，在同等價(jià)位的酒店中服務(wù)較為完善。 但該酒店客房及會(huì)議廳等整體裝飾設(shè)備較為落伍，影響酒店整體品質(zhì)提升。,3.2 城市便捷酒店（北部灣店）：準(zhǔn)四星級(jí)，2010年8月開業(yè)，樓高6層，客房144間。 城市便捷（北海北部灣廣場(chǎng)）店坐落于北海市貴州路32號(hào)國(guó)際商貿(mào)大廈，鄰近市中心北部灣廣場(chǎng)、外沙群島，酒店裝修沿襲城市便捷一貫的簡(jiǎn)約、時(shí)尚風(fēng)格，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)大床房、標(biāo)準(zhǔn)雙床房、商務(wù)大床房等多種房型，各種便捷自助設(shè)施方便閣下旅居生活。客房免費(fèi)寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)，讓賓客盡享網(wǎng)絡(luò)娛樂(lè)和媒體資訊。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買，也可只購(gòu)買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買：,3.2 城市便捷酒店（北部灣）,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房144套。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出2050元/天。,3.2 城市便捷酒店（北部灣）,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，城市便捷酒店（北部灣）日常入住率80%以上，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因主要是： 一是緊鄰北部灣廣場(chǎng)，周邊配套設(shè)施完善，旅客購(gòu)物餐飲均較為便利； 二是房?jī)r(jià)相對(duì)較低，比同等價(jià)位的酒店服務(wù)更好、地段更好； 三是服務(wù)較為到位，在游客中口碑不錯(cuò)。,3.3 城市便捷酒店（大潤(rùn)發(fā)店）：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，開業(yè)時(shí)間2011年09月01日，主樓高7層，客房總數(shù)120間（套），配備有餐廳、自助洗衣房、自助商務(wù)上網(wǎng)區(qū)、免費(fèi)書吧等各種設(shè)施。城市便捷酒店（北海大潤(rùn)發(fā)店）座落在廣西北海市北京路上，位于北海市新的黃金商業(yè)區(qū)內(nèi)，附近為著名的大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,3.3 城市便捷酒店（大潤(rùn)發(fā)）,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房120套。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出2050元/天。,3.3 城市便捷酒店（大潤(rùn)發(fā)）,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，城市便捷（大潤(rùn)發(fā)）酒店日常入住率約40%，旺季100%爆滿。 入駐率較低的原因主要是房?jī)r(jià)較高，而缺乏必要自身配套。 該酒店僅提供早餐，中餐、晚餐都無(wú)法滿足，也沒(méi)有必要的休閑服務(wù)設(shè)施和康體設(shè)施，實(shí)際等同于普通旅館。入住旅客多是沖大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物便捷而選擇該酒店。,3.4 北海之星商務(wù)酒店：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，擁有88間客房及套房，1989年開業(yè),2011年重裝。 北海之星商務(wù)酒店有限公司旗下的北海之星酒店是按國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修的一家豪華商務(wù)型酒店 。餐廳設(shè)在大廳一樓，可同時(shí)容納80多人就餐；多功能小型會(huì)議室設(shè)在五樓，可同時(shí)容納38多人，是商務(wù)洽談的理想場(chǎng)所。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.4 北海之星商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房88間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出30100元/天。,3.4 北海之星商務(wù)酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，北海之星商務(wù)酒店日常入住率達(dá)到60%，旺季100%爆滿。 入駐率較高的原因有： 一是酒店內(nèi)部環(huán)境良好，客房家具時(shí)尚高檔，居住舒適。 二是房?jī)r(jià)定位適中，性價(jià)比較高，對(duì)工薪階層和散客吸引較大。,3.5 A家連鎖酒店：準(zhǔn)四星級(jí)酒店，擁有80間客房及套房，2011年開業(yè)。 A家連鎖酒店北海店是一家以四星標(biāo)準(zhǔn)興建的快捷酒店，座落在4A旅游景點(diǎn)海洋之窗斜對(duì)面，總建筑面積3000多平方米，擁有簡(jiǎn)潔、溫馨、舒適各類房型80間，房?jī)?nèi)現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全。,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,酒店立面 酒店大堂,3.5 A家連鎖酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,共有客房80間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出3050元/天。,3.5 A家連鎖酒店,三、商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，A家連鎖酒店日常入住率達(dá)到80%，旺季100%爆滿。 入駐率高的原因有： 一是低價(jià)戰(zhàn)略，幾乎處于整個(gè)北海酒店的最低層次，吸引了大量散客。 二是酒店內(nèi)部整潔衛(wèi)生，通風(fēng)情況良好，居住舒適。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,1、客房設(shè)置對(duì)比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外和城市便捷酒店（大潤(rùn)發(fā)）外，其余酒店客房總量均不大。 總體客房設(shè)置以單間為主。 單間共295間，占全部客房總量700間的42%； 雙間共274間，占全部客房總量的39%； 套房及三人間（或雙人大床）共131套，占全部客房總量的19%。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,2、房?jī)r(jià)對(duì)比,分析：200元以下客房是絕對(duì)主力。 200元以下客房共631間，占全部客房總量700間的90%。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,3、入住率對(duì)比,分析：年平均入住率約80%，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 入住率最高的是A家連鎖酒店、城市便捷酒店，主要原因在于低價(jià)策略； 鳳凰樹商務(wù)酒店入住較高，主要原因是其各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)完善，在商務(wù)型酒店中標(biāo)準(zhǔn)最高。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,4、配套設(shè)施對(duì)比,分析：整體配套設(shè)施較少，除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店僅提供早餐。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,5、會(huì)議設(shè)施對(duì)比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店僅能承接小型商務(wù)會(huì)議。,商務(wù)酒店調(diào)查對(duì)比,6、停車位對(duì)比,分析：除鳳凰樹商務(wù)酒店外，其余商務(wù)酒店均車位不足。,1、北?，F(xiàn)有商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)狀況較好 商務(wù)酒店平均入住率達(dá)到62%，僅次于五星級(jí)酒店，高于四星級(jí)酒店，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 2、北海商務(wù)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 相對(duì)于五星、四星酒店，商務(wù)酒店具有以下特點(diǎn)： 一是價(jià)格有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，200元以下的客房占客房總量的90%，對(duì)散客有強(qiáng)大吸引力。 二是大多位置處于城市商業(yè)繁華地段，周邊餐飲娛樂(lè)配套較為完善。 3、北海商務(wù)酒店檔次提升難度較大。 現(xiàn)在的商務(wù)酒店因地段餐飲娛樂(lè)配套完善，大多不做自身的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，自身配套的嚴(yán)重缺乏，限制了其品質(zhì)提升空間。,商務(wù)酒店調(diào)查總結(jié),北海現(xiàn)有酒店中，有特色的不多， 較有名氣的有怡沁園酒店和蘇福比畫廊酒店。 其中，怡沁園酒店以中式裝修名噪一時(shí)，但酒店整體檔次不高，不做重點(diǎn)分析。 最具特色的蘇富比畫廊酒店，是本案分析重點(diǎn)。,四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,蘇福比畫廊酒店：開業(yè)時(shí)間2010年，共有客房、套房55間（現(xiàn)正有2棟樓在裝修，預(yù)計(jì)國(guó)慶投入，可增加客房26間左右）. 北海蘇福比畫廊酒店是一家藝術(shù)主題精品酒店，由6棟獨(dú)立建筑組成，其中4棟哥特式別墅為客房與畫廊，酒店大堂和獨(dú)立池畔咖啡吧富有濃郁巴厘島園林風(fēng)情，古船木家具、步道和休閑平臺(tái)滲透著亞熱帶海洋文化元素。,四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,蘇福比畫廊酒店,四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,現(xiàn)有客房55間。 以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出100400元/天。,蘇福比畫廊酒店,三、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,實(shí)地調(diào)查了解到，蘇福比畫廊酒店日常入住率80%以上，旺季100%爆滿，年入住率達(dá)到88%。 入駐率高的原因： 一特色鮮明。這是北海唯一的藝術(shù)家主題酒店?？头?、走廊、會(huì)議廳、墻壁等，處處以油畫或藝術(shù)品裝飾點(diǎn)綴，讓整個(gè)酒店沐浴在濃郁的藝術(shù)氛圍中，這是在北海其他任何酒店都無(wú)法感受的。 二名人效應(yīng)。該酒店為入住的藝術(shù)家提供創(chuàng)作空間，并承接藝術(shù)家作品的展示和拍賣，更成為影視拍攝基地，廣西的科教頻道曾在此制作節(jié)目，王晶的無(wú)價(jià)之寶也在此拍攝名人效應(yīng)，促使該酒店知名度不斷提高，來(lái)此居住的游客絡(luò)繹不絕。 三裝飾高檔。該酒店現(xiàn)有的4棟別墅裝修為“東方神韻”、“南國(guó)風(fēng)情”、“西美印象”、“北海往事”，大量使用船木進(jìn)行裝飾點(diǎn)綴，并加入大量陶瓷等工藝品，其裝飾水平居于北海酒店業(yè)前列。,四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,從樓梯轉(zhuǎn)角，到客房家具；從墻角裝飾，到露天泳池；從小型商務(wù)會(huì)議廳，到酒吧細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，細(xì)節(jié)滲透藝術(shù),四、特色酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查,一間大套房，升級(jí)為藝術(shù)空間,名人組成的形象墻,油畫貼有價(jià)格,家具擺有價(jià)格,1、特色酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好。 做為特色酒店代表的蘇福比畫廊酒店，其入住率達(dá)到80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)酒店62%、五星級(jí)酒店63%、四星級(jí)酒店53%的入住率，經(jīng)營(yíng)狀況當(dāng)屬整個(gè)北海酒店中最好的。 最能昭示其經(jīng)營(yíng)狀況的是，蘇福比畫廊酒店現(xiàn)在已經(jīng)另外承包了三棟別墅，正在裝修，預(yù)計(jì)國(guó)慶節(jié)投入，預(yù)計(jì)可增加客房26間，增加幅度47%。 2、特色酒店級(jí)別類似四星級(jí)酒店。 無(wú)論是酒店配套設(shè)施，還是酒店服務(wù)水平，特色酒店都與四星級(jí)酒店極為相似，尤其是在客房設(shè)置上。蘇福比畫廊和整個(gè)四星級(jí)酒店一樣，400元以上的客房占客房總量的22%左右。 3、特色酒店檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 以蘇福比畫廊酒店為例，該酒店處處滲透藝術(shù)氣息，強(qiáng)調(diào)自身的藝術(shù)氛圍，樹立自身的藝術(shù)形象，取得了成功，已經(jīng)成為愛好藝術(shù)、附庸藝術(shù)人群的追捧對(duì)象。 對(duì)客戶的嚴(yán)格鎖定，相對(duì)星級(jí)酒店，特色酒店客群更為穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。,特色酒店調(diào)查總結(jié),趨勢(shì)一：2011年前星級(jí)酒店總量變化不大，2011年后高檔酒店爆炸式壯大 北海星級(jí)酒店數(shù)量變化不大。2006年為39家，2007年增加到40家，2008年保持40家不變，2009年減少到37家，2010年繼續(xù)減少到36家，2011年增加到37家，總體變化不大。 調(diào)查得知，北海新獲批的五星級(jí)酒店有11家之多，加上正在改建的富麗華大酒店，屆時(shí)北海五星級(jí)酒店將增加到15家，較目前足足增加了4倍。,五、北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),趨勢(shì)二：酒店洗牌加速，一批設(shè)施落后酒店面臨淘汰；高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化 隨著北海旅游業(yè)的快速發(fā)展，游客檔次不斷提升，對(duì)酒店的要求不斷提高，一批裝修落伍、設(shè)施欠缺的酒店，面臨淘汰命運(yùn)。 四星級(jí)酒店中的精通銀暉大酒店和東方威尼斯酒店，如不能加快其重新裝修步伐，未來(lái)市場(chǎng)地位仍將不斷下滑，運(yùn)營(yíng)困難將極大增加，隨時(shí)有倒閉可能。 五星級(jí)酒店數(shù)量的大幅增加，將加劇高端酒店的市場(chǎng)爭(zhēng)奪。按目前北海旅游業(yè)年20%的發(fā)展速度，未來(lái)5年，即使游客增加一倍，依然無(wú)法滿足酒店規(guī)模擴(kuò)大四倍的需求，競(jìng)爭(zhēng)白熱化可以預(yù)期。,五、北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),趨勢(shì)三：“精品”泛濫，特色酒店成為市場(chǎng)寵兒 標(biāo)榜“精品”的北海假日精品酒店，僅為二星級(jí)，設(shè)施簡(jiǎn)單，最大的亮點(diǎn)是引入的上島咖啡進(jìn)駐。此類酒店賓館的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)“精品”的反感。 2010年北海誕生第一家藝術(shù)酒店蘇福比畫廊酒店，當(dāng)年迅速成為市場(chǎng)寵兒，大導(dǎo)演王晶在此拍攝無(wú)價(jià)之寶，廣西電視臺(tái)科教頻道在此錄制節(jié)目，一大批國(guó)內(nèi)知名的藝術(shù)家在此創(chuàng)作留念酒店日常入住率達(dá)到80%以上。 蘇福比畫廊酒店的成功，證明：個(gè)性化的特色酒店將成為市場(chǎng)寵兒。,北海酒店業(yè)調(diào)查總結(jié),一、區(qū)域情況,二、項(xiàng)目實(shí)況,三、SWOT分析,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全,房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、